Ein Altbau zu erwerben und zu renovieren, ist für viele Haushalte eine attraktive Option, um in den Traum vom Eigenheim zu schlüpfen. Zwar erfordert diese Vorgehensweise eine gründliche Planung und oft erhebliche Investitionen, doch bietet sie zugleich Vorteile wie individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und oft eine günstigere Grundsteuer als Neubauten. Im Folgenden wird ein Überblick über die Kosten beim Altbaukauf und der Renovierung gegeben, wobei auf die einzelnen Maßnahmen, Faktoren, die die Kosten beeinflussen, und Finanzierungsmöglichkeiten eingegangen wird.
Kosten beim Altbaukauf
Ein entscheidender Vorteil eines Altbaukaufs ist, dass die Kosten oft niedriger sind als bei einem Neubau. Laut der Sparkasse können beispielsweise die Kosten für ein 140 m² großes Haus mit Grundstück und Nebenkosten bei einem Neubau bei etwa 435.670 bis 519.390 Euro liegen. Für eine bestehende Immobilie gleicher Größe und Lage hingegen belaufen sich die Gesamtkosten auf 396.540 bis 491.670 Euro. Bei einem Altbau, der vor 1978 gebaut wurde, sind die Kosten nochmals reduziert, bei 337.690 bis 361.890 Euro (Quelle: [2]).
Doch die Kaufkosten alleine sagen noch nicht viel aus. Entscheidend für die Gesamtkosten sind auch die Sanierungskosten. Laut Heid-Immobilienbewertung sind die Sanierungskosten eines gut gepflegten Hauses etwa 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Bei einem schlechter instand gehaltenen Altbau können diese Kosten aber auch bis zu 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises betragen (Quelle: [2]).
Ein weiterer Aspekt ist die Lage des Hauses. In zentralen Städten oder bevorzugten Wohngegenden sind die Kaufpreise höher. Zudem hängt der Zustand der Bausubstanz stark von der Pflege im Laufe der Jahre ab. Ein gut instandgehaltener Altbau erfordert weniger Renovierungsarbeiten und spart damit Kosten.
Kostenübersicht bei der Renovierung
Die Renovierungskosten eines Hauses hängen stark von der Ausgangssituation, dem Umfang der Sanierungsmaßnahmen und der gewünschten Modernisierung ab. Eine Komplettsanierung, bei der alle baulichen und energetischen Maßnahmen durchgeführt werden, kostet in der Regel zwischen 400 und 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Quelle: [1]). Bei Altbauten aus der Nachkriegszeit oder den 1970er Jahren kann dieser Wert jedoch auf bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter ansteigen, insbesondere wenn Schadstoffe wie Asbest oder Blei vorliegen (Quelle: [3]).
Einige Beispiele für die Kosten einzelner Sanierungsmaßnahmen sind in der folgenden Tabelle dargestellt:
| Sanierungsmaßnahme | Kosten pro Quadratmeter | Kosten insgesamt (bei 140 m²) |
|---|---|---|
| Fassadenerneuerung und -dämmung | 117,86 € | 16.500 € |
| Heizungserneuerung | 178,57 € | 25.000 € |
| Komplette Wasserleitungen | 64,29 € | 9.000 € |
| Elektrik erneuern | 50 € | 7.000 € |
| Fenster und Türen | 142,86 € | 20.000 € |
Gesamtkosten der Sanierung: 122.100 € (Quelle: [3])
Diese Beispielkosten zeigen, wie hoch die Summen ausfallen können, wenn alle wichtigen Sanierungsarbeiten durchgeführt werden. Einfachere Maßnahmen wie Wände streichen oder Boden verlegen sind deutlich günstiger, weshalb sie oft in Eigenleistung durchgeführt werden können. Laut dem Renovierungskostenrechner der Stadt Schwäbisch Hall hängen die Kosten maßgeblich vom Arbeitsaufwand, den Materialkosten und der Komplexität der Maßnahmen ab. Generell liegt der Kostenrahmen zwischen 600 und 1.600 Euro pro Quadratmeter (Quelle: [5]).
Wichtige Sanierungsmaßnahmen
Bei der Renovierung eines Altbau ist es wichtig, die richtigen Maßnahmen priorisiert durchzuführen. Die folgenden Arbeiten sind oft unverzichtbar, um die Energieeffizienz, Wohnqualität und Bausubstanz zu sichern:
1. Energetische Sanierung
Energetische Maßnahmen sind nicht nur förderfähig, sondern oftmals auch gesetzlich vorgeschrieben. Dazu gehören:
- Dachdämmung: Laut Wohnglück.de liegt der Kostenrahmen bei 40 bis 300 Euro pro Quadratmeter (Quelle: [4]).
- Fassadendämmung: Die Kosten betragen in der Regel 20 bis 200 Euro pro Quadratmeter.
- Heizungserneuerung: Je nach System und Leistung rechnet man mit 8.000 bis 30.000 Euro insgesamt.
2. Beseitigung von Schäden an der Bausubstanz
Im Altbau sind Schäden wie Feuchtigkeit, Schimmel oder Schädlingsbefall nicht ungewöhnlich. Diese müssen vor oder während der Renovierung behoben werden, um langfristig die Bausubstanz zu sichern. Kosten für die Beseitigung solcher Schäden hängen stark von der Ausprägung ab, können aber rasch in die Tausende Euro gehen.
3. Sanierung von Elektro- und Sanitärinstallationen
Alte Elektro- und Sanitärinstallationen können Sicherheitsrisiken darstellen. Die Erneuerung der Elektrik kostet in der Regel etwa 7.000 Euro für ein 140 m² großes Haus (Quelle: [3]), während die Erneuerung der Wasserleitungen 9.000 Euro in Anspruch nimmt. Eine neue Heizung kann bis zu 30.000 Euro kosten (Quelle: [4]).
4. Fenster und Türen erneuern
Moderne Fenster und Türen tragen zur Energieeffizienz bei und erhöhen den Wohnkomfort. Die Kosten für neue Fenster liegen bei etwa 500 bis 800 Euro pro Fenster (Quelle: [4]), wohingegen eine neue Eingangstür insgesamt 2.000 bis 8.000 Euro kostet.
5. Kellerabdichtung und Dämmung
Im Altbau ist oft der Keller unterversorgt. Eine Dämmung kostet ca. 20 bis 50 Euro pro Quadratmeter, während die Abdichtung 250 bis 500 Euro pro Quadratmeter kostet (Quelle: [4]).
Finanzierung und Förderung
Eine Altbaurenovierung ist oft mit hohen Kosten verbunden. Glücklicherweise gibt es staatliche Förderprogramme, die die Sanierung finanziell unterstützen können. Die wichtigsten Fördergeber sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Die KfW bietet unter der Bezeichnung Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) Zuschüsse und günstige Kredite für energetische Sanierungen an. Zudem gibt es oft regionale Förderungen von Gemeinden oder Städten.
Ein weiterer Vorteil der Sanierung ist, dass sie den Wert der Immobilie erhöhen kann. Laut Wohnglück.de kann eine energieeffiziente Sanierung den Immobilienwert um bis zu 15 Prozent steigern (Quelle: [4]).
Risiken und Besonderheiten beim Altbaukauf
Beim Kauf eines Altbau ist es besonders wichtig, die Bausubstanz und den technischen Zustand gründlich zu prüfen. Dazu gehören:
Schadstoffe: Altbauten aus der Nachkriegszeit oder den 1970er Jahren können belastet sein mit Asbest oder Blei. Diese Materialien sind gesundheitsgefährdend und müssen fachgerecht entfernt werden. Die Kosten dafür können sich auf bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter belaufen (Quelle: [3]).
Denkmalschutz: Ist das Haus denkmalgeschützt, gibt es oft Auflagen für Umbau- und Sanierungsmaßnahmen. Insbesondere bei der Fassade oder dem Dach müssen Vorgaben des Denkmalsamtes beachtet werden. Vor Sanierungsarbeiten ist daher immer ein Besuch beim örtlichen Denkmalamt zu empfehlen.
Bausubstanz: Eines der größten Risiken beim Altbaukauf ist die Bausubstanz. Schäden durch Feuchtigkeit, Schimmel oder Baufehler können rasch entstehen und hohe Kosten verursachen. Eine fachmännische Begehung durch einen Baufachmann ist daher unerlässlich.
Eigenleistung und Sparpotenziale
Ein weiterer Aspekt, der die Kosten beeinflussen kann, ist die Eigenleistung. Einfache Arbeiten wie Wände streichen oder Boden verlegen lassen sich oft selbst durchführen und sparen so erhebliche Kosten. Laut der Stadt Schwäbisch Hall können einfache Maßnahmen wie diese bis zu 60 Prozent der Kosten reduzieren (Quelle: [5]).
Zudem gibt es Möglichkeiten, beim Hausbau oder -kauf Kosten einzusparen, indem man selbst für gewisse Arbeiten verantwortlich zeichnet. Beispielsweise können Gartenarbeiten, der Aushub für Anschlüsse oder die Perimeterdämmung selbst durchgeführt werden (Quelle: [2]).
Fazit
Ein Altbau zu erwerben und zu renovieren, ist eine lohnenswerte Investition, die mit guter Planung und Fachkenntnis zu einer wohnlichen, energieeffizienten Immobilie führen kann. Die Kosten sind jedoch oft hoch und hängen stark vom Zustand des Hauses, der gewünschten Modernisierung und der Lage ab. Energetische Sanierungen, die Erneuerung von Elektro- und Sanitärinstallationen sowie die Beseitigung von Schäden an der Bausubstanz sind oft unverzichtbar. Glücklicherweise gibt es staatliche Förderprogramme, die die Renovierung finanziell unterstützen können.
Wer sich für einen Altbau entscheidet, sollte sich bewusst machen, dass eine Renovierung nicht nur Kosten, sondern auch Zeit und Planung erfordert. Gleichzeitig bietet diese Vorgehensweise jedoch die Möglichkeit, ein individuelles Zuhause zu schaffen, das auf die eigenen Bedürfnisse abgestimmt ist.