Bei der Beendigung eines Mietverhältnisses taucht oft die Frage auf: Muss ich die Wohnung beim Auszug renovieren? Diese Frage wird oft durch Klauseln im Mietvertrag beantwortet, die sogenannte Schönheitsreparaturklauseln. Doch nicht alle dieser Klauseln sind rechtens. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass Mieter*innen nicht pauschal zur Renovierung verpflichtet sind – auch nicht nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums.
In diesem Artikel erfahren Mieterinnen und Vermieterinnen, welche Arten von Klauseln unwirksam sind, was eine flexible Renovierungsklausel ausmacht und wie Mieterinnen sich schützen können, falls sie bereits renoviert haben, obwohl die Klausel unwirksam war. Zudem wird erläutert, welche Kosten Mieterinnen übernehmen müssen und wie sie gegebenenfalls eine Erstattung verlangen können.
Was bedeutet eine Schönheitsreparatur?
Eine Schönheitsreparatur bezeichnet eine Renovierung von Mieträumen, die in erster Linie dazu dient, die ursprüngliche, frisch renovierte Erscheinung der Wohnung wiederherzustellen. Dazu gehören unter anderem:
- Tapeten wechseln oder neu streichen
- Fugen zwischen Fliesen oder Kacheln erneuern
- Abnutzungen an Wänden, Boden oder Decken beheben
- Böden wischen, fegen oder in Einzelfällen erneuern
Gemäß § 535 BGB liegt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich bei den Vermieterinnen. Allerdings kann ein Mieterin durch eigenes Verhalten die Renovierungspflicht auf sich selbst übernehmen, zum Beispiel durch unvorsichtige Handlungen oder unsachgemäße Nutzung der Räume.
Die Rolle der Schönheitsreparaturklauseln
Eine Schönheitsreparaturklausel ist eine Klausel im Mietvertrag, die regelt, ob Mieter*innen eine Renovierung durchführen müssen, wenn sie die Wohnung räumen. Solche Klauseln sind in der Praxis sehr verbreitet, aber sie sind nicht automatisch wirksam.
Der BGH hat in einer Grundsatzentscheidung vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 316/06) entschieden:
„Eine pauschale Pflicht zur Renovierung beim Auszug ist unzulässig, es sei denn, die Wohnung war zum Zeitpunkt des Einzugs bereits frisch renoviert.“
Das bedeutet: Mieter*innen sind nur verpflichtet, das zu reparieren, was durch ihre Nutzung entstanden ist. Eine allgemeine Renovierungspflicht, unabhängig von der Abnutzung, ist hingegen rechtswidrig.
Typen von Schönheitsreparaturklauseln und ihre Rechtsfolgen
Nicht jede Klausel, die auf eine Renovierung beim Auszug abzielt, ist gleich. Im Folgenden werden die wichtigsten Arten von Klauseln vorgestellt, sowie ihre rechtliche Bewertung.
1. Endrenovierungsklausel
Eine Endrenovierungsklausel verpflichtet Mieterinnen, bei Auszug die Wohnung renoviert zu übergeben – unabhängig davon, ob eine Abnutzung vorliegt oder nicht. Der BGH hat solche Klauseln grundsätzlich für unwirksam erklärt, da sie Mieterinnen übermäßig belasten und keine Notwendigkeit der Renovierung festlegen.
Beispiel:
„Beim Auszug muss die Mieterin die Wohnung komplett renovieren.“
→ Unwirksam, da keine Abnutzung festgelegt wird.
2. Ausführungsklausel
Diese Klauseln legen fest, wie die Renovierung durchgeführt werden muss. Typisch sind Formulierungen wie:
- „Mieter*innen müssen die Renovierung von einem Fachbetrieb durchführen lassen.“
- „Die Renovierung muss in hohem Qualitätsstandard durchgeführt werden.“
Der BGH hat entschieden, dass Mieterinnen zunächst die Chance zur Selbstrenovierung haben müssen. Vermieterinnen können zwar eine Renovierung in mittlerer Art und Güte verlangen, aber nicht, dass ein Handwerker beauftragt wird.
3. Starre Fristen
Oft finden sich im Mietvertrag sogenannte Renovierungsfristen, die vorsehen, dass Mieter*innen die Wohnung nach einem bestimmten Zeitraum renovieren müssen. Typisch sind Formulierungen wie:
- „Nach 3 Jahren muss die Küche renoviert werden.“
- „Nach 5 Jahren muss das Bad erneuert werden.“
Der BGH hat klargestellt, dass solche Fristen nur wirksam sind, wenn sie flexibel formuliert sind. Das bedeutet, dass sie auf die tatsächliche Abnutzung der Räume abgestimmt sein müssen.
Beispiel:
„Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre, in Küche und Bad alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“
→ Flexibel formuliert und daher wirksam.
4. Flexible Klauseln
Flexible Klauseln sind die einzig wirksamen Klauseln, die Mieterinnen zur Renovierung verpflichten können. Entscheidend ist, dass sie den Mieterinnen eine individuelle Prüfung der Abnutzung ermöglichen.
Merkmale einer flexiblen Klausel:
- Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „nach Bedarf“, „falls erforderlich“
- Keine pauschale Renovierungspflicht
- Keine starren Fristen, die unabhängig von der Abnutzung gelten
Was bedeutet das für Mieter*innen?
Für Mieter*innen bedeutet das, dass sie nicht automatisch verpflichtet sind, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Es kommt immer auf die individuelle Abnutzung an. Das kann durch den alltäglichen Gebrauch entstanden sein, wie z. B. durch:
- Abrieb an Wänden
- Fettflecken in der Küche
- Wasserflecken an der Decke
Wenn Mieter*innen dennoch eine Renovierung durchführen, müssen sie sich klar machen, ob sie dies auf eigene Kosten oder im Rahmen einer Individualvereinbarung mit dem Vermieter tun. In beiden Fällen ist es sinnvoll, vorab zu prüfen, ob die Klausel im Mietvertrag wirksam ist.
Was tun, wenn die Klausel unwirksam ist?
Falls Mieter*innen schon renoviert haben und sich später herausstellt, dass die Klausel unwirksam ist, besteht die Möglichkeit, die entstandenen Kosten vom Vermieter zu verlangen.
Wie kann eine Erstattung erfolgen?
- Rechnung vorlegen: Mieter*innen müssen die Rechnung für die Renovierungsarbeiten an den Vermieter weitergeben.
- Eigenleistungen berücksichtigen: Wenn Mieter*innen selbst renoviert haben, können sie Materialkosten (Farbe, Pinsel) und einen finanziellen Ausgleich für die geleistete Arbeit verlangen. Der Ausgleich darf allerdings nur einen Bruchteil des Betrags sein, der bei Beauftragung eines Handwerkers entstanden wäre.
- Achtung auf Verjährung: Die Verjährungsfrist beträgt sechs Monate nach Beendigung des Mietvertrags. Wer nicht in dieser Zeit auf die Erstattung bestehen will, kann später nicht mehr nachholen.
Kosten für Mieter*innen
Mieter*innen sind grundsätzlich nicht verpflichtet, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Sie müssen aber Schäden, die durch ihre Nutzung entstanden sind, beheben. Das können beispielsweise sein:
- Schmutz in Form von Fettflecken, Ruß oder Schimmel
- Abnutzungen an Wänden oder Böden
- Defekte, die durch falsche Nutzung entstanden sind (z. B. durch unsachgemäße Installation von Möbeln)
Für die Behebung solcher Schäden tragen Mieter*innen die Kosten. Für eine pauschale Renovierung hingegen nicht, sofern die Klausel unwirksam ist.
Was ist mit Modernisierungsmaßnahmen?
Eine Modernisierung ist eine Maßnahme, die über die bloße Erhaltung hinausgeht und beispielsweise die Energieeffizienz oder Barrierefreiheit verbessert. Beispiele hierfür sind:
- Austausch der Heizung
- Einbau von Dämmung
- Installation einer barrierefreien Badewanne
Modernisierungsmaßnahmen können rechtens sein, sofern sie den Anforderungen des § 555b BGB entsprechen. Im Gegensatz zu Schönheitsreparaturen ist es erlaubt, die Kosten für Modernisierungen auf die Miete umzulegen – sofern sie notwendig sind und nach den gesetzlichen Vorgaben durchgeführt werden.
Fazit
Die Frage, ob Mieterinnen beim Auszug renovieren müssen, ist nicht pauschal zu beantworten. Sie hängt stark von der individuellen Abnutzung der Wohnung ab und davon, ob die Klausel im Mietvertrag wirksam ist. Mieterinnen sollten daher immer prüfen, ob sie tatsächlich zur Renovierung verpflichtet sind – insbesondere, wenn sie nach Abschluss des Mietvertrags feststellen, dass die Klausel unwirksam war.
Eine kostenlose Rechtsberatung kann hierbei helfen, um die Renovierungspflicht zu klären und gegebenenfalls Kosten zurückerstattet zu bekommen. So können Mieter*innen Streit mit dem Vermieter vermeiden und sich rechtzeitig informieren.