In der Welt des Wohnungseigentums und der Immobilienverwaltung spielen Renovierungsmaßnahmen eine zentrale Rolle. Sowohl im Mietrecht als auch in der Verwaltung von Gemeinschaftsgut gemäß den Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es klare Vorgaben, wer wann welche Pflichten trägt und wie eine Sanierung finanziell geregelt ist. Im Folgenden werden die zentralen Aspekte beleuchtet, darunter die Aufgaben der Hausverwaltung, die Rolle der Vermieter, die vertragliche Grundlagen und die finanziellen Konsequenzen. Dabei beschränken sich die Ausführungen auf Informationen, die im ausgewerteten Quellenmaterial enthalten sind.
Aufgaben der Hausverwaltung bei Renovierungsmaßnahmen
Die Hausverwaltung übernimmt eine Vielzahl an Tätigkeiten, die überweisungsfähigen Maßnahmen abdecken. Insbesondere bei Sanierungs- und Modernisierungsprojekten spielt sie eine entscheidende Rolle. So ist es Aufgabe der Verwaltung, Renovierungsmaßnahmen anhand der Inspektionsergebnisse in Abstimmung mit den Eigentümer:innen und – im Fall des Sondereigentums – gegebenenfalls auch mit den Mieter:innen zu planen. Besondere Aufmerksamkeit zukommen dabei energetische Sanierungen zu, die in den letzten Jahren immer weiter an Bedeutung gewonnen haben (Quelle 1).
Bei größeren Sanierungen liegt es in der Verantwortung der Hausverwaltung, diese Vorhaben vorzubereiten. Dazu gehört unter anderem die Ausschreibung des Projekts, bei der ein Angebot mit beste Preis-Leistungs-Beziehung ausgewählt wird. Es ist dabei wichtig, zwischen kurzen Reparaturen und langfristigen Sanierungsmaßnahmen zu unterscheiden, da die Planungssicherheit und der finanzielle Aufwand erheblich variieren können (Quelle 1).
Weiterhin ist es Aufgabe der Verwalter:innen, den zugehörigen langfristigen Sanierungsplan zu erstellen. Dieser dokumentiert die geplanten Maßnahmen, die nach bestimmten Zeiträumen erfolgen müssen, und bildet zudem die Grundlage für die Kalkulation der Rücklagen der WEG. Diese Dokumentation ist wichtig, um die Transparenz für Eigentümer:innen zu wahren und langfristig notwendige Finanzierungen sicherzustellen (Quelle 1).
Was ist eine Sanierung?
Eine Sanierung bezeichnet Maßnahmen, die zum Zweck der Erhaltung und Wiederherstellung von Immobilien durchgeführt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Beseitigung von Undichtigkeiten und Schimmel, der Austausch alter Rohre, oder allgemeine Anpassungen an rechtliche Vorgaben (Quelle 4).
Obwohl Sanierungen sinnvoll und zwingend notwendig sind, um den Wert und die Sicherheit der Immobilie zu schützen, müssen Vermieter:innen dabei rechtliche Hürden überwinden. So ist es beispielsweise verpflichtend, Sanierungsmaßnahmen an die Mieter:innen schriftlich zu kommunizieren, aber deren Einwilligung ist meist nicht nötig (Quelle 4). Die detaillierten rechtlichen Regelungen finden sich in Paragraphen wie § 559 BGB und Jurisprudenz wie dem Urteil LG Berlin, 30.09.2015, Az.: 65 S 240/15 (Quelle 4).
Sanierungsmaßnahmen und Rechtslage für Mietverhältnisse
Mit der Einführung des Neuen Renovierungsgesetzes bei Auszug (Quelle 5) haben sich auch rechtliche Aspekte neu definiert. Insbesondere bei der Klauselprüfung durch Anwälte wird geprüft, ob die geforderten Renovierungen im Einzelfall notwendig und angemessen sind. Das Gesetz zielt darauf ab, Schönheitsreparaturen fair zu regeln, die beim Auszug einer Mieter:in anfallen. Dazu gehören unter anderem:
- Streichen von Wänden und Decken
- Tapezieren
- Entfernen von Dübeln
- Zuspachteln von Löchern
- Streichen von Türen und Fenstern von innen
- Lackieren von Heizkörpern
Empfehlungen für Renovierungsintervalle, wie Küche und Bad alle 3–5 Jahre und Wohnräume, Schlafräume und Flur alle 5–8 Jahre, sind als flexible Kriterien zu verstehen und stellen keine fiktiven feste Verpflichtungen dar. Die genannten Intervalle dienen lediglich als Orientierungshilfe für Mieter:innen, um sich auf den Zustand ihrer Mietwohnungen einzumenken (Quelle 5).
Gemäß dem neuen Gesetz ist es zwar möglich, dass Vermieter:innen Kosten für Renovierungsarbeiten auf Mieter:innen umlegen. Allerdings ist ein Grenzwert festgelegt: höchstens 8 % der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen durch die Sanierung aufgeschlagen werden. Ist diese Prozentgrenze überschritten, haben Mieter:innen das Recht, dagegen Widerspruch einzuleiten (Quelle 4).
Welche Rolle spielt die WEG bei Renovierungsmassnahmen?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind die Verwaltung und ihre Aufgaben entscheidend für die ordnungsgemäße Durchführung großer Renovierungen. Diese Maßnahmen müssen jährlich bei der Eigentümerversammlung vorgetragen und durch mehrheitsfähige Beschlüsse festgelegt werden. Bei der Durchführung der Sanierung ist die Verwalter:in für Organisation und Kontrolle verantwortlich, hat jedoch keine direkte Entscheidungsgewalt, da das Stimmrecht bei den Eigentümer:innen liegt (Quelle 1).
Die Verwaltung hat zentrale organisatorische Kompetenzen, unter anderem:
- Führen des Protokolls der Versammlung
- Leiten und koordinieren die Beschlüssenabstimmung
- Durchsetzen im Anschluss die getroffenen Beschlüsse
Wenn die Sanierungen größere Auswirkungen auf die Gebäudehülle oder technische Anlagen haben, liegt ein Modernisierungs- oder Sanierungsprojekt vor. Solche Projekte müssen detailliert geplant und entsprechend rechtlich abgesichert werden (Quelle 1, Quelle 3).
Was versteht man unter Sondereigentum?
Der Begriff Sondereigentum ist eng verwoben mit dem WEG-Modell. Hierin unterliegt eine vermietete Eigentumswohnung dem Mietrecht, wobei die finanzielle Verantwortung der Mieter:innen auf die anteilsgemäße Zahlung des Beitrags zur Verwaltung entfällt. Anders als bei Grundstückseigentum, bei welchem die Mieter:innen in den Verfahrensentscheidungen nicht einbezogen werden, sind sie in einer WEG keine Mitglieder der Eigentümergesellschaft und daher nicht stimmberechtigt (Quelle 1).
Die Sanierungsarbeiten des Sondereigentums müssen entsprechend der Mietverhältnisse geprüft werden. Gibt es Eingriffe in das Sondereigentum der Mieter:innen, müssen diese Einwilligung erlangt werden. Allerdings gibt es häufig unsichere Aussagen zu der genauen Abgrenzung, weshalb immer der rechtliche Verlauf in Rechnung gestellt wird (Quelle 3).
Mieterliche Renovierungsrechte
Mieter:innen haben in manchen Fällen das Recht, Renovierungen eigenständig zu durchführen. Dies gilt insbesondere, wenn die Gebrauchsschuhe des Mieters *(z. B. Löcher an Wänden, Tapezierungszustand) Sanierungsarbeiten notwendig machen. Diese *eigene Renovierung muss vorher mit der Vermieterin abgesprochen werden, um später Kostenersatz zu verlangen (Quelle 3).
Ist die Renovierung für den Mieter notwendig – z. B. aufgrund der Mieterhöhung aufgrund von Umbaumaßnahmen – ist eine schriftliche Absprache zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen unerlässlich. Nur so kann der Mieter seine Kosten nachweisen und ggf. von der Vermieterin erstattet bekommen. Eigenleistungen wie Handwerkerdienste fallen nicht unter die Erstattung, sondern nur bei Kosten für Material, beispielsweise Malerarbeiten oder Bodenbeläge (Quelle 3).
Kostenersparnis durch Eigenleistungen: Eines Beispiels wegen
Eine konkrete Kostenvergleichsbeilage von Malerarbeiten spiegelt die Finanzierungsmodelle wider. Bei hundert Quadratmetern Fläche könnten die Kosten je nach Umfang des Vorhabens erheblich variieren. So ergeben sich nach üblichen Schätzwerten für Malerarbeiten die folgenden Ausgaben:
| Renovierungsaspekt | Kosten ohne Eigenleistung | Kosten mit Eigenleistung |
|---|---|---|
| Malerarbeiten pro Quadratmeter | 15 Euro | 5 Euro |
| Umsetzung moderner Designelemente | 50 Euro | 20 Euro |
| Gesamtkosten bei 100 qm (ohne/with) | 1500 Euro | 500 Euro |
(Quelle 5)
Die Kostenreduktion aufgrund von Eigenleistungen ist also nicht zu verachten und kann in Betracht gezogen werden, sofern die Mieter:innen über die nötige Kompetenz verfügen. Wichtig ist, klare Zuständigkeiten im Voraus festzulegen.
Was sind „Schönheitsreparaturen“?
Der Begriff Schönheitsreparaturen beschreibt bei Mieterverträgen renaturierende Handlungen zur Erhaltung und Verbesserung der gebauten Substanz. Eine notwendige Sanieriung zur Mieterhöhung beinhaltet in der Regel:
- Streichen und Tapezieren
- Beseitigung von Schäden durch Nutzung
- Wartung und Anpassung älterer Bausubstanz an aktuelle Anforderungen
Diese Maßnahmen fallen in der Verantwortung des Vermieters, sofern Schäden nicht durch Mieterfehler entstanden sind (Quelle 3). Im Falle von Mieterfehlern oder Vorsatz müssen Mieter:innen sich um den Selbstausgleich selbst kümmern.
Im Zuge der Neurenovierung bei Auszug ist es meist unumstritten, dass die Mieter:innen eine abschließende Schönheitsreparatur im Vorfeld übernehmen. Doch wie die Kosten aufzuteilen sind, bleibt oft unklar und hängt vom Einzelfall ab.
Sanierung vs. Modernisierung: Was liegt in der Pflicht des Vermieters?
Eine Sanierung ist anders als eine Modernisierung verpflichtend, wenn sie nötig ist, um die Mietswohnung in ihrer ursprünglichen Funktion zu erhalten. Beispiele hierfür sind die Beseitigung von Schäden an Fenstern, Wänden, Böden oder Heizungsanlagen. Diese Maßnahmen müssen von der Vermieterin übernommen werden (Quelle 4).
Eine Modernisierung hingegen dient dazu, die Immobilie neu hinzurüsten oder technisch weiterzuentwickeln, wodurch meist bessere Lebensbedingungen für Mieter und höherer Marktwert entstehen. Solche Arbeiten können finanziell aufwendig sein und müssen – im Unterschied zur Sanierung – nicht zwingend durch den Vermieter finanziert werden, es sei denn, der Mieter würde durch die Modernisierung langfristig Vorteile genießen (Quelle 4).
Ein typisches Beispeldreieck für notwendige Vermieter-renovierungen umfasst:
- Badezimmer: Aufgrund der hohen Feuchtebelastung entstehen dort besonders schnell Wartungsbedürfte
- Böden: Abnutzung und Unbodenbeläge zwingen meist zur erneuten Auslegung
- Heizungsanlagen: Da diese über die allgemeine Mieterhaltung entscheiden, müssen sie warten und modernisiert werden
(Quelle 3)
Wie wird das Sonderhonorar in der Sanierung berechnet?
Bei Sanierungsmaßnahmen auferlegte den Hausverwalter:innen oft scheinbare Aufgabenübernahmen, die über das gewöhnliche Verwalterportfolio hinausgehen. In solchen Fällen können sie auch ein Sonderhonorar verlangen, was aus der Erweiterung der Dienstleistungen resultiert (Quelle 2).
Ein angemessenes Sonderhonorar wird dabei in Relation zum Projektumfang bemessen. Der genaue Betrag ist entweder aus dem Verwaltervertrag oder aus einem Eigentümerbeschluss ableitbar (Quelle 2).
Ein Beispiel für eine typische Sanierung wäre der Austausch der Heizungsanlagen im Gebäude, was in der Regel mehrere Planungsschritte, Koordination mit Handwerkern und langfristige Kommunikation erfordert. Solch ein Projekt erfüllt alle Kriterien für ein angemessenes Sonderhonorar.
Verpflichtungen der Vermieter:innen bei Renovierungen
Vermieter:innen sind grundsätzlich dafür verantwortlich, dass die verfügbaren Mietobjekte in einem gesetzkonformen Zustand sind. Dazu zählen sowohl technische wie ästhetische Aspekte, wobei ausdrücklich auf die Erhaltung des Sondereigentums in der WEG hingewiesen wird (Quelle 4).
Zentral für die Sanierungsplanung ist die Klärschreibung des Schadensfalls. Hierbei muss stets festgelegt werden, ob Schäden von Mieter:innen oder objektiv bedingt entstanden sind. Lediglich Mieterfehler führen zur Eigenverantwortlichkeit der Mieter:innen (Quelle 3).
Ein weiteres Beispiel für die Pflichtsanierungen ist die Erneuerung und Wartung der Stromversorgung. Egal welcher Partei die Verwaltung obliegt, störungsfreier Betrieb muss immer gewährleistet sein – eine klassische, aber nicht immer offensichtliche Umrahmung von Renovierungsmaßnahmen (Quelle 3).
Fazit
Die Rolle der Hausverwaltung bei der Durchführung von Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen ist weitreichend und steht im Mittelpunkt jeder betrieblichen Tätigkeit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie ist dafür verantwortlich, Renovierungsbedarfe zu erkennen, Maßnahmen zu planen, Projekte auszuschreiben und rechtliche Grundlagen zu prüfen. Darüber hinaus hat sie mit der Abwicklung von Modernisierungsprojekten, sowohl finanziell als auch organisatorisch, einen hohen Stellenwert, was unter Umständen auch zu einem Sonderhonorar führen kann.
Gleichzeitig ist die Pflicht zur Renovierung beim Vermieter gegeben, insbesondere wenn Schäden nicht durch Mieterfehler verursacht wurden. Hierin ist die Schönheitsreparatur ein zentraler Begriff, der die notwendige Objektgestaltung und -erhaltung umfasst. Der neue Renovierungsrahmen bei Auszug legt klarere Richtlinien im Sinne von Fairness und Klarheit fest, wobei auch hier klare Absprachen im Vordergrund stehen müssen.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Eine gute Renovierungsplanung im Mietrecht und in der WEG-Verwaltung ist nur durch klare rechtliche und organisatorische Grundlagen gewährleistet. Regelmäßige Inspektionen, kontinuierliche Sanierungspläne und aktuelle Verwalterverträge sind die Werkzeuge, die eine dauerhafte Wertschöpfung und Nutzung im Mietrecht und in der Immobilienwirtschaft erleichtern und schützen.