Dusche renovieren bei Auszug: Was Mieter wissen müssen – Rechte, Pflichten und der neue Anspruch auf Modernisierung

Die Frage, ob und wie Mieter eine Dusche im Mietobjekt bei Auszug erneuern oder sanieren müssen, ist ein zentrales Thema im Mietrechtsbereich. Insbesondere mit der Einführung des Neuen Renovierungsgesetzes im Jahr 2024 haben sich die Rahmenbedingungen für Mieter und Vermieter deutlich verändert. Die ursprünglich oft kritisierten, starren Vorgaben zur Schönheitsreparatur, insbesondere das Pflicht-Streichen in Weiß, gel gelten nunmehr als obsolet. Dieses umfassende Gutachten beleuchtet die aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen, die Rechte und Pflichten von Mieter:innen bei der Sanierung von Duschen und Bädern im Zuge des Auszugs, die Bedeutung von Farbgestaltung und Modernisierung sowie die notwendigen Schritte zur Umsetzung – basierend ausschließlich auf den bereitgestellten Quellen.

Neues Recht: Die Abschaffung der starren Schönheitsreparaturpflicht

Das sogenannte Neue Renovierungsgesetz, das ab 2024 in Kraft tritt, setzt eine deutliche Neuausrichtung der Mietrechtsvorschriften um, insbesondere hinsichtlich der sogenannten Schönheitsreparaturen. Diese umfassen das Streichen von Wänden und Decken, das Tapezieren, das Streichen von Türen und Fenstern von innen sowie das Lackieren von Heizkörpern. Eine zentrale Neuerung lautet: Mieter:innen sind nicht mehr verpflichtet, die Wohnung in einem künstlich verbesserten Zustand zurückzugeben, als sie sie übernommen haben. Dies bedeutet, dass Mieter:innen nach dem Auszug nicht mehr verpflichtet sind, ihre Mietwohnung in einem besseren Zustand als beim Einzug zu übergeben. Besonders betont wird hierbei, dass Mieter:innen nicht für normale Abnutzungen, sogenannte Gebrauchsspuren, haften müssen – sofern diese nicht durch grobe Fahrlässigkeit verursacht wurden.

Ein zentrales Anliegen des Gesetzes ist die Abschaffung sogenannter „starren Fristen“ in Mietverträgen. Bisher wurde oft in Verträgen verbindlich festgelegt, dass beispielsweise die Küche oder das gesamte Wohngebäude nach einer bestimmten Anzahl von Jahren zu streichen sei. Diese Klauseln gel gelten ab dem Inkrafttreten des Neuen Renovierungsgesetzes als unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte bereits 2007 in seinem Urteil VIII ZR 143/06 festgelegt, dass solche starren Fristen, wie beispielsweise „Küche nach zwei Jahren streichen“, nicht wirksam seien. Stattdessen empfiehlt er, dass Mieter:innen und Vermieter auf eine sogenannte „richterliche Orientierungshilfe“ zurückgreifen, die auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Räume abgestimmt ist. So gel gelten beispielsweise für Wohn- und Schlafräume Orientierungen von ca. fünf Jahren, für Küche und Bad von ca. drei Jahren als Orientierungshilfe. Diese Zahlen dienen lediglich der Orientierung und sind keine verbindlichen Fristen.

Besonders wichtig ist zudem die Rechtslage, wenn eine Wohnung im unrenovierten Zustand übernommen wurde. Der BGH hat 2018 in einem Urteil (Az. VIII ZR 277/16) klargestellt, dass Mieter:innen, die eine Wohnung im unrenovierten Zustand bezogen haben, auch bei Auszug nicht verpflichtet sind, die Wohnung zu streichen. Eine solche Verpflichtung sei eine unzumutbare Benachteiligung des Mieters, da sie dazu führen könne, dass er die Wohnung vorzeitig renovieren müsse, obwohl der Vermieter sie ursprünglich in schlechtem Zustand zur Verfügung gestellt habe. Sollte den Mieter:innen dennoch eine solche Maßnahme abverlangt werden, so ist ein Anspruch auf Rückzahlung der entstandenen Kosten innerhalb von sechs Monaten möglich, sofern die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist.

Dusche sanieren: Rechte und Pflichten im Überblick

Die Sanierung einer Dusche oder eines Badezimmers ist im Kontext des Mietsrechts ein vielschichtiges Thema, das sowohl gesetzliche Vorgaben als auch vertragliche Vereinbarungen umfasst. Grundsätzlich gilt: Mieter:innen haben keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Dusche oder das Bad nach Ablauf einer bestimmten Zeit erneuert. Solange die Einrichtung uneingeschränkt nutzbar ist, trägt der Vermieter keine Verpflichtung zur Modernisierung. Dies gilt insbesondere für sogenannten „normalen Verschleiß“ – also beispielsweise abgenutzte Fliesen, abgebröckelte Fugen oder eine abgeplatzte Duschwanne.

Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, Schäden zu beseitigen, die durch mangelhafte Bauweise oder fehlende Instandhaltung entstanden sind. Dazu zählen beispielsweise undichte Leitungen, die zu Wasschäden führen, oder eine stark aufgerissene Badewannenbeschichtung, die zu einem erneuten Austausch führen muss. In solchen Fällen hat der Mieter Anspruch auf Instandsetzung durch den Vermieter.

Im Gegensatz zur Instandhaltungspflicht hat der Mieter aber keinen Anspruch auf eine Modernisierung, wenn lediglich der äußere Eindruck veraltet ist. „Ein Anspruch auf eine neue Wanne, eine neue Toilette oder ein Waschbecken besteht für Mieter erst, wenn die vorhandenen Teile defekt sind“, erläutert Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. Das bedeutet: Wenn die Dusche funktionsfähig ist, auch wenn sie baulich veraltet wirkt, ist eine Erneuerung nicht verpflichtend. Die Mieterin oder der Mieter kann sich jedoch durchaus entscheiden, die Dusche selbst zu sanieren, sofern dies im Einklang mit den Mietvertragsbedingungen steht.

Was gehört zur Schönheitsreparatur? – Der umfassende Begriff

Nach § 28 Abs. 4 der II. BV umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Diese Auflistung gibt einen umfassenden Überblick über die Arbeiten, die grundsätzlich Bestandteil der Schönheitsreparatur sind. Die Sanierung einer Dusche fällt in diesem Rahmen jedoch nur dann darunter, wenn es um die Instandhaltung der Oberflächen geht – also beispielsweise das Streichen der Wände, das Tapezieren der Dusche oder das Auffüllen von abgefallenen Dichtstoffen. Umfasst die Sanierung hingegen bauliche Veränderungen, die in die Substanz eingreifen, wie beispielsweise das Abklopfen alter Fliesen, das Anbringen neuer Dusche oder die Instandsetzung der Rohrleitungen, dann liegt dies außerhalb des Begriffs der Schönheitsreparatur.

Bei solchen Arbeiten ist eine Genehmigung des Vermieters notwendig. Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters kann die Durchführung solcher Arbeiten grundsätzlich zu erheblichen Verstößen gegen den Mietvertrag führen. Besonders sensibel ist die Planung von Fliesenarbeiten. Auch das Erneuern von Dichtungsfugen kann zu Streit führen, da es sich um Maßnahmen handeln kann, die die bauliche Substanz verändern. Deshalb ist stets Vorsicht geboten.

Die Bedeutung der Gestaltung: Von Farbe bis zu modernen Designelementen

Ein zentrales Merkmal des Neuen Renovierungsgesetzes ist die Erleichterung der Gestaltungsmöglichkeiten für Mieter:innen. Bisher wurde oft von den Mieter:innen erwartet, dass sie ihre Wohnung nach dem Auszug in „neutralen Farben“, insbesondere Weiß, streichen. Dieser Druck entfällt nunmehr. Mieter:innen dürfen künftig auch helle, dezente Töne verwenden, um die Wohnung individuell zu gestalten. Dieser Schritt ist nicht nur eine Erleichterung, sondern auch eine Anerkennung der individuellen Gestaltungsmöglichkeiten während der Mietzeit.

Besonders deutlich wird dies anhand der Kostenersparnis, die durch Eigenleistung entsteht. Laut den bereitgestellten Zahlen fallen die Kosten für Malerarbeiten pro Quadratmeter bei Eigenleistung bei lediglich fünf Euro an. Ohne Eigenleistung sind es hingegen 15 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Fläche von 100 Quadratmetern ergibt das eine Ersparnis von 1.000 Euro. Bei der Sanierung einer gesamten Dusche, die beispielsweise 6 Quadratmeter Fläche umfasst, bedeutet das eine Ersparnis von 60 Euro bei Eigenleistung, wenn die Arbeiten im Rahmen der Schönheitsreparatur erledigt werden.

Darüber hinaus werden auch moderne Gestaltungselemente wie beispielsweise ein neues Duschband, eine neue Duschwanne mit modernem Design oder ein neues Armaturen-Set von den Mietverträgen anerkannt. Laut den Zahlen kann die Umsetzung moderner Designelemente bei Eigenleistung mit durchschnittlich 20 Euro pro Quadratmeter veranschlagt werden, bei Fremdleistung mit 50 Euro pro Quadratmeter. Dies verdeutlicht, dass die Kostenersparnis bei Eigenleistung deutlich ausfällt und damit insbesondere für Mieter:innen mit geringem Budget von Vorteil ist.

Planung und Umsetzung: Was Mieter:innen beachten müssen

Für Mieter:innen, die eine Dusche sanieren oder erneuern möchten, ist eine sorgfältige Vorbereitung unerlässlich. Zunächst ist es ratsam, den Mietvertrag auf die entsprechenden Klauseln zu überprüfen. Besonders relevant ist hierbei die Frage, ob im Vertrag ausdrücklich eine Pflicht zur Renovierung geregelt ist. Diese ist jedoch nach den neuesten Erkenntnissen unwirksam, wenn sie starre Fristen vorschreibt. Stattdas ist es ratsam, die tatsächliche Abnutzung der Dusche zu erheben: Ist die Dusche noch nutzbar? Sind die Fliesen intakt? Gibt es Risse oder Undichtigkeiten?

Ist die Dusche soweit intakt, dass eine Sanierung notwendig ist, dann empfiehlt es sich, mit dem Vermieter zu sprechen. Dieser muss grundsätzlich zustimmen, wenn bauliche Maßnahmen oder Veränderungen an der Bausubstanz vorgenommen werden sollen. Ohne Zustimmung ist die Durchführung solcher Arbeiten nicht zulässig und kann zu Mieterhöhungen oder sogar zu Kündigung führen.

Sollte der Vermieter zustimmen, ist es ratsam, eine schriftliche Vereinbarung zu erstellen, in der festgelegt wird, welche Arbeiten durchgeführt werden, ob Kosten anteilig übernommen werden, und ob der Mieter beim Auszug auf eine Rückzahlung der Maßnahme Anspruch hat. Besonders wichtig ist zudem, dass der Vermieter schriftlich auf die Rückstellung des ursprünglichen Zustands verzichtet. Andernfalls könnte der Vermieter später von dem Mieter verlangen, dass die ursprüngliche Ausstattung wieder hergestellt wird.

Zusätzlich zu der Baubestimmung ist auch zu beachten, dass der Mieter bei der Erneuerung der Dusche keine Mieterhöhung des Vermieters auslösen darf. „Wenn der Mieter auf eigene Kosten saniert, kann der Vermieter natürlich keine Mieterhöhung für diese Modernisierung verlangen“, wird in den Quellen bestätigt. Dies ist eine wichtige Erleichterung, da Mieter:innen nicht riskieren müssen, dass ihre Investitionen später durch eine Mieteerhöhung zunichte gemacht werden.

Fazit

Die Neuerungen im Mietrechtsbereich ab 2024, insbesondere durch das Neue Renovierungsgesetz, stellen eine signifikante Entlastung für Mieter:innen dar. Besonders deutlich wird dies im Bereich der Dusche und des Badezimmers. Mieter:innen sind nun nicht mehr verpflichtet, die Wohnung nach dem Auszug in einem künstlich verbesserten Zustand zu übergeben. Die Pflicht, die Wohnung in Weiß zu streichen, entfällt. Stattdessen dürfen Mieter:innen nun auch helle, dezente Farbtöne und moderne Gestaltungselemente nutzen, um die Eigenheiten der Wohnung zu erhalten oder zu verbessern.

Zudem ist die Sanierung einer Dusche oder eines Badezimmers grundsätzlich möglich – sofern der Vermieter zustimmt. Ohne Genehmigung sind bauliche Veränderungen, wie beispielsweise das Abklopfen alter Fliesen oder der Austausch von Armaturen, nicht erlaubt. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erneuerung, solange die Einrichtung funktionsfähig ist. Allerdings hat der Mieter Anspruch auf Instandsetzung, wenn Schäden durch mangelhafte Verarbeitung oder fehlende Instandhaltung entstanden sind.

Die Kombination aus geringeren Kosten durch Eigenleistung, besseren Gestaltungsmöglichkeiten und entfallenden starren Fristen macht die heutige Mietwohnung für viele Mieter:innen attraktiver. Dennoch ist Vorsicht geboten: Eine sorgfältige Abstimmung mit dem Vermieter, die Einhaltung der Vertragsinhalte und die Erstellung einer schriftlichen Vereinbarung sind unabdingbar, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden.