Strategische Immobilienentwicklung und das Portfolio der Bayerischen Hausbau

Die Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG repräsentiert eine der einflussreichsten Kräfte im bayerischen und deutschlandweiten Immobilienmarkt. Als zentraler Bestandteil der Schörghuber Unternehmensgruppe agiert das Unternehmen sowohl als langfristiger Immobilienbestandshalter als auch als dynamischer Projektentwickler. Die Historie des Unternehmens ist eng mit der urbanen Entwicklung Münchens verknüpft, wobei die Strategie eine kontinuierliche Verschiebung von der reinen Wohnraumschaffung hin zu hochpreisigen Luxussegmenten und komplexen Mischnutzungskonzepten aufweist. Das Portfolio umfasst heute eine beachtliche Summe von rund 2,7 Milliarden Euro an Immobilienwerten, was die enorme Hebelwirkung der Unternehmensgruppe im Bereich des Asset- und Portfoliomanagements unterstreicht. Mit einem Umsatz von etwa 325 Millionen Euro und einer Belegschaft von rund 200 Mitarbeitern in der Hausbau-Sparte (bei insgesamt 5.300 Mitarbeitern innerhalb der gesamten Schörghuber Gruppe) operiert das Unternehmen in einem Spannungsfeld zwischen traditionellem Wohnungsbau und exklusiver Investmentimmobilie.

Die Geschäftsstrategie der Bayerischen Hausbau zeichnet sich durch die Identifikation von strategischen Flächen aus, die oft durch visionäre, teils unkonventionelle Methoden akquiriert wurden. Ein prägendes Merkmal der Unternehmensentwicklung ist die Fähigkeit, industrielle Brachflächen – wie etwa das ehemalige Gelände der Paulaner-Brauerei – in hochrentable Wohn- und Gewerbequartiere zu transformieren. Dabei wird ein hybrider Ansatz verfolgt, bei dem sowohl Mietwohnungen zur stabilen Ertragsicherung als auch Eigentumswohnungen zur kurzfristigen Kapitalrealisierung geschaffen werden. Diese duale Strategie ermöglicht es dem Unternehmen, sowohl auf die steigende Nachfrage nach Wohnraum im Ballungsraum München zu reagieren als auch die Gewinnmargen durch die Vermarktung von Luxusimmobilien zu maximieren.

Die Transformation des Paulaner-Areals und der Rekordverkauf an die Kühne Holding

Ein aktueller Meilenstein in der Geschichte der Bayerischen Hausbau ist die Entwicklung des ehemaligen Paulaner-Brauerei-Geländes in Hadhausen. Nachdem die Produktionsstätten der Brauerei nach Langwied verlegt worden waren, entstand eine Fläche von enormem Entwicklungspotenzial. Unter dem Namen Wohnen am Nockherberg wurde dieses Areal in ein hochpreisiges Wohnquartier verwandelt.

Der finanzielle Höhepunkt dieser Entwicklung manifestierte sich in einem der teuersten Wohnungsverkäufe in der Geschichte der Landeshauptstadt München. Die Bayerische Hausbau veräußerte 320 Mietwohnungen in der Welfenstraße für eine Gesamtsumme von 264,5 Millionen Euro. Käufer dieser Transaktion waren Tochterunternehmen der Kühne Holding AG.

Die Implikationen dieses Verkaufs sind auf mehreren Ebenen zu analysieren:

• Finanzielle Dimension: Der Preis pro Einheit unterstreicht die extreme Wertsteigerung von Mietimmobilien in Top-Lagen Münchens und die Bereitschaft globaler Investmentgesellschaften, hohe Aufschläge für institutionelle Portfolios zu zahlen.
• Strategischer Shift: Durch den Verkauf großer Mieteinheiten realisiert die Bayerische Hausbau massive Liquidität, während die Holding-Struktur der Kühne AG ihren Immobilienbestand in einem der stabilsten Märkte Europas erweitert.
• Marktwirkung: Ein solcher Rekordverkauf setzt neue Benchmarks für die Bewertung von Mietwohnkomplexen in München und signalisiert anderen Investoren die langfristige Attraktivität des Standorts.

Historische Entwicklung und Meilensteine der Projektentwicklung

Die Wurzeln der Bayerischen Hausbau reichen bis ins Jahr 1954 zurück, als Josef Schörghuber das Unternehmen gründete. Die Expansionsstrategie war von Beginn an durch einen Pioniergeist gekennzeichnet, der oft geografische und planerische Grenzen überschritt.

Ein bezeichnendes Beispiel ist die Entstehung des Arabellaparks. Josef Schörghuber entdeckte 1958 während eines Fluges eine große, ungenutzte Fläche, die er anschließend erwarb. Diese Fläche bildete die Basis für den Stadtteil Neu-Bogenhausen. Die Entwicklung gipfelte im Bau des Arabella Hauses, einem markanten Gebäude mit einer Höhe von 75 Metern und einer Länge von 150 Metern. Ergänzt wurde dieses Ensemble 1972 durch das 20-stöckige Sheraton-Hotel.

Die Entwicklung der Wohnungsbaukapazitäten verlief über verschiedene Phasen:

• 1965: Bau eines Großteils der Siedlung Blumenau.
• 1965 ff.: Entwicklung von Neu-Bogenhausen als kompletter Stadtteil.
• 1972: Bau von 1.000 Wohnungen im südlichen Bereich des Olympiaparks anlässlich der Olympischen Spiele.

Die Phase der Olympischen Spiele verdeutlicht jedoch auch die Volatilität des Marktes. Während die Bauphase erfolgreich war, führte die Rezession der Jahre 1973 und 1974 zu einer schweren Krise in der Bauwirtschaft. Die Bayerische Hausbau entging nur knapp dem Bankrott, rettete sich jedoch durch den sukzessiven Verkauf der Wohnungseinheiten im Olympischen Dorf.

Diversifikation des Portfolios und überregionale Aktivitäten

Die Bayerische Hausbau beschränkt sich nicht auf den lokalen Markt in München, sondern agiert als nationaler Akteur mit Projekten in verschiedenen deutschen Metropolen. Diese Diversifikation dient der Risikostreuung und der Nutzung spezifischer Marktchancen in A-Lagen.

Die geografische und sektorale Expansion umfasst folgende Schwerpunkte:

• Berlin: Engagement im Bereich des Bikinihauses am Zoo, einem architektonisch bedeutsamen Standort.
• Hamburg: Planung an den Esso-Häusern in St. Pauli, wobei diese Projekte aufgrund von Abrissarbeiten und damit verbundenen Demonstrationen öffentlichkeitswirksam und kontrovers verliefen.
• Stuttgart: Aktivitäten im Immobilienbereich sowie die Eröffnung von Loft Hotels durch die Arabella Hospitality.

Neben dem reinen Wohnungsbau investierte die Gruppe massiv in Gewerbeimmobilien. Im Jahr 2010 vermietete die Bayerische Hausbau fünf Stockwerke des Sunshine Place (Teil von THE m.pire) an prominente Mieter wie Amazon und später an Osram. Dies zeigt die Kompetenz des Unternehmens im Bereich des Asset-Managements für hochwertige Büroflächen.

Revitalisierungskonzepte am Beispiel des Alten Hofs

Die Kompetenz der Bayerischen Hausbau in der Revitalisierung historischer Bausubstanz wird besonders deutlich am Beispiel des Alten Hofs in München. Hier wurde ein komplexes Erbpachtmodell angewandt, bei dem dem Unternehmen der nördliche und östliche Flügel der Anlage für einen Zeitraum von 65 Jahren überlassen wurden.

Das Nutzungskonzept folgte strengen Vorgaben der Stadt München, um eine funktionale Mischung zu erreichen:

Die Umsetzung dieses Projekts war jedoch von starken Kontroversen geprägt. Die Wiedererrichtung des Brunnenstocks und Pfisterstocks (Alter Hof 5 und 6) im Jahr 2001 wurde in der Öffentlichkeit und von Denkmalschützern kritisch hinterfragt. Vor allem die kommerzielle Ausrichtung der teuren Eigentumswohnungen führte zu Kritik, da diese oft als reine Investmentobjekte genutzt werden und kaum dauerhaft bewohnt sind. Dies verdeutlicht den Konflikt zwischen denkmalpflegerischen Interessen und der ökonomischen Logik privater Investoren.

Analyse der Investitionsstrategie für Eigentumswohnungen

Die Bayerische Hausbau Development positioniert ihre Immobilien in München als strategische Investments. Der Fokus liegt hierbei auf der Kombination aus hoher Lebensqualität und finanzieller Sicherheit.

Die Argumentationskette für den Erwerb von Wohneinheiten der Bayerischen Hausbau stützt sich auf folgende Säulen:

• Standortvorteil: Die Fokussierung auf traditionreiche Wohnviertel und hochwertige Lagen in München.
• Marktdynamik: Die stetig steigende Nachfrage im Münchner Markt garantiert eine hohe Liquidität beim Wiederverkauf.
• Wertstabilität: Immobilien werden als solides Fundament für die familiäre Zukunft und als Inflationsschutz dargestellt.
• Full-Service-Begleitung: Die Begleitung des Kunden vom Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe als Differenzierungsmerkmal im Premiumsegment.

Kritische Auseinandersetzungen und gesellschaftliche Konflikte

Die Geschichte der Bayerischen Hausbau ist nicht frei von Spannungen. Die schiere Größe der Projekte und die oft aggressive Expansionsstrategie führten wiederholt zu Konflikten mit Bürgerinitiativen und der Politik.

Besonders hervorzuheben sind:

• Die Bauland-Affäre: Ein Ereignis im Jahr 1984, das die Verflechtung von Bauinteressen und politischer Entscheidungsmacht thematisierte.
• Widerstände in anderen Städten: In Bad Godesberg (Rheinpark Grundstück GmbH & Co.) und in Frankfurt-Bockenheim mussten Baupläne aufgrund von Protesten der lokalen Bevölkerung und Studenten reduziert werden.
• Grünflächenkonflikte: Bei der Planung von 950 Wohnungen und einem Gymnasium in München gab es heftige Diskussionen über den Verlust von Grünflächen, wobei politische Akteure wie die München-Liste vergeblich versuchten, Alternativstandorte zu finden.

Diese Konflikte zeigen die Herausforderung, in einem hochverdichteten urbanen Raum wie München große Wohnanlagen zu realisieren, ohne die soziale und ökologische Akzeptanz zu verlieren.

Struktur der Schörghuber Unternehmensgruppe

Um die Rolle der Bayerischen Hausbau vollständig zu verstehen, muss sie im Kontext der übergeordneten Schörghuber Gruppe betrachtet werden. Diese ist in vier strategische Geschäftsbereiche unterteilt, die synergetische Effekte nutzen:

• Bauen & Immobilien: Hier ist die Bayerische Hausbau angesiedelt und bildet den Kern der Vermögensverwaltung und Projektentwicklung.
• Getränke: Ein traditionsreiches Feld, das die Basis für das ursprüngliche Wachstum bildete.
• Hotel: Unter der Marke Arabella Hospitality wurden Hotelimmobilien entwickelt. Nachdem man sich aus dem reinen Hotelbetreiber-Geschäft (z. B. Westin Hamburg) zurückzog, liegt der Fokus nun auf der Entwicklung und dem Unterhalt der Immobilien sowie der Funktion als Investor.
• Seafood: Ein neuer Geschäftszweig, der 2011 implementiert wurde.

Die personelle Struktur mit 5.300 Mitarbeitern insgesamt unterstreicht die Dimension dieses familiengeführten Unternehmens, das sich erfolgreich von einem lokalen Bauunternehmen zu einem diversifizierten Konglomerat entwickelt hat.

Fazit und detaillierte Analyse der Marktpositionierung

Die Bayerische Hausbau nimmt eine Sonderstellung im deutschen Immobilienmarkt ein. Sie agiert weniger als klassischer Wohnungsbaugesellschaft, sondern vielmehr als ein strategischer Asset-Manager mit einer starken Entwicklungskompetenz. Die Analyse der verfügbaren Daten zeigt eine klare Evolution: Von den großflächigen Siedlungsbauten der 1960er Jahre (Blumenau) über die riskanten Großprojekte der 70er (Olympiapark) bis hin zu den hochspezialisierten Luxussegmenten der Gegenwart (Wohnen am Nockherberg).

Die Strategie der Bayerischen Hausbau lässt sich als Maximierung des Flächenwertes beschreiben. Durch die Umwandlung von Industriebrachen oder die Revitalisierung historischer Zentren wird ein massiver Mehrwert geschaffen, der entweder durch langfristige Vermietung an institutionelle Investoren (wie die Kühne Holding) oder durch den Verkauf exklusiver Eigentumswohnungen realisiert wird.

Die kritische Würdigung muss jedoch auch die soziale Komponente berücksichtigen. Die Tendenz zur Schaffung von Luxusimmobilien, die oft als Zweitwohnsitze oder Kapitalanlagen dienen (wie am Alten Hof beobachtet), steht im Kontrast zur allgemeinen Wohnungsnot in München. Die Bayerische Hausbau navigiert hierbei geschickt zwischen den Anforderungen der Stadtplanung (z. B. Mischnutzungskonzepte am Alten Hof) und der Gewinnmaximierung.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Bayerische Hausbau durch die Kombination aus unternehmerischem Risiko, visionärer Flächenakquise und einem extrem starken Fokus auf A-Lagen eine Marktposition erreicht hat, die es ihr ermöglicht, Rekordtransaktionen in einer Größenordnung von über 260 Millionen Euro für einzelne Teilprojekte zu realisieren. Das Unternehmen bleibt ein zentraler Treiber der Gentrifizierung und Modernisierung des Münchner Stadtbildes, wobei die Balance zwischen ökonomischem Erfolg und öffentlicher Akzeptanz die größte Herausforderung zukünftiger Entwicklungen darstellen wird.

Quellen

1. Süddeutsche Zeitung
2. Moloch München
3. Bayerische Hausbau Development