Steuern senken durch Sanierung: Was Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnung wissen müssen

Die Eigentümerschaft einer eigenen Wohnung birgt nicht nur den Genuss von Wohnraum und Lebensqualität, sondern auch Chancen zur steuerlichen Gestaltung. Besonders für Eigentümerinnen und Eigentümer selbstgenutzter Wohnungen, die in ihrer Immobilie wohnen, sind die steuerlichen Möglichkeiten begrenzt, aber dennoch beachtenswert. Während Vermieter übersteuerbare Gewinne aus Mieteinahmen mit verschiedenen Ausgaben verrechnen können, gelten für Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer andere Regeln. Dennoch gibt es mehrere, gut durchdachte Maßnahmen, die es erlauben, gezielt Einkommensteil zu senken. Insbesondere die energetische Sanierung, die Erhaltung und Pflege des Bestands sowie die Inanspruchnahme von Sonderbelastungen wie Sturmschäden oder die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien bieten hierbei Ansatzpunkte. Dieser Artikel beleuchtet detailliert, welche Maßnahmen für Eigentümerinnen und Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnung steuerlich genutzt werden können, welche Voraussetzungen dafür gelten und wie die entsprechenden Beträge in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Handwerkerkosten: Ersparnis über 20 Prozent des Arbeitslohns

Für die Instandhaltung und Erneuerung von Gebäudeteilen ist in der Regel der Einsatz von Handwerkerleistungen notwendig. Besonders bei der Sanierung von Innenflächen, der Heizungs- oder Heizungsanlagenwartung, dem Austausch von Fenstern und Türen, der Fassadenpflege oder der Instandstellung von Haushaltsgeräten entstehen laufende Kosten. Die gute Nachricht für Eigentümerinnen und Eigentümer ist: Auch wenn sie ihre Immobilie selbst nutzen, können bestimmte Arbeiten steuerlich abgesetzt werden. Dabei handelt es sich ausschließlich um die reinen Arbeitskosten, nicht um Materialkosten.

Nach den Angaben des Finanzamts ist die Absetzbarkeit von Handwerkerkosten auf insgesamt 1.200 Euro pro Jahr begrenzt. Davon profitiert der Anwender, da 20 Prozent der tatsächlich entstandenen Arbeitskosten als Steuerermäßigung gelten. Das bedeutet: Wer beispielsweise 1.000 Euro an Handwerkerleistungen für das Tapezieren von Wänden oder das Anstreichen von Treppenfluren bezahlt, kann 200 Euro (20 % von 1.000 €) von der Steuerschuld absetzen. Sollte die Summe der Arbeitskosten innerhalb eines Jahres die Obergrenze von 1.200 Euro überschreiten, bleiben lediglich diese 1.200 Euro als Bemessungsgrundlage für die Absetzbarkeit gelten. Die volle Steuerersparnis beträgt damit maximal 240 Euro jährlich.

Wichtig ist, dass die Aufwendungen als reine Leistungsgebühren gel gelten. Materialkosten, wie Tapeten, Bodenbeläge, Farbe oder Bodenbeläge, können nicht angesetzt werden. Dies ist in der Steuererklärung zu berücksichtigen, da die Absetzbarkeit ausschließlich auf der Gesamtheit der Arbeitsleistungen beruht. Die genaue Aufschlüsselung ist eine Voraussetzung: Die Rechnungen müssen den Betrag der Arbeitsleistungen, Fahrtkosten und ggf. Maschinenmieten getrennt aufführen. Nur so können die Finanzbehörden die Absetzbarkeit prüfen und bestätigen.

Ein anschauliches Beispiel: Ein Eigentümer lässt sein Wohnzimmer von einem Maler streichen. Die Gesamtrechnung beläuft sich auf 1.600 Euro, davon sind 300 Euro für Farbe und Malzubehör, 1.200 Euro Arbeitslohn und 100 Euro Anfahrkosten. In der Steuererklärung kann nun nur der Betrag von 1.300 Euro (Arbeit + Fahrtkosten) der Absetzbarkeit unterworfen werden. 20 Prozent von 1.300 Euro betragen 260 Euro. Dies ist die maximale Steuerersparnis aus diesem einen Vorhaben.

Haushaltsnahe Dienstleistungen: Bis zu 4.000 Euro pro Jahr steuerlich geltend machen

Neben Handwerkerleistungen ergeben sich weitere Möglichkeiten zur Steuerminderung, die sich auf die Inanspruchnahme von Dienstleistungen im häuslichen Bereich beziehen. Hierbei handelt es sich um sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen, also Tätigkeiten wie das Reinigen der Wohnung, Rasenmähen, Gartencenterpflege oder Schneeräumen. Diese Tätigkeiten können von der Eigentümerin oder dem Eigentümer beauftragt werden – entweder über einen Minijob oder über eine sozialversicherungspflichtige Anstellung.

Die steuerliche Absetzbarkeit dieser Kosten ist je nach Art der Beschäftigung unterschiedlich. Wenn die Dienstleistung durch einen Minijobler erbracht wird, der beispielsweise über die Jobzentrale angemeldet wurde, beträgt die maximale jährliche Absetzbarkeit 510 Euro. Davon gelten 20 Prozent als Steuerermäßigung, also insgesamt 102 Euro. Allerdings kann die Absetzbarkeit über steuerliche Sonderregelungen auch höher sein, wenn der Dienstleister sozialversicherungspflichtig beschäftigt wird oder selbstständig tätig ist.

In diesen Fällen liegt die Obergrenze der absetzbaren Aufwendungen bei insgesamt 4.000 Euro pro Jahr. Davon können bis zu 20 Prozent, also maximal 800 Euro, von der Steuerschuld abgezogen werden. Diese Summe bezieht sich auf die reinen Leistungsgebühren, nicht auf die Kosten für Materialien oder Werkzeuge, die der Dienstleister ggf. selbst mitbringt. Die Abrechnung muss nachweisen, dass es sich um einen Arbeitslohn handelt, der im Rahmen einer sozialversicherungspflichtigen Tätigkeit oder über eine selbständige Tätigkeit entstanden ist.

Um die Absetzbarkeit nachzuweisen, ist es ratsam, die Rechnungen genau zu prüfen und gegebenenfalls die Bescheinigung der zuständigen Stelle einzuholen, z. B. für die Anmeldung über die Jobzentrale. In der Steuererklärung tragen Eigentümerinnen und Eigentümer diese Beträge in den entsprechenden Zeilen des Antrags auf Erklärung der Einkünfte ein: So sind Minijobler in Zeile 71, sozialversicherungspflichtige oder selbstständige Dienstleister in Zeile 72 einzutragen. Die genaue Angabe der Art der Leistung und der Anzahl der geleisteten Stunden ist empfehlenswert, um Nachfragen durch das Finanzamt zu vermeiden.

Energetische Sanierung: Bis zu 40.000 Euro Steuermindervergütung über drei Jahre

Ein besonderer Faktor für die steuerliche Gestaltung bei der selbstgenutzten Immobilie ist die energetische Sanierung. Die Bundesregierung fördert derzeit gezielt Maßnahmen, die zu einer Reduzierung des Energiebedarfs beitragen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutzten Wohnungen gel gelten dafür spezielle steuerliche Förderungen, die in mehreren Fällen greifen.

Vorausgesetzt wird, dass die Immobilie älter als zehn Jahre ist, der Baubeginn nach dem 31. Dezember 2019 erfolgt und die Maßnahme nach dem 1. Januar 2030 abgeschlossen ist. Zudem muss die Sanierung durch ein vom Finanzamt anerkanntes Fachunternehmen durchgeführt werden. Dazu zählen beispielsweise die Wärmedämmung von Außenwänden, Dachflächen und Decken, der Austausch der Heizungsanlage, die Erneuerung von Fenstern und Türen oder die Inbetriebnahme einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.

Die Steuerermäßigung beläuft sich auf insgesamt 20 Prozent der Sanierungskosten, wobei die Gesamtkosten auf maximal 200.000 Euro pro Objekt begrenzt sind. Damit ergibt sich eine Gesamtersparnis von maximal 40.000 Euro innerhalb von drei Jahren. Diese Summe wird vom Finanzamt von der Gesamtsteuerschuld abgezogen und ist somit eine direkte Reduzierung der zu zahlenden Steuer.

Die Förderung ist besonders attraktiv, da sie über einen Zeitraum verteilt erfolgt. Die jährliche Absetzbarkeit beträgt somit maximal 13.333 Euro (40.000 Euro / 3 Jahre), was der 20-Prozent-Anteil der jährlichen Kosten entspricht. Die Beantragung erfolgt in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres. Voraussetzung ist, dass alle Nachweise vorliegen: Rechnungen, Baugenehmigungen, Nachweise über den Beauftragungsweg und ggf. Bestätigungen des Fachbetriebs.

Besonders wichtig ist zudem, dass die Maßnahmen nicht nur der Modernisierung dienen, sondern auch der Energieeffizienz und damit der Umweltentlastung. Die Finanzbehörden prüfen die Voraussetzungen genau, weshalb die Dokumentation der gesamten Maßnahme entscheidend ist.

Denkmalgeschützte Immobilien: 90 Prozent der Sanierungskosten über 10 Jahre abschreiben

Für Eigentümerinnen und Eigentümer von denkmalgeschützten Wohnungen oder Häusern ergeben sich besondere steuerliche Vorteile. Die Denkmalschutzbehörde gewährt in vielen Fällen die Genehmigung zur Instandsetzung, Sanierung oder Modernisierung, da der Erhalt des Denkmals im öffentlichen Interesse steht. In diesem Kontext ermöglicht das Finanzamt eine Sonderregelung: Die Kosten für die Sanierung können über zehn Jahre hinweg in Form einer jährlichen Abschreibung in Ansatz gebracht werden.

Genau genommen beträgt die jährliche Abschreibung 9 Prozent der Gesamtsanierungskosten. Damit wird insgesamt 90 Prozent der Gesamtkosten über zehn Jahre abgesetzt. Diese Maßnahme ist eine der wirksamsten Möglichkeiten, um steuerliche Verluste zu erzielen, die später übersteuerbare Einkünfte aus anderen Quellen ausgleichen können. Es ist jedoch wichtig, mehrere Voraussetzungen zu erfüllen:

Der Denkmalschutz muss bereits vor Beginn der Sanierung gel gel gelten.
Die Maßnahmen müssen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgesprochen und genehmigt worden sein.
Am Ende der Maßnahme stellt die Behörde eine Bestätigung für das Finanzamt aus, die die Erfüllung der Vorgaben nachweist.

Ohne diese Bestätigung wird die Abschreibung im Allgemeinen nicht anerkannt. Die Absetzbarkeit erfolgt in der Steuererklärung in den entsprechenden Zeilen (z. B. Zeile 73 für Handwerkerkosten oder in der Sonderausgabenübersicht). Die jährliche Abschreibung beläuft sich somit auf 9 Prozent der Gesamtsanierungskosten. Beispiel: Eine Sanierung in Höhe von 100.000 Euro erlaubt jährlich eine Absetzung von 9.000 Euro. Diese Beträge mindern die Einkommensteuerschuld.

Diese Regelung ist besonders vorteilhaft, da sie es ermöglicht, dass die steuerliche Belastung durch die Sanierung über einen langen Zeitraum verteilt wird. Es entsteht kein zusätzlicher Liquiditätsbedarf, da die Absetzungen jährlich anfallen. Allerdings ist die Genehmigung durch die Behörde Voraussetzung – ohne sie bleibt die Steuererstattung aus.

Besondere Belastungen: Sturmschäden und Schäden durch Hochwasser

Neben der geplanten Sanierung gibt es auch unerwartete Ereignisse, die zu hohen Kosten führen können. Zu diesen gehören Sturmschäden, Hochwasser, Unwetter oder andere außergewöhnliche Ereignisse, die nicht durch fahrlässiges Verhalten herbeigeführt wurden. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist dies eine Möglichkeit, zusätzliche Kosten steuerlich geltend zu machen.

Das Finanzamt nimmt solche Schäden als sogenannte außergewöhnliche Belastungen an, sofern sie nachgewiesen werden können. Voraussetzung ist, dass die Versicherung die Schäden nicht umfassend übernimmt. Ist die Versicherungszusage ergangen, kann die Belastung nicht mehr geltend gemacht werden. Die Schäden müssen zudem unmittelbar und unmittelbar auf das Ereignis zurückzuführen sein – beispielsweise Schäden durch Sturzäste, Dachschäden, Einsturz von Dachflächen oder Wasschäden durch Starkregen.

Für solche Schäden gelten besondere Vorschriften: Jährlich können bis zu 1.200 Euro zusätzlich zu den bereits genannten 1.200 Euro für Handwerkerkosten als Sonderbelastung abgesetzt werden. Das bedeutet: Im selben Jahr können bis zu insgesamt 2.400 Euro ansteuerbaren Aufwendungen anfallen – 1.200 Euro für Handwerkerarbeiten und 1.200 Euro für Schadensbeseitigung.

Beispiel: Nach einem Sturz wurde das Dach der Eigentumswohnung beschädigt. Die Reparatur umfasst 1.800 Euro an Handwerkerleistungen und 1.000 Euro an Materialkosten. Da die Versicherung lediglich 800 Euro übernimmt, entstehen Gesamtkosten von 2.000 Euro. Davon können 1.200 Euro als Schadensersatz angesetzt werden, da die Versicherung nicht die gesamten Kosten trägt. Der verbleibende Betrag von 1.000 Euro an Handwerkerkosten kann zusätzlich zu den üblichen 1.200 Euro-Staffel abgesetzt werden.

Wichtig ist: Die Schäden müssen unverzüglich beseitigt werden, um die Anerkennung durch das Finanzamt zu sichern. Liegen Einschränkungen vor, beispielsweise durch fehlende Finanzierung oder Behördenverzögerungen, muss dies im Antrag begründet werden.

Fazit

Für Eigentümerinnen und Eigentümer selbstgenutzter Wohnungen ist die steuerliche Gestaltung begrenzt, aber dennoch erheblich. Insbesondere die Kombination aus der Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen, haushaltsnahen Dienstleistungen, der energetischen Sanierung und der Inanspruchnahme von Sonderbelastungen wie Sturmschäden oder der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien bietet vielfältige Ansatzmöglichkeiten. Die wichtigsten Faktoren sind die strikte Trennung zwischen Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten auf der einen und Materialkosten auf der anderen Seite. Zudem ist die Dokumentation der Kosten und Genehmigungen unerlässlich.

Besonders lohnend ist die Maßnahme der energetischen Sanierung, da hierüber insgesamt bis zu 40.000 Euro an Steuererstattung über drei Jahre verteilt abgesetzt werden können. Für den Erhalt von Denkmalschutzobjekten ist die jährliche Abschreibung von 9 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre eine äußerst wirksame Maßnahme. Auch die Inanspruchnahme von Sonderbelastungen wie Sturmschäden oder Hochwasser kann die Steuerlast senken.

Für eine fundierte Beratung ist es ratsam, die entsprechenden Unterlagen sorgfältig aufzubereiten und ggf. einen Steuerberater hinzuzuziehen. Die steuerlichen Vorteile sind real, aber sie setzen genaue Nachweise voraus.