Die bauliche Neugestaltung des ehemaligen Paulaner-Brauerei-Areals in München stellt ein Paradebeispiel für die moderne Stadtentwicklung und die Umnutzung industriell geprägter Flächen in hochverdichtete, aber lebenswerte Wohnquartiere dar. Das Projekt, realisiert durch die Bayerische Hausbau Development, markiert den Übergang von einer rein produktionsorientierten Industrielandschaft zu einem multifunktionalen urbanen Lebensraum. Die Verlagerung der Produktion und Logistik der Paulaner-Brauerei an den Stadtrand nach Langwied schuf die notwendige räumliche Voraussetzung, um auf einer Fläche von über 90.000 Quadratmetern ein neues Wohnquartier zu etablieren, das sowohl soziale Durchmischung als auch ökologische Aufwertung in den Fokus rückt.
Die Herausforderung bestand darin, nahezu vollständig versiegelte Flächen in ein System aus Wohnraum, Grünflächen und öffentlicher Infrastruktur zu überführen. Mit der Schaffung von rund 1.500 Wohneinheiten für etwa 3.500 Menschen wurde ein signifikanter Beitrag zur Linderung des Wohnraummangels in der bayerischen Landeshauptstadt geleistet. Dabei wurde ein strategisches Konzept verfolgt, das über die reine Bereitstellung von Quadratmetern hinausgeht: Die Integration von geförderten und freifinanzierten Wohneinheiten stellt sicher, dass eine soziale Diversität innerhalb des Quartiers gewahrt bleibt. Die planerische Umsetzung erfolgte stufenweise zwischen 2018 und 2024, wobei die architektonische Gestaltung durch internationale und nationale Wettbewerbe sowie renommierte Planungsbüros gesteuert wurde, um eine monolithische Bauweise zu vermeiden und stattdessen eine kleinteilige, charaktervolle Struktur zu schaffen.
Strategische Quartiersentwicklung und städtebauliche Planung
Die Transformation des Nockherberg-Areals war kein isoliertes Bauprojekt, sondern das Ergebnis eines komplexen, mehrjährigen Abstimmungsprozesses zwischen der Investorin Bayerische Hausbau, dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung der Stadt München sowie der Öffentlichkeit. Bereits im Jahr 2012 wurde der Grundstein durch die Auslobung eines städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerbs gelegt. Dieser Wettbewerb war essenziell, um die drei spezifischen Teilbereiche des Geländes optimal zu erschließen:
- Die Regerstraße mit einer Fläche von 5,1 Hektar.
- Die Welfenstraße mit einer Fläche von 2,3 Hektar.
- Die Ohlmüllerstraße mit einer Fläche von 1,7 Hektar.
Der Planungsprozess war geprägt von einer intensiven demokratischen Einbindung. Zwischen 2012 und 2015 fanden zahlreiche Workshop-Veranstaltungen, Bürgerversammlungen und Informationsveranstaltungen statt. Ein kritischer Punkt in der Entwicklung war die Höhenentwicklung der Gebäude. Während erste Entwürfe neun- und zehngeschossige Häuser vorsahen, wurden diese im finalen Design reduziert, um eine bessere Integration in das bestehende Stadtbild der Au zu gewährleisten.
Die zeitliche Abfolge der administrativen und planerischen Schritte lässt sich wie folgt detaillieren:
| Datum | Ereignis / Meilenstein | Bedeutung für das Projekt |
|---|---|---|
| 09/2012 | Aufstellungsbeschluss | Offizieller Startschuss für die formale Planung |
| 10/2012 | Auslobung des Wettbewerbs | Definition der architektonischen und städtebaulichen Ziele |
| 04/2013 | Öffentlichkeits-Workshop | Einbindung der Anwohner in die Gestaltung |
| 06/2013 | Jurysitzung & Ausstellung | Bewertung der Entwürfe und öffentliche Präsentation |
| 04/2014 | Stadtratsbeschluss | Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens |
| 07/2015 | Billigungsbeschluss | Formale Zustimmung zu den Planungsentwürfen |
| 12/2015 | Satzungsbeschluss | Rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 2076 |
Analyse der Teilbereiche: Am Nockherberg Nord und Süd
Die Realisierung des Gesamtquartiers wurde in verschiedene Bauabschnitte unterteilt, um eine schrittweise Entwicklung und Finanzierung zu ermöglichen. Besonders hervorzuheben sind die Bereiche Nord und Süd, die unterschiedliche Schwerpunkte in ihrer Nutzung und Architektur setzen.
Am Nockherberg Nord
Der nördliche Bauabschnitt fungiert als krönender Abschluss der Gesamtentwicklung. Er ist räumlich so positioniert, dass er sich vom neu geschaffenen Park aus der Stadt zuwendet. Die Architektur dieses Bereichs ist durch eine terrassierte Gebäudestruktur gekennzeichnet, die einen harmonischen Übergang zwischen der dichten Bebauung und den angrenzenden Grünflächen schafft.
Die baulichen Kenndaten des Bereichs Nord umfassen:
- Gesamtzahl der Gebäude: 6 einzelne Häuser.
- Anzahl der Wohneinheiten: 94 freifinanzierten Wohnungen.
- Infrastruktur: Eine integrierte Kindertagesstätte.
- Architektonische Führung: Entwürfe von drei verschiedenen Architekten, darunter Henning Larsen Architects und Rapp+Rapp Architekten.
Die gestalterische Vielfalt wird durch Details wie Rundbögen, individuell angeordnete Balkone und gemauerte Vorsprünge erreicht, was jedem Gebäude einen Unikat-Charakter verleiht. Ein zentrales Element der Lebensqualität in diesem Abschnitt ist der gemeinschaftliche Dachgarten, der sich über die Häuser 2, 3 und 4 erstreckt und den Bewohnern einen privaten Rückzugsort über der Stadt bietet.
Am Nockherberg Süd
Der südliche Wohnring ist stärker auf die soziale Durchmischung und die kleinteilige Struktur ausgerichtet. Während der Nordbereich durch terrassierte Großstrukturen besticht, setzt der Süden auf eine hohe Anzahl an Einzelgebäuden, um die Atmosphäre eines traditionellen Münchener Viertels zu imitieren.
Die spezifischen Merkmale des Bereichs Süd sind:
- Gebäudeanzahl: 14 einzelne Häuser.
- Wohnraum: 215 Wohneinheiten, aufgeteilt in geförderte und freifinanzierte Wohnungen.
- Gewerbliche Nutzung: Integration von Einzelhandelsflächen zur lokalen Nahversorgung.
- Gestalterischer Ansatz: Die Beauftragung von drei verschiedenen Architekturbüros sicherte eine heterogene Fassadengestaltung und individuelle Hauscharaktere.
Soziale Infrastruktur und öffentliche Mehrwerte
Ein wesentlicher Aspekt der Entwicklung durch die Bayerische Hausbau ist die Schaffung einer Infrastruktur, die nicht nur den neuen Bewohnern, sondern dem gesamten Stadtteil zugutekommt. Die Transformation einer versiegelten Industriebrache in einen Lebensraum erforderte die Implementierung diverser sozialer Ankerpunkte.
Bildung und Betreuung
Um die Familienfreundlichkeit des Quartiers zu gewährleisten, wurden vier Kindertagesstätten im gesamten Areal integriert. Ergänzend dazu wurde in der unmittelbaren Umgebung in der Hochstraße 29 eine Grundschule errichtet, die bereits im Jahr 2019 ihren Betrieb aufnahm. Diese zeitliche Abstimmung stellt sicher, dass die Infrastruktur mit dem Zuzug der etwa 3.500 Menschen mitwachsen konnte.
Das Sternenhaus der Nicolaidis YoungWings Stiftung
Ein architektonisches und soziales Highlight im nördlichen Teil des Quartiers ist das Sternenhaus. Die Bayerische Hausbau fungierte hierbei als Bauträger für die Nicolaidis YoungWings Stiftung. Das Sternenhaus ist kein klassisches Wohngebäude, sondern eine spezialisierte Anlaufstelle für trauernde Kinder, Jugendliche und Familien sowie Erwachsene. Die Integration einer solchen Institution in ein Wohnquartier unterstreicht den Anspruch an eine inklusive Stadtentwicklung, in der Raum für existenzielle menschliche Erfahrungen geschaffen wird.
Wirtschaftliche und gastronomische Integration
Das Quartier ist so konzipiert, dass es keine reine Schlafstadt ist. Durch die Integration von Ladeneinheiten, Gastronomie und einem Nahversorger wird eine lokale Wirtschaft gefördert. Ein besonderes Augenmerk lag auf der Gaststätte Paulaner am Nockherberg, welche nahtlos in das Gesamtkonzept eingebunden wurde, ohne dass eine neue Erschließungsstraße notwendig war. Dies minimierte den baulichen Eingriff in die bestehende Struktur.
Ökologische Aufwertung und Mobilitätskonzept
Die ökologische Bilanz des Projekts wird primär durch die Entsiegelung großer Flächen und die Schaffung von Grünräumen bestimmt. Da das ursprüngliche Brauerei-Gelände nahezu vollständig versiegelt war, stellt die heutige Situation einen massiven Gewinn an biologischer Vielfalt und Aufenthaltsqualität dar.
Der Regerpark und die Grünflächen
Ein zentrales Element der Planung ist der über 14.000 m² große öffentliche Grünraum, der in einigen Planungsdokumenten mit bis zu 16.000 m² beziffert wird. Dieser Quartierspark im Teilgebiet Regerstraße dient als grüne Lunge des Viertels und bietet:
- Attraktive Spiel- und Freizeitaktivitäten für Bewohner und Passanten.
- Eine Verbindung von der Hiendlmayrstraße bis in den nördlichen Teil des Quartiers.
- Einen geschützten grünen Gartenhof im Norden, der an die typischen Münchener Herbergshäuser grenzt.
Diese Grünflächen kompensieren die bauliche Dichte der Wohngebäude und verbessern das Mikroklima im Gebiet der Oberen Au.
Vernetzung und Erschließung
Die Bayerische Hausbau hat das Quartier nicht als abgeschlossene Gated Community, sondern als offenen Teil der Stadt geplant. Ein wesentlicher Erfolg ist die Schaffung neuer Wegeverbindungen, welche die Obere mit der Unteren Au physisch und funktional miteinander verbinden.
Das Mobilitätskonzept stützt sich auf folgende Säulen:
- Ausbau eines umfassenden Fuß- und Radwegenetzes, das das gesamte Areal durchzieht.
- Reduzierung des Individualverkehrs durch die Integration einer Tiefgarage.
- Förderung der Fußläufigkeit innerhalb des Quartiers durch die strategische Platzierung von Nahversorgung und Kitas.
Architektonischer Wettbewerb und Ausführungsqualität
Die Qualität der Architektur am Nockherberg ist das Ergebnis eines strengen Wettbewerbsverfahrens. Das Preisgericht bewertete die Entwürfe nach städtebaulichen und landschaftsplanerischen Kriterien.
Das Büro Rapp+Rapp gewann den Wettbewerb mit einem deutlichen Vorsprung. Aufgrund der hohen Qualität der weiteren Einreichungen entschied sich die Jury gegen die Vergabe eines zweiten Platzes und vergab stattdessen drei dritte Preise. Die Preisträger waren:
- Caruso St John Architects (London) in Zusammenarbeit mit Vogt Landschaftsarchitekten (Zürich).
- Fink+Jocher Architekten und Stadtplaner zusammen mit realgrün Landschaftsarchitekten (beide München).
- Marcel Meili und Markus Peter (München) zusammen mit dem Landschaftsarchitekten Jürgen Huber (Freising).
Diese Diversität an Planungsbüros führte dazu, dass die Gebäude heute als Ensemble aus Unikaten wahrgenommen werden. Die Verwendung von verschiedenen Materialien, harmonischen Farbgebungen und strukturellen Besonderheiten verhindert die visuelle Monotonie, die oft bei Großprojekten auftritt.
Zusammenfassende Analyse der städtebaulichen Wirkung
Die Entwicklung des Wohnquartiers am Nockherberg durch die Bayerische Hausbau ist eine signifikante Antwort auf die komplexen Anforderungen moderner Metropolen. Die Transformation von einer industriellen Nutzfläche in einen hybriden Wohn- und Sozialraum zeigt, dass eine hohe bauliche Dichte nicht zwangsläufig zu Lasten der Lebensqualität gehen muss, sofern die Planung konsequent auf öffentliche Grünflächen und soziale Infrastrukturen setzt.
Die strategische Entscheidung, 30 Prozent des Wohnraums im geförderten Wohnungsbau zu realisieren, ist in einem Markt wie München von entscheidender Bedeutung, um die soziale Segregation zu verhindern. Die Kombination aus privatem Wohnraum, geförderten Einheiten und einer spezialisierten sozialen Einrichtung wie dem Sternenhaus schafft ein resilientes Quartier.
Aus bautechnischer Sicht ist die Entsiegelung der Flächen und die Integration von Dachgärten ein wichtiger Schritt zur Anpassung an den Klimawandel (Schwammstadt-Prinzip), auch wenn die primäre Motivation die Schaffung von Wohnraum war. Die architektonische Vielfalt, gesteuert durch einen wettbewerbsbasierten Ansatz, beweist, dass großvolumige Entwicklungen durch die Beteiligung verschiedener Büros eine menschliche Skalierung und individuelle Identität behalten können. Die Verbindung zwischen der Oberen und Unteren Au durch neue Wegeverbindungen hebt das Projekt über die Grenzen des eigenen Grundstücks hinaus und schafft einen stadtweiten Mehrwert.