Mieter- und Vermieterrechte bei Renovierungsarbeiten in Mietwohnungen

Die Frage des Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter hinsichtlich Renovierungsarbeiten in Mietwohnungen ist im Bereich des Wohnraummietrechts von zentraler Bedeutung. Während Renovierungen den Mietzustand erhalten und die Bausubstanz schützen sollen, müssen klare Abgrenzungen zwischen den Pflichten des Mieters und den Verantwortlichkeiten des Vermieters vorgenommen werden. Ein vertrauensvoller Umgang zwischen den Parteien kann hier über Lösungen entscheiden – nicht zuletzt, da der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Entscheidungen klare Grundsätze festgelegt hat.

In diesem Artikel beleuchten wir, unter welchen Bedingungen der Mieter oder der Vermieter Renovierungsarbeiten durchführen oder verlangen kann und welche rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte dabei zu beachten sind. Die hier vorgestellten Erkenntnisse stützen sich ausschließlich auf die Daten der bereitgestellten Informationsquellen, wobei besonderer Wert auf die Verifikation und Quellenkritik liegt.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Im Mietrecht ist der Begriff Schönheitsreparaturen ein etablierter Fixpunkt und bezieht sich auf kleinere Pflegearbeiten, die während der Mietzeit aufgrund von Abnutzungen, Abnutzungen durch Haustierhaltung oder individuelle Beanspruchung notwendig werden.

Typische Arbeiten im Bereich der Schönheitsreparaturen umfassen:

Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken
Lackieren von Türen, Fensterrahmen und Heizkörpern
Schließen von Löchern, wie beispielsweise durch Nägel, Schrauben oder Kabel
Reinigung von Heizkörpern
Entfernen von Schäden, die durch den alltäglichen Gebrauch entstehen

Solche Arbeiten sind notwendig, um die optische wie funktionale Qualität der Wohnung für den nächsten Mieter zu gewährleisten, jedoch gehen sie im Allgemeinen nicht über den Ersatz der originalen, vorher bestehenden Zustände hinaus. Die Kosten hierfür liegen grundsätzlich bei dem Mieter, es sei denn, der Mietvertrag enthält wirksame Klauseln, die eine Änderung vorsehen.

Gesetzliche Grundlagen und BGH-Entscheidungen

Ein entscheidender Aspekt bei der Durchführung von Renovierungen in Mietwohnungen ist die Bewertung von Vertragsgestaltungen. Häufig enthalten Mietverträge so genannte Renovierungsklauseln, die vorsehen, dass der Mieter am Ende seiner Mietzeit Renovierungsarbeiten übernehmen muss. Diese Klauseln können sowohl flexibel als auch starr formuliert sein. Flexibel bedeutet, dass die Wohnung nur in einem bestimmten Zustand renoviert werden muss (zum Beispiel „nach Bedarf“ oder „falls erforderlich“), während starr formuliert wird, wer wann was unter welchen Bedingungen erledigen muss.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich im Laufe der Zeit klar gegen sogenannte Abwälzungsklauseln aussprochen. Eine Vereinbarung, nach welcher ein Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen übernommen zu haben, die im Namen einer vorherigen Mieterin beziehungsweise Mieters geschlossen wurden, ist ungültig. Der BGH betonte dies beispielsweise in seiner Entscheidung VIII ZR 118/07 und VIII ZR 181/07, wo er klarstellte, dass Mieter nicht zur Erneuerung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters beziehungsweise der Vormieterin verpflichtet sein dürfen, sofern diese im Vertrag keine klare, wirksame Vorgabe enthalten.

Ein weiteres entscheidendes Urteil stammt aus dem Jahr 2023. Ein Mieter renovierte seine Wohnung nach Ablauf des Mietverhältnisses, doch der Vermieter, eine Genossenschaft, befand die Arbeiten für nicht ausreichend und ließ einen Malerbetrieb weitere Arbeiten ausführen. Die Kosten in Höhe von 799,89 Euro wurden danach vom Mieter verlangt. Hierzu entschied der Bundesgerichtshof, dass eine solche Klausel, nach welcher die Renovierungspflicht auf den neuen Mieter abgewälzt wird, nicht nur dem ursprünglichen Mieter gegenüber wirksam sein könne, sondern auch, dass sie gegen den Nachmieter nicht durchsetzbar seien. Daher hat die Vermieterin in diesem Fall keinen Erstattungsanspruch gegenüber dem Mieter.

Diese BGH-Entscheidung stellte sicher, dass Mieter nicht verpflichtet sind, Renovierungsarbeiten zu übernehmen, die sie während ihrer Mietdauer selbst nicht verursacht haben. Dies wirkt als rechtlicher Schutz, insbesondere bei langfristiger Mietverhältnisse.

Für wen gelten die Pflichten zur Renovierung?

Grundsätzlich ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht per Gesetz verpflichtet, wohl aber kann dies durch den Mietvertrag vereinbart und vorgeschrieben werden. Der BGH hat hier klare Linien gezogen:

Eine solche Vereinbarung zwischen zwei Mietern, nach der die Renovierungspflicht auf den neuen Mieter abgewälzt wird, ist ungültig.

Allerdings ist es durchaus üblich, dass Mietverträge flexible Renovierungsklauseln beinhalten. Solche Klauseln benennen bestimmte Zustände, die erfüllt sein sollten, etwa ein sauber beziehungsweise farblich einheitlich gestrichener Raum oder saubere Heizkörper. Soweit diese Vorgaben dem Allgemeinwohl entsprechen und im Einklang mit den gesetzlichen Regelungen stehen, können sie wirksam und ausreichend sein.

Der Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen, Renovierung und Sanierung

In der Mietwohnungswirtschaft müssen auch die Begriffe Schönheitsreparaturen, Renovierung und Sanierung voneinander unterschieden werden. Dies ist insbesondere bei der Bewertung von Renovierungsarbeiten und deren Kostenverantwortung von erheblicher Bedeutung.

Eine Schönheitsreparatur ist in der Regel eine leichte, wiederkehrende Pflegearbeit, wie zum Beispiel:

Reinigen von Tapeten
Stellen von Lackfarben her
Schließen kleinerer Einpressungen oder Fugen

Diese Arbeiten können von Mieterseite ohne Genehmigung durchgeführt werden und sind in der Regel eine laufende Pflicht, solange keine anderen Klauseln den Inhalt bestimmen.

Eine Renovierung hingegen ist eine umfassendere, häufig weniger regelmäßig vorkommende Arbeit. Beispiele hierfür sind:

Austausch von altem Laminat gegen eine andere Bodenart
Neutapezieren ganzer Wohnräume oder Zimmern
Erneuerung von Sanitäranlagen ohne gesetzliche Notwendigkeit

Renovierungen übersteigen die Rahmenbedingungen der Schönheitsreparaturen und sollten gemäß den allgemeinen mietrechtlichen Grundsätzen vom Vermieter finanziell getragen werden. Diese arbeiten dienen der Erhaltung der baulichen Substanz im weitesten Sinne.

Die Sanierung hingegen ist nur in Ausnahmesituationen gegeben. Dazu gehören zum Beispiel:

Defekte an der Dachabdichtung
Mangelnde Wärmeschutzverhältnisse
Hygienische Mängel wie Schimmel oder Schädlingsbefall
Sanierung von Fenstern, die isolierungstechnisch den derzeitigen Standards nicht mehr entsprechen

Sanierungen fallen per Gesetz grundsätzlich in die Verantwortung des Vermieters, da die Mieter hierbei keine Pflege-, sondern eine Baueinstandspflicht nicht tragen können.

Eigenleistungen und DIY bei Renovierungsarbeiten

Der Mieter ist nach der BGH-Rechtsprechung in der Regel erlaubt, Renovierungsarbeiten selbst durchzuführen, sofern er die Arbeiten fachgerecht ausführt. Allerdings darf ein Mieter durch den Vertrag nicht verhindert werden, Freunde oder Bekannte mitzunehmen, um unter eigenem Aufsicht die Arbeiten zu erledigen.

So entschied der BGH etwa in einem Fall, in dem eine Klausel vorschrieb, dass die Renovierungen unbedingt durch ein angemeldetes Handwerksunternehmen erfolgen müssen. Eine solche Klausel ist nach dem BGH nicht zulässig, da sie die freie Wahl des Mieters einschränke, wer Renovierungsarbeiten ausführe – solange die Erledigung fachgerecht und in mittlerer Qualität sein kann.

Wichtig: Es ist nicht bloße Hobby-Qualität erlaubt. Eine Raufasertapete, die mehrfach überstrichen werden kann, muss z.B. nicht jedes Mal neu eingeklebt werden. Gleichzeitig darf der Mieter bei der eigenen Arbeit keine Schäden verursachen, welche den nächsten Mieter belasten könnten. Beispielsweise gelten gestrichene Wandbeschläge oder ungleichmäßige Tapeten als unakzeptabel für einen wirksamen Renovierungsstandard.

Ein Mieter, der im Rahmen der Schönheitsreparaturen eigenständig arbeitet und dabei neben Material und Arbeitszeit auch Helfer aus dem Bekanntenkreis einsetzt, hat nach der BGH-Rechtsprechung Anspruch auf angemessene Kostenersatz, wenn das Endergebnis fachgerecht ist. Gleiches gilt, wenn ein Mieter bei der Erbringung einer wirksamen Schönheitsreparatur lediglich eine Handwerkerfirma hinzuzieht, für die er selbst die Kosten trägt.

Welche baulichen Maßnahmen liegen in der Verantwortung des Vermieters?

Gemäß bestehender Rechtsprechung und gesetzlicher Grundlagen liegen größere Reparaturen grundsätzlich bei der Vermieterin beziehungsweise dem Vermieter. Dies gilt beispielsweise für:

Maurerarbeiten
Dacharbeiten
Dichtungsarbeiten an Fenstern oder Dach
Einbau oder Austausch von Schimmelflecken in der Bausubstanz, die durch äußere Einflüsse bedingt werden
Sanierungen im Bereich der Elektroinstallationsdurchdringungen, Heizungen oder Dächer

Solche Arbeiten sind nicht vertragsgemäß vom Mieter abforderbar und stammen aus der Baueinstandspflicht des Vermieters gemäß § 572 BGB. Stehen solche Klauseln im Vertrag, die auf den Mieter verweisen, so sind sie in der Regel ungültig, da sie das Verhältnis zwischen Vertragsparteien im Mietrecht aufgreifen.

Allerdings besteht für den Mieter in einigen Fällen die Möglichkeit, einen Kostenersatzanspruch in Anspruch zu nehmen, wenn die Mieterin oder der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt hat und die Qualität nach den Maßstäben des BGH einen angemessenen Grad fachgerechter Ausführung erreicht. So kann beispielsweise ein Mieter, der die Kosten für die Durchführung von Malerarbeiten durch eigene Leistung erbracht hat, Anspruch auf angemessenen Ersatz der Arbeitszeit, Material oder Helfer erwirken. Dies gilt, auch wenn keine Ersatzklauseln im Vertrag explizit vorhanden sind.

Vorbereitungsarbeiten und Vertragsgestaltung

Wichtig in diesem Zusammenhang ist die Prüfung des Mietvertrags vor Beginn der Renovierungen. Obwohl es grundsätzlich erlaubt ist, kleine Renovierungsarbeiten durchzuführen, können Klauseln in der Vertragsgestaltung vielfältige Einschränkungen bewirken. So kann ein Mietvertrag vorsehen:

Die Farbe der Wände und Decken, beispielsweise auf Neutralität beschränkt
Die Qualität der verarbeiteten Materialien (Tapeten, Lacke, Putze)
Die Zweckbindung der Renovierungen an bestimmten Zeitpunkten (nach Auszug, nach Renovierung des Nachmieters etc.)

Um auf Nummer sicher zu gehen, kann und sollte ein Mieter, der erhebliche Renovierungsarbeiten plant, einen schriftlichen Renovierungsvertrag anfragen oder vereinbaren. Solche Verträge decken ab, welche Arbeiten umgesetzt werden, wie sie durchzuführen sind und was mit eventuellen Kosten zu tun ist.

Ein Renovierungsvertrag muss unter Umständen folgende Aspekte sicherstellen:

Fachgerechte Ausführung der geplanten Maßnahmen
Kostenregelung für Material und Ausführung
Sichere Zuständigkeit und Haftung für eventuelle Mangel- oder Schadensfälle
Genehmigungspflichten bezüglich bauhaftermaßnahmen

Ist die Ausführung nicht fachgerecht, können Vermieter die Arbeit als nicht korrekt anerkannt erachten und beispielsweise weitere Kosten verlangen, falls sie ein Profihandwerker beauftragen muss.

Vorgehensweise bei Renovierungsarbeiten im Mietvertrag

Bei Renovierungsarbeiten in einer Mietwohnung gilt es, folgende Punkte zu beachten:

Prüfung des Mietvertrags auf existierende Renovierungsklauseln
Abgrenzung zwischen Schönheitsreparaturen, Renovierung und Sanierung
Kontrolle der Vertragsformulierungen auf Wirksamkeit gemäß BGH
Sicherstellung der fachgerechten Ausführung
Kostenkontrolle und Dokumentation
Schriftliche Vereinbarung im Zweifelsfall, am besten mit einem Renovierungsvertrag

Dabei müssen Mieter immer praktisch wie rechtskonform handeln. Die Ausführung muss professionell bis annähernd professionell sein, weshalb es oft sinnvoll ist, Hilfe von qualifiziertem Handwerk in Anspruch zu nehmen. Zufriedenstellend genannte Arbeit ist besonders bei der Bewertung des Eindrucks durch den Vermieter entscheidend, um spätere Streitigkeiten über nicht ausreichende Arbeiten zu vermeiden.

Wer nicht fachgerecht renoviert, riskiert nicht nur zusätzliche Kosten. Auch kann Schadenersatz gefordert werden, wenn die Arbeiten beispielsweise unvollständig, fehlerhaft oder undicht ausgeführt wurden.

Ein weiteres Problem ergibt sich daran, dass der Mieter, der die Schönheitsreparaturen auf eigene Rechnung durchführt, keine Rechtsansprüche auf Freistellung des Vermieters erheben kann, wenn der Vertrag eine wirksame Renovierungslasung enthält. Erst dann, wenn eine solche Klausel unwirksam ist oder gegen die Durchführungsbedingungen verstoßen wird, übernimmt der Vermieter die Verantwortung für Schönheitsreparaturen.

Kombination aus Mieter- und Vermieterleistungen – BGH entscheidet

Der BGH hat in mehreren Fällen über die Zuständigkeit von Mieter und Vermieter hinsichtlich Renovierungsarbeiten entschieden und klare Rechtsprechung abgegeben. Wichtig hierbei ist:

Eine Vermieterpflicht zur Renovierung kann aus Klauseln entstehen, die nicht den allgemeinen Mietvertragssatzungen entsprechen
Ein Mieter, der nach einem unwirksamen Vertragssatz durchgeführte Renovierungsarbeiten vornimmt, ist nicht weiter zur Pflicht gezogen, es sei denn, er verursacht selbst Schäden
Der BGH betont immer die mangelfreie Qualitätsausführung als Mindeststandard

In dem genannten Fall beispielsweise, wo der Mieter nach fünf Jahren auszog und renovierte, führten mehrfache Instanzen zunächst den Anspruch des Vermieters an. Nach dem BGH-Verbot der Mieter-Renovierungsabwälzung, wurde der Anspruch, hier die Erstattung von etwa 799,89 Euro, abgelehnt. Die BGH-Gründe hierfür: Eine dergestalt abgewälzende Klausel könne nicht rechtens sein, da sie eine vorzeitige Renovierungspflicht beziehungsweise eine bessere Verwaltungslage, als im Vertrag ursprünglich vorgesehen, nicht zulässig sei.

Daher ist immer Vorsicht bei Klauseln im Mietvertrag, die auf automatische oder abgewälzte Renovierungsverpflichtungen hinweisen. Solche Klauseln, die unwirksam erscheinen, können den Mieter vor unfairen Leistungen schützen, sobald sie inhaltlich in Frage gezogen werden.

Renovierungsvertrag: Gibt es einen Nutzen?

Ein Renovierungsvertrag kann in beiden Richtungen den Umgang mit Renovierungsarbeiten erleichtern. So bietet er klare Regeln an, welche Arbeiten in zulässiger Weise möglich sind, wer sie ausführen darf und welche Materialien verwendet werden.

Die Anforderungen für ein wirksamer Renovierungsvertrag sind dabei:

Bestimmung der Form der Ausführung (zum Beispiel: durch einen Profi oder in Eigenregie)
Vereinbarung über die Kosten und Vorauszahlungen
Vereinbarung zur Entgeltregelung, falls Freunde oder Bekannte hilfreich unterstützten
Vereinbarung über die Dauer und Termingestaltung der Renovierungsarbeiten
Vorbehalt nur bei Materialveränderung, beispielsweise bei Renovierungen an Fliesen oder Bäderumbauten

Ein zusätzlicher Nutzen eines Renovierungsvertrags liegt auch in der Risikoverminderung. So können Vermieter sicherstellen, dass die Renovierung nach Absprache und unter kontrollierten Umständen und somit rechensicher verlaufen. Für Mieter hingegen ergibt sich ein Vorteil aus der Klarstellung der Verantwortlichkeit und den Erhebungsmöglichkeiten nach Abschluss.

Wann kann der Mieter selbst zur Handwerkerlösung greifen? Einblicke in BGH-Entscheidungen

Der BGH hat immer wieder bekräftigt, dass Mieter innerhalb der gesetzlichen Grenzen rennovieren dürfen – auch wenn das nicht per Gesetz vorgeschrieben ist. Im konkreten Fall dürfen Mieter nicht gezwungen werden, einen Profihandwerker einzusetzen, solange die Ausführung fachgerecht ist und die Vermieterin einen angemessenen Standard akzeptiert.

So legte der BGH in einem Münchner Fall fest, dass die Darstellung, „ein Renover aus dem Handwerk muss verwendet werden“, in Formularverträgen nicht wirksam sei, da der Mieter nicht von vornherein verpflichtet sein könne, lediglich aus finanzieller Motivation den Vermieter mit Handwerkerkosten befreien zu lassen.

Dürfen Mieter also „Hobby-Handwerker“ einsetzen? Die Rechtsprechung sagt, ja, unter der Voraussetzung, dass die Arbeiten nach den gegebenen Maßstäben fachgerecht umgesetzt werden. Dies reicht bei Tapeten oder Streichen aus, aber nicht bei Fugenabdichtungen, Schäden durch Rohrbrüche oder Bauschäden im Kellerbereich, die auf jeden Fall qualifiziert abgewickelt werden müssen.

Wichtig ist, dass der Mieter bei solchen rennovierungsähnlichen Arbeiten, die die Bausubstanz beeinflussen, einen ausdrücklichen schriftlichen Auftrag des Vermieters besitzt. Jede vertragliche Regelung, die einen direkten Verwaltungsumfang durch Mieter und Wohnungsbenutzer reguliert (etwa der Einbau einer neuen Fensterlampe), braucht die Zustimmung des Vermieters. Für solche Fälle empfehlen sich ganzheitliche Renovierungsverträge, die sowohl Mieter als auch Vermieter rechtssicher betreuen.

Die Bedeutung der fachgerechten Qualität

Ein entscheidender Faktor bei Renovierungsarbeiten ist die Ausführung in einem fachmännischen Maße. Der BGH lässt explizit den Anspruch an Qualität, weshalb Mieter, die Renovierungsarbeiten anstreben, daran denken müssen, ob sie fähig sind, diese fachlich abzuschließen.

Ist die Ausführung von einer Person selbst oder mit einem Kreis an Freiwilligen nicht fachgerecht, so hat der Vermieter Anspruch auf Verbesserung an den Arbeitsstellen. Beispiele für ungültige oder unvollständige Streichenarbeiten:

Streifen in der Farbe, die die Tapeten oder Wände optisch negativ beeinflussen
Unebenheiten in der Tapetenfuge
Ungenaue oder unvollständige Einklebung neuer Farbtöne
Farbreste auf Bodenbelägen, die durch Nichtsorgfalt entstanden

Es sollte jedoch erwähnt werden, dass nicht jede Abweichung den Vermieter rechtmäßig zu einer erneuten Aktion befugt. Die BGH-Vorgaben beinhalten einen gewissen Qualitätsrahmen, so dass beispielsweise Tapeten, die mehrmals überstrichen werden können, nicht jedes Mal neu aufgeklebt werden müssen. Hier zeigt sich, dass Mieter sorgfältig planen und vorbereiten müssen, um keine rechtlichen Probleme durch ihre Arbeit mit sich bringen.

Die Konsequenzen für den Vermieter im Renovierungsfall

Auch für Vermieter ergeben sich aus der BGH-Rechtssprechung klare Verantwortlichkeiten und Grenzen. Einige Punkte sind hier relevant:

Mieterpflichten können durch unwirksame Klauseln ausfallen – dann liegen die kosten für Schönheitsreparaturen beim Vermieter
Flexible Klauseln müssen unter Berücksichtigung des Mieterlebens tragbar sein – rigide Vorgaben über Farbe oder Material können unter BGH unzulässig sein
Der Anspruch auf sogenannte Qualitätsarbeiten ist nach der BGH-Norm gebunden an eine mittlere Ausführungsqualität

Sofern etwa ein Mietvertrag besagt, dass die Mieter immer und ausschließlich über einen Maler oder Handwerker Renovierungen durchführen müssen, ist der BGH in solchen Fällen nicht mit den Abwälzungsklauseln einverstanden. Der BGH erkennt an, dass Mieter, die in Eigenleistung oder in Kooperation mit Freunden fachgerechte Arbeiten durchführen, diese unter die Pflicht des Vermieters beziehen können.

Der Vermieter kann nicht verlangen, dass Renovierungsarbeiten von einer profimäßigen firma durchgeführt werden müssen, sofern der Mieter oder ein Dritter in der Lage sind, die Arbeiten gemäß der geltenden Qualitätsvorschriften auszuführen. Dies gilt beispielsweise für Anstriche, bei denen eine ordentliche Deckkraft erforderlich ist, aber fehlende Perfektion vertretbar bleibt, wenn keine Sicherheits- oder Schimmelrisiken vorliegen.

Renovierungsanforderungen in speziellen Sitzen (z.B. bei Auszug nach 10 Jahren)

Ein gängiger Fall des Mietrechts ist die Bewertung der Mieterpflicht bei einem aussergewöhnlich langen Mietzustand. Beispielsweise bei Auszug nach 10 Jahren können sowohl Mieter als auch Vermieter im Fokus stehen. So kann es vorkommen, dass der Mieter nach mehreren Renovierungszyklen lediglich fachmännisch die letzte Schicht auftragen muss, um die Pflicht erfüllt zu haben, wogegen der Vermieter umfassender verpflichtet sein kann, da die Schönheitsreparaturen über einen längeren Zeitraum vorkommen können.

Im Allgemeinen gilt: Je länger und weniger gestresst der Mietzeitraum, desto wahrscheinlicher ist ein geringerer Renovierungsstandard nach BGH-Rechtsprechung. Dies ist zu berücksichtigen, insbesondere bei Verträgen ohne feste Renovierungsfrist, doch auch dann gilt, dass ein angemessener Standard in Form einer schadensfreien Abgabe notwendig ist.

Die Bedeutung der Vertragsprüfung für Mieter und Vermieter

Die Vertragsprüfung hat in der Bewältigung von Renovierungsarbeit und Schönheitsreparaturen eine zentrale Bedeutung. Hier gilt es, auf die konkrete Formulierung im Mietvertrag zu achten, denn eine unsensibel oder unklar geschriebene Klausel kann unzulässige Lasten auf den Mieter abwälzen.

Wichtig für Mieter:

Flexible Klauseln müssen den Zustand einer Wohnung spiegeln, die durch den täglichen Mietgebrauch beeinflusst wird
Starre Klauseln können in Rechtsprechungswanderungen unwirksam oder nicht zulässig sein
Im BGH-Ausschluss enthalten, dass Abwälzungen an Vorschulmieter nicht rechtskonform sein können und daher vom Mieter keine Verpflichtung ergibt

Für Vermieter:

Die Vertragsprüfung hilft verhindern, unverschuldeten Renovierungskosten, die dann auf Grundlage unwirksamer Klauseln nicht vom Mieter verlangt werden können
Im Fall ungültiger Klauseln muss der Vermieter die Renovierungskosten des Mieters ersetzen.

Sofern ein Mieter beispielsweise durch unwirksame Klauseln schon mehrfach renoviert hat, kann es notwendig sein, dass dieser Mieter neue Vorgaben oder auch Kostenersatz beantragen kann, aufgrund nicht wirksam abgewälzter Pflichten. Hier kommt es nicht selten auf eine gütliche Vereinbarung an beiden Parteien an, um unklare Regeln nachträglich zu klären oder Abwälzungen zu unterbinden.

Tipps zur Renovierungsklauselvermeidung

Um von Anfang an zu vermeiden, dass eine Renovierungsklausel später in den Streitfall einfließt, können Mieter und Vermieter folgende Tipps beachten:

Flexibilität in der Klauselwahl: Bei der Erstellung oder Wahl des Vertrages sollte darauf geachtet werden, dass Renovierungspflichten immer in flexible Sprache gebracht werden und nicht starre Pflichten wie „nach Ablauf von 5 Jahren“ vorsehen
Erster Kontrollstand beim Auszug: Mieter sollten beim Auszug der Wohnung an den Vermieter die aktuelle Situation fotografisch dokumentieren, beispielsweise um Schönheitsreparaturen später zurückweisen zu können
Beanstandung bei fachfertiger Übertragung: Gibt der Vermieter in einem Vertrag nicht den Ausgangswert einer Wohnraumverschönerung vor oder erlaubt ungewöhnlich hohe Verbesserungskontrollen, kann der Mieter Kosten überprüfen oder verlangen, dass diese gesehen werden
Übringen eines Renovierungsplanungsprotokolls: Beim Einzug kann ein kleiner Protokollzettel über den Zustand der Wohnung gegeben werden
Sorgen für dokumentiertes Vorgehen: Jede Renovierungsaktion vor dem Einzug und nachher sollte in Form von Zeitdokumenten festgehalten werden.

Fazit

Die Pflicht zum Renovieren und die Rolle des Mieters bei Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen hängen stark vom Mietvertrag ab. Grundsätzlich sind Mieter nicht verpflichtet, eine Mieterneuerung zu leisten, wenn der Vertrag eine fachmäßig wirksame Klausel nicht enthält. Werden solche Klauseln dennoch abgewälzt, so sind sie gemäß BGH-Entscheidungen ungültig, da dies den Mieter in unfairen Zustand bringt, der nicht von Gesetzesvorschriften unterstützt wird.

Ein Mieter, der fachgerecht und in Eigenregie gegen klare Vertragssätze rennoviert, ist oft in der Lage, die Kosten nach Abschluss durch den Vermieter zu reklamieren, insbesondere wenn sichergestellt ist, dass keine undichte oder professionstechnisch fehlerhafte Arbeiten erledigt wurden. Dasselbe gilt für unsachliche oder übermäßige Ansprüche auf Perfektion, die nicht fachmännisch realisierbar erscheinen.

Es ist allgemein empfehlenswert, vor und während jeder Renovierungsaktion die Mietvertragklauseln zu prüfen. Unklarheiten sollte man zeitnah klären, am besten durch einen gütlich abgeschlossenen Renovierungsvertrag.

Bei langen Mietzeiten, wie beispielsweise nach 10 Jahren, kann sichergestellt werden, dass Schönheitsreparaturen nach BGH-Richtlinie abweichend und begrenzender Ausgeführt werden, wodurch Kosten und Schadenseinflüsse für alle Beteiligten minimiert werden können.

Die richtige Anwendung von Schönheitsreparaturpflichten und Renovierungsaufgaben unterliegt nicht nur dem Vertragskontext, sondern auch den praktischen Umsetzungskriterien. Fachmännische Ausführung, dokumentierte Schritte sowie klare Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter sind hier die entscheidenden Faktoren.