Die fachmännische und ganzheitliche energetische Sanierung eines Gebäudes gilt als einer der wichtigsten Bausteine für einen nachhaltigen Wohnkomfort, die Senkung laufender Energiekosten und die langfristige Sicherung des Immobilienwerts. Dennoch gibt es Situationen, in denen eine energetische Sanierung – insbesondere in Kombination mit der Entscheidung für einen Verkauf oder bei besonderen individuellen Randbedingungen – wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Dieser Artikel beleuchtet genau solche Fälle, klärt über die Hintergründe auf und gibt eine fundierte Übersicht zu denjenigen Fällen, in denen sich eine Sanierung nicht lohnt, basierend auf den bereitgestellten Quellen.
Hintergrund: Warum eine energetische Sanierung grundsätzlich lohnt
Bevor auf Ausnahmefälle eingegangen wird, ist es notwendig, die allgemeinen Vorzüge der energetischen Sanierung nachzuleiten, da sie die Grundlage für die Einschätzung der Ausnahmefälle darstellt. Laut mehreren Quellen ist eine umfassende energetische Sanierung langfristig nahezu immer sinnvoll. Ein sanierter Altbau verbraucht nach Angaben des Anbieters „erneuerbare-energien-aktuell.de“ im Durchschnitt bis zu 80 Prozent weniger Heizenergie als eine unsanierte Immobilie mit veralteter Technik. Dies führt zu deutlich niedrigeren laufenden Betriebskosten, einem erhöhten Wohnkomfort durch konstante Temperaturen und eine bessere Schall- und Feuchtabdämmung. Zudem wird durch die Sanierung die Immobilie langfristig wertstabilisiert oder sogar werterhöht. Besonders in nachgefragten Wohnlagen wie Düsseldorf, Meerbusch oder Neuss steigt die Attraktivität eines sanierten Hauses deutlich an.
Darüber hinaus gibt es konkrete wirtschaftliche und gesetzliche Anreize: Die Bundesregierung fördert energetische Maßnahmen über verschiedene Institutionen, insbesondere die KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und der Energie (BAFA). Nach Angaben des Anbieters „energieberater.de“ können die förderfähigen Kosten bis zu 50 Prozent durch Zuschüsse oder Tilgungszuschüsse gedeckt werden. Diese Förderung setzt jedoch eine umfassende Planung voraus. Ohne Berücksichtigung der Förderbedingungen und fehlende Beratung durch einen qualifizierten Energieberater droht der Verlust der Zuschüsse.
Zusätzlich lässt sich der Anteil der Sanierungskosten bei selbstgenutzten Immobilien steuerlich geltend machen. Bei vermieteten Objekten sind die Kosten für eine energetische Sanierung grundsätzlich anteilig auf die Mieter umlegbar, sofern es sich um förderfähige Maßnahmen handelt. Nach Angaben aus Quelle [2] liegt die maximale jährliche Umlegung bei 8 Prozent der förderfähigen Kosten. Damit entfallen die Kostenanteile auch bei Vermietung auf die Mieter, was die Wirtschaftlichkeit für Vermieter:innen erhöht.
Wann sich eine energetische Sanierung nicht lohnt: Die entscheidenden Ausnahmefälle
Trotz der insgesamt positiven Bilanz gibt es Situationen, in denen eine energetische Sanierung wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Diese Fälle sind jedoch keine allgemeingültigen Verallgemeinerungen, sondern gelten spezifisch für bestimmte Anforderungen und Rahmenbedingungen.
1. Keine ausreichende Nutzungsdauer des Gebäudes
Eine der zentralen Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Sanierung ist die ausreichend lange Nutzungsdauer des Gebäudes. Ist die Immobilie beispielsweise nach wenigen Jahren nach der Sanierung zu verkaufen, kann sich die Investition nicht rechnen. Die Kalkulation der Amortisationsdauer ist entscheidend. Laut Quelle [4] lohnt sich eine energetische Sanierung langfristig durch niedrigere Energiekosten, besseren Wohnkomfort und den Werterhalt der Immobilie. Allerdings ist „langfristig“ nicht immer gleichbedeutend mit einem hohen Return on Investment innerhalb von fünf bis zehn Jahren.
Ist beispielsweise die geplante Verkaufsfrist innerhalb der nächsten fünf Jahre und die Immobilie bereits in einem gut erhaltenen Zustand, kann eine Sanierung die Verkaufschancen nicht ausreichend steigern, um die Investition zu rechtfertigen. In solchen Fällen ist es sinnvoller, das Haus in seinem aktuellen Zustand zu verkaufen und die Gewinne aus der Wertsteigerung durch den Verkauf zu nutzen. Eine Sanierung führt zwar zu höheren Verkaufserlösen, aber die Kosten mindern den Gewinnanteil. Ist die Investition in die Sanierung beispielsweise 50.000 Euro betragen und steigert den Verkaufspreis lediglich um 10.000 Euro, ist die Maßnahme wirtschaftlich nicht sinnvoll.
2. Fehlende oder unzureichende Förderung
Die Förderung durch KfW, BAFA oder andere Stellen ist ein entscheidender Faktor für die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Sanierung. Ohne Förderung steigt die Amortisationszeit deutlich an. Laut Quelle [2] können bis zu 50 Prozent der förderfähigen Kosten über Zuschüsse oder Tilgungszuschüsse gedeckt werden. Ohne diese Unterstützung ist eine Sanierung oft wirtschaftlich nicht mehr tragbar.
Besonders kritisch ist es, wenn die förderfähigen Maßnahmen nicht richtig erfasst werden. Ein häufiger Fehler ist beispielsweise, dass der hydraulische Abgleich – ein Maßnahmenpaket, das die Heizung an den verminderten Energiebedarf anpasst – zwar förderfähig ist, aber nicht erfasst wird. Nach Angaben aus Quelle [3] ist der hydraulische Abgleich notwendig, um das volle Einsparpotenzial aus der Dämmung auszuschöpfen. Ohne diese Maßnahme ist die Dämmung allein oft unwirksam, da die Heizung weiterhin zu lange läuft. Ohne Förderung wäre die Kombination aus Dämmung und hydraulischem Abgleich teuer, und die Einsparung reicht nicht aus, um die Investition zu kompensieren.
3. Vorhandensein von Mietmietkündigungsschutz oder Mietsenkungspflicht
Besonders für Vermieter:innen kann die Sanierung unter Umständen nicht lohnen, wenn die Mieter:innen im Rahmen des Mietrechts keine Mietermittlung nach den Vorgaben des Mietrechts (Mietrechtsmodernisierungsgesetz) in Anspruch nehmen können. Laut Quelle [2] können Sanierungskosten anteilig auf die Mieter:innen umgelegt werden. Allerdings setzt dies eine ausreichend hohe Mieteinnahme voraus. Ist die Miete bereits nahe am regionalen Durchschnitt oder gar darunter, ist eine Mietumstellung schwierig. In solchen Fällen kann die Erhöhung der Miete durch die Kostenübernahme durch die Mieter:innen nicht umgesetzt werden, da sie gegen geltendes Mietrecht verstoßen könnte.
Zusätzlich kann die Sanierung zu einer Mietmietkündigung führen, wenn Mieter:innen den Mietvertrag kündigen, weil die Miete steigt. Ohne ausreichenden Mietanpassungsanspruch und ohne ausreichende Miethöhe ist die Sanierung für Vermieter:innen riskant. In solchen Fällen ist es sinnvoller, auf die Sanierung zu verzichten und stattdessen auf eine gezielte Vermietung oder Verkaufsoptimierung zu setzen.
4. Baujahr unter 25 Jahren mit gutem Energiebedarf
Für Immobilien, die noch jung sind, insbesondere jünger als 25 Jahre, ist eine umfassende energetische Sanierung meist nicht notwendig, da sie bereits im Neubau die heutigen Energieeffizienzstandards erfüllen. Laut Quelle [1] lohnt sich eine Sanierung vor allem dann, wenn das Haus älter als 25 Jahre ist und energetisch nicht mehr zeitgemäß ist. Ist dagegen ein Haus mit Baujahr 2010 in einem guten Zustand, ist die Einsparung durch eine Sanierung geringer als bei einem Altbau aus den 70er Jahren.
Zudem ist bei Neubauten ab 2016 die Energiebedarfs- oder Energiebedarfsscheinpflicht nach EnEV (Energieeinsparverordnung) bereits umgesetzt. Ein solches Gebäude hat in der Regel eine Energieeffizienzklasse von A oder B. Die Investition in eine umfassende Sanierung ist hier sinnlos, da die Einsparung minimal ist. Stattdessen lohnt es sich, gegebenenfalls auf eine Photovoltaik- oder Solarthermie-Anlage zu setzen, die langfristig mehr einspart.
5. Fehlende Baumaßnahmen vor Ort
Die meisten Förderungen gelten nur, wenn an der Immobilie umfangreiche Baumaßnahmen stattfinden. Laut Quelle [3] ist die Sanierungspflicht ab einem Umfang von mehr als zehn Prozent eines Bauteils in Kraft. Das bedeutet: Ein einfacher Austausch von Fenstern oder Heizungen reicht allein nicht aus, um Fördergelder zu erhalten, wenn keine umfassende Sanierung stattfindet. Ohne diesen Umfang ist die Förderung meist nicht möglich.
Beispiel: Ein Hausbesitzer tauscht lediglich fünf Fenster aus, da eines kaputt ist. Obwohl er eine Förderung für Fenster im Umfang von 15 Prozent der Kosten beantragen könnte, ist die Förderung nicht für Einzelmaßnahmen mit geringem Umfang vorgesehen. Ohne Baumaßnahmen an Dach, Fassade oder Dachgeschoss wird die Förderung nicht erteilt. Ohne Förderung ist die Sanierung nicht wirtschaftlich tragbar.
6. Denkmalpflege und Denkmalsschutz
Für Denkmäler und besonders schützende Gebäude gel gel gelten Sonderregeln. Besonders bei denkmalgeschützten Gebäuden ist eine fachgerechte Innen- oder Außenabdämmung oft nicht erlaubt, da sie das Erscheinungsbild verändern könnte. In solchen Fällen ist eine energetische Sanierung nach den Vorgaben des Denkmalschutzes nur begrenzt möglich. Laut Quelle [3] wird bei der Sanierung von Denkmäler beispielsweise innen gedämmt, um die Fassade zu schützen. Dieser Aufwand ist jedoch deutlich teurer als eine klassische Außenabdämmung.
Zusätzlich erfordert die Einhaltung des Denkmalschutzes eine umfangreiche Genehmigung, die oft Monate dauert. Ohne Genehmigung ist die Maßnahme nicht rechtmäßig. Die hohen Kosten, die lange Vorbereitungszeiten und der geringe Einsparungsertrag führen dazu, dass eine Sanierung bei Denkmälern oft nicht lohnt. In solchen Fällen ist es sinnvoller, auf die Instandhaltung des Gebäudes zu setzen und gegebenenfalls auf eine Erhaltungssanierung zu setzen.
Fazit
Eine energetische Sanierung ist im Allgemeinen eine lohnende Investition für Immobilienbesitzer:innen, die ihren Wohnkomfort steigern, ihre Energiekosten senken und den Wert ihrer Immobilie langfristig sichern möchten. Die Kombination aus hoher Einsparung, hohen Förderungen und steigender Attraktivität für Käufer:innen macht sie zu einer sinnvollen Maßnahme – insbesondere bei älteren Häusern mit schlechtem energetischen Zustand.
Allerdings gibt es auch Situationen, in denen eine energetische Sanierung wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Insbesondere dann, wenn die Immobilie innerhalb der nächsten fünf Jahre verkauft werden soll, die Förderung fehlt, der Mietzins nicht ausreicht, um die Kosten zu tragen, das Baujahr jung ist oder denkmalpflichtige Bauteile betroffen sind, ist eine Sanierung nicht sinnvoll.
Die entscheidende Erkenntnis aus den Quellen ist: Ohne umfassende Planung, Beratung durch einen Energieberater:in und Berücksichtigung aller Förderbedingungen ist eine Sanierung nicht sinnvoll. Die Fehlanrechnung von Förderungen, fehlende Kombination von Maßnahmen oder falsche Reihenfolge führen zu erheblichen Kosten und geringerem Nutzen.
Für alle, die sich für eine Sanierung entscheiden: Erst die Analyse des Ist-Zustands, dann die Planung mit einem Experten, danach die Umsetzung. Nur so lässt sich sichern, dass die Investition wirtschaftlich und ökologisch sinnvoll ist.