Die Frage, ob eine Wohnung beim Auszug „besenrein“ oder renoviert übergeben werden muss, ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen von großer Bedeutung. Nicht nur, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sondern auch, um den Übergabeprozess reibungslos zu gestalten. Die gesetzlichen Regelungen, Klauseln in Mietverträgen und alltägliche Praxis können hierbei oft verwirrend sein. In diesem Artikel wird detailliert erläutert, was unter „besenrein“ zu verstehen ist, wann Renovierungsarbeiten notwendig sind, und wie Mieter ihre Pflichten korrekt erfüllen können. Die Ausführungen basieren auf den in den Quellen genannten Rechtsgrundsätzen, Empfehlungen und praktischen Hinweisen.
Was bedeutet „besenrein“?
Der Begriff „besenrein“ wird häufig in Mietverträgen verwendet und legt den Mieter einer gewissen Reinigungsverpflichtung ob. Doch was genau unter „besenrein“ verstanden wird, ist weniger offensichtlich.
Klare Definition nach BGH
Laut dem Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 124/05) bedeutet „besenrein“, dass die Wohnung grob gereinigt übergeben wird. Das Deutscher Mieterbund (DMB) bestätigt dies und betont, dass Mieter keine umfassenden Reinigungsarbeiten, wie das Reinigen der Fenster, die Grundreinigung von Böden oder die Sanierung von Badezimmerfließen durchführen müssen. Stattdessen reicht es aus, dass grobe Verschmutzungen beseitigt werden, beispielsweise Spinnweben im Keller, herumliegender Müll oder grob verkrustete Fettreste in der Küche.
Was gehört zur Pflicht?
Die Pflicht zur „besenreinen“ Übergabe umfasst:
- Entfernen von Müll und persönlichen Gegenständen
- Grobe Kehre aller Räume
- Sauberes Badezimmer und Küche
- Beseitigung von groben Verschmutzungen wie Fett an Herd oder Dunstabzugshaube
Es ist wichtig zu betonen, dass keine Reinigungsarbeiten erforderlich sind, die über die grobe Reinigung hinausgehen. Fenster putzen, Bodenfliesen intensiv reinigen oder Böden abschleifen fallen nicht in die Verantwortung des Mieters, es sei denn, im Mietvertrag wurde etwas anderes vereinbart.
Renovierungsklauseln im Mietvertrag
Eine besondere Herausforderung entsteht, wenn der Mietvertrag explizit vorschreibt, dass die Wohnung renoviert übergeben werden muss. In solchen Fällen sind Mieter nicht automatisch verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen – es kommt vielmehr darauf an, ob die Klausel rechtswirksam ist.
Rechtliche Bewertung von Renovierungsklauseln
Renovierungsklauseln, die beispielsweise vorsehen, dass Mieter die Haupträume alle fünf Jahre renovieren müssen, sind nicht immer rechtswirksam. Der DMB warnt, dass solche Klauseln oft als wirksam gelten, wenn sie konkret formuliert und mit dem Zustand der Wohnung beim Einzug abgeglichen werden. Wenn jedoch der Mieter die Wohnung farbig übernommen hat, ist eine Klausel, die eine Weiße Farbe bei der Rückgabe verlangt, meist unwirksam.
Wann sind Schönheitsreparaturen zulasten des Mieters?
Laut den im Wohnungsbaugesetz festgelegten Schönheitsreparaturen, die zulasten des Mieters gehen, gehören dazu:
- Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
- Streichen der Fußböden
- Lackieren oder Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
- Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen
Diese Arbeiten sind nur dann zulasten des Mieters, wenn sie in den Bereichen durchgeführt werden, die in der Rechtsprechung als „Mieterpflicht“ gelten. Alles, was über diese Arbeiten hinausgeht, wie das Abschleifen von Parkett oder die Erneuerung von Bodenbelägen, ist nicht Pflicht des Mieters.
Renovieren oder nicht? Was ist Pflicht?
Die Frage, ob Renovierungsarbeiten beim Auszug notwendig sind, hängt stark von der Dauer des Mietverhältnisses, vom Zustand der Wohnung beim Einzug und von etwaigen Klauseln im Mietvertrag ab.
Dauer des Mietverhältnisses
Ein Mietvertrag, der über mehrere Jahre läuft, kann sichtbare Abnutzungen verursachen. Dennoch ist eine Renovierung nicht zwingend erforderlich, sofern die Abnutzungen normal sind und keine erheblichen Schäden vorliegen. Das Bundesgerichtshof hat entschieden, dass starre Fristen für Renovierungsarbeiten, wie z. B. alle fünf Jahre, nicht verbindlich sind. Eine solche Klausel ist nur dann wirksam, wenn sie konkret mit dem Zustand der Wohnung beim Einzug abgeglichen und im Einzelfall sinnvoll ist.
Zustand bei Einzug
Wenn der Mieter die Wohnung renoviert übernommen hat, kann er nicht verpflichtet werden, sie wieder renoviert zurückzugeben – es sei denn, die Klausel im Mietvertrag sieht etwas anderes vor. In vielen Fällen genügt es, die Wohnung besenrein zu übergeben. Das bedeutet, dass sie keine persönlichen Gegenstände enthalten und grob sauber ist.
Ausnahmen: Wenn Renovierung sinnvoll ist
Auch wenn eine Renovierung nicht zwingend verpflichtend ist, kann sie sinnvoll sein. Rein optisch kann eine frisch gestrichene Wohnung den Vermieter beeindrucken und zu einer schnelleren Weitervermietung führen. Zudem kann eine Renovierung helfen, potenzielle Streitpunkte wie Flecken, Fettspuren oder Schimmel frühzeitig zu beseitigen.
Schönheitsreparaturen, Renovierung und Sanierung – Was ist der Unterschied?
Um die eigenen Pflichten besser einordnen zu können, ist es wichtig, den Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen, Renovierung und Sanierung zu verstehen.
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind kleinere Arbeiten, die der Mieter durchführen kann, um die Wohnung optisch ansprechend zu halten. Dazu zählen:
- Streichen von Wänden und Decken
- Reinigen von Heizkörpern
- Entfernen von Schäden wie Kratzer oder Fettverschmutzungen
Die Kosten tragen in der Regel der Mieter, da es sich um alltägliche Wartungsarbeiten handelt.
Renovierung
Eine Renovierung bezeichnet umfangreichere Arbeiten, die über die Schönheitsreparaturen hinausgehen. Dazu gehören:
- Tapetenwechsel
- Bodenbeläge ersetzen
- Sanitäranlagen ersetzen
Diese Arbeiten fallen zulasten des Vermieters, da sie der Erhaltung der Mietsache dienen. Mieter sind nicht verpflichtet, solche Arbeiten durchzuführen, es sei denn, dies ist im Mietvertrag ausdrücklich geregelt.
Sanierung
Sanierungsmaßnahmen sind die umfangreichsten Arbeiten, die erforderlich sind, wenn eine Wohnung baufällig ist oder nicht mehr den heutigen Sicherheits- oder Energieeffizienzstandards entspricht. Dazu zählen:
- Fassadensanierung
- Austausch der Dachdeckung
- Sanierung der Sanitäranlagen
Diese Arbeiten sind zulasten des Vermieters und müssen durchgeführt werden, um die Wohnung in einen bewohnbaren Zustand zu bringen. Mieter sind hierzu nicht verpflichtet.
Praktische Tipps für Mieter beim Auszug
Um Streitigkeiten zu vermeiden und die Wohnungsübergabe reibungslos zu gestalten, gibt es einige praktische Tipps, die Mieter beachten sollten.
1. Mietvertrag sorgfältig prüfen
Der Mietvertrag ist der Ausgangspunkt für jede Pflicht. Mieter sollten prüfen, ob im Vertrag:
- Eine Renovierungspflicht festgelegt ist
- Fristen für Schönheitsreparaturen genannt werden
- Farbanforderungen bestehen
Wenn eine Klausel unklar ist oder unrealistisch wirkt, kann sie mit dem Vermieter verhandelt oder rechtlich überprüft werden.
2. Reinigungsarbeiten planen
Reinigungsarbeiten sollten frühzeitig geplant werden, um Stress im letzten Moment zu vermeiden. Wichtig ist:
- Die Küche und das Badezimmer gründlich zu reinigen
- Fettreste auf Herd und Dunstabzugshaube zu entfernen
- Müll und persönliche Gegenstände zu beseitigen
Eine gründliche Reinigung kann dazu beitragen, dass der Vermieter weniger auf kleine Mängel achtet.
3. Schönheitsreparaturen durchführen
Wenn der Mieter die Wohnung farbig übernommen hat, sind Schönheitsreparaturen nicht zwingend erforderlich. Doch auch hier kann es sinnvoll sein, die Wände in einem neutralen Ton zu streichen, um die Weitervermietung zu erleichtern. Die Farbauswahl sollte hell und neutral sein.
4. Schäden beheben
Wenn während der Mietzeit Schäden entstanden sind – z. B. Kratzer an Wänden oder undichte Stellen an Fenstern –, sollten diese soweit wie möglich behoben werden. Das schützt Mieter vor eventuellen Streitigkeiten beim Schlüsselübergabetermin.
5. Professionelle Hilfe in Betracht ziehen
Bei umfangreichen Arbeiten oder Unklarheiten kann es sinnvoll sein, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Ein Umzugsunternehmen oder ein Renovierungsunternehmen kann:
- Große Reinigungsarbeiten übernehmen
- Schönheitsreparaturen durchführen
- Schäden beheben
Ein Vorteil ist, dass Mieter sich so auf den Umzug konzentrieren können, ohne sich um die Details kümmern zu müssen.
Fazit
Die Frage, ob eine Wohnung beim Auszug „besenrein“ oder renoviert übergeben werden muss, hängt von mehreren Faktoren ab: vom Zustand der Wohnung beim Einzug, von der Dauer des Mietverhältnisses und von den Klauseln im Mietvertrag. Mieter sind in der Regel nur verpflichtet, die Wohnung grob sauber und frei von persönlichen Gegenständen zurückzugeben. Schönheitsreparaturen sind zulasten des Mieters, wenn sie sich im Rahmen der gesetzlichen Definition bewegen. Renovierungsarbeiten und Sanierungsmaßnahmen sind zulasten des Vermieters.
Durch eine sorgfältige Prüfung des Mietvertrags, eine geplante Reinigung und die Behebung offensichtlicher Mängel kann Mieter ihre Pflichten erfüllen, ohne unnötig in Streitigkeiten zu geraten. Letztendlich lohnt es sich, die Übergabe als eine Gelegenheit zu sehen, die Wohnung in einen Zustand zu versetzen, der sowohl für den Vermieter als auch für potenzielle neue Mieter attraktiv ist.