Der Auszug aus einer Wohnung bringt oft mehr als nur das Packen der Kisten mit sich. Eine der zentralen, und oft heiklen, Fragen ist: Muss ich die Wohnung vor oder nach dem Auszug renovieren? In Deutschland ist das Mietrecht in dieser Hinsicht komplex, und viele Mieterinnen sind unsicher, was von ihnen tatsächlich erwartet wird. In diesem Artikel klären wir die rechtlichen Grundlagen, was unter Schönheitsreparaturen fällt, wie Renovierungsklauseln im Mietvertrag zu beurteilen sind und welche praktischen Schritte Mieterinnen vor dem Auszug beachten sollten, um Streit mit dem Vermieter zu vermeiden.
Die rechtliche Grundlage: Wem obliegt die Renovierungspflicht?
Grundsätzlich ist die Instandhaltung der Bausubstanz eine Verpflichtung des Vermieters. Nach § 538 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und während der Mietzeit in diesem Zustand zu halten. Dazu zählt auch die Pflicht, Schäden, die durch Verschleiß entstanden sind, zu beheben.
Im Zusammenhang mit der Endrenovierung vor oder nach dem Auszug ist es jedoch entscheidend, ob der Mieter durch eine Klausel in seinem Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Das Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in mehreren Urteilen zu dieser Frage geäußert und dabei klargestellt, dass starre Renovierungsklauseln, die beispielsweise vorsehen, dass die Wohnung alle drei Jahre renoviert werden muss, nicht rechtswirksam sind.
Ein Mietvertrag ist nur dann wirksam, wenn er eine flexible Renovierungsklausel enthält. Diese besagt, dass der Mieter nur dann renovieren muss, wenn Verschleißerscheinungen sichtbar sind und Renovierungsbedarf besteht. Ein Beispiel für eine solche Klausel wäre: „Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung nach Bedarf zu streichen.“
Was zählt als Schönheitsreparatur?
Laut § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (BauGB) dürfen Vermieter Mieter*innen folgende Arbeiten übertragen, die als Schönheitsreparaturen gelten:
- Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken
- Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren, Türen und Fenstern
- Beseitigung kleiner Risse im Putz
- Beseitigung von Kleberesten
- Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen
- Streichen oder Lackieren von Einbauschränken
Diese Arbeiten sind nur dann verpflichtend, wenn sie im Mietvertrag entsprechend formuliert sind. Steht nichts dazu im Vertrag, ist der Mieter nicht verpflichtet, etwas zu renovieren.
Ein weiterer Aspekt ist die Farbwahl. Wenn Wände im Laufe der Mietzeit in farblich auffällige oder ungewöhnliche Farben gestrichen wurden, gilt es, diese vor dem Auszug wieder in eine helle, neutrale Farbe zu streichen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag eine Renovierungsklausel enthält.
Wann muss eine Renovierung durchgeführt werden?
Eine Renovierung ist nur dann erforderlich, wenn sichtbare Verschleißerscheinungen vorliegen. Das BGH hat hier klare Kriterien definiert:
- Die Wände oder Decken müssen sichtbar schadhaft sein, z. B. durch Flecken, Blässe oder abblätternde Farbe.
- Löcher oder Bohrungen in Wänden oder Fliesen müssen soweit beseitigt werden, dass sie nicht auffallen.
- Farbänderungen, die den ursprünglichen Zustand verfälschen, müssen rückgängig gemacht werden.
Wenn die Wohnung in gutem Zustand ist und keine sichtbaren Schäden vorliegen, ist eine Renovierung nicht erforderlich – auch nicht, wenn der Mietvertrag eine Renovierungsklausel enthält.
Wie muss die Renovierung ausgeführt werden?
Die Renovierung muss fachgerecht durchgeführt werden. Das bedeutet nicht, dass ein Profi die Arbeiten erledigen muss, sondern dass die Qualität der Arbeit in mittlerer Art und Güte sein muss. Das bedeutet konkret:
- Pinselstriche oder Blasen bei Tapeten sollten nicht sichtbar sein.
- Farben müssen gleichmäßig aufgetragen werden.
- Bohrungen müssen gut ausgefüllt sein und nicht auffallen.
Mieter*innen können die Arbeiten selbst durchführen oder sie von einem Handwerker durchführen lassen. Wichtig ist, dass die Arbeiten ordentlich und professionell aussehen, um Streit mit dem Vermieter zu vermeiden.
Die Bedeutung der Mietvertragsklauseln
Der Mietvertrag ist entscheidender Maßstab für die Pflicht zur Renovierung. Eine Klausel muss klar und verständlich formuliert sein. Immer wieder kommt es vor, dass Mieter*innen mit sogenannten starren Renovierungsklauseln konfrontiert werden – beispielsweise:
- „Die Wohnung muss alle drei Jahre gestrichen werden.“
- „Die Mieterin ist verpflichtet, die Wohnung bei jedem Auszug zu streichen.“
Solche Klauseln sind nach BGH-Rechtsprechung nicht wirksam, da sie den Mieter*innen eine unverhältnismäßige Pflicht auferlegen. Sie sind rechtlich nicht durchsetzbar.
Flexibel formulierte Klauseln, die beispielsweise lauten: „Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung nach Bedarf zu streichen“, hingegen sind rechtswirksam. Hier entscheidet sich die Pflicht zur Renovierung nach dem tatsächlichen Zustand der Wohnung.
Praktische Tipps: Wie vermeidet man Streit?
Um Streit mit dem Vermieter zu vermeiden, gibt es mehrere praktische Tipps, die Mieter*innen vor dem Auszug beachten sollten:
1. Übergabeprotokoll prüfen
Vor dem Auszug sollte das Übergabeprotokoll vom Einzug erneut überprüft werden. So kann man feststellen, ob bereits Schäden vorlagen, die man nicht verantwortet.
2. Fotos machen
Bevor man die Wohnung verlässt, ist es sinnvoll, Fotos zu machen. Diese dokumentieren den Zustand der Wohnung und können bei Streitigkeiten als Beweismittel dienen.
3. Besenrein übergeben
Die Wohnung muss besenrein übergeben werden. Das bedeutet:
- Leere Räume
- Reinigter Boden
- Saubere Bäder und Küchen
- Alle Gegenstände müssen entfernt sein
4. Schlüssel zurückgeben
Alle Schlüssel, einschließlich Schlüssel für Keller, Garage, Briefkasten usw., müssen zurückgegeben werden.
5. Kommunikation mit dem Vermieter
Vor dem Auszug ist es ratsam, sich mit dem Vermieter abzusprechen. So kann man etwaige Unklarheiten klären und sich auf die Übergabe einigen.
Wann ist eine Renovierung nicht erforderlich?
Eine Renovierung ist nicht erforderlich, wenn:
- Die Wohnung in gutem Zustand ist und keine sichtbaren Schäden aufweist.
- Die Farbe der Wände hell und neutral ist und keine auffällige Gestaltung vorliegt.
- Keine Schönheitsreparaturen erforderlich sind.
- Der Mietvertrag keine Renovierungsklausel enthält.
Ein Mieter, der beispielsweise niemals Bohrungen vorgenommen hat und die Wände in neutralen Tönen gestrichen hat, ist nicht verpflichtet, die Wohnung vor dem Auszug zu streichen – auch nicht, wenn der Mietvertrag eine Renovierungsklausel enthält.
Wann muss ein Mieter bunt gestrichene Wände neutral streichen?
Ein besonderer Fall ist, wenn Mieter*innen Wände in farblich auffälligen Tönen gestrichen haben. Auch wenn der Mietvertrag keine Renovierungsklausel enthält, ist es nach BGH-Rechtsprechung notwendig, diese Wände vor dem Auszug in eine helle, neutrale Farbe zu streichen.
Der BGH begründete dies damit, dass eine farbliche Gestaltung den ursprünglichen Zustand verändert und die Wiedervermietbarkeit der Wohnung beeinträchtigen kann. Eine neutrale Farbe hingegen ermöglicht es dem neuen Mieter, die Wohnung ohne zusätzlichen Aufwand zu nutzen.
Wie sieht die Praxis aus? – Checkliste für eine reibungslose Übergabe
Um Streit zu vermeiden und einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten, ist es hilfreich, sich an eine Checkliste zu orientieren:
- Vorabtermin mit dem Vermieter vereinbaren, um offene Fragen zu klären.
- Wohnung leer räumen und sicherstellen, dass alles abtransportiert ist.
- Schönheitsreparaturen durchführen, wenn Renovierungsbedarf besteht.
- Rückbau von baulichen Veränderungen (z. B. Schrankwände, Wandmontagen) vornehmen.
- Wohnung besenrein übergeben – Böden kehren, Teppiche saugen.
- Schlüssel sammeln und zurückgeben (Briefkasten, Keller, Garage).
- Neues Übergabeprotokoll erstellen und fotografisch dokumentieren.
- Eventuelle Schäden fotografisch festhalten, um Streit zu vermeiden.
Diese Schritte helfen, die Übergabe zu strukturieren und potenzielle Streitpunkte zu minimieren.
Fazit
Die Frage, ob ein Mieter bei Auszug zur Renovierung verpflichtet ist, hängt von mehreren Faktoren ab:
- Im Mietvertrag müssen flexible Renovierungsklauseln formuliert sein.
- Sichtbare Verschleißerscheinungen müssen vorliegen, um eine Renovierung notwendig zu machen.
- Farbliche Gestaltungen müssen ggf. in eine neutrale Farbe rückgängig gemacht werden.
- Die Renovierung muss fachgerecht durchgeführt werden, um Streit mit dem Vermieter zu vermeiden.
Mieter*innen sollten sich daher stets über die Inhalte ihres Mietvertrags im Klaren sein und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen. Ein guter Umgang mit der Übergabe der Wohnung und die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben können helfen, Konflikte zu vermeiden und die Abwicklung des Auszugs zu erleichtern.