Als Mieter oder Vermieter können Renovierungswünsche während der Kündigungsfrist eine anspruchsvolle Herausforderung darstellen. Die Frage, ob ein Vermieter in diesem Zeitraum renovieren darf, hängt nicht nur von der konkreten Vertragslage ab, sondern auch von gesetzlichen Bestimmungen des BGB und der Art der durchgeführten Arbeiten. In diesem Artikel wird auf Basis vertrauenswürdiger Rechtsquellen und Diskussionen aus Fachforen eine umfassende Übersicht gegeben, um die rechtlichen Aspekte zu verstehen und geordnete Handlungsempfehlungen ableiten zu können.
Einführung
Ein Mietvertrag verpflichtet Mieter und Vermieter rechtlich und finanziell. Wenn der Vertrag beendet wird – sei es durch fristgerechte Kündigung oder aus anderen Gründen –, treten weitere Rechte und Pflichten in Kraft, zu denen auch die Entgeltzahlung für die Kündigungsfrist und mögliche Renovierungspflichten gehören. In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Vermieter – oft auf Drängen potenzieller neuen Mieter – vorzeitig Renovierungsarbeiten an der geordnet oder freigegebenen Wohnung plant.
Der Mieter wiederum möchte in diesem Zeitraum oft die Räumung abschließen und eventuell noch die notwendigen Arbeiten nach den üblichen Schönheitsreparaturen vornehmen. Doch ist dies, wenn der Mieter bereits ausgenullt hat und die Wohnung nicht mehr nutzt, noch relevant? Oder darf der Vermieter in diesen Fällen tatsächlich die Wohnung renovieren, ohne das Mieter die Miete reduzieren oder ablehnen können? Dieser Artikel klärt, wie Mieter und Vermieter sich innerhalb der Kündigungsfrist über mögliche Renovierungsarbeiten verhalten können, und wo ihre Rechte kollidieren.
Grundlagen des Mietrechts: Bestimmungen des BGB
Die zentrale rechtliche Grundlage für die Beantwortung der Frage „darf der Vermieter während der Kündigungsfrist renovieren“ sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Hier insbesondere § 536 und § 537, die sich mit der Sicherheit des Mietergebrauchs und der Minderung der Mietverpflichtung beschäftigen.
Die Kündigungsfrist ist ein rechtlich gesicherter Zeitraum, in dem Mieter und Vermieter noch handeln müssen, bevor der Vertrag endet. Laut BGB-Kommentar kann der Mieter während der Kündigungsfrist die Wohnung räumen oder bis zur Ablauf der Vertragfrist dort wohnen bleiben. Sofern der Mieter die Wohnung bis zu diesem Zeitpunkt weiter nutzen kann und will, steht ihm diese Option zu. Gleiches gilt für den Vermieter, der möglicherweise die Wohnung nach Ablauf der Vertragslaufzeit neu vermieten möchte.
Wichtig dabei ist die Unterscheidung, ob es sich um Schönheitsreparaturen oder um sog. beseitigbare Schäden handelt. Die Pflicht, die letzteren zu beseitigen, rührt meist aus der Handlung des Mieters, beispielsweise kaputte Elektrofassungen, Schäden durch Wasser, undichte Fenster oder nicht ordnungsgemäß anbrachte Gegenstände. Solche Pflichten müssen auch in der Kündigungsfrist erfüllt werden, es sei denn, der Vermieter hätte zuvor ermessensmäßige Entlastungen gewährt.
Über die konkreten Renovierungen in der Kündigungsfrist hinaus gibt es einige spezifische Punkte:
- Ist die Wohnung für die Dauer der Renovierung nicht nutzbar, kann der Mieter sich möglicherweise auf § 537 BGB berufen und die Miete mindern.
- Renovierungsarbeiten, die mit Mieterklauseln (z. B. Renovierungspflicht) verankert sind, können auch danach bestehen bleibende Pflichten für den Mieter auslösen, selbst wenn dieser bereits räumt.
Im Folgenden wird exemplarisch geprüft, was aus den obigen Rechtsgrundlagen für Mieter und Vermieter im konkreten Fall einer Kündigungsfrist abgeleitet werden kann.
Rechte des Vermieters: Zugang und Renovierung während der Kündigungsfrist
Zugang zur Wohnung
In der Kündigungsfrist hat der Vermieter in der Regel keinen uneingeschränkten Zugriff auf die Wohnung. Allerdings können Mieter, die bereits räumen wollten (z. B. im Anschluss an das dritte Monat der Kündigungsfrist), den Zugang ermöglichen. Sofern die Wohnung bis zum Vertragsende weiter vermietet wird, hat der Vermieter die Pflicht, die Räumlichkeiten dem Mieter kontinuierlich gebrauchs- und nutzungsfähig zur Verfügung zu stellen.
Wenn ein Mieter aber bereits alle Schlüssel abgibt, kann dies als faktische Übergabe des Mietobjekts verstanden werden. In diesem Fall dürfte der Vermieter den Zugang erhalten, da die Wohnung praktisch nicht mehr genutzt wird. Dies ist zwar keine unbedingte Grundlage zum sofortigen Einzug, aber eine rechtmäßige Voraussetzung, um Renovierungsarbeiten planten zu können.
Zitiert wurde im Forum:
Wenn die Wohnung bis 31.03. vermietet ist, dann hat der VM keinen Anspruch darauf, in dieser Zeit die Wohnung zu renovieren. Also muss der VM entweder auf Miete verzichten oder warten bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.
Dies zeigt, dass Renovierungsarbeiten des Vermieters unterschiedlich bewertet werden müssen, je nachdem, ob die Wohnung noch genutzt wird oder bereits vollständig ausgenullt wurde. Es ist nicht selbstverständlich, dass der Vermieter während dieser Zeitspanne die Räume betreten und die Instandsetzung durchführen darf. Gleichwohl sind die besondere Umstände (z. B. Fehlen der Schlüssel, fehlende Handwerker, Dringlichkeit der Renovierung für neuen Mieter) relevant.
Pflichten des Mieters: Renovierungspflichten nach Vertrag und Gesetzeslage
Ob und welcher Renovierungspflicht gilt
Die übliche Regelung laut BGB besteht darin, dass Mieter nach Verlassen der Wohnung eine gewisse Pflicht zur Pflege und Schönheitsreparatur bestehen kann. § 537 BGB spricht hier von beseitigbaren Schäden, die während der Mietzeit entstanden sind und deren Kosten auf den Mieter abgewälzt werden können. Schönheitsreparaturen fallen in die gleiche Kategorie, es sei denn, der Mieter kann beweisen, dass es sich lediglich um Abnutzungen handelt, die durch normalen Gebrauch entstanden sind.
Wenn keine Klausel zum obligatorischen Renovieren besteht, gilt keine allgemeine Pflicht zum Renovieren. In solchen Fällen ist der Mieter nur verpflichtet, die Wohnung besenrein mit einer sachlichen Zustandsbeschreibung (z. B. Anbringen, Löcher, schadstofffreier Auszug) zu übernehmen. Er darf nicht zur Renovierung verpflichtet werden, wenn die Anforderungen unklar sind oder eine übermäßige Last auf ihn abgewälzt wird.
Im Hinblick auf die Kündigungsfrist ist zu klären:
- Ist die Renovierung notwendig, um Beseitigungsbedarf aufgrund von Schäden des Mieters?
- Ist der Mieter gesetzlich verpflichtet zu renovieren (z. B. durch Klausel im Vertrag)?
- Hat der Vermieter klar abgelehnt, die Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen?
Ein Beispiel für eine rennvolle Rechtsfrage ist folgende Situation: Der Mieter kündigt fristgerecht für den 30. Juni, siedelt bereits im Mai um. Der Vermieter möchte nach Abschluss der Kündigungsfrist am 01. Juli neue Mieter einziehen lassen. Da in der zweiten Hälfte seines vierten Mietjahres die Wohnung nicht mehr genutzt wird, ist eine Renovierung durch den Mieter in dieser Phase nicht mehr erforderlich.
Schönheitsreparaturen – Wo liegt die Grenze?
Schönheitsreparaturen sind eine delikate Sonderrolle des Mietrechts. Sie dienen dazu, eine Mietwohnung für den neuen Mieter in Ordnung zu bringen und sich auf Abnutzungen nach jahrelangem Gebrauch zu beziehen.
Aber die Pflicht, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, bedarf einer klaren Vertragszusicherung. Wenn der Mietvertrag keine klare Regelung enthält, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wände zu streichen, die Böden zu verlegen oder Tapeten zu entfernen. Hier kommt die entscheidende Frage der Klauselwirksamkeit ins Spiel.
Status quo: BGH-Urteile zu Renovierungsklauseln
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits im Jahr 2003 durch ein Urteil (Az. VIII ZR 361/03) bestätigt: Eine Mieterklausel, die eine Pflicht zur Renovierung in bestimmten Fristen (z. B. alle 5 Jahre) vorsieht, ist rechtswidrig und unwirksam. Gleiches gilt für sogenannte "Quotenklauseln", bei denen Mieter sich anteilig an Renovierungskosten beteiligen müssen, und "Tapetenklauseln", die ein Entfernen oder Austauschen verlangen.
Ebenso unwirksam ist der Bestand „Malerklauseln“, die Mieter vorschreiben, Wände und Räume in neutralen, hellen oder bestimmten Farben zu streichen, solange keine konkrete Schadenspflicht und kein sichtbar schadhafter Zustand vorliegt (BGH, Az. VIII ZR 224/07).
Das bedeutet für Praxis:
- Mieter müssen nicht automatisch rennen – sie müssen nur sichtbare Schäden beheben, die aus ihrer Handlung entstanden sind (z. B. Tapeten nicht ordnungsgemäß entfernt, selbstverursachte Wände nicht geflickt).
- Übliche Nutzungsabnutzungen, wie Dübellöcher oder normale Flecken an den Wänden, fallen nicht unter diese Pflicht.
- Mieter können schriftlich die Schönheitsreparaturen melden, falls ein Renovierungsbedarf besteht. Dann ist der Vermieter verpflichtet, das zu übernehmen.
- Mieter können während der Kündigungsfrist keine Verpflichtung zur Renovierung haben, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Renovierung bereits vollständig ausgenullt wird.
Fristen zur Renovierung des Vermieters
Einen weiteren Aspekt bilden die Fristen, die der Vermieter zur Renovierung einhält. Da ein Wohnraum ausgenullt ist, kann der Vermieter dort einsteigen, Renovierungsarbeiten zu leisten, um die Immobilie wieder vermietbar zu machen.
Doch wann ist dies rechtlich zulässig?
Laut § 555a BGB hat ein Mieter im Falle einer sogenannten Modernisierungsverpflichtung ein Sonderkündigungsrecht, sodass der Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monats gelöst werden kann, sobald die Modernisierungsarbeiten beginnen. Der Zeitpunkt dieser Kündigung ist innerhalb eines bestimmten Fristrahmens, die vom Mieter wahrzunehmen hat.
Dieser Abschnitt betrifft ausschließlich Modernisierungsmaßnahmen, die über gewöhnliche Schönheitsreparaturen oder Instandhaltung hinausgehen. In der Praxis gilt:
- Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen während der Kündigungsfrist bedürfen einer vertraglichen Vereinbarung.
- Der Vermieter muss den Mieter nicht übermäßig stören, selbst wenn Renovierungsarbeiten geplant sind.
- Ist der Mieter nicht in der Wohnung, verliert er oft auch die Beteiligung an der Renovierung.
In einem fiktiven Beispiel aus dem Forum:
Der Mieter hat angeboten, die Wohnung bis Ende Mai fertig zu machen, was vom Vermieter abgelehnt wurde. Dieser möchte die volle Miete für Juni, trotz Schlüsselübergabes in Mai.
Auch hier zeigt sich, dass reine Renovierungen kein Anspruch auf volle Miete bedeuten – dies hängt vom konkreten Mietergebrauch ab.
Mithaftung des Mieters
Es ist möglich, dass der Mieter trotz abgenommener Wohnung einen Anteil an den Renovierungskosten trägt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn sichtbare Schäden während der Mietzeit seines eigenen Handelns entstanden sind.
Beispielsweise:
- Streichen der Wände in ungewöhnlichen Farben
- Tapeten in einer schlechten oder falschen Verpackung
- Schadstellen durch fehlende oder unzureichende Wartung, wie nicht schließende Fenster
Auch dann, wenn der Mieter die Wohnung bereits freigegeben hat, bleibt er gehalten, solche Schäden zu beseitigen. Hat er aber den Vertrag erfüllt – spricht hier eine Handwerkerbestätigung oder die Erklärung des Vermieters aus –, kann der Vermieter selbst für weitere Instandsetzungen geradestehen.
Ein Mieter kann also zum Auszug einen Entwurf seinerseits mitbringen, der beschreibt, welche Farben oder Materialien er in der Wohnung verwendet hat und wo er beseitbarste Schäden verursacht hat. Dies hilft sowohl dem Vermieter, die Kosten einzuteilen, als auch dem ehemaligen Mieter, Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen.
Mieterweiterungen des Vermieters: Wenn Renovierung zum Vertragsende unmittelbar angedacht wird
Ein wichtiger Aspekt im Zusammenhang mit den Renovierungen ist die frage, ob der Vermieter eine vorzeitige oder stärker einengende Renovierung zur Vertragslaufzeit anvisiert – vielleicht, um den Mieter selbst eine bessere Ausführung abzuverlangen.
Der Mieter ist dann gut beraten, sich auf Vertragsbedingungen zu berufen und eventuell die Renovierungspflicht auf den Vermieter umzulenken. Die üblichen „Renovierungsklauseln“ sind, laut BGH, nicht verbindlich und können, wenn sie fehlen, keine vertraglichen Pflichten des Mieters begründen.
Wenn ein Mieter also keiner Renovierungspflicht unterliegt, kann der Vermieter die Tatsache, dass das Mietende sich dem 30. Juni nähert, nutzen, um Renovierungsarbeiten schon früher in die Wege zu leiten – vorausgesetzt die Wohnung wird dennoch zur Mietdauer zur Verfügung gestellt, nicht währenddessen beendet.
Praxistipp für Mieter: Handlungsvorschläge zur Kündigungsfrist und Renovierungspflicht
Für Mieter, die wissen, wie sie vorgehen können, wenn der Vermieter während der Kündigungsfrist rennen lässt, folgen ein paar strukturierte Handlungspfade:
1. Feststellen, welche Klauseln im Mietvertrag existieren
Zunächst ist zu prüfen, ob der Mietvertrag explizite Schönheits- oder Renovierungspflichten enthält.
- Wenn keine Klauseln vorhanden sind → Keine automatische Pflicht zum Renovieren.
- Wenn Klauseln vorhanden aber unwirksam sind → Mieter kann sich auf BGH-Urteile stützen.
- Wenn Klauseln wirksam und konkrete Pflichten enthalten → Mieter muss die Renovierung übernehmen, wenn Renovierungsbedarf besteht.
Mieter sollten den Vertrag auf solche Klauseln testen:
- „Renovierung alle 5 Jahre“ – unwirksam
- „Mieter ist für Schönheitsreparaturen verantwortlich“ – unwirksam, wenn nicht gesondert von Schäden unterscheidbar
- „Tapeten müssen entfernt werden bei Auszug“ – unwirksam
- „Gewöhnliches Zustand beim Auszug“ – eventuell problematisch, wenn keine spezifische Definition
Diese Bestimmungen müssen auf objektive Renovierungsbedürfnisse abzielen, nicht auf reine Verwaltungskostenumverteilung.
2. Bei Renovierungsbedarf Antrag auf Erledigung der Arbeiten durch Vermieter
Wenn der Mieter Kosten durch Schönheitsreparaturen erwartet, kann er sich auf § 537 BGB berufen und die Schönheitsreparaturen den Vermieter übernehmen lassen, sofern keine wirksame Klausel besteht.
Beispiel:
Der Mieter hat sich für Schönheitsreparaturen entschieden. Der Vermieter ignorierte die Anfrage zur Übernahme der Renovierung. In der Kündigungsfrist hat der Mieter die Renovierung selbst vorbereitet, dies jedoch abgelehnt. Die volle Miete für Juni wurde eingefordert.
Hier zeigt sich der konkrete Konflikt zwischen Mieter und Vermieter. Wenn jedoch in der Kündigungsfrist kein Mietergebrauch stattfindet, kann die Miete ggf. nach § 537 BGB entfallen – dies ist dann eine objektive Begründung.
3. Reaktion auf vermögenmäßige Renovierung vor Auszug
Mieter, die nicht mit der Vorzeitrenovierung des Vermieters einverstanden sind, können folgende Schritte ergreifen:
- Schlüssel nicht vorzeitig abgeben – ermöglicht dem Mieter, die Wohnung weiterhin als lebendig zu nutzen.
- Zur Kündigungsfrist die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen – wenn gewünscht, kann die Wohnung bis zum Vertragsende in neuem Zustand übergeben werden.
- Unterlassensklage ggf. einklagen: Wenn Vorgespräche und Verhandlungen scheitern, kann der Mieter auch eine Unterlassensklage durch ein Rechtschutzrecht einbringen, insbesondere wenn der Vermieter die Wohnung störungsvoll oder ohne Not betritt.
Reaktion des Mieters auf unzulässige Renovierungsangriffe
Sofern der Mieter klar keinen Renovierungspflichten unterliegt und der Vermieter dennoch versucht, Renovierungspflichten durchzusetzen, kann letztendlich eine rechtsprechungskonsistente Auseinandersetzung notwendig werden.
1. Kein Renovieren notwendig: BGH-Urteile anwenden
Die auf dem BGH basierenden Rechtshinweise sind entscheidene Werkzeuge. Mieter können einfach mitteilen:
- Es existiert keine wirksame Renovierungsklausel.
- Eine solche Klausel, die z. B. allgemein nach 5 Jahren Renovierung vorschreibt, ist grundgesetzeskonform unwirksam.
- Der Mieter hat keine schädlichen Abweichungen vorgenommen, die rennungspflichtig wären.
2. Schönheitsreparaturen beim Auszug planen
Soll der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen, so ist eine sorgfältige Planung nötig:
- Wände in neutralen Farben streichen
- Tapeten sorgfältig entfernen, mit möglichem Kalkausgleich bei Hinterlassen von Tapetenreste (selbst wenn Klausel existiert)
- Ggf. einen Renovierungsplan beim Vermieter abgeben – klare Kosten- und Umfangangaben
- Dokumentationen von vorhandenen Zuständen (Fotos, Videos, Handwerkerbestätigungen)
Übernahme der Renovierung durch den Vermieter: Wann ist das Pflicht?
Wenn der Mieter nicht zur Renovierung verpflichtet ist, dann übernimmt der Vermieter selbst für die Schönheitsreparaturen des Mietobjekts.
Allgemeine Pflicht des Vermieters zum Renoviern
- Der Vermieter ist faktisch verpflichtet, die Wohnung reibungslos weiter zu vermieten.
- Schönheitsreparaturen für abgenutzte Räume sind zulässige, zwingende Forderungen abseits Mieterklausel.
- Kettenraucherbedingte Flecken wie Nikotinspuren fallen typischerweise nicht unter Mieterklauseln – in den allermeisten Fällen ist der Mieter nicht zur Schadensbeseitigung verpflichtet (BGH, Az. VIII ZR 37/07).
Kriterien für Renovierungspflicht des Vermieters
- Keine Klausel im Mietvertrag → Mieter muss nicht rennen.
- Abnutzung durch normalen Gebrauch → Mieter muss nicht rennen.
- Abnormale Farbauswahl mit nachweislich schädigendem Effekt → Mieter kann zur Renovierung hinwirksam verpflichtet sein.
Ein unerlaubtes Renovierraffen, das nicht den Interessen des Mieters abträglich ist, kann der Verwaltung und Überwachung des Mietverhältnisses zuwiderlaufen. Mieter sollten in solchen Fällen den Vertrauensgrundsatz im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter anerkennen, aber auch ihre Rechte auf Wohngemeinschaft und Schutz durch Rechtsordnungen in Anspruch nehmen.
Zeitliche Verzögerung bei Renovierung des Vermieters nach Mieterauszug
Nach Ablauf der 3-monatigen Kündigungsfrist hängen die nächsten Schritte weitgehend von der geordneten Übergabe ab. Hat der Mieter alle Schlüssel zurückgegeben, kann der Vermieter sofort Beginn der Renovierung planen. In solchen Fällen wäre die Renovierung rechtmäßig, da die Wohnung nicht mehr genutzt oder in der Hand des Mieters ist.
Allerdings:
- § 536 BGB regelt die Pflicht zur Mietzahlung, wodurch auch die Rechte des Mieters in der Kündigungsfrist auf eine sachliche Nutzung angewiesen sind.
- Gilt eine Modernisierungsklausel, können Mieter auch ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen (§ 555e BGB).
- Sicherheit und Unzugänglichkeit der Wohnung – bei Schäden durch fehlende oder vernachlässigte Renovierung, die nicht in der Mietzeit vorliegen, können Risiken durch fehlende Instandhaltung entstehen.
Die Kündigungsfrist erlaubt nicht automatisch eine sofortige Renovierung im Interesse des neuen Mieters, aber auch keine ständigen Störungen oder Nutzungseinschränkungen des aktuellen Mieters.
Renovierung versus Rechte des Mieters: Konflikte lösen
Konflikte zwischen Mieter und Vermieter lassen sich oft nur über klare Verhandlungen klären. Wichtig ist, dass beide Parteien sich gegenseitig in ihre Pflichten, Gefahr und Handlungsmöglichkeiten hineinversetzen:
- Mieter wissen, dass eine pünktliche Übergabe der Wohnung wichtig ist.
- Vermieter erkennen, dass nicht jede Renovierung notwendig oder verhältnismäßig ist.
- Die Dauer der Renovierung und die Folgen für die Nutzung durch zukünftige Mieter sind verhandlungspflichtig.
Faktisch wichtig ist, die Frist zur Verfügungssicherung einzuhalten und ggf. auf die Möglichkeit zur Verlustminderung zu achten, z. B. bei Renovierungszeitungen oder Handwerkerabsprachen, die längerfristig wirken.
Fazit
Die Frage, ob ein Vermieter während der Kündigungsfrist renovieren darf, ist nicht pauschal zu beantworten, sondern hängt von vertraglichen Regelungen und der konkreten Nutzung der Wohnung ab. Mieter sind gut beraten, den Vertrag zu prüfen, auf rechtswidrige Renovierungsklauseln hin zu achten, und bei Bedarf die Schönheitsreparaturen nach § 537 BGB geltend zu machen.
Sofern der Mieter nicht verpflichtet ist, Renovierungen durchzuführen:
- Hat er keine Pflicht, die Schönheitsreparaturen ab Vertragende erledigen.
- Entfällt im Falle der Nutzungseinschränkung durch Renovierungen ein Teil oder die gesamte Mietpflicht.
- Muss der Mieter bei Vorliegen von Schäden, die er verursacht hat, diese beseitigen.
Zur anderen Seite können Mieter, die absichtlich von vornherein keine Schönheits- oder Renovierungspflichten haben, die Rolle des Vermieters stark in Frage stellen, falls der Mieter die Wohnung bis Vertragsende noch nutzen kann.
Klare rechtshafte Handlungsanweisungen sowie gute und transparente Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter sind entscheidend, um potenzielle Streitlagen zu vermeiden. Rechtsklarheit, die der Bundesgerichtshof bereits klargestellt hat, ist in der Praxis ein Trumpf, von dem Mieter profitieren, sofern sie ihn nutzen. In der Kündigungsphase ist es besonders wichtig, Klarheit und Fairness herzustellen, um am Ende die Wohnung erfolgreich zu verlassen oder zur Übergabe an den neuen Mieter anzutreten.