Renovierungspflichten während der Mietzeit – Wann kann ein Mieter zur Renovierung verpflichtet werden?

Einleitung

Renovierungsarbeiten in einer Mietwohnung sind oft ein strittiges Thema zwischen Mieter und Vermieter. Währenddessen der Mietzeit kann der Vermieter beispielsweise den Wunsch äußern, die Wohnung zu überholen. Gerade bei Schönheitsreparaturen oder bei einem allgemeinen Verbesserungswunsch im Mietobjekt, stellt sich für den Mieter die Frage: Darf man während der Mietzeit zur Renovierung gezwungen werden? Dieser Artikel beleuchtet die gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts, die Bedeutung von Renovierungsklauseln im Vertrag und wie Mieter sich am besten schützen können. Konkret werden die Regeln zur Renovierungspflicht, zur flexiblen und starren Klauselformulierung, sowie das Recht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Vordergrund stehen.

Im Fokus liegen die rennovierungsrechtlichen Aspekte auf der Grundlage des im Mietrecht verankerten Systems, sowie aktuelle rechtsprechungsgestützte Entwicklungshinweise. Alle geschilderten Szenarien und Regeln stammen aus Verträgen, Rechtsprechungen und Empfehlungen von vertrauenswürdigen Organisationen und Behörden im Zusammenhang mit Mietwohnungen und Schönheitsreparaturen.

Grundsätzliches zur Renovierungsverpflichtung im Mietrecht

Laut geltenden Regeln bestehen im deutschen Mietrecht bestimmte Grundsätze und Regelungen hinsichtlich Renovierungen und Schönheitsreparaturen. Generell liegt die Renovierungspflicht bei Vermieterinnen und Vermieter, es sei denn, dies wurde im Vertrag anders vereinbart. Im Rahmen eines Mietvertrags können flexible oder starre Renovierungsklauseln enthalten sein, die den Mieter verpflichten, bestimmte Tätigkeiten durchzuführen oder anteilige Kosten zu tragen. Die Formulierung der Klauseln ist dabei entscheidend hinsichtlich der Gültigkeit.

Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses

Schönheitsreparaturen, beispielsweise der Lack- oder Tapetenwechsel, zählen zu den am häufigsten thematisierten Aspekten in Mietverträgen. Während die Pflicht zur Instandhaltung auf den Mieter übertragen werden kann, gilt laut BGH-Rechtsprechung, dass diese Verpflichtung nur wirksam ist, wenn die Formulierungen nicht zu starre Fristen oder Anforderungen enthalten.

Im Falle einer wirksamen Renovierungsklausel kann der Mieter zur Durchführung bestimmter Renovierungsarbeiten hier und jetzt verpflichtet werden, wenn der Zustand der Mietsache tatsächlich verschlechtert oder erheblich geändert ist. Nicht aber, wenn lediglich eine optische Verbesserung gewünscht wird.

Im Mietvertrag können sowohl Schönheitsreparaturen als auch umfangreichere Renovierungsmaßnahmen geregelt sein. Entscheidend ist dabei jedoch, ob die Klauseln als flexibel erachtet werden können oder starre Fristen enthalten. Starre Klauseln, die den Mieter verpflichten, beispielsweise „spätestens alle X Jahre“ zu streichen oder Tapeten zu erneuREN, sind nicht verbindlich. Diese Formulierungen gelten gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2015 als unwirksam, da sie den Mieter ohne sachlichen Grund zur Renovierung verpflichten.

Wenn der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist (z. B. durch eine wirksame flexible Klausel), bleibt dies auf die Instandhaltungspflicht beschränkt. Das bedeutet, Mieter müssen lediglich den regulären Verschleiß beheben, der innerhalb des Mietzustands auftritt. Es wird jedoch empfohlen, solche Arbeiten in mittlerer Ausführung durchzuführen, so wie es im Mietrecht allgemein verlangt wird.

Eine wichtige Voraussetzung für eine Renovierung und die Übertragung der Pflicht an den Mieter ist immer die Substanzgefährdung. Nur bei drohenden oder bestehenden Schäden an Mauerwerk, Böden oder Türen kann der Vermieter nachweislich eine Renovierung zumutbar ist. Gerade bei nicht notwendigen Renovierungen aus ästhetischen Gründen haben Mieter die Möglichkeit, sich dagegen zu wehren, da die zivilrechtlichen Pflichten hier eher vage formuliert sind.

Wirkung und Gültigkeit von Renovierungsklauseln

Die Rechtsprechung des BGH hat einen klaren Vorteil für Mieter hervorgetragen: Starre Renovierungsklauseln sind unwirksam. Solche Klauseln sind meist durch Worte wie „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“ gekennzeichnet, und legen fest, dass unabhängig vom tatsächlichen Zustand bestimmte Renovierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Gerade bei Nutzungsdauern wie „Küche und Bad alle drei Jahre streichen“ kann der BGH diese Klauseln nicht anerkennen, da sie den Mieter nicht auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad berücksichtigen.

Der BGH hat im Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 242/13) deutlich gemacht, dass solche Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen. Der Mieter kann zuverlässig nicht im Vorfeld abschätzen, welche Kosten in den nächsten Jahren entstehen. Daher ist es auch unwirksam, eine verpflichtende Renovierungskostenanteilregelung (sogenannte Quotenklauseln) vorzusehen, die bestimmte Anteile an Renovierungskosten an die Dauer des Mietsverhältnisses koppelt.

Ein mögliches Beispiel einer Quotenklausel könnte lauten:
„Mieter, die vor Ablauf der Renovierungsfristen ausziehen, tragen anteilige Renovierungskosten.“

Dieses Vorgehen ist jedoch juristisch nicht zulässig, da es keine verbindliche Grundlage gibt, wie hoch solche Kosten sein könnten, und da der Abnutzungsgrad durch individuelle Nutzungen variiert.

Unterschied zwischen flexibler und straffer Konstruktion

Flexible Renovierungsklauseln, erkennbar an Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „nach Bedarf“ oder „falls erforderlich“, gelten als wirksam. Solche Klauseln bedeuten, dass Mieter wirksam zur Renovierung verpflichtet sein können, solange tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht. Hier ist es wichtig, dass die Vereinbarung in der Praxis nachvollziehbar und zweckorientiert ist.

Ein typisches Muster einer flexiblen Klausel wäre:
„Im Allgemeinen müssen Renovierungsmaßnahmen, falls erforderlich, in Küche und Bad alle zehn Jahre durchgeführt werden.“

Mieter haben in solchen Fällen, sofern die Klausel wirksam ist, die Pflicht, den regulären Verschleiß durch entsprechende Schönheitsreparaturen zu beheben – wenn es notwendig ist. Das BGH hebt in solchen Fällen hervor, dass der Mieter nicht zur Renovierung gezwungen werden может, wenn keine Abnutzung vorliegt, die auch objektiv als Mangel erkannt wird.

Im Gegensatz dazu haben starre Klauseln, die Worte wie „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“ enthalten, keine rechtliche Grundlage. Solche Klauseln könnten beispielsweise vorsehen, dass der Mieter beispielsweise „immer“ nach drei Jahren die Küche malen muss – was im BGH-Strafmaterial als nicht zulässig eingestuft wurde.

Zusätzlich erlaubt das Recht den Vermieter keine spezifischen Vorgaben für die Farbe oder Tapetendesign zu treffen, wenn dadurch die Renovierungsaufgabe in eine starre Form umgewandelt wird.

Renovierungspflichten beim Auszug

Eine besondere Rolle spielt die Renovierungsverpflichtung beim Auszug. Hier sind Mieter*innen gegebenenfalls unter Druck geraten, da das Gebäudeobjekt neu vermietet werden muss. Obwohl hier ebenfalls ein flexibles Vorgehen empfohlen wird, kommt es auf den konkreten Zustand der Wohnung an.

Mieter müssen die Wohnräume so übergeben, dass sie wieder vermietbar sind. Das heißt nicht, dass sie eine komplett neue Ausstattung übernehmen müssen. Dennoch, wenn ein Mieter bei Rückgabe rötliche Wände in einem Flur hinterlässt, während vor Abschluss der Miete in neutralen Farbtönen gespritzt war, kann hier eine Ausnahmesituation vorliegen.

Im Urteil des BGH vom 6. November 2013 (VIII ZR 416/12) wird festgehalten, dass ein Mieter, der bei Auszug ungewöhnliche Farbweisen und bunte Wandgestaltungen zurücklässt, gegebenenfalls zur Kostenbeteiligung verpflichtet sein kann. Allerdings muss der Mieter keine Malerfirma beauftragen, um seine Renovierungspflichten zu erfüllen. Selbsteinhaltung ist im Einzelfall zulässig, sofern die Arbeiten fachgerecht in mittlerer Qualität ausgeführt werden – also nicht unter, aber auch nicht übermäßig aufwendig.

Eine weitere Vorgehensweise besteht darin, dass Mieter bereits bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen ihre Tätigkeiten dokumentieren. Dies beinhaltet, dass man Schäden fotografisch sichert, und der Immobilienbesitzerin informiert. Die Vertragsparteien sollten hierbei **fristenbasierte Durchsetzung mit klaren Kommunikationslinien betreiben.

Rechte des Mieters gegenüber Renovierungsanforderungen

Mieter haben mehrere Rechte, die sie nutzen können, sollten sie in die Renovierungspflichten geraten. Insbesondere bei ungerechtfertigten Renovierungsanforderungen hat der Mieter die Möglichkeit, juristisch vorzugehen.

Im Rechtssystem kann der BGH auch hier klare Handlungskonzepte beisteuern. Laut BGH darf eine Renovierungspflicht nicht durch allgemeine, unzweckorientierte Vordersätze verpflichtet werden. Solche Vorgaben müssen wirksam auf den tatsächlichen Zustand abgestimmt sein.

Mieter können zudem reklamieren, wenn die Voraussetzungen zur Renovierungsverpflichtung nicht erfüllt sind. Beispielsweise gilt es darauf hinzuweisen, wenn die Wohnung erst kurz vermietet wurde und keine Spuren eines Abnutzungsgrades erkennbar sind, der in der Regel einen Lackwechsel oder Tapetenwechsel nötig macht.

Wenn ein Mieter gegen eine ungerechtfertigte Renovierungsanordnung, wie ein ungeplantes Malerarbeiten oder Bodenreparaturen, ausgesprochen wird, bleibt ihm auch die Einlegung einer Klage möglich. Diese Klageberechtigung ist allerdings auf notwendige Reparaturen und Arbeiten begrenzt.

Renovierung der Mietska bei Abschluss der Mietverhältnisse

Zu einem späteren Zeitpunkt, meist am Ende des Mietverhältnisses, gelten die Endrenovierungspflichten gemäß Mietrecht. Bei endgültigem Auszug aus der Mietswohnung sind Mieter verpflichtet, die Wohnung in einem vermietbaren Zustand zu übergeben. Allerdings ist auch hier die Formulierung der Klauseln entscheidend.

Im Mietvertrag kann geregelt sein, dass der Mieter bei Auszug bestimmte Schönheitsreparaturen leisten muss. Generell jedoch ist eine unbedingte Endrenovierungspflicht unwirksam, sofern keine allgemeinen, aber auch flexible Klauseln enthalten sind.

Wichtig hierzu ist, dass Mieter nicht zur Renovierung gezwungen werden können, wenn die Wohnung erneut unrenoviert übergeben werden kann. Ebenfalls nicht zulässig ist es, eine Endrenovierung zu verlangen, wenn der Mieter das Grundrecht auf eine angemessene Nutzungsbilanz nicht verletzt hat.

Trotzdem ist es möglich, dass Mieter eine Verpflichtung zur Schadensreparatur tragen. Dies gilt insbesondere, wenn Schäden absichtlich oder fahrlässig entstanden sind. In solchen Fällen haftet der Mieter vollen Schadensersatz, da die Schäden nicht auf den natürlichen Verschleiß zurückgehen und nicht zum Renovierungsrahmen gehören.

Konsequenzen durch BGH-Entscheidungen

Die Entscheidungen des BGH, insbesondere vom 18.3.2015 (VIII ZR 242/13), haben klare Konsequenzen:

Unrenovierung als vertragsimmanentes Recht: Wenn ein Mieter eine unrenovierte Wohnung angemietet hat, ist er keinesfalls verpflichtet, danach zu rennovieren – solange kein verbindlicher Ausgleich im Vertrag festgehalten ist.
Keine Quotenbezogene Kostenbeteiligung: Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter, die an die Zeitkriterien im Mietvertrag ausgerichtet sind (z. B. 30 % der Kosten für Küche/Bad innerhalb von 5 Jahren), gelten als Rechtsverletzungen. Diese Klauseln sind unzulässig, da sie unkalkulierbare Leistungen auferlegen.

Der BGH hebt in solchen Fällen auch hervor, dass Mieter nicht zur Renovierung gezwungen werden können, wenn keine sachlichen Grunde vorliegen. Das gilt sogar dann, wenn der Mietvertrag solch unflexible Vorgaben macht.

Haftung des Mieters bei „Pfusch“ oder absichtlichem Schaden

Neben der Verpflichtung zur schlichten Renovierung kann der Mieter im BGH-Urteil (9.6.2010 – VIII ZR 294/09) auch zur Inanspruchnahme bei „Pfusch“-Erfolgen verpflichtet werden. Das gilt, wenn z. B. durch unzureichende Anstriche die Tapeten derart verändert werden, dass schlichter Wechsel nicht mehr möglich ist. In solchen Fällen verpflichtet man den Mieter zur Abnutzung oder Tilgung des Schadens, wenn die Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht durchgeführt wurden.

Dasselbe gilt beim Kostenersatz für absichtliche Schäden, beispielsweise wenn ein Mieter bunte Wände mit aggressiven Farben streicht, ohne Rücksicht auf mögliche künftige Mieter zu nehmen. In einem solchen BGH-Fall muss der Mieter das Entfernen der ungewünschten Wandfarben finanziell übernehmen, da dadurch die neuvermietbare Fläche beachtlich eingeschränkt wird.

Tipps und Empfehlungen für Mieter

Wenn ein Mieter der Einladung zur Renovierung unterliegt, gibt es mehrere Punkte, die in Betracht gezogen werden sollten:

Prüfen des Mietvertrags: Vorab sollte der Mieter den Vertrag auf starre vs. flexible Klauseln prüfen.
Dokumentation von Schäden: Alle Schäden und eventuelle Renovierungen sollte er durch Fotos bestätigt werden.
Einhalten der scharfen Fristen: Wenn die Klauseln flexibel formuliert sind und dennoch Fristen vorsehen, empfiehlt es sich, diese zu beachten.
Selbstausführung oder Drittauftrag: Mieter können den BGH zufolge Renovierungen selbst durchführen. Keine verpflichtende Regelung bestehen zur Nutzung externer Dienstleistungen.
Anteilsregelung im Falle einer Sanierung: Bei Sanierungen, die zur Wertsteigerung führen, kann der Vermieter eine Mieterhöhung einfordern – immer nur im Rahmen der rechten Schäden.
Lagebestimmung und Marktwertanalyse: Bei einer geplanten oder realisierten Sanierung, die zur Mieterhöhung führen soll, ist es wichtig, den regionalen Mietspiegel zu überprüfen, und die Verfeinerungen nur dort zu nutzen, wo sie auch wertsteigernd wirken.

Abschluss

Der Mieter in Deutschland hat klare Rechte und Pflichten, was die Renovierungspflichten anbelangt. So laut Mietrecht liefert der Mieter nur in Fällen der Substanzgefährdung oder Schadensentstehung bei Renovierungsarbeiten – und das zumeist in flexibler Formulierung. Starre Regelungen, die nach festen Zeitintervallen zur Renovierung verpflichten, dürfen hingegen nicht in den Vertrag eingebettet werden, da sie unwirksam sind.

Flexibel formulieren und dokumentieren sind verbindliche Tätigkeiten, um Risiken und Kosten bei Schönheitsreparaturen abzusehen. Eine klare Kommunikation mit dem Vermieter und Kenntnis über die Regelungen des BGH zu Renovierungspflichten, sind daher elementar im Schutz der Mieter*innenrechte.

Zusammenfassend lässt sich die Renovierung während der Mietzeit immer im Kontext von Gebrauchsfähigkeit, Abnutzung, Kostenverlagerung und mietrechtlicher Regulierung beurteilen. Ob die Verpflichtung zur Renovierung bestand, ob sie wirksam oder unwirksam war, und wie der Mieter sich verhalten musste, hängen oft von der Konkretisierung des Mietvertrags und der Abnutzungssituation ab.