Die Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG stellt eine der prägendsten Kräfte in der deutschen Immobilienlandschaft dar, insbesondere innerhalb des bayerischen Ballungsraums. Als integraler Bestandteil der Schörghuber Unternehmensgruppe fungiert das Unternehmen heute als hochspezialisierter Immobilienbestandshalter mit einer eng verzahnten Projektentwicklung. Die operative Tätigkeit erstreckt sich über das gesamte Bundesgebiet, wobei die Kernkompetenzen in der Projektentwicklung sowie im strategischen Asset- und Portfoliomanagement liegen. Mit einem Immobilienbestand, der einen Wert von rund 2,7 Milliarden Euro aufweist, und einem jährlichen Umsatzvolumen von etwa 325 Millionen Euro, die von rund 200 spezialisierten Mitarbeitern erwirtschaftet werden, besetzt die Bayerische Hausbau eine Schlüsselposition im Markt für hochwertige Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Die Entstehung des Unternehmens ist untrennbar mit der Biografie von Josef Schörghuber verbunden, der bereits 1954 die Grundsteine für das legte, was heute eine diversifizierte Unternehmensgruppe mit insgesamt 5.300 Mitarbeitern ist. Die Unternehmensgruppe operiert heute in vier strategischen Säulen: Bauen & Immobilien, Getränke, Hotel und Seafood. Diese Diversifikation schützt das Gesamtportfolio vor zyklischen Schwankungen des Immobilienmarktes und schafft Synergien zwischen der baulichen Entwicklung und der späteren kommerziellen Nutzung, etwa durch die Integration von Hotels oder Einzelhandel.
Historische Genese und die Ära Josef Schörghuber
Die Wurzeln der Unternehmensgeschichte reichen weit vor die Gründung der Bayerischen Hausbau zurück. Bereits im Jahr 1858 gründete Simon Schörghuber eine Zimmereiwerkstatt in Mitteraham bei Mühldorf. Diese handwerkliche Basis bildete das fundamentale Wissen für die spätere Expansion in den großflächigen Wohnungsbau. Josef Schörghuber, 1920 als ältestes von sechs Kindern geboren, steuerte nach seinem Soldatendienst im Zweiten Weltkrieg und einem Studium des Bauingenieurwesens die familiäre Tradition in eine neue Ära. Ab 1946 übernahm er gemeinsam mit seinem Bruder Leo die väterliche Tischlerei.
Im Kontext des massiven Baubooms der Nachkriegszeit erkannte Josef Schörghuber das enorme Potenzial des Bauträgermodells. Anfang der 1950er Jahre begann er mit dem Erwerb strategisch günstiger Grundstücke, um erste Wohnhäuser zu errichten. Die offizielle Gründung der Bavaria Hausbau GmbH erfolgte im Jahr 1954, welche im weiteren Verlauf zur heutigen Bayerischen Hausbau transformiert wurde. Die Expansionsgeschwindigkeit in den ersten zehn Jahren war bemerkenswert:
- Zwischen 1950 und 1960 wurden insgesamt 599 Wohnungen realisiert.
- In demselben Zeitraum entstanden sechs Reihenhäuser.
- Ab 1955 wurde eine Serie von Gebäuden mit hunderten von Wohneinheiten errichtet.
Ein entscheidender strategischer Wendepunkt war das Jahr 1957, als Schörghuber begann, eigene Architekten fest einzustellen. Durch diesen Schritt entzog er sich der Abhängigkeit von externen Planungsbüros und schuf eine vertikale Integration, die es erlaubte, Design und Ausführung präzise aufeinander abzustimmen. Ab 1960 verschob sich der Fokus verstärkt auf den Bau von Eigenheimen, was die Gesellschaft zu einer der führenden Wohnungsbaugesellschaften in München machte. Ein markantes Beispiel für diese Phase ist der Bau eines Großteils der Siedlung Blumenau im Jahr 1965.
Visionäre Stadtentwicklung und der Arabella-Park
Ein markantes Merkmal der Geschäftsstrategie von Josef Schörghuber war die Fähigkeit, Potenziale zu erkennen, die anderen verborgen blieben. Dies wurde besonders deutlich durch die Nutzung seines Pilotenscheins. Während eines Fluges entdeckte er in Bogenhausen eine Schafweide, die er als ideale Fläche für eine Entwicklung identifizierte. Noch prägender war jedoch die Entdeckung einer großen leeren Fläche im Jahr 1958, die er aus der Luft erspähte und daraufhin erwarb. Aus dieser Vision entstand der Arabella-Park, ein Projekt, das das Stadtbild Münchens nachhaltig veränderte.
Die strategische Expansion setzte sich in den 1970er Jahren fort, wobei Schörghuber die Diversifizierung vorantrieb. Im Jahr 1979 erwarb er die traditionsreichen Münchner Brauereien Hacker-Pschorr und Paulaner. Diese Akquisitionen führten zur Etablierung des Mottos Bauen, Beherbergen und Brauen. Die Bayerische Hausbau ist bis heute in die Verwertung dieser Standorte involviert. Aktuell wird beispielsweise der Grund der Paulaner-Brauerei durch das Projekt Wohnen am Nockherberg entwickelt, bei dem hochwertige Eigentumswohnungen entstehen und veräußert werden.
Finanzielle Dimensionen und steuerliche Standortstrategien
Die wirtschaftliche Kraft der Schörghuber-Familie ist immens und eng mit den Investitionszyklen der Bayerischen Hausbau verknüpft. Laut Forbes verfügt Alexandra Schörghuber über ein Vermögen von rund 4,5 Milliarden Euro, was die enorme Wertschöpfung aus den Münchner Bauprojekten unterstreicht. Die finanzielle Performance des Unternehmens blieb auch in jüngerer Zeit auf einem sehr hohen Niveau; so wurde im Jahr 2022 ein Gewinn vor Steuern in Höhe von 324 Millionen Euro ausgewiesen.
Diese hohe Profitabilität führte zu einer strategischen Entscheidung bezüglich des Unternehmenssitzes. Zum 1. Oktober 2023 verlegte die Bayerische Hausbau ihren Firmensitz von München nach Pullach. Die Motivation hinter diesem Schritt war explizit steuerlicher Natur.
Die Differenz der Gewerbesteuer-Hebesätze verdeutlicht die ökonomische Logik dieses Umzugs:
| Standort | Gewerbesteuer-Hebesatz | Auswirkung |
|---|---|---|
| München | 490 | Höhere Steuerlast bei hohen Gewinnen |
| Pullach | 260 | Signifikante Steuerersparnis |
Diese Entscheidung löste politische Diskussionen aus. Während Bürgermeisterin Katrin Habenschaden und CSU-Wirtschaftsreferent Clemens Baumgärtner die Verlegung kritisierten, bezeichnete Oberbürgermeister Dieter Reiter den Schritt als rechtlich nicht zu verhindern, solange die bestehende Gesetzeslage die Diskrepanz zwischen den Hebesätzen zulasse. Es wurde jedoch betont, dass in Pullach ein realer Firmensitz und keine reine Briefkastengesellschaft errichtet wurde.
Kontroversen und die Bauland-Affäre
Die Geschichte der Bayerischen Hausbau ist nicht frei von Konflikten. Ein zentrales Ereignis war die sogenannte Bauland-Affäre von 1984. Während des Wahlkampfs warf der damalige Oberbürgermeister-Kandidat Georg Kronawitter Josef Schörghuber vor, Grundstücke für den Zamilapark zu ungünstigen Bedingungen von Oberbürgermeister Erich Kiesl erhalten zu haben. Es wurde behauptet, dass der Stadt München dadurch ein Verlust von bis zu 34 Millionen DM entstanden sei.
Schörghuber widersprach diesen Vorwürfen vehement und argumentierte, dass es sich zum Zeitpunkt des Erwerbs um Bauerwartungsland und nicht um bereits erschlossenes Bauland gehandelt habe. Dieser Rechtsstreit und die öffentliche Auseinandersetzung zwischen dem Baulöwen und der Stadtverwaltung zogen sich über viele Jahre hinweg.
Die Beilegung dieser Kontroverse erfolgte erst im Jahr 1995, anlässlich des 75. Geburtstags von Josef Schörghuber. Oberbürgermeister Christian Ude beendete den Streit durch die Gründung einer Stiftung für Münchner Kinder, die mit einem Stiftungskapital von 3 Millionen Euro ausgestattet wurde. Diese Geste wurde jedoch von Georg Kronawitter als unzureichend kritisiert, da er die 3 Millionen Euro im Vergleich zum behaupteten Verlust von 20 Millionen Euro als schäbig empfand und eine Stilisierung Schörghubers zum Wohltäter ablehnte.
Projektportfolio und regionale Expansion
Die Bayerische Hausbau hat über die Jahrzehnte ein diversifiziertes Portfolio an Projekten entwickelt, das weit über den klassischen Wohnungsbau hinausgeht. In den 1990er Jahren konzentrierte sich das Unternehmen verstärkt auf die sogenannte Quartierentwicklung.
Zu den bedeutendsten Projekten zählen:
- Kustermannpark: Ein großflächiges Projekt mit einer Fläche von 100.000 qm.
- Wohnanlage Prinz Eugen: Ein weiteres Beispiel für die strategische Wohnraumschaffung.
- Lerchenauer Feld: Eines der prägenden Projekte im Münchner Raum.
- Palomaviertel: Eine Expansion der Bautätigkeit bis nach Hamburg.
Nach der deutschen Wiedervereinigung weitete die Bayerische Hausbau ihre Aktivitäten auf den Osten aus. Zum 40. Jahrestag des Unternehmens konnten beeindruckende Zahlen vorgelegt werden: die Realisierung von 15.418 Wohnungen, 949 Rheinhäusern sowie zahlreichen Bürogebäuden. Die Internationalisierung folgte kurz darauf mit Projekten in Budapest, wo ein gesamtes Stadtteilviertel neu gestaltet wurde, sowie mit Bauvorhaben in Chile.
Aktuelle operative Führung und Umstrukturierung
Die Bayerische Hausbau befindet sich derzeit in einer Phase der organisatorischen Neuausrichtung. Ein bedeutender Wechsel in der Führungsebene erfolgte mit dem Ausscheiden des bisherigen Geschäftsführers Christian Balletshofer auf eigenen Wunsch.
Um die operative Kontinuität zu gewährleisten und die Strategie für den Bereich Bau und Immobilien weiterzuentwickeln, wurde Marcel Wnendt als Interims-CEO berufen. Wnendt übernahm die operative Leitung ab Juli und ist mit dem Ziel betraut, den Geschäftsbereich bis zum Jahreswechsel neu zu strukturieren. Zur Unterstützung dieser Transitionsphase wurde ein spezielles Executive Management-Team implementiert.
Der Werdegang von Marcel Wnendt unterstreicht die strategische Ausrichtung auf finanzielle Expertise:
- Eintritt in die Schörghuber Gruppe: 2009.
- Funktion seit 2016: Geschäftsführer der Schörghuber Corporate Finance.
- Vorherige Stationen: Siemens Enterprise Communications, Hypo Alpe-Adria Bank und Sachsen LB.
Diese Besetzung deutet darauf hin, dass die Bayerische Hausbau derzeit einen stärkeren Fokus auf die finanzielle Optimierung und die strategische Restrukturierung ihres Portfolios legt.
Transformation der Immobiliennutzung und Stadtteilentwicklung
Die Strategie der Bayerischen Hausbau zeichnet sich dadurch aus, dass Bestände nicht nur gehalten, sondern aktiv an neue marktgegebenheiten angepasst werden. Dies wird deutlich am Beispiel der Schwanthalerhöhe in München. Am 16. Januar 2021 schloss der traditionsreiche Saturn-Laden in der Schwanthalerstraße 15 seine Pforten. Als Vermieter verfolgt die Bayerische Hausbau hier eine Aufwertungsstrategie. Ziel ist es, die Schwanthalerhöhe zu einem noch attraktiveren Stadtteil zu entwickeln.
In diesem Kontext steht auch das Projekt Devanto, der neue Firmensitz der Schörghuber-Gruppe an der Gollierstraße. Diese Entwicklung zeigt die Tendenz des Unternehmens, Gewerbeflächen so zu transformieren, dass sie einen höheren Nutzwert und eine bessere Integration in das moderne Stadtbild aufweisen.
Analyse der Unternehmensdynamik
Die Entwicklung der Bayerischen Hausbau lässt sich als eine Transformation von einem lokalen Handwerksbetrieb hin zu einem global agierenden Immobilien- und Asset-Management-Konzern beschreiben. Die Fähigkeit zur Diversifikation – insbesondere die Verknüpfung von Bauwesen mit dem Gastgewerbe (Arabella Hospitality mit 14 Hotels) und der Getränkeindustrie – hat ein finanzielles Polster geschaffen, das es dem Unternehmen ermöglicht, langfristig und unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen zu investieren.
Besonders hervorzuheben ist die strategische Nutzung von Immobilien als Wertspeicher. Der Übergang vom reinen Bauträger, der Gebäude errichtet und verkauft, hin zum Immobilienbestandshalter zeigt den Reifeprozess des Unternehmens. Die aktuelle Fokussierung auf Portfoliomanagement und die Optimierung der steuerlichen Rahmenbedingungen (Sitzverlegung nach Pullach) sind notwendige Schritte, um die Rentabilität in einem Marktumfeld mit steigenden Zinsen und regulatorischen Anforderungen zu sichern.
Die Rolle der Familie Schörghuber bleibt dabei zentral. Die Verbindung von unternehmerischem Risiko (wie beim Kauf der Schafweide oder des Arabella-Parks) mit einer rigorosen finanziellen Kontrolle (vertreten durch die Schörghuber Corporate Finance) bildet das Rückgrat des Erfolgs. Trotz der historischen Kontroversen wie der Bauland-Affäre ist die Bayerische Hausbau heute eine institutionelle Kraft, deren Einfluss auf die urbane Struktur Münchens und darüber hinaus kaum zu überschätzen ist.