Renovierungen sind oft mit hohen Kosten verbunden, aber sie tragen dazu bei, den Wert einer Immobilie zu erhalten oder sogar zu steigern. Für viele Eigentümer ist es daher besonders wichtig zu wissen, ob und in welchem Umfang Renovierungskosten steuerlich abgesetzt werden können. Dieser Artikel gibt einen detaillierten Überblick über die steuerlichen Möglichkeiten, sowohl für selbstgenutzte als auch für vermietete Immobilien. Dazu werden relevante Regelungen, Grenzen und Voraussetzungen erläutert.
Grundlagen: Steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten
Steuerlich absetzbare Renovierungskosten sind abhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Der Finanzamt unterscheidet zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten. Die ersten können in der Regel in voller Höhe und sofort abgesetzt werden, während Herstellungskosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.
Unterschied zwischen Erhaltung und Herstellung
Erhaltungsaufwendungen beziehen sich auf Renovierungen, die den Zustand einer Immobilie erhalten. Dazu zählen zum Beispiel die Erneuerung der Fassade, die Auffrischung der Böden oder die Reparatur von Fenstern. Diese Kosten zählen zu den Werbungskosten und können direkt von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Herstellungskosten hingegen beziehen sich auf umfangreiche Sanierungen oder Vergrößerungen der Wohnfläche. Beispiele hierfür sind der Einbau einer neuen Heizung, der Anbau eines Wohnraums oder die Errichtung von barrierefreien Duschen. Solche Kosten sind nicht sofort absetzbar, sondern müssen über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren abgeschrieben werden.
Ein entscheidender Faktor, der bestimmt, ob Renovierungskosten als Erhaltungs- oder Herstellungskosten gelten, ist der Betrag. Wenn die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie mehr als 15 % des Netto-Kaufpreises betragen, gelten sie als Herstellungskosten.
Steuerliche Absetzbarkeit bei selbstgenutzten Immobilien
Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es zwei verschiedene Modelle, wie Renovierungskosten steuerlich berücksichtigt werden können: die Steuerermäßigung und die Abschreibung über mehrere Jahre.
Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen
Für selbstgenutzte Immobilien gilt, dass bis zu 20 % der Renovierungskosten, maximal 1.200 Euro, als Steuerermäßigung geltend gemacht werden können. Dieser Betrag ist jedoch auf insgesamt 6.000 Euro Renovierungskosten begrenzt. Wichtig dabei ist, dass die Arbeiten von Handwerkern durchgeführt werden müssen; Eigenleistungen oder Materialkosten sind nicht absetzbar.
Diese Regelung gilt ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien. Die Absetzung erfolgt direkt auf die Einkommensteuer und wird bei der Steuererklärung berücksichtigt.
Energetische Sanierungen – Steuerbonus bis zu 40.000 Euro
Seit 2020 gibt es eine weitere Option für Eigentümer selbstgenutzter Immobilien: Die steuerliche Absetzung von energetischen Sanierungen. Voraussetzung hierfür ist, dass das Gebäude mindestens zehn Jahre alt ist, die Sanierungen durch Fachunternehmen durchgeführt werden und die technischen Mindestanforderungen erfüllt sind.
Bei solchen Maßnahmen können bis zu 20 % der Gesamtkosten, maximal jedoch 40.000 Euro, steuerlich abgesetzt werden. Dieser Betrag wird über drei Jahre verteilt erstattet:
- Erstes Jahr: 7 % der Kosten
- Zweites Jahr: 7 % der Kosten
- Drittes Jahr: 6 % der Kosten
Es ist wichtig zu beachten, dass eine Kombination aus dieser Steuerermäßigung und staatlichen Förderungen (z. B. von KfW oder BAFA) nicht möglich ist. Der Eigentümer muss sich entscheiden, ob er staatliche Zuschüsse in Anspruch nimmt oder die Kosten steuerlich absetzt.
Voraussetzungen für die steuerliche Absetzung
Um von den oben genannten Regelungen profitieren zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Immobilie ist mindestens zehn Jahre alt.
- Die Renovierung wurde durch ein Fachunternehmen durchgeführt.
- Die technischen Mindestanforderungen für energetische Sanierungen sind erfüllt.
- Die Sanierung wurde ab 2020 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen.
- Keine Förderung durch KfW oder BAFA wurde in Anspruch genommen.
Diese Regelungen gelten insbesondere für Sanierungen, die Energieeffizienz steigern, wie z. B. der Einbau einer neuen Heizung, die Dämmung des Daches oder der Austausch alter Fenster.
Steuerliche Absetzbarkeit bei vermieteten Immobilien
Vermieter profitieren von anderen Regelungen als Eigentümer selbstgenutzter Immobilien. In der Regel können sie alle Renovierungskosten, die dem Erhalt der Immobilie dienen, steuerlich in voller Höhe absetzen. Dies gilt für sowohl für Erhaltungsaufwendungen als auch für Herstellungskosten, wobei Letztere über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.
Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwendungen sind Renovierungen, die den Zustand der Immobilie erhalten, aber nicht deren Wert spürbar erhöhen. Dazu zählen beispielsweise:
- Frische Farbe an Wänden
- Austausch von Parkett oder Laminat
- Neue Bäder oder Sanitäranlagen
Diese Maßnahmen zählen zu den Werbungskosten und können sofort und in voller Höhe von den Einkünften aus der Vermietung abgezogen werden. Wichtig ist, dass die Arbeiten durch Handwerker durchgeführt werden müssen, und dass die Kosten durch Rechnungen nachweisbar sind.
Herstellungskosten
Herstellungskosten entstehen bei umfangreichen Sanierungen, die den Zustand der Immobilie wesentlich verbessern oder sogar die Wohnfläche vergrößern. Beispiele hierfür sind:
- Der Einbau einer neuen Heizung
- Der Anbau eines Zimmers
- Die Umgestaltung eines Dachgeschosses zu einer Wohnfläche
Diese Kosten sind nicht sofort absetzbar, sondern müssen über 50 Jahre abschreiben. Allerdings gibt es eine pauschale Grenze, die die Abgrenzung zwischen Erhaltung und Herstellung erleichtert: 4.000 Euro Renovierungskosten pro Jahr können pauschal als Werbungskosten angesetzt werden.
Grenzen und Ausnahmen
Es gibt jedoch auch Ausnahmen und Einschränkungen:
- Kosten für das Grundstück sind nicht steuerlich absetzbar.
- Materialkosten, die nicht durch Handwerker ausgeführt wurden, können nicht in voller Höhe abgesetzt werden.
- Wenn die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie mehr als 15 % des Netto-Kaufpreises betragen, gelten sie als Herstellungskosten.
Diese Regelungen ermöglichen es Vermieter, ihre Renovierungskosten flexibel und steuerlich vorteilhaft zu planen.
Förderungen und Steuerbonus – Wie können Sie profitieren?
Neben der direkten steuerlichen Absetzbarkeit gibt es weitere Möglichkeiten, Renovierungskosten zu finanzieren oder zu reduzieren. Insbesondere für energetische Sanierungen gibt es Zuschüsse und vergünstigte Kredite von staatlichen Stellen wie KfW und BAFA.
KfW-Förderkredite
Die KfW-Bank bietet günstige Kredite an, die für energetische Sanierungen genutzt werden können. Diese Kredite zeichnen sich durch niedrige Zinsen aus und können durch ein vermittelndes Kreditinstitut, wie z. B. die Hausbank, beantragt werden. Vorteil hier ist, dass der Kredit zurückgezahlt werden muss, aber die Zinsen sehr günstig sind.
BAFA-Zuschüsse
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gewährt Zuschüsse für bestimmte Sanierungsmaßnahmen. Diese müssen nicht zurückgezahlt werden und können direkt beim BAFA beantragt werden. Beispiele für förderfähige Maßnahmen sind:
- Der Austausch von Fenstern
- Die Dämmung von Dach, Wänden oder Kellerdecken
- Der Einbau einer neuen Heizung
- Der barrierefreie Umbau von Bädern
Die Zuschüsse können bis zu 45 % der förderfähigen Kosten betragen.
Wichtige Hinweise
- Kombination von Steuerabsetzung und Förderung ist nicht möglich. Wenn Sie sich für eine Förderung entscheiden, können Sie die Kosten nicht steuerlich absetzen und umgekehrt.
- Die Beantragung von Förderungen ist aufwendig. Sie müssen oft Nachweise über die durchgeführten Arbeiten erbringen, z. B. durch einen Energieberater oder einen Sachverständigen.
- Die steuerliche Absetzung ist einfacher. Sie erfordert lediglich Rechnungen der Handwerker und eine ordnungsgemäße Buchführung der Kosten.
Planung und Dokumentation: Wie Sie sich optimal auf Renovierungen vorbereiten
Die Planung ist ein entscheidender Schritt, um die steuerliche Absetzbarkeit der Renovierungskosten sicherzustellen. Dazu gehören:
Bestandsaufnahme
Führen Sie eine gründliche Bestandsaufnahme durch. Schauen Sie sich die Immobilie von Dach bis Keller an und identifizieren Sie Schwachstellen, die saniert werden müssen. Ein Bausachverständiger kann Ihnen helfen, verdeckte Probleme aufzudecken, die Sie nicht sehen.
Erstellung eines Renovierungsfahrplans
Basierend auf der Bestandsaufnahme erstellen Sie einen detaillierten Fahrplan, der alle Maßnahmen, Kosten und Termine enthält. Dieser Fahrplan hilft Ihnen, die Ausgaben zu kontrollieren und steuerlich geltend zu machen.
Dokumentation der Kosten
Es ist wichtig, dass alle Kosten durch Rechnungen nachweisbar sind. Achten Sie darauf, dass die Handwerker ordnungsgemäße Rechnungen ausstellen, die folgende Informationen enthalten:
- Name und Anschrift des Handwerkers
- Beschreibung der durchgeführten Arbeiten
- Datum der Arbeiten
- Kosten für Material und Arbeitsleistungen
- Steuernummer (falls relevant)
Diese Rechnungen sind Voraussetzung für die steuerliche Absetzbarkeit.
Fazit
Renovierungskosten können steuerlich abgesetzt werden, wobei die Regelungen je nach Nutzung der Immobilie (selbstgenutzt oder vermietet) unterschiedlich sind. Für vermietete Immobilien sind die meisten Renovierungen sofort und in voller Höhe absetzbar, wohingegen selbstgenutzte Immobilien eine begrenzte Steuerermäßigung oder eine dreijährige Abschreibung ermöglichen.
Zusätzlich bieten staatliche Förderungen wie KfW-Kredite oder BAFA-Zuschüsse eine weitere Option, Renovierungskosten zu finanzieren. Wichtig ist, dass diese Förderungen nicht mit der steuerlichen Absetzung kombiniert werden können.
Die Planung und Dokumentation der Renovierungen ist entscheidend, um steuerliche Vorteile voll auszuschöpfen. Wer seine Kosten sorgfältig plant und nachweist, kann langfristig Geld sparen und die steuerliche Absetzbarkeit sicherstellen.