Die Übernahme eines geerbten Hauses ist für viele Familien eine Herausforderung, aber auch eine Chance, langfristige Sicherheit in Form von Wohneigentum zu erreichen. Insbesondere, wenn ein Kind oder ein Geschwisterkind das Elternhaus übernehmen möchte, sind hier zahlreiche rechtliche, finanzielle und praktische Aspekte zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere, wenn Renovierungsmaßnahmen erforderlich sind, und wenn die Übernahme durch die Auszahlung der anderen Erben erfolgt. Ein Darlehensvertrag, der die Finanzierung dieser Maßnahmen sichert, ist in solchen Fällen oft unverzichtbar.
In diesem Artikel werden die wichtigsten Themen erläutert: von der Auszahlung von Erben, über die Finanzierung durch Erbschaftsdarlehen, bis hin zur Planung von Renovierungsarbeiten. Dabei werden auch relevante Förderprogramme wie die KfW-Förderung und die Bafa-Förderung berücksichtigt, die bei der Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen eine wichtige Rolle spielen können.
Übernahme des Elternhauses: Was bedeutet das im Rechtlichen?
Ein geerbtes Haus kann in Form einer Erbengemeinschaft bestehen, wenn mehrere Erben existieren. In diesem Fall verpflichtet jeder Erbe dazu, die Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen gemeinsam mit den anderen Erben zu regeln. Dies kann in der Praxis eine Herausforderung darstellen, da Meinungsverschiedenheiten über die weitere Nutzung oder den Verkauf der Immobilie entstehen können.
Laut den Daten aus der Erbengemeinschaft-Statistik sind 54 % der Erbfälle mit mindestens einer Immobilie verbunden, was die Komplexität solcher Situationen unterstreicht. In 37 % der Fälle wird das Erbgut an mehrere Kinder verteilt, wodurch sich eine Erbengemeinschaft bildet. Nur in 0,5 % der Fälle kommt es zur Teilungsversteigerung, was bedeutet, dass die meisten Erbengemeinschaften eine gütliche Lösung finden.
Die Übernahme des Elternhauses durch ein Kind oder ein Geschwisterkind bedeutet in der Regel, dass die anderen Erben ausgezahlt werden. Dies kann finanziell aufwendig sein, weshalb ein Darlehensvertrag, auch bekannt als Erbschaftsdarlehen, oft der entscheidende Schritt ist.
Finanzierung der Auszahlung: Was ist ein Erbschaftsdarlehen?
Ein Erbschaftsdarlehen ist ein Kredit, der speziell für die Auszahlung von Miterben in einer Erbengemeinschaft konzipiert ist. Dieser Kredit wird oft von der übernehmenden Partei beantragt, um die anderen Erben finanziell zu entschädigen. Ein solches Darlehen ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Wert des geerbten Hauses hoch ist und die Auszahlungssumme nicht in bar zur Verfügung steht.
Ein Vorteil des Erbschaftsdarlehens ist, dass mehrfache Kredite – etwa für Auto, Privat oder Dispo – in den Finanzierungsplan einbezogen werden können. In einigen Fällen kann dies sogar zu einer Kosteneinsparung führen, da der Zinssatz für Erbschaftsdarlehen niedriger ist als der für Privatkredite. Zudem kann in vielen Fällen ohne Gutachter ein Kredit beantragt werden, was die Verfahren beschleunigt und die Kosten reduziert.
Ein weiterer Vorteil ist die Rechtssicherheit, die durch einen Notar gewährleistet werden kann. Ein Notar erstellt einen Vermächtnisvertrag oder eine Erbteilsvereinbarung, der die Konditionen der Auszahlung klar definiert und rechtlich bindend ist. Dies schützt alle Parteien vor Missverständnissen oder späteren Streitigkeiten.
Renovierung des Elternhauses: Planung, Kosten und Förderung
Bei der Übernahme eines Elternhauses ist es oft notwendig, umfangreiche Renovierungsmaßnahmen durchzuführen, insbesondere wenn die Immobilie sanierungsbedürftig ist. Die Kosten für Renovierungen können sehr hoch sein, weshalb die Einbeziehung von Förderprogrammen wie den Angeboten der KfW oder des Bafa sinnvoll ist.
KfW-Förderung für Sanierungsmaßnahmen
Die KfW bietet verschiedene Programme an, die Sanierungsmaßnahmen finanzieren oder zumindest teilweise fördern. Ein bekanntes Programm ist das KfW-Programm "Jung kauft Alt", das insbesondere für Familien mit kleinem oder mittlerem Einkommen und sanierungsbedürftigen Häusern gedacht ist. Dieses Programm ermöglicht es, den Kaufpreis sowie Grundstückskosten zu finanzieren, wodurch die Übernahme eines alten Hauses finanziell attraktiver wird.
Ein weiteres Programm ist das KfW-Programm 159 "Altersgerecht Umbauen", das bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit an Förderung zur Verfügung stellt. Dieses Programm ist besonders relevant, wenn die Renovierung barrierefrei gestaltet werden soll. Es ist jährlich verfügbar und richtet sich an Mieter und Eigentümer. Allerdings ist das Investitionszuschussprogramm 455-B seit Januar 2025 nicht mehr verfügbar.
Bafa-Förderung für Einzelmaßnahmen
Wenn Renovierungsarbeiten schrittweise und über mehrere Jahre verteilt durchgeführt werden sollen, kann das Bafa-Programm eine gute Alternative sein. Hier können einzelne Sanierungsmaßnahmen gefördert werden, wodurch 15 bis 20 % der Kosten zurückerstattet werden. Die Höhe der Förderung hängt davon ab, ob ein individueller Sanierungsfahrplan erstellt wird oder nicht. Ohne Fahrplan sind bis zu 30.000 Euro pro Jahr förderfähig, mit Fahrplan bis zu 60.000 Euro.
Maßnahmen wie Fassadendämmung, Dachdämmung, Fenstertausch oder Heizungsmodernisierung sind in der Regel förderfähig. Insbesondere der Tausch einer alten, fossilen Heizung (z. B. Öl- oder Gasheizung) gegen eine klimafreundliche Heizung kann mit 30 % Grundförderung gefördert werden, bei zusätzlichen Maßnahmen (z. B. Solaranlage) sogar mit bis zu 50 %.
Kombination von Finanzierungs- und Förderungsmaßnahmen
Die Kombination aus Erbschaftsdarlehen, KfW-Förderung und Bafa-Förderung kann eine kosteneffiziente Lösung für die Übernahme und Renovierung des Elternhauses bieten. Dabei ist es wichtig, die einzelnen Maßnahmen sorgfältig zu planen und die Förderungen frühzeitig in den Finanzierungsplan einzubeziehen.
Ein Beispiel:
Wenn ein Kind das Elternhaus übernimmt und die anderen Erben durch ein Erbschaftsdarlehen auszahlt, kann es gleichzeitig KfW-Programme nutzen, um die Renovierung zu finanzieren. Gleichzeitig kann es Bafa-Zuschüsse für einzelne Sanierungsmaßnahmen nutzen, um die Kosten weiter zu reduzieren. So kann ein Haushalt nicht nur die Auszahlung der Miterben schaffen, sondern auch gleichzeitig ein modernes, energieeffizientes und barrierefreies Zuhause schaffen.
Rechtliche Aspekte bei der Auszahlung und Renovierung
Die Auszahlung der Erben und die Renovierung des Elternhauses erfordern auch rechtliche Vorbereitungen. Ein Vermächtnisvertrag oder eine Erbteilsvereinbarung sollte rechtlich durch einen Notar abgesegnet werden, um Streitigkeiten vorzubeugen. Zudem ist es wichtig, dass der Finanzierungspartner (z. B. eine Bank) in den Plan einbezogen wird, damit der Kredit rechtzeitig beantragt und genehmigt werden kann.
Wenn bauliche Maßnahmen an gemeinschaftlichen Flächen (z. B. Dach, Fassade) durchgeführt werden, sind in manchen Fällen die Zustimmung der anderen Erben erforderlich. Dies ist besonders bei Renovierungsmaßnahmen relevant, die über die bloße Instandsetzung hinausgehen. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, eine Modernisierungsvereinbarung einzugehen, die die Maßnahmen schriftlich festlegt.
Praktische Schritte zur Übernahme des Elternhauses
Die Übernahme des Elternhauses erfordert eine sorgfältige Planung. Hier sind die wichtigen Schritte, die dabei helfen können:
- Erben befragen: Klären Sie mit den anderen Erben, wie sie die Übernahme sehen und ob sie bereit sind, ausbezahlt zu werden.
- Finanzierung planen: Prüfen Sie, ob ein Erbschaftsdarlehen zur Verfügung steht oder ob Sie eigene Mittel einsetzen können.
- Notar beauftragen: Ein Notar erstellt einen Vermächtnisvertrag, der die Auszahlung und die Rechte der Erben regelt.
- Sanierungsplan erstellen: Ein Energieberater oder Sanierungsplaner kann einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen, der förderfähig ist.
- Förderungen beantragen: Nutzen Sie KfW- und Bafa-Förderungen, um die Kosten der Renovierung zu reduzieren.
- Finanzierungspartner einbinden: Eine Bank kann den Finanzierungsplan erstellen und die KfW-Förderung beantragen.
- Bauarbeiten starten: Erst nach der Förderungs- und Finanzierungszusage können die Arbeiten begonnen werden.
Fazit
Die Übernahme eines Elternhauses kann eine lohnenswerte Investition sein, vor allem wenn die Renovierung gut geplant und gefördert wird. Mit der richtigen Kombination aus Erbschaftsdarlehen, KfW-Förderung und Bafa-Förderung ist es möglich, die Kosten für die Auszahlung und die Renovierung zu reduzieren. Zudem ist es wichtig, rechtliche Aspekte wie Vermächtnisverträge und Erbteilsvereinbarungen frühzeitig zu klären, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Für Familien, die ein Elternhaus übernehmen möchten, bietet sich ein strategischer Plan an, der Finanzierung, Recht und Bau an eine Hand nimmt. So kann das Elternhaus nicht nur ein Zuhause werden, sondern auch eine langfristige Investition in die Zukunft.