Muss der Mieter bei Auszug renovieren, obwohl die Wohnung unrenoviert übernommen wurde?

Der Übergabeprozess einer Mietwohnung ist oft mit Unsicherheiten und Streitpunkten verbunden. Eine der häufigsten Fragen, die Mieter vor dem Auszug beschäftigen, lautet: Muss ich die Wohnung renovieren, obwohl ich sie unrenoviert übernommen habe? Die Antwort auf diese Frage hängt von mehreren Faktoren ab – unter anderem vom Zustand der Wohnung zum Einzugszeitpunkt, der Dauer des Mietverhältnisses und der konkreten Vereinbarung im Mietvertrag. Im Folgenden wird detailliert aufgezeigt, was Mieter wissen müssen, um sich rechtssicher und finanziell vorteilhaft auf den Auszug vorzubereiten.

Die Pflicht zur Renovierung: Was ist gesetzlich geregelt?

Grundsätzlich gilt in der deutschen Mietrechtspflege, dass der Mieter keine allgemeine Pflicht zur Renovierung der Mietwohnung hat, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Das Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass eine solche Pflicht nur dann besteht, wenn der Mieter die Wohnung in einem renovierten Zustand übernommen hat.

Im Urteil vom 22.08.2018 (Az. VIII ZR 277/16) betonte der BGH, dass es unzulässig sei, den Mieter zur Beseitigung aller Gebrauchsspuren des Vormieters zu verpflichten, insbesondere wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde. Das Gericht begründete dies damit, dass der Mieter in diesem Fall nicht verpflichtet sei, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie erhalten hat. Eine solche Regelung würde den Mieter übermäßig benachteiligen.

Was bedeutet „unrenoviert“?

Die Begriffe „renoviert“ und „unrenoviert“ sind für die rechtliche Bewertung entscheidend. Eine „unrenovierte“ Wohnung ist in der Regel eine Wohnung, die keine frischen Farbschichten an Wänden und Decken aufweist und keine strukturellen Renovierungsarbeiten wie die Erneuerung von Fugen, Fließspuren oder die Ausbesserung von Schäden erfahren hat. Solche Wohnungen sind oft im Zustand des Vormieters übernommen worden, ohne dass der Vermieter vorher umfangreiche Instandsetzungen vorgenommen hat.

Der Einfluss des Mietvertrags

Ein entscheidender Faktor bei der Frage nach der Renovierungspflicht ist der Mietvertrag. In vielen Mietverträgen ist festgelegt, dass der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen durchführen muss. Solche Klauseln können jedoch rechtswirksam sein oder nicht, je nachdem, ob sie verhältnismäßig sind und nicht den Mieter übermäßig belasten.

Wenn eine Klausel im Mietvertrag vorsieht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in bestimmten Räumen (z. B. Küche oder Badezimmer) durchführt, ist dies in der Regel zulässig, sofern diese Arbeiten nur erforderlich sind, wenn sichtbare Abnutzungen vorliegen. Ein pauschaler Anspruch auf eine umfassende Renovierung, unabhängig vom Zustand der Wohnung, ist dagegen nicht zulässig.

Ein Beispiel für eine nicht zulässige Klausel wäre, wenn der Mieter verpflichtet wird, die gesamte Wohnung zu streichen, auch wenn keine auffälligen Abnutzungen vorliegen. Der BGH hat in mehreren Fällen entschieden, dass solche Klauseln verhältnismäßig sein müssen und nicht den Mieter zu Arbeiten zwingen dürfen, die über den notwendigen Instandhaltungsumfang hinausgehen.

Was bedeutet „besenrein“?

Ein weiterer Begriff, der im Zusammenhang mit der Wohnungsübergabe oft auftaucht, ist „besenrein“. Dieser Begriff beschreibt den Zustand, in dem die Wohnung sauber, aber nicht fachgerecht gereinigt sein muss. Grober Schmutz und Müll müssen entfernt werden, eine professionelle Endreinigung ist jedoch nicht erforderlich.

Wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, reicht es in der Regel aus, sie besenrein zurückzugeben. Das bedeutet, dass nur grobe Reinigungsarbeiten durchgeführt werden müssen, keine umfassenden Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten. Kleine Gebrauchsspuren, wie z. B. leichte Kratzer auf dem Boden oder kleine Flecken an den Wänden, sind in der Regel kein Grund für eine Renovierungspflicht.

Die Rolle des Übergabeprotokolls

Um Streitigkeiten nach dem Auszug zu vermeiden, ist es empfehlenswert, ein detailliertes Übergabeprotokoll zu erstellen. In diesem Protokoll werden Schäden, Mängel und der allgemeine Zustand der Wohnung bei Einzug dokumentiert. Bei der Übergabe nach dem Auszug kann dann der Vergleich zwischen dem Einzugs- und Auszugszustand vorgenommen werden.

Ein Übergabeprotokoll dient dazu, Missverständnisse und Vorwürfe zu vermeiden. Es ist sinnvoll, Fotos von Schäden und Mängeln zu machen, um den Zustand objektiv zu dokumentieren. Dies ist besonders wichtig, wenn der Mieter später Kosten für Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten in Rechnung gestellt bekommt, die er nicht durchgeführt hat.

Die Praxis: Wie sieht es in der Realität aus?

Obwohl die Rechtsprechung klare Vorgaben macht, gibt es in der Praxis unterschiedliche Auffassungen von Vermieterseite. Einige Vermieter argumentieren, dass der Mieter, der die Wohnung unrenoviert übernommen hat, nicht berechtigt sei, diese in genau diesem Zustand zurückzugeben. Dieser Standpunkt ist jedoch nicht gesetzlich gedeckt und wird von der Rechtsprechung nicht unterstützt.

In einigen Fällen versuchen Vermieter, die Renovierungspflicht auf die Kosten des Mieters abwälzen, um eigene Renovierungskosten zu sparen. Das ist jedoch rechtswidrig, wenn keine klare und verhältnismäßige Klausel im Mietvertrag steht. Der BGH hat in mehreren Urteilen betont, dass der Mieter keine versteckte Pflicht zur Renovierung hat, wenn er die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen hat.

Die Kostenfrage: Wer zahlt was?

Ein weiterer Streitpunkt bei der Renovierung ist die Kostenfrage. Wenn der Mieter nach Auffassung des Vermieters Schönheitsreparaturen durchführen muss, wer trägt dann die Kosten?

Laut BGH-Urteilen (z. B. vom 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18 & VIII ZR 270/18) müssen Mieter und Vermieter sich bei Renovierungsarbeiten, die zur besseren Wohnqualität führen, an den Kosten beteiligen. In der Praxis kommt es oft zu einer hälftigen Kostenbeteiligung. Der Mieter profitiert von einer neu renovierten Wohnung, der Vermieter kommt seiner Instandhaltungspflicht nach.

Wenn der Mieter jedoch keine Pflicht zur Renovierung hat, hat er keinen Anspruch auf Kostenerstattung, wenn er sich aus freien Stücken entschließt, Renovierungsarbeiten durchzuführen. In solchen Fällen übernimmt der Vermieter keine Kosten.

Schönheitsreparaturen: Was ist das?

Schönheitsreparaturen beziehen sich auf Arbeiten, die den äußeren Zustand der Wohnung verbessern, ohne strukturelle oder funktionale Mängel zu beheben. Dazu gehören:

Streichen von Wänden und Decken
Ausbesserung von Fugen und Rissen
Schließen von Dübellöchern
Austausch von kaputten oder abgenutzten Fassungen an Wasserhähnen

Diese Arbeiten sind nur erforderlich, wenn sichtbare Abnutzungen vorliegen. Wenn die Wände beispielsweise noch in einem akzeptablen Zustand sind, ist ein Streichen nicht erforderlich.

Ein wichtiger Aspekt ist auch die Farbwahl. Wenn der Mieter die Wände während seiner Mietzeit in eine auffällige Farbe gestrichen hat, kann der Vermieter verlangen, dass diese in eine neutrale Farbe übergestrichen werden. Eine neutrale Farbe ist in der Regel eine weiße oder sehr helle Farbe, die sich gut in das Wohnungsambiente integriert.

Was tun, wenn der Vermieter unzulässige Forderungen stellt?

Falls der Vermieter trotz unrenovierter Übergabe unzulässige Forderungen stellt, wie z. B. eine vollständige Renovierung oder die Erstattung von Renovierungskosten, kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten. Dazu gehören:

Klage auf Erstattung von Renovierungskosten, wenn der Mieter unverlangt Renovierungsarbeiten durchgeführt hat
Klage auf Herausgabe der Kaution, wenn der Vermieter die Kaution mit unzulässigen Forderungen belastet
Beantragung von Schadensersatz, wenn der Mieter durch unzulässige Forderungen finanziell benachteiligt wird

Es ist empfehlenswert, in solchen Fällen juristischen Rat einzuholen, um die eigenen Rechte zu sichern. Ein Anwalt für Mietrecht kann dabei helfen, die Situation zu klären und im Bedarfsfall eine gerichtliche Auseinandersetzung vorzubereiten.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Mieter keine allgemeine Pflicht zur Renovierung hat, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist hier klar: Eine solche Pflicht existiert nur, wenn der Mieter die Wohnung in einem renovierten Zustand übernommen hat. In solchen Fällen ist es verhältnismäßig, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführt, wenn sichtbare Abnutzungen vorliegen.

Ein detailliertes Übergabeprotokoll ist empfehlenswert, um Streitigkeiten zu vermeiden. Kleine Gebrauchsspuren sind in der Regel kein Grund für eine Renovierungspflicht. Der Mieter muss also nicht die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat.

Wenn der Vermieter dennoch unzulässige Forderungen stellt, kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten, um seine Rechte zu verteidigen. In solchen Fällen ist es sinnvoll, juristischen Rat einzuholen.