Renovierungsarbeiten in Mietwohnungen: Wann Sie als Mieter renovieren dürfen — und was Sie dabei beachten müssen

Wenn Mieter ihre Wohnung zum Auszug renovieren möchten, ist dies in mancher Hinsicht sinnvoll. Solche Maßnahmen können den Abgang von Mietverhältnissen reibungslos gestalten und vermeiden, dass der Vermieter aufgrund von Verschleiß keine höhere Miete verlangen kann. Allerdings ist es wichtig, das Verhältnis zwischen Verpflichtung und Freiheit bei Renovierungen genau zu verstehen, denn nicht jede Veränderung ist zulässig. Entscheidend ist eine vertragsgemäße Renovierungsklausel, die klare Vorgaben macht und den Schwerpunkt auf tatsächlichen Renovierungsbedarf legt. Zudem müssen Mieter in Betracht ziehen, ob die Änderungen in der Wohnung grundsätzlich rückgängig gemacht werden können, oder ob sie als „beseitigbares Gut“ gelten.

In diesem Artikel ist die Rede von Renovierungsarbeiten bei Mietwohnungen, insbesondere im Zusammenhang mit dem Auszug. Dabei wird analysiert, welche Handlungen als Mieter erlaubt sind und wie sie am besten vorgenommen werden. Auf die rechtliche sowie praktische Seite wird gleichermaßen eingegangen, um Mieter bestmöglich über ihre Pflichten, Rechte und Empfehlungen zu informieren.

Rechtliche Grundlagen: Wann Renovierungen Pflicht sind

Die Pflicht, bei Mietwohnungen zum Auszug renoviert zu werden, hängt stark von den Vorgaben im Mietvertrag ab. Rechtliche Hinweise hierzu werden in vielerlei Mietverträgen mittlerweile durch so genannte Renovierungsklauseln reguliert.

Diese Klauseln können im Allgemeinen in zwei Arten differenziert werden: flexible und starre.

Flexible Renovierungsklauseln

Flexibele Klauseln sind zulässig und oft von Vorteil, da sie keine unflexible oder strikt zeitbasierte Pflicht begründen. Im Gegenteil, solche Klauseln weisen darauf hin, dass Renovierungen nur nach Bedarf bzw. bei Verschleißerscheinungen erfolgen müssen. Solche Formulierungen sind z. B.:

„Im Allgemeinen muss die Mieterin/Mieter die Wohnung nach Bedarf renovieren.“
„Falls erforderlich, ist eine Renovierung vorzunehmen.“

Diese Klauseln sind in rechtlicher Hinsicht durch das Bundesgerichtshof (BGH) als wirksam anerkannt, solange sie nicht den Mietern in unzulässigem Maße belasten oder unflexible Zeitpläne enthalten. Flexible Klauseln ermöglichen es Mietern, nur den Renovierungsbedarf zu beachten, der tatsächlich besteht.

Starre Renovierungsklauseln

Im Gegensatz dazu sind strenge oder starre Klauseln, die beispielsweise verlangen, dass alle zehn Jahre die gesamte Wohnung renoviert werden muss, nicht wirksam. Das BGH hat hier klare Grundsätze vertreten: Mieter*innen müssen nur so oft und nur so weit renovieren, wie es die tatsächliche Abnutzung rechtfertigt. Formulierungen wie:

„Alle acht Jahre muss gestrichen werden.“
„Immer bei Auszug muss eine Tapete erneuert werden.“

sind nicht rechtssicher und würden oft zu einer unverhältnismäßigen Last für die Mieter*in führen, wenn beispielsweise die Wohnung sich nicht so stark abgenutzt hat. Solche Klauseln können daher nicht als bindend durchgesetzt werden.

Fazit zur Pflichtverteilung

Insgesamt wird Mieterinnen nur eine Renovierung verpflichtet, sofern sie in zulässiger Weise im Mietvertrag festgeschrieben ist. Die Arbeiten müssen beim Auszug wieder rückgängig gemacht werden können, das heißt, sie dürfen nicht auf die Bausubstanz eingreifen. Ist dies nicht der Fall, muss die Einwilligung der Vermieterin vorliegen. Reines Tapezieren, Streichen, oder das Erneuern leicht abgenutzter Beläge wie Laminat fallen grundsätzlich in den Bereich der Mietergeschuldeten Schönheitsreparaturen, sofern hierüber eine rechtssichere Vereinbarung besteht.

Was gehört typischerweise zu den Schönheitsreparaturen?

Beim Begriff „Schönheitsreparaturen“ wird oft vage mit Bedacht gearbeitet. Tatsächlich sind aber in der Praxis im Falle einer Renovierungsverpflichtung einige Arbeiten üblich. Diese sogenannten gängigen Maßnahmen fallen unter die Verantwortung der Mieter*in, solange dies nicht in unverhältnismäßiger Weise angewandt wird.

Übliche Schönheitsreparaturen

Laut mehrerer Quellen, insbesondere den Verpflichtungen, die für Mieter*innen bei Auszügen gelten, gehören folgende Arbeiten zum Rahmen typischer Schönheitsreparaturen:

Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken,
Streichen von Fußböden (sofern diese nicht fester Bestandteil der Bausubstanz sind),
Streichen von Heizkörpern, sowie Lackieren von Holzelementen wie Fenstern oder Türen,
Ausbessern kleinerer Risse oder Löcher an Wänden,
Leichte Reinigung und Pflege von Türen, Fenstern und Rahmen.

Diese Maßnahmen dienen dazu, die übliche Abnutzung durch Alltag und Benutzung soweit möglich zu beheben, sodass die Wohnung wieder in einen standartisierten Zustand versetzt wird. Allerdings sind Mieter*innen nicht verpflichtet, wirklich alles zu renovieren – es genügt, dass die Wohnung mit „vernünftigem Gesicht“ wieder übergeben wird.

Es ist zudem festzustellen, dass reine Instandhaltungsmaßnahmen, wie das Nivellieren von Bodenunebenheiten, das Reparieren von Wasserflecken oder das Anstreichen abgeblätterter Putzstellen, gewöhnlich vom Mieter bestritten werden müssen – vor allem im Falle der Renovierungsklauseln. Dagegen darf eine Mieterhöhung nur dann geltend gemacht werden, wenn die Arbeiten tatsächlich zu einer besseren Wohnungsfassung führen. Jede Erhöhung bedarf dazu einer Mieterhöhungsbefugnis gemäß § 554a BGB oder der jeweiligen Mietspiegel-Regelungen im Bundesland.

Wichtige Voraussetzungen für die Pflicht zur Renovierung

Um die Verpflichtung zur Renovierung im Mietvertrag rechtmäßig zu begründen, müssen drei zwingende Voraussetzungen erfüllt sein:

Bei Mieterhöhung: Die Wohnung wird zu Beginn des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand übergeben, oder es gibt einen vorvertraglichen Ausgleich für den unrenovierten Zustand.
Im Vertrag: Die Renovierungsklausel orientiert sich am tatsächlichen Renovierungsbedarf und nicht an einem fixen Zeitplan.
Keine Unverhältnismäßigkeiten: Die Klausel darf die Mieter*in nicht unangemessen belasten, wie z. B. durch uneingeschränkt vorgesehene Renovierungspflichten.

Gelten diese Bedingungen nicht uneingeschränkt, kann eine Renovierungspflicht nicht wirksam durchgesetzt werden. Mieter*innen sollten daher den Vertrag auf solche Klauseln prüfen und im Zweifelsfall Rechtsberatung einholen.

Vorbereitung auf die Renovierung: Das sollten Mieter beachten

Wenn Mieter*innen verpflichtet sind, bei Auszug eine Wohnung zu renovieren, ist eine gute Planung die wichtigste Voraussetzung, um Stress zu minimieren und die Abgaben rechtskonform abzuschließen.

1. Bestandsaufnahme durchführen

Bevor mit den tatsächlichen Renovierungsarbeiten begonnen wird, ist es empfohlen, eine detaillierte Bestandsaufnahme zu erstellen. Hierbei wird festgehalten, welche Bereiche in ihrer Abnutzung sichtbar sind und damit renovierungsbedürftig. So kann frühzeitig entschieden werden, ob z. B. ein Putzkreislauf oder eine Tapetenerneuerung erforderlich sind.

2. Schwerpunkte bestimmen

Nicht jede kleine Macke muss renoviert werden. In der Praxis reicht es, bedeutende Verschleißspuren und Unansehnlichkeiten zu beseitigen. Beispiele hierfür sind:

abgeblätterte Tapeten,
fleckige oder abgenutzte Bodenbeläge,
lose Zahnräder oder beschädigte Kacheln im Bad,
Risse, Dellen und Flecken an den Wänden.

3. Budget und Materialkosten planen

Die Kosten der Renovierung müssen ebenfalls sorgfältig geprüft werden. Dabei ist zu berücksichtigen, ob Mieterinnen die Arbeiten selbst durchführen (Eigenleistung) oder ob die Verpflichtung einen professionellen Handwerkerdienst beinhaltet. In der Regel wird der Mieterin empfohlen, die Pflichtarbeiten möglichst in kalkulierbarer Weise auszuführen, um die Kosten unter Kontrolle zu halten und eine mögliche Rüge durch den Vermieter zu umgehen.

4. Zeitmanagement: Frühzeitig mit der Renovierung beginnen

Eine effiziente Vorbereitung kann deutlich zur Abnahme des Renovierungsaufwands zum Auszug beitragen. Prinzipiell empfiehlt es sich, bereits vor dem eigenen Auszug zu renovern, denn:

dadurch vermeiden sie ein Verlassen der Wohnung in unrenoviertem Zustand,
die Umsetzung kann unbeeinträchtigt erfolgen, wenn die Wohnung leer steht,
eine frühe Renovierung kann Kosten sparen, beispielsweise durch reduzierte Materialabnutzung durch An- und Abreisen.

Ein zeitlicher Abstand zwischen Renovierungspflicht und der tatsächlichen Übergabe gestattet zudem einen reibungslosen Abgang und eine ordnungsgemäße Abnahme durch die Vermieter*in.

5. Renovierungsvertrag anlegen

Um mögliche Streitigkeiten und Missverständnisse zu vermeiden, ist es ratsam, einen Renovierungsvertrag zu erstellen, insbesondere wenn Renovierungsarbeiten vorgeschrieben werden. Ein solcher Vertrag sollte dabei die folgenden elementaren Punkte klären:

dass die Arbeiten ordnungsgemäß und fachmännisch durchgeführt werden,
welche Maßnahmen konkret abzunehmen und welche im Zuständigkeitsbereich des Vermieters bleiben,
ob Vermieterkosten oder Eigenleistungen angerechnet werden können.

Wann ist eine Einwilligung des Vermieters notwendig?

Nicht jede Renovierungsmaßnahme fällt in den Zuständigkeitsbereich der Mieter*in. Wenn Mieter im Mietvertrag nicht darauf delegiert werden, bedeutendere Umbauten durchzuführen, ist die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters vor Beginn der Tätigkeit nötig.

Grenzen zwischen Schönheitsreparaturen und Umbaumaßnahmen

Es ist wichtig, einen klaren Unterschied zu ziehen zwischen reiner Renovierung im Einrichtungsbereich und dauerhaften Veränderungen der Bausubstanz. Ersteres liegt typischerweise innerhalb der zulässigen Arbeiten eines Mieters, letzteres benötigt immer eine formelle Genehmigung durch den Vermieter.

Beispiele für zulässige Renovierungen (ohne Zustimmung):

Tapeten oder Farben an Wänden, Decken und eventuell an Bodenflächen,
Lackieren von Holzelementen,
Erneuern gering beanspruchter Bodentypen wie Laminat oder Teppichboden ohne tiefere Bauschichten (z. B. keine Aufdruckflächen über gefliestem Boden),
Ausbessern von kleinen Schäden wie Rissen oder Kratzern.

Beispiele für Umbaumaßnahmen (brauchen Vermietergenehmigung):

Einbau von Schränken und Möbeln in Wänden (z. B. Schrankwand),
Veränderung von Böden (z. B. Aufbau eines neuen Kachelbodens),
Baugenehmigungspflichtige Handlungen (z. B. Erweiterung oder Anbau),
Installation neuer Stromanschlüsse oder Schaltboxen.

Wichtige Erkenntnis zur Renovierungsklausel

Eine Renovierungsverpflichtung im Mietvertrag muss immer klar und eindeutig formuliert sein, da ansonsten der BGH eine nicht wirksame Klausel annehmen könnte. Das bedeutet: Die Einwilligung zum Renovieren vor dem Auszug muss zwingend in der Urkunde vorhanden sein.

Barrierefreie Anpassungen: Rechtliche Schutz für Mieter mit besonderen Bedürfnissen

Mieter*innen, die aufgrund einer Behinderung, Pflegebedürftigkeit oder Alter eine barrierefreie Umgestaltung im Alltag benötigen, haben hierbesondere Anpassungsmöglichkeiten, die rechtlich geschützt sind.

Gesetzlicher Schutz durch das AGG

Solche Anpassungen sind durch das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) geregelt, das dafür sorgt, dass behinderte Personen oder ältere Mieter*innen gerechtfertigte Anforderungen an die Wohnraumgestaltung stellen dürfen. Typische Veränderungen im Sinne des AGG sind:

barrierefreie Bäder mit Duschwannen,
Einbau von Haltegriffen oder Klöppelsteuern im Eingangsbereich,
breitete Türen für Rollstuhlgängende,
rutschfeste Bodenbeläge,
seniorengerechte Stromsteckdosen.

Wichtig: Auch hiervon betroffene Änderungen müssen durchgesetzt werden, aber sie können durch rechtliche Schutzbestimmungen die Zustimmung des Vermieters verpflichtend machen. Die Einwilligung darf also nicht willkürlich verweigert werden, sofern die Maßnahmen für den Mieter existenzrelevant oder zur Barrierefreiheit beitragen.

Kostenübernahme und Unterstützung für Mieter*innen

Mieter*innen tragen grundsätzlich auch hier die Kosten der Umgestaltung selbst. Sie können aber unter bestimmten Umständen eine Kostenbeteiligung durch die Pflegekasse beantragen. Bis zu 5.000 Euro pro Maßnahme sind seit 2023 für altersgerechte oder barrierefreie Umbauten zur Kostenübernahme genehmigbar.

Allerdings kann die Vermieterin verlangen, dass die Wohnung nach der Rückgabe auf den ursprünglichen Zustand zurückgebracht wird, soweit anwendbar. Das bedeutet: Ein barrierefreier Umbau kann sinnvoll sein, muss aber planbar sein, um den Übergabeaufwand zu minimieren.

Vorteile und Risiken einer Renovierung vor dem Auszug

Wenn Mieter geplant die Renovierungsarbeiten vor dem Auszug vornehmen, kann das nicht nur der Pflichterfüllung dienen, sondern auch wichtige Vorteile mit sich bringen.

Vorteile der Renovierung vor dem Auszug

1. Meist gesetzlich erwünscht, je nach Einwilligung

Wenn ein Mietvertrag eine rennovierungspflicht enthält, ist die Renovierung oft erwünscht – und in manchen Fällen sogar gesetzlich verpflichtend. Voraussetzungen müssen jedoch die Renovierungsklausel und die Abnutzungssichtbarkeit erfüllen.

2. Steuert die Mietentwicklung

Die Renovierung vor dem Auszug kann die Wohnung in einen besseren Zustand versetzen, sodass der Vermieter die Wohnung bei einer Vermarktung zu einer höheren Miete anbieten kann. Dies ist aber nur sinnvoll, wenn die Renovierung tatsächlich baulich vermeidbare Modernisierungen beinhaltet – wie ein vollständiger Farbanstrich oder die Renovierung abgenutzter Böden.

3. **Keine Kosten für die Mieter*in nach Auszug**

Die Kosten für die Renovierung fallen, sofern die Mieterverpflichtung besteht, typischerweise in der Zeit des Mietvertrags an. Dadurch entstehen Mieter*innen nach dem Auszug keine weiteren finanziellen Belastungen, abgesehen von eventuell anfallenden Versicherungs- oder Instandsetzungskosten.

Risiken der Renovierungspflicht

1. Pflicht kann mit Unklarheiten verbunden sein

Ein klarer Vertrag und eine verständige Übergabeabnahme sind entscheidend, um Verzögerungen bei der Abrechnung oder Streitigkeiten mit der Vermieterseite zu vermeiden. Der BGH betont, dass ein Renovierungsvertrag klar begrenzt sein muss.

2. Rechtsstreitigkeiten durch mangelhafte Ausführung

Auch Mieterinnen sind verpflichtet, den fachmännischen Standard einzuhalten. Das bedeutet: Die Arbeiten müssen eingerichtet und ordnungsgemäß vollzogen werden. Mangelhafte Anstriche oder eine unzureichende Tapezierung können zur Rüge durch die Vermieterin führen und Kosten für die Nachbesserung entstehen.

3. Mangelnde Übergabe kann erneut zum Renovierungsbedarf führe

Falls der Mieter bei der Übergabe nicht vollständig renoviert wird, kann die Vermieterin ebenfalls eine Erneuerungsklausel bis zur nächsten Mieterhöhung geltend machen. Das Risiko ist also bestehend: Bereinigungsmängel können spätere finanzielle Lasten verursachen.

Praktische Tipps für das Renovieren im Zusammenhang mit dem Auszug

Um die Verpflichtungen möglichst stressfrei, kosteneffizient und rechtmäßig zu umsetzen, gibt es einige praktische Empfehlungen, die Mieter*innen vor, während und nach der Renovierung beachten sollten.

Schritt 1: Renovierungsplan erstellen

Beginnen Sie nicht abrupt mit den Arbeiten, sondern erstellen Sie einen detaillierten Renovierungsplan, der beinhaltet:

Was muss renoviert werden (Stellen an Wänden, Decken, Boden, etc.),
Welche Materialien werden benötigt (Farben, Putze, Böden),
Wie viel Zeit steht zur Verfügung (dies ist beim Auszug entscheidend),
Wer die Handwerksarbeiten ausführen soll (selbst oder mit Profis).

Ein Schwerpunkt liegt hier auf der Priorisierung jener Arbeiten, die dringend benötigt werden. Beispielsweise sollte ein abgeblätterter Putz oder der Ausfluss in der Wohnung beseitigt werden.

Schritt 2: Neutralität bei Farb- und Motivwahl

In der Regel werden Mieter*innen bei der Renovierung zu Wänden- oder Fußbodengestaltung gebeten, konservativ und neutral vorzugehen. Das bedeutet: Farben wie Weiß, Hellgrau oder Beige sind optisch akzeptabel und wohnungstypisch.

Schritt 3: Profis einsetzen, wenn es sinnvoll ist

Obwohl Eigenleistung im Bereich handwerklicher Renovierungsarbeiten eine Kostenreduktion ermöglicht, gibt es Szenarien, in denen die Einbeziehung professioneller Dienstleister sinnvoller ist. Dazu zählen:

Wissensmangel in grundlegenden Renovierungsverfahren,
Arbeiten an wasserführenden Räumen (Badezimmer),
Grobschäden, die nicht durch Putzen allein behoben werden können.

Ein professioneller Handwerker kann beispielsweise Fugen zwischen Steine oder Kacheln erneuern, Böden sauber verlegen oder Farbanstriche ohne Fehler ausführen. Solche Leistungen können eine Abrechnung mit der Vermieterseite deutlich erleichtern, da Fehler beim Mieter oft zu erneuten Anschlüssen führen.

Schritt 4: Übergabeprotokoll ablegen

Ein Übergabeprotokoll ist eine empfohlene Praxis, die die Mieter*innen verpflichtet, einen chronologischen Aufschluss über die Renovierungsarbeiten zu geben. Dazu sollte das Protokoll folgende Sätze beinhalten:

„Die Wohnung wurde bis zur Wände, Decken und Böden soweit es renovierbar ist, vor Beginn des Auszuges renoviert.“
„Der Bodenbelag besteht aus Laminat, das mit einem Decklack überstrichen wurde.“
„Es wurden keine Umbauarbeiten durchgeführt, jedoch Schönheitsreparaturen durchgeführt.“

Ein solches Dokument ermöglicht es, die Überweisungen und Zustandsangaben für die Vermieter*in klar vorzufinden.

Verzögerung der Renovierung und Konsequenzen für Mieter*innen

Mieter*innen, die die Renovierung vor dem Auszug nicht ordnungsgemäß abschließen, riskieren finanzielle und rechtliche Folgen. Dazu gehören:

Gefahr der Mieterhöhungsgeltendmachung, wenn die Pflicht zur Renovierung nicht erfüllt wird,
Gefahr der Beschädigungsklage, wenn der Vermieter*in erhebliche Mängel feststellt und nacharbeiten verlangt,
Mangelnde Mieterfreigabe, sofern die Wohnung nicht im erforderlichen Umfang in Ordnung ist.

Wenn die Mieter*in sich vor Beginn des Auszugs nicht genügend für die Renovierung rüstet, kann dies zu einer Auszahlung der Mietkaution oder zu Anschlüssen an Mieterhaushalt führen.

Fazit: Renovierungsrechte und -pflichten im Mieter-Lebensraum

Die Durchführung von Renovierungsarbeiten vor einem Auszug aus der Mietsache ist für Mieterinnen sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich relevant. Solange ein Mietvertrag flexible Renovierungsklauseln enthält und keine starren Fristen zur Pflicht zur Renovierung vorsehen, sind Mieterinnen berechtigt und verpflichtet, im Bedarf renovierbare Bestandteile der Wohnung wieder in Ordnung zu bringen.

Wichtig ist es, dass Mieter*innen die Voraussetzungen einer Renovierung genau testen:

Ist im Vertrag eine Renovierungspflicht verankert?
Schreiben die Klauseln starre Fristen vor? (Das ist verboten!)
Beinhaltet die Renovierung Baureparaturen, die rückgängig machbar sind?

Die Anpassung des Raumes – vor allem in Form von Schönheitsreparaturen – ist mehrdeutig, aber oft erforderlich, um Kündigungen oder Erhöhungen zu vermeiden.

Praktische Aspekte wie Farbauswahl, Kostenplanung und zeitliches Management sind hier zusätzliche Hilfestellungen, um die Arbeitsbelastung gering zu halten und die Pflicht erfüllend vorzugehen. Die Einbeziehung professioneller Ratgeber, sowohl in formeller (juristisch) als auch in praktischer Handwerker-Beratung macht sinnvoll, vor allem wenn langfristige oder komplizierte Maßnahmen geplant sind.

Durch klare Struktur, rechtlichen Kenntnisstand und eine gewissenhafte Umsetzung der Renovierungsarbeiten ist es den Mieter*innen möglich, die Verpflichtungen des Mieterhöhungsgesetzes und des Mietvertrags in einem gangbaren Weg zu erfüllen und gleichzeitig die Verantwortlichkeit auf sich zu beschränken, ohne überraschende Nachforderungen bis zur Abrechnung der Kautionssumme zu erleben.