Einführung
Asbest zählt zu den am umstrittensten Baustoffen in der Baupraxis deutscher Gebäude. Seine Verwendung reicht über Jahrzehnte, bis das Material 1993 im Inland schließlich verboten wurde. Die Folge: Viele Wohnungen und Häuser, die vor diesem Zeitpunkt errichtet wurden, beherbergen noch heute asbesthaltige Bauteile. Besonders Eigentümer von Eigentumswohnungen stehen vor der Herausforderung, dass die Sanierung solcher Immobilien mit besonderen Auflagen und erheblichen Kosten verbunden sein kann. Asbest ist dabei weder sichtbar, noch riechbar oder nachweisbar über das Auge allein – eine Fehleinschätzung kann zu erheblichen gesundheitlichen Folgen führen. Die Quellen liegen ausschließlich im Bereich von Bauberatung, Umweltbehörden, Bauvorschriften und Gerichtsentscheidungen. Es wird klar: Asbest ist grundsätzlich nur dann gefährlich, wenn er freigesetzt wird – beispielsweise bei Umbauten, Sanierungen oder unsachgemäßen Beseitigungen. Für Eigentumswohnungseigentümer gilt es daher, den Zustand ihres Gebäudes genau zu prüfen, um rechtliche Konsequenzen und gesundheitliche Risiken zu vermeiden. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Pflichten, die notwendigen Maßnahmen bei Nachweis von Asbest, die Kosten für Sanierungen und Entsorgung sowie die rechtlichen Konsequenzen, die sich aus Unterlassung oder fahrlässigem Verhalten ergeben können.
Wo und warum wird Asbest in Wohngebäuden eingesetzt?
Asbest ist eine Sammelbezeichnung für natürlich vorkommende, faserartige silikatische Minerale mit Durchmessern bis zu 2 Mikrometern. Er zeichnet sich durch hohe Hitzebeständigkeit, chemische Beständigkeit und eine herausragende Festigkeit aus. Wegen dieser Eigenschaften wurde Asbest von etwa 1930 bis 1993 in einer Vielzahl von Baumaterialien eingesetzt – sowohl im Innen- als auch Außenbereich. Besonders häufig kamen Asbestzement- und Faserzement-Produkte zum Einsatz, da sie witterungsbeständig, biegesteif und schwerentflammbar waren. Nach dem Verbot des Asbesteinsatzes im Jahr 1993 wurde die Herstellung und Nutzung dieser Materialien im Baubereich untersagt.
Die Quellen deuten an, dass insbesondere Bauteile, die vor 1993 errichtet wurden, mit hoher Wahrscheinlichkeit asbesthaltig sind. Besonders betroffen sind dabei Dachplatten aus Faserzement, die vor allem in Garagengestellen, Dachaufbauten und Fassadenverkleidungen zum Einsatz kamen. Auch Bodenbeläge wie Linoleum oder Fußbodenfliesen, die vor 1993 verlegt wurden, enthalten gelegentlich Asbestfasern. Besonders auffällig ist hierbei, dass sowohl der Belag als auch die darunterliegenden Verlegemassen, insbesondere der Klebstoff, durchgehend asbesthaltig sein können. Ebenso sind alte Dämmstoffe von Heizungsrohren, Trennwände aus Gipskartonplatten mit Asbestanteil, Dichtmassen, Putze, Spachtelmassen und sogar Teile von Nachspeicheröfen mit Asbestanteil nachweisbar. Besonders auffällig ist die Tatsache, dass viele dieser Bauteile heute noch intakt sind und somit keinerlei sichtbare Schäden aufweisen – dennoch kann die Gefahr der Faserfreisetzung weiterhin bestehen, wenn diese Bauteile bearbeitet werden.
Ein zentrales Merkmal von Asbest ist seine unsichtbare Wirkung. Die feinen Fasern sind weder sichtbar, noch riechen, schmecken oder fühlen sich anders an als herkömmliche Baustoffe. Erst bei der Bearbeitung – beispielsweise beim Bohren, Schleifen, Sägen oder Abtragen – werden die Fasern gelöst und können über die Atemwege in die Lunge gelangen. Die Folge: Langfristige Gesundheitsstörungen wie Asbestose oder Krebserkrankungen, die erst Jahrzehnte nach der Einatmung auftreten können. Laut den Quellen ist daher die größte Gefahr nicht der bestehende Baustoff, sondern die unsachgemäße Beseitigung oder Sanierung.
Gesundheitsgefahren und Risikobewertung bei Asbest im Gebäude
Die Gefährdung durch Asbest liegt primär in der Einatmung feinster, faserartiger Partikel. Sobald diese aus der festen Bindung gelöst werden – beispielsweise bei der Beseitigung von Bodenbelägen, dem Sägen an Dachplatten oder dem Bohren in Wänden – können die Fasern in die Atemwege gelangen. Sobald sie in der Lunge verbleiben, reizen sie das Gewebe und führen langfristig zu Entzündungen, Fibrosen und gegebenenfalls zu Krebserkrankungen wie dem Plattenkörperkrebs (Mesotheliom) oder Lungenkrebs. Besonders gefährlich ist Asbest, weil die Wirkung des Stoffes nicht sofort wirkt – es vergehen oft mehrere Jahrzehnte, bis sich die ersten Symptome zeigen.
Die Quellen bestätigen, dass Asbest nur dann gesundheitsgefährdend ist, wenn die Fasern freigesetzt werden. In der Regel ist eine beständige, intakte Verbindung von Asbest in Baustoffen – beispielsweise in Faserzementplatten – als ungefährlich einzustufen. Die Gesundheitsgefahr entsteht erst, wenn Bauteile beschädigt, gebohrt, geschliffen oder abgerissen werden. Besonders betroffen sind hierbei Heimwerker und Sanierungspersonal, die die Gefahr unterschätzen. Da Asbest keine Geruchs- oder Farbeigenschaften besitzt, ist eine Einschätzung der Gefahr auf bloßes Erkennen unmöglich. Die alleinige Kenntnis des Baualters reicht daher nicht aus, um eine sichere Entscheidung zu treffen.
Ein weiteres Risiko entsteht durch die sogenannte „Kontaminationsgefahr“. Wenn beispielsweise Asbestplatten durch neue Bauteile ersetzt werden, bleibt der darunterliegende Untergrund mit Asbestbelag bestehen. Laut einem Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg (VG Arnsberg, Urteil v. 8.11.2018, Az. 6 K 7190/17) ist es nicht erlaubt, asbesthaltige Klebstoffreste durch Überdecken oder Versiegeln zu beseitigen. Die Behörde stellte klar: Auch bei Versiegelung bleibt weiterhin ein Gefährdungspotenzial bestehen. Das Gericht betonte, dass die Ziele der Gefahrstoffverordnung – insbesondere das Verhindern der Freisetzung von Asbestfasern – nicht durch Versiegelung, sondern durch vollständige Beseitigung erreicht werden müssen. Das bedeutet: Es ist nicht ausreichend, lediglich die Oberfläche zu verschließen. Der gesamte Asbestbestand muss beseitigt werden, wenn die Gefahr weiterhin besteht.
Ein weiteres Urteil des Landgerichts Berlin (65 S 419/10) bestätigt, dass rissige oder gelöste Bodenbeläge aus Asbest eine Mietminderung von bis zu zehn Prozent rechtfertigen. Die Begründung: Solche Bodenbeläge gel gelten als Mangel der Mietsache, da sie eine Gesundheitsgefahr darstellen. Der Vermieter ist verpflichtet, diese Stellen innerhalb angemessener Frist zu beseitigen. Ähnliches gel gelten auch für Trennwände, die aufgrund von Asbestbestandteilen nicht mehr saniert werden können, da dies zu einer Freisetzung führen würde.
Rechtliche Pflichten und Informationspflichten für Eigentümer
Für Eigentümer von Eigentumswohnungen gel gelten besondere Pflichten, die sich aus der neuen Gefahrstoffverordnung und den einschlägigen Rechtsvorschriften ergeben. Besonders wichtig ist dabei die Informationspflicht gegenüber Unternehmern, die Arbeiten in der Wohnung vornehmen. Nach der neuen Vorschrift muss der Hauseigentümer dem ausführenden Unternehmen vor Baumaßnahmen das Alter der Immobilie sowie bekannte Hinweise auf Schadstoffe – insbesondere Asbest – schriftlich oder elektronisch übermitteln. Diese Regelung dient der Sicherheit und soll den Unternehmer vor unerkannten Gefahren schützen.
Die Informationspflicht gilt insbesondere, wenn Arbeiten an bestehenden Bauteilen anstehen. Ist beispielsweise eine umfassende Sanierung geplant, ist es die Pflicht des Eigentümers, sich über den baulichen Zustand der Immobilie zu informieren. Steht fest, dass Bauteile aus der Zeit vor 1993 stammen, ist mit hoher Wahrscheinlichkeit von Asbest auszugehen. Ohne entsprechende Abklärung droht der Eigentümer Haftpflichtansprüchen Dritter gegenüber, die durch unsachgemäße Sanierung oder fahrlässige Beseitigung entstehen.
Ein weiteres zentrales Instrument ist das sogenannte „Ampel-Modell“, das in der neuen Rechtslage eingeführt wurde. Es dient der Einstufung von Risiken bei der Sanierung von Bestandsimmobilien. Je nach Umfang der Asbestbelastung werden unterschiedliche Schutzmaßnahmen vorgegeben. So muss bei hohem Risiko eine umfassende Sanierung durch zertifizierte Fachbetriebe erfolgen, die nach den Vorgaben der TRGS 519 (Technische Regeln für Gefahrstoffe) arbeiten. Die TRGS 519 regelt ausführlich, welche Schutzmaßnahmen bei der Bearbeitung von Asbest notwendig sind – beispielsweise der Einsatz von Atemschutzmasken, Schutzausrüstung, Ablenkungssystemen und sicheren Entsorgungsverfahren.
Falls der Eigentümer selbst an der Sanierung arbeitet, muss er nachweisen, dass sämtliche Vorschriften der TRGS 519 eingehalten wurden. Das beinhaltet unter anderem die Nutzung spezieller Geräte, die Verwendung von Atemschutzmasken und die sichere Beseitigung des Materials. Allerdings ist zu beachten: Auch wenn Privatleute selbst tätig werden dürfen, wird empfohlen, Fachleute heranzuziehen. Die Gründe sind vielfältig: Die Kosten für die fachgerechte Entsorgung sind hoch, und der Nachweis der Einhaltung der Vorschriften ist schwierig. Zudem besteht die Gefahr, dass die Arbeiten mangelhaft durchgeführt werden und dadurch erhebliche gesundheitliche Schäden entstehen.
Sanierungs- und Entsorgungspflichten: Was muss getan werden?
Die Entsorgung von Asbest ist eine hochkriminelle Maßnahme, die ausschließlich durch spezialisierte, zertifizierte Unternehmen erfolgen darf. Zentrale Zertifizierungsstellen hierfür sind beispielsweise der TÜV oder DEKRA. Diese Unternehmen verfügen über die notwendigen Genehmigungen, um gefährliche Sonderabfälle zu beseitigen. Die Entsorgung ist teuer – die Kosten liegen je nach Menge, Art des Materials und Standort der Immobilie deutlich über dem Durchschnitt. Dennoch ist die Beseitigung notwendig, um die Gesundheit der Bewohner zu schützen.
Die Sanierung beginnt in der Regel mit einer fachgerechten Probenentnahme durch einen Sachverständigen. Dieser führt eine Untersuchung im Labor durch, um festzustellen, ob tatsächlich Asbest im Bauteil enthalten ist. Nur auf Basis dieser Analyse kann eine fundierte Entscheidung für oder gegen eine Beseitigung getroffen werden. Ohne Nachweis ist eine Sanierung nicht rechtfertigbar. Allerdings ist zu beachten: Auch wenn keine ausdrückliche Pflicht zur Beseitigung besteht, wenn der Bauteil intakt ist, kann dennoch eine Verpflichtung zur Beseitigung bestehen, wenn das Bauteil beschädigt ist oder eine Gefährdungslage besteht.
Besonders heikel ist die Beseitigung von Asbest in Bodenbelägen. Laut Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg dürfen asbesthaltige Klebstoffreste nicht belassen und lediglich überdeckt werden. Die Beseitigung des gesamten Belags einschließlich des darunterliegenden Klebers ist notwendig. Das Gericht argumentierte, dass die Gefahr der Freisetzung von Fasern durch Versiegelung nicht ausgeräumt werde. Somit sei eine fachgerechte Beseitigung erforderlich, um die Vorgaben der Gefahrstoffverordnung zu erfüllen.
Auch bei der Sanierung von Dachplatten aus Faserzement, die in der Regel asbesthaltig sind, ist Vorsicht geboten. Wenn die Platten spröde, brüchig oder rissig sind, müssen sie ausgetauscht werden. Das gleiche gilt für Trennwände oder Bodenbeläge, die bereits lose oder verformt sind. In solchen Fällen ist eine sofortige Maßnahme erforderlich, da die Gefahr der Faserfreisetzung besteht. Die Sanierung muss durch einen zertifizierten Betrieb erfolgen, der über die notwendigen Genehmigungen verfügt.
Kosten und steuerliche Absetzbarkeit bei Asbestsanierung
Die Sanierung von Asbest im Bestand ist mit hohen Kosten verbunden. Die Preise variieren je nach Art des Materials, Menge, baulichen Lage und Standort. Allerdings gibt es auch eine Möglichkeit, einen Teil der Kosten zu tilgen: die steuerliche Absetzbarkeit. Laut Quelle [1] kann ein Teil der Kosten für die Sanierung des Hauses steuerlich geltend gemacht werden, wenn ein Sachverständiger die sogenannte „außergewöhnliche Belastung“ mit dem Gefahrstoff Asbest nachweist. Dieser Nachweis ist Voraussetzung dafür, dass die Kosten als Sonderausgaben in der Steuererklärung geltend gemacht werden dürfen.
Die Kosten für eine fachgerechte Sanierung setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen: Erstens die Kosten für die Probenentnahme und Laboruntersuchung. Zweitens die Kosten für die Beseitigung des Materials durch zertifizierte Betriebe. Drittens die Kosten für den Austausch der Bauteile. Viertens die Kosten für die fachgerechte Entsorgung. Diese Summe kann je nach Umfang der Sanierung mehrere tausende Euro betragen. Besonders teuer ist die Entsorgung, da Asbest als Sondermüll gilt und besondere Transport- und Entsorgungsverfahren erfordert.
Trotz der hohen Kosten ist es ratsam, die Sanierung durchzuführen, insbesondere wenn das Bauteil bereits beschädigt ist. Denn: Eine Unterlassung kann strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, insbesondere wenn durch Unterlassen eine Gesundheitsgefahr entsteht. Zudem droht eine Wertminderung der Immobilie, falls der Nachweis von Asbest in der Wohnung erbracht wird. Mieter können Mietminderung geltend machen, Vermieter müssen Mängel beseitigen – was zu hohen Kosten führen kann, wenn es zu spät geschieht.
Die steuerliche Absetzbarkeit ist daher eine wichtige Erleichterung. Allerdings ist der Nachweis notwendig. Dieser erfolgt durch einen Gutachten des Sachverständigen, der festhält, dass die Sanierung notwendig war, um die Gesundheit der Bewohner zu schützen. Ohne diesen Nachweis ist eine Absetzung nicht möglich.
Fazit
Die Sanierung von Asbest in einer Eigentumswohnung ist eine komplexe und kostenaufwändige Maßnahme, die jedoch notwendig ist, um Gesundheitsgefahren zu minimieren. Asbest ist nur dann gefährlich, wenn es durch Bearbeitung freigesetzt wird. Intakte Bauteile aus der Zeit vor 1993 gel gelten als unkritisch, solange sie nicht beschädigt sind. Sobald jedoch Risse auftreten oder Bauteile gelockert sind, besteht Handlungsbedarf. Besonders heikel ist dabei die Beseitigung von Bodenbelägen und den darunter liegenden Klebstoffen. Die Entsorgung muss durch zertifizierte Betriebe erfolgen. Überdecken oder Versiegeln reicht nicht aus. Vielmehr ist eine fachgerechte Beseitigung notwendig, um die Vorgaben der Gefahrstoffverordnung zu erfüllen.
Für Eigentümer gilt: Ohne Nachweis der Asbestfreiheit besteht die Pflicht, vor Sanierungsarbeiten den Zustand der Immobilie zu prüfen. Die Informationspflicht gegenüber Handwerkern ist zwingend. Auch wenn Privatpersonen selbst bauen dürfen, ist Vorsicht geboten. Die Kosten für die Sanierung sind hoch, aber teilweise steuerlich absetzbar, wenn ein Gutachten des Sachverständigen vorliegt. Die Unterlassung einer Sanierung bei nachgewiesener Gesundheitsgefährdung kann zu strafrechtlichen Konsequenzen führen. Alles in allem gilt: Vorsorge ist geboten, um die Gesundheit der Bewohner zu schützen und langfristig den Wert der Immobilie zu sichern.