Renovierungsarbeiten in Mehrfamilienhäusern stellen oftmals eine komplexe Angelegenheit dar, da sie nicht nur aufgrund finanzieller oder technischer Herausforderungen, sondern auch aufgrund rechtlicher Bedingungen und sozialer Erwartungen betrachtet werden müssen. Gerade an Feiertagen, an denen viele Menschen Nachtruhe oder Lärmeinschränkungen erwarten, stehen Renovierungsarbeiten häufig im Fokus der Nachbarschaftsbeziehungen. Dieses Thema ist von zentraler Bedeutung für Mieter und Wohnungseigentümer gleichermaßen, da es sowohl rechtliche, als auch praktische Konsequenzen aufweist. Der BGH befaßt sich regelmäßig mit solchen Fallgruppen und hat in verschiedenen Entscheidungen klare Grundsätze definiert, die zur Orientierung dienen können.
Einleitung
Renovierungszeiten in Gemeinschaftswohnungen und Mehrfamilienhäusern müssen sorgfältig geplant und rechtlich korrekt umgesetzt werden. Mit der Frage, ob Renovierungsarbeiten am Silvesterabend in einem Mehrfamilienhaus genehmigt beziehungsweise toleriert sein können, sind mehrere rechtliche wie auch praktische Punkte im Zusammenhang zu klären. Es geht dabei insbesondere um die Achtung von Ruhezeiten, Umlegung der Kosten, die Verpflichtung zur Mitwirkung, sowie die Definition dessen, was als Modernisierung beziehungsweise normale Instandsetzung angesehen wird.
Im Folgenden wird detailliert auf die relevanten rechtlichen Ausführungen und Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) eingegangen, die insbesondere in der Vergangenheit zu Themen wie Instandsetzung, Modernisierung und deren finanziellen Auswirkungen abgegeben wurden. Auch wird berücksichtigt, wie Lärmeinflüsse durch Renovierungen und kindliches Tun in Mehrfamilienhäusern reguliert werden, um ein eindeutiges Bild zu ermöglichen.
Rechtliche Grundlagen: Instandsetzung versus Modernisierung
Eine grundlegende Unterscheidung im Bereich der Renovierung und Instandhaltung ist die zwischen Instandsetzung und Modernisierung. Instandsetzung umfasst Maßnahmen, welche die Erhaltung des ursprünglichen Zustands der Mietsache gewährleisten, wie z. B. die Sanierung von Schäden, die durch normale Abnutzung entstanden sind. Dagegen bezeichnet Modernisierung solche umfassenden Veränderungen, die die Mietsache grundlegend aufwerten und nicht nur den baulichen Zustand erhalten, sondern zugleich Verbesserungen anbringen, die über den bloßen Erhalt hinausgehen, jedoch im Gegensatz zum Neubau noch den Charakter der ursprünglichen Mietsache bewahren.
Was ist keine Modernisierung?
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 8. Juli 2020 (VIII ZR 163/18 sowie VIII ZR 270/18) dargelegt, dass es sich nicht als modernisierungsfähig erachten lässt, wenn die beabsichtigten Arbeiten den Charakter der Mietsache so grundlegend verändern, dass etwas Neues entsteht. In einem entsprechenden Fall wurde beispielsweise eine umfassende Sanierung gefordert, darunter Änderungen an der Raumaufteilung, der Einbau einer neuen Heizung, eine Wärmedämmung und auch der Wintergartenbau. Der BGH stellte klar, dass nicht jede Renovation automatisch eine Modernisierung darstellt, sondern eine klar differenzierte Abwägung notwendig ist, bei der entschieden wird, ob die Maßnahme über die bloße Instandsetzung hinausgeht, ohne jedoch eine vollständige Umgestaltung zu sein.
Die aktuelle Rechtsprechung bestätigt somit nochmals die alte BGH-Entscheidung aus dem Jahr 1972. Eine Modernisierungsmaßnahme verändert den Zustand der Mieteinheit im Wesentlichen, ohne gleichzeitig eine Zerstörung ihrer ursprünglichen Funktion.
Leistungen des Mieters und Schönheitsreparaturen
Ein weiteres rechtliches Thema im Zusammenhang mit Renovierungsarbeiten ist die Schönheitsreparaturklausel. Im Fall, in dem diese Klausel unwirksam ist, bleibt gemäß § 535 BGB die Renovierungspflicht beim Vermieter. Wenn die Wohnung also nicht frisch renoviert an den Mieter übergeben wird, haftet dieser Verpflichtung weiterhin.
Ein im BGH-Urteil (08. November 2017, VIII ZR 13/17) erwähnter Kurzverjährungszeitraum ist hier relevant: Schadensersatzforderungen des Vermieters aufgrund von Beschädigungen sind nach Vertragsende und mit Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten anfechtbar. Eine formularmäßige Verlängerung dieser Frist auf den Mieter auszudehnen, ist daher weder nach dem Gesetz noch in der BGH-Rechtsprechung zulässig.
In einem weiteren Urteil (22. Mai 2019, VIII ZR 180/18) blieb der BGH strikt in seiner Haltung, dass keine Erstattung möglich ist, wenn ein Wohnungseigentümer ohne Gemeinschaftsbeschluss Modernisierungen oder Instandhaltungen vornimmt. Auch bei Fehlvorstellungen, z. B. durch unklare Regelungen in der Teilungserklärung, trägt der Wohnungseigentümer die alleinige finanzielle Verantwortung – Kosten werden nicht automatisch an die Wohnungseigentümergemeinschaft weitergegeben und müssen ggf. individuell umgelegt werden.
Praktische Aspekte: Lärmbelastung in Mehrfamilienhäusern
Neben den rechtlichen Aspekten der Renovierung spielen auch soziale und praktische Faktoren eine entscheidende Rolle, insbesondere die Duldung von Lärmbelastungen. Ein Mieter, der zum Beispiel umfassende Sanierungsarbeiten plante, musste davon ausgehen, dass die Mieter der umliegenden Wohnungen gewisse lärmabhängige Nachteilsausbreitung tolerierten. Der Umfang der zulässigen Lärmbelastung wurde vom BGH in verschiedenen Rechtsprechungsfällen analysiert und strukturiert in einer Vielzahl von Stundentafeln.
Regeltags und -zeiten
An Feiertagen gilt es, besonders sensibel mit der Lärmbelastung durch Renovierungen umzugehen. So wurde in der Vergangenheit oft der Kinderlärm thematisiert – ein Thema, das in mehreren BGH-Entscheidungen und gesetzlichen Regelungen erfasst ist.
Laut der Rechtsprechungen und Empfehlungen, die am Beispiel der Toleranz gegenüber kindlichem Lärm im Mehrfamilienhaus abgegrenzt wurden, müssen die Nachbarn in der Regel solchen Lärmbelastungen zustimmen oder dulden: Kinder sind in der Lage zu spielen, zu lachen, zu schreien und dies kann durchaus als normaler, auch tolerierter Larmausstoß angesehen werden. Ebenso gilt dies für leichte Erinnerungen der Eltern, sofern sie keine übertriebenen Reaktionen zeigen. Dieser Regelung kommt jedoch eine klare Grenze zu: Lärmbelastungen, die während den allgemein anerkannten Ruhezeiten von 13:00 bis 15:00 Uhr sowie 22:00 bis 7:00 Uhr stattfinden, sind bei den Beteiligten einsetzender und auch auf dem altersgemäßen Verständnis der Kinder basierender Einschränkung unterzwerfen.
Silvester fällt in den meisten Fällen abends in den bereits beschriebenen Ruhezeiten. Das bedeutet, dass Lärmbelastungen durch Renovierungsarbeiten in dieser Zeit, sofern konventionelle Methoden genutzt werden und keine besondere Lärmschutzmaßnahmen durchgeführt werden, am ehesten als nicht tolerierbar bewertet werden.
Umsetzung von Renovierungen an Silvester
Die praktische Umsetzung von Renovierungsarbeiten in einem Mehrfamilienhaus am Silvesterabend gestaltet sich oft als unzumutbar, da dieser Tag in der Regel allgemein als privater Ruhe- und Freizeitabend wahrgenommen wird. Zudem, wie bereits erwähnt, greifen hier Ruhezeiten, die in der BGH-Rechtsprechung besonders stringent angesehen werden.
Zusätzlich sind in diesem Kontext oft Handwerkertermine, Rohbauarbeiten und Baumpumpen beteiligt. Gerade der Einfluss solcher Arbeiten auf Nachbarn ist groß. Aus rechtlicher Sicht, insbesondere bei lauteren Handwerksgeräuschen, können Nachbarn aufgrund rechtlicher Vorgaben unter Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn die Tätigkeit über die übliche Toleranzgrenze hinausgeht.
Silvester ist jedoch nicht nur aus rechtlicher, sondern auch aus sozialer Sicht ein Tag, an dem Ruhe erwartet wird. Eine Renovierung in dieser Zeit, sei es durch den Mieter selbst oder durch externe Handwerker, wird oft negativ wahrgenommen und kann zu Streitigkeiten führen, sofern die Tätigkeit von anderen Parteien nicht als dringend notwendig wahrgesehen wird.
Handwerkerzeiten und Ruhezeiten: Aktuelle gesetzliche Regelungen
Ruhezeiten in Deutschland
Die BGH-Rechtsprechung bestätigt, dass von 13:00 bis 15:00 Uhr sowie von 22:00 Uhr bis 7:00 Uhr des nächsten Tages Ruhezeiten bestehen, in denen Lärmbelastungen weitestgehend ausgeschlossen sind. Dieses Regelwerk gilt für das ganze Stadtbild, insbesondere auch in Mehrfamilienhäusern, und ist daher durchzusetzen durch Vermieter, Verwaltung oder Mieter.
Diese Zeiten gelten auch an Arbeitstagen und Feiertagen, sodass Renovierungsarbeiten auf Silvester ohne eine vorherige und rechtliche Bestätigung der Handwerkerzeiten untersagt sein können.
Ausnahmen: Notfall- und Notwendigkeitsarbeiten
Eine besondere Ausnahme von der Lärmbelastung durch Renovierungsarbeiten besteht lediglich, wenn diese Arbeiten zur Abwendung eines Notfalls notwendig sind. In solchen Fällen, z. B. bei Wasserlecks, Brandgeruch oder erheblichen Feuer- oder Abwasserbränden, kann eine zeitnahe Behebung notwendig sein. Eine Renovierungsarbeiterbestätigung kann hier von der zuständigen Stadt oder Gemeinde erteilt werden, sofern ein plausible Begründung vorliegt – diese gilt jedoch in der Regel nicht für gewöhnliche Sanierungsarbeiten, sondern nur für dringende Maßnahmen.
In der praktischen Umsetzung, wie sie in der BGH-Rechtsprechung zu § 535 BGB deutlich wird, ist also eine Renovierung an Silvester nicht als genehmigter Handwerkertermin anerkannt, sei es nun innerhalb der Mietschaft oder bei Nutzung von handwerklicher Beteiligung.
Modernisierungskosten und deren Umlegung
Rechtliche Grundlage: § 555 BGB und § 556f BGB
Zur Durchführung großer Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten in Mietobjekten existiert eine regelrechte Kalkulation, die nicht nur die Kosten einer Maßnahme betrifft, sondern auch die Finanzbeteiligungssätze des Mieters. Dabei wird differenziert, ob die Maßnahme eine reine Instandsetzung, wie das Austauschen abgenutzter Einrichtungen, oder eine umfassende Modernisierung, wie der Einbau einer neuen Heizanlage, betrifft.
Die BGH-Entscheidung vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19) brachte eine kraftvolle Klarheit in die Kostenrechnung für Modernisierungsmaßnahmen: Beim Austausch alter Bauteile, etwa Fenstern, Türen oder Briefkastenanlagen, ist nicht nur der ersparte fällige Instandsetzungsbedarf, sondern auch anteilige Erneuerungskosten auf die ursprüngliche Lebensdauer anzuwenden. Dies gilt, auch wenn die Bauteile noch in einem funktionstüchtigem Zustand sind. Die BGH stellte hier klar, dass der Mieter teilweise beteiligt werden muss, da eine Modernisierung letztendlich eine Verbesserung schafft, die die Erhabung der Mietwohnung beinhaltet.
Beispiel: Fenstertausch
Zu diesem Thema ist die aktuelle BGH-Rechtsprechung stichhaltig: Ein Mieter, der durch das Ersetzen von Holzfenstern durch Kunststofffenster die erneuerten Fenster als vertragsgemäßen Zustand erkennt, muss unter Umständen eine angemessene finanzielle Beteiligung beim Renovierungskostenanteil leisten, da diese zur Pflege und Erhaltung des Mietobjektes beiträgt.
Mieterhöhung – Wie geht der Vermieter vor?
Nach der Bestätigung des BGH-Urtels vom 29. April 2020, VIII ZR 355/18, ist der Vermieter berechtigt, nach Vornahme einer Modernisierung zunächst die Miete auf das ortsübliche Vergleichsniveau für die modernisierte Mietwohnung anzuheben.
Im Streitfall, der diesem Urteil zugrunde lag, war festzustellen, dass ein weiteres Recht auf Modernisierungsmieterhöhung bestand, sofern gewisse Bedingungen eingehalten wurden. Nach § 559 BGB hat der Vermieter bei Modernisierung das Recht, eine gesonderte Mieterhöhung geltend zu machen, sofern diese nicht bereits durch die Erhebung der ortsüblichen Miete berücksichtigt wurde. Beide gesetzliche Grundlagen sind somit in einer aufeinanderfolgenden Mieterhöhung zu berücksichtigen, da eine Doppelbelastung vermieden werden muss.
Geltendmachung von Modernisierungsansprüchen
Die BGH-Justiz hat auch hier wieder Kriterien für die Geltendmachung von Modernisierungsansprüchen festgelegt. So muss eine umfassende Modernisierung mindestens ein Drittel der Neubaukosten der Immobilie beanspruchen, um den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse nach § 556f BGB auszuschließen. Diese Definition ist wichtig, da eine erhebliche Modernisierung unter Umständen von der Mietpreisbremse befreit oder zumindest stark eingeschränkt.
Die kostenmäßige Umsetzung einer Modernisierung ist somit mit Bedacht und detailliertem Plan zu verbunden, um alle gesetzlichen sowie normativen Voraussetzungen zu erfüllen.
Kombination von Mieterhöhung und Modernisierung
Vorfälligkeitsprüfung des BGH
Der BGH hat in mehreren Fällen geprüft, ob Mieterhöhungen vorrangig von der Ortsüblichkeit abgeleitet werden müssen – und wenn dies geschieht, ob eine weitere Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung möglich ist.
In einem Fall vom 11. Oktober 2020 (V ZR 26/20) kam der BGH zu dem Schluss, dass eine räumliche Nachnutzung durch den Untermieter bei Verweigerung der Räumung zu einem Mietzuschlag verpflichtet, diesbezüglich jedoch nur in diesem Fall relevant, da es um eine ersterzwingende Mieterhöhung und eine angemessene Entgeltregelung aufgrund einer Nicht-Räumung handelte.
Die Doppeltariffrage bei Mieterhöhung bleibt somit: Sollte der Vermieter zunächst auf die ortsübliche Miete aufrunden und danach modernisierungsbedingt eine Mieterhöhung geltend machen, so kann es hier zu Rechtsirrtümern kommen, wenn der Mieter bereits unter der Ortsmietrechnung steht und keine weiteren Erhöhungen duldet.
Modernisierungskosten: Relevance der Lebensdauer der Bauteile
Beim BGH-Urteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19) wurde ebenfalls das Altersproblem der Bauteile thematisiert: Erneuert ein Vermieter sechzig Jahre alte Fenster und Türen, ist er verpflichtet, auch den anteiligen Lebensdadurchschnitt mit einzubeziehen, um den nicht umlagefähigen Instandsetzungsanteil zu bestimmen. Dieser Anteil kann geschätzt, aber muss in der Regel von der Modernisierungskostenquote abgezogen werden.
Die Berechnung der Modernisierungskostenquote ist demnach mit besonderen Details verbunden – unter anderem um keine Kostenrechnungen aufzusetzen, die einen Mieter mehrfach belegen, was bei Doppelerhebungen geschehen kann.
Mietaufwand: Pflicht zur Renovierung des Mieters
Schönheitsreparaturklausel im Urteil
Laut BGH-Urteilen vom 8. Juli 2020 (VIII ZR 163/18 sowie VIII ZR 270/18) ist ein Mieter in seiner Renovierungspflicht nur aufgrund der Schönheitsreparaturklausel verpflichtet, sofern diese in den Mietvertrag eingebunden und wirksam ist. Ist die Klausel unwirksam, übernimmt der Vermieter gemäß § 535 BGB die Renovierungspflicht.
Bei Renovierungspflichten des Mieters hat dieser einen erheblichen Aufwand, da er in der Regel die Grundmauern, Tapeten und Anstriche allein oder mit Beteiligung des Vermieters anbringen muss.
Im dritten Urteil (1. Juli 2020, VIII ZR 323/18) stellte der BGH klar, dass keine Härtefallabwägung – etwa bei alter oder langer Mietdauer – greift, sofern ein Mieter einer Schönheitsreparaturpflicht unterliegt. Eine fristlose Kündigung bleibt somit immer eine wesentliche Konsequenz, wenn ein Mieter die Renovierungspflicht nicht einlöst, und kann vom Vermieter reklamiert werden.
Anfängliche Zustände vs. nachhaltige Sanierungen
Ist beispielsweise die Mietsache bei Übernahme durch den Mieter nicht frisch renoviert, sondern bereits im veralteten Zustand, so ist es im Zweifel der Mieter, den Zustand der Wohnung im Rahmen einer allgemeinen Schönheitsreparatur mehrmals erneut aufzuräumen.
In der Praxis bedeutet dies, dass Mieter oft eine Verantwortung tragen, doch keine Verlängerung der Pflichtzeiten durch formularmäßige Erklärungen mehr gesetzlich abgedeckt ist, wie im BGH-Urteil vom 08. November 2017 (VIII ZR 13/17) erwiesen wurde.
Fazit
Renovierungsarbeiten in einem Mehrfamilienhaus stellen wesentliche rechtliche und soziale Herausforderungen dar, die sowohl Mieter als auch Vermieter zu berücksichtigen haben. Besonders an Feiertagen wie Silvester, die traditionell als Ruhe- und Festtag empfunden werden, ist eine Durchführung von lauteren Sanierungsarbeiten schwer erlaubbar. Die BGH-Rechtsprechungen betonen wiederholt, dass Lärmbelastungen auch in der Freizeit zu dulden sind, jedoch unter Umständen durch Ruhezeiten und Anwohnererwartungen eingeschränkt.
Zudem ist bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu prüfen, ob nur Kosten in Form von reiner Erhaltung oder tatsächlich Modernisierung einfließen. Die Definition des Modernisierungsinvests ist hier besonders ausschlaggebend, wenn eine Mieterhöhung in Angriff genommen wird – denn keine Doppelmittel können in die Mieterhöhungsberechnungen einfließen.
Letztendlich unterliegt der Mieter nach § 535 BGB einer strittigen, aber klaren Renovierungspflicht, solange keine wirksame Klausel im Vertrag die Pflicht auf sie überträgt. Der Vermieter steht nicht in der Lage, ein Verwaltungsgeschäft allein zu beanspruchen, wenn keine rechtmäßige Grundlage durch Beschluss oder Nachweis besteht.
Insgesamt ist jede Renovierungsmaßnahme an Silvester, sei es durch Mieter oder Handwerker, mit Bedacht und rechtskonform umzusetzen. Nur dann kann sie als rechtfertigbar angesehen werden, und alle Parteien, darunter Mieter mit Renovierungspflicht und verantwortungsvolle Vermieter oder Verwaltungsfirmen, sind wesentliche Beteiligte, die zur Lösung und Vorvermeidung beitragen können.