Steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten – Was Eigenheimbesitzer und Vermieter wissen sollten

Einführung

Renovierungsmaßnahmen an einer selbst genutzten oder vermieteten Immobilie können nicht nur den Wert der Immobilie steigern, sondern auch steuerliche Vorteile bieten. Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten hängt jedoch stark davon ab, ob die Renovierung in einer selbstgenutzten oder vermieteten Immobilie durchgeführt wird.

Für eigengenutzte Immobilien bestehen begrenzte Möglichkeiten, Renovierungskosten von der Einkommensteuer abzusetzen, etwa durch den sogenannten Steuerermäßigungssatz nach § 35c EStG. Bei vermieteten Immobilien hingegen können die Renovierungskosten in der Regel vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden. In beiden Fällen gilt es, klare Voraussetzungen zu beachten, um die Kosten steuerlich geltend machen zu können.

In diesem Artikel werden die steuerrechtlichen Regelungen detailliert erläutert, wobei der Fokus auf die Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten liegt. Dabei wird sowohl auf eigengenutzte als auch auf vermietete Immobilien eingegangen, wobei auch praktische Beispiele und Tipps zur Kosteneinsparung gegeben werden.

Steuerliche Abzugsfähigkeit bei selbstgenutzten Immobilien

Wenn Sie in einer selbstgenutzten Immobilie wohnen, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Handwerkerleistungen steuerlich absetzen. Dies gilt insbesondere für Renovierungsarbeiten, die durch fachmännische Handwerker ausgeführt werden.

Steuerermäßigung nach § 35c EStG

Seit 2020 ist es möglich, energetische Sanierungen an selbstgenutzten Immobilien steuerlich zu fördern. Diese Regelung gilt für Häuser, die älter als zehn Jahre sind. Die Kosten können über drei Jahre verteilt abgesetzt werden:

7 % im ersten Jahr
7 % im zweiten Jahr
6 % im dritten Jahr

Der Höchstbetrag beträgt 200.000 Euro, was zu einer maximalen Steuerermäßigung von 40.000 Euro führt.

Beispielrechnung:

Kosten	1. Jahr (7 %)	2. Jahr (7 %)	3. Jahr (6 %)	Gesamtersparnis
100.000 €	7.000 €	7.000 €	6.000 €	20.000 €

Diese Regelung gilt für die folgenden Maßnahmen:

Wärmedämmung (Wände, Dach, Geschossdecken)
Austausch von Fenstern oder Türen
Installation von Wärmeschutz (z. B. Rollos)
Modernisierung der Heizung
Energieberatung

Grenzen der steuerlichen Abzugsfähigkeit

Nicht alle Renovierungsarbeiten sind steuerlich abzugsfähig. Materialkosten und selbst erbrachte Eigenleistungen (z. B. Eigenbau) können nicht berücksichtigt werden. Lediglich die Handwerkerleistungen, die von professionellen Handwerkern erbracht werden, sind steuerlich relevant.

Ein weiterer Einschränkung ist, dass Nebenkosten wie Energiekosten oder Kosten für den Energiepass nicht steuerlich absetzbar sind.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Außerhalb der Renovierungsarbeiten können auch haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise:

Fensterreinigung
Gartenpflege
Reinigungsdienste

Für diese Dienstleistungen ist eine maximale Steuererstattung von 4.000 Euro pro Jahr möglich.

Steuerliche Abzugsfähigkeit bei vermieteten Immobilien

Im Gegensatz zu selbstgenutzten Immobilien können Renovierungskosten an vermieteten Immobilien in der Regel in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um kleine Reparaturen oder um umfassende Modernisierungen handelt.

Erhaltungsaufwendungen vs. Herstellungsaufwendungen

Das Finanzamt unterscheidet zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen:

Erhaltungsaufwendungen sind Arbeiten, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie wiederherstellen oder erhalten. Beispiele sind: Reparatur von Dachschäden, Austausch von Sanitärobjekten, Fassadensanierung.
Herstellungsaufwendungen hingegen beziehen sich auf Investitionen, die den Wert der Immobilie erhöhen. Beispiele: Einbau eines barrierefreien Badezimmers, Installation einer Heizungsmodernisierung.

Während Erhaltungsaufwendungen in voller Höhe im Jahr der Bezahlung abgesetzt werden können, sind Herstellungsaufwendungen über mehrere Jahre abzuschreiben.

Beispiel:

Ein neues Bad als Erhaltungsaufwand kann in der Steuererklärung vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden.
Ein Dachbodenausbau als Herstellungsaufwand hingegen ist über mehrere Jahre abzuschreiben, da es sich um eine Investition handelt.

Praktische Beispiele

Ein Vermieter hat folgende Renovierungsarbeiten durchgeführt:

Austausch aller Fenster (Erhaltungsaufwand)
Installation einer neuen Heizungsanlage (Herstellungsaufwand)
Fassadensanierung (Erhaltungsaufwand)

Die Kosten für den Fenster- und Fassadenaustausch können vollständig in der Steuererklärung abgesetzt werden. Die Heizungsanlage hingegen ist über mehrere Jahre abzuschreiben, da sie als Herstellungsaufwand gilt.

Tipps zur Kosteneinsparung bei Renovierungen

Renovierungsarbeiten können kostenintensiv sein. Es gibt jedoch mehrere Wege, um die Kosten zu senken oder zu optimieren:

1. Angebote vergleichen

Es ist ratsam, mehrere Angebote von verschiedenen Handwerksfirmen einzuholen. Achten Sie nicht nur auf den Preis, sondern auch auf Referenzen, Erfahrung und Qualität.

2. Eigenleistungen einsetzen

Alle Arbeiten, die Sie selbst oder mit Freunden und Bekannten durchführen können, sparen bares Geld. Solche Eigenleistungen sind steuerlich zwar nicht berücksichtigt, aber sie senken die Gesamtkosten.

3. Werkzeug mieten

Einmalige Anschaffungen von Werkzeugen sind oft unnötig. Stattdessen können Sie Werkzeuge im Baumarkt mieten oder nachfragen, ob jemand in Ihrem Umfeld das benötigte Gerät hat.

4. Förderungen nutzen

Große Renovierungsmaßnahmen können durch Zuschüsse und Förderkredite unterstützt werden. Dazu gehören:

KfW-Förderkredite mit niedrigen Zinsen
BAFA-Zuschüsse bis zu 45 % der förderfähigen Kosten

Diese Förderungen sind insbesondere bei energetischen Sanierungen verfügbar.

Steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten – Fazit

Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten hängt stark vom Nutzungszweck der Immobilie ab. Bei eigengenutzten Immobilien können bis zu 20 % der Handwerkerleistungen über drei Jahre verteilt abgesetzt werden, wobei der Höchstbetrag bei 200.000 Euro liegt. Bei vermieteten Immobilien hingegen können die Renovierungskosten in der Regel in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, vorausgesetzt es handelt sich um Erhaltungsaufwendungen.

Wichtig ist, dass Materialkosten und Eigenleistungen steuerlich nicht berücksichtigt werden. Lediglich die Leistungen von Fachhandwerkern sind relevant.

Um die Kosten zu senken, ist es sinnvoll, Angebote zu vergleichen, Eigenleistungen einzusetzen, Werkzeug zu mieten und Förderungen zu nutzen. So können Renovierungsmaßnahmen nicht nur steuerlich vorteilhaft, sondern auch kosteneffizient durchgeführt werden.