Die Renovierung und Vermietung einer geerbten Immobilie kann eine sinnvolle Investition sein. Sie bietet nicht nur die Möglichkeit, aus der Immobilie eine regelmäßige Einnahmequelle zu schaffen, sondern kann auch langfristig in den Wert des Objekts investiert werden. Dennoch birgt der Prozess einige Herausforderungen – insbesondere auf steuerlicher Ebene. Renovierungskosten können je nach Art und Umfang steuerlich abgesetzt werden, wobei sich die Abzugsfähigkeit auf die Einordnung der Kosten als Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten stützt. Diese Kategorisierung ist entscheidend für die steuerliche Behandlung und kann die Abzugsfähigkeit sowohl hinsichtlich der Höhe als auch der Laufzeit stark beeinflussen.
In diesem Artikel wird ein detaillierter Überblick über die steuerlichen Aspekte gegeben, die bei der Renovierung und Vermietung geerbter Immobilien berücksichtigt werden müssen. Dabei wird explizit auf die Praxisbezüge und Rechtsprechung Bezug genommen, die in den bereitgestellten Quellen enthalten sind.
Die steuerliche Einordnung von Renovierungskosten
Die Einordnung von Renovierungskosten als Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten ist von zentraler Bedeutung für die steuerliche Abzugsfähigkeit. Laut den steuerrechtlichen Vorgaben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) können Erhaltungsaufwendungen in voller Höhe im Jahr der Zahlung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies gilt insbesondere für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die die Funktion bestehender Teile der Immobilie beibehalten. Dazu zählen beispielsweise Schönheitsreparaturen, die Erneuerung von Fassaden oder der Ersatz von Fenstern.
Im Gegensatz dazu fallen Herstellungsaufwendungen unter die Regelung der linearen oder degressiven Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung). Solche Aufwendungen entstehen beispielsweise dann, wenn durch die Renovierung eine wesentliche Verbesserung der Immobilie erzielt wird, wie etwa eine Erweiterung der nutzbaren Fläche oder eine technische Modernisierung, die den Zustand der Immobilie erheblich verbessert.
Beispiele für Erhaltungsaufwendungen:
- Maler- und Tapezierarbeiten in vermieteten Wohnungen
- Erneuerung der Fassade mit Schallschutz oder Wärmedämmung
- Ersatz eines Flachdaches durch ein Satteldach, sofern die Nutzung nicht erweitert wird
- Vergrößerung eines bestehenden Fensters
- Versetzen von Wänden
Diese Arbeiten sind grundsätzlich als Erhaltungsaufwendungen einzustufen, da sie lediglich den Zustand der Immobilie beibehalten oder leicht verbessern, ohne eine grundlegende Funktionsverbesserung oder eine Erweiterung der Nutzung zu bewirken.
Wichtige Grenzen: Die 15-Prozent-Grenze
Ein entscheidender Aspekt bei der steuerlichen Bewertung von Renovierungskosten ist die 15-Prozent-Grenze. Laut § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG wird festgelegt, dass Renovierungskosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie entstehen, als Herstellungskosten betrachtet werden, wenn sie mehr als 15 % der Anschaffungskosten ausmachen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Kosten tatsächlich einer Verbesserung der Immobilie dienen.
Ein aktuelles Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts (12 K 113/16, vom 26.9.2017) bestätigte, dass Renovierungskosten, die nach dem Erwerb einer Immobilie anfallen, nicht sofort abziehbar sind, wenn die 15%-Grenze überschritten wird – selbst wenn der Erwerb durch unvorhergesehene Umstände (z. B. Tod eines Mieters) notwendig gemacht wurde.
Zudem hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass Renovierungskosten, die vor dem Erwerb einer Immobilie getätigt wurden, nicht in die Prüfung der 15%-Grenze einbezogen werden dürfen. Dies wurde im BFH-Beschluss vom 28.4.2020 (IX B 121/19) klargestellt. In einem konkreten Fall erwarben Eheleute ein Mehrfamilienhaus, bei dem Renovierungen bereits vor der Besitzübertragung begonnen wurden. Das Gericht sah dies als vorab getätigte Erwerbskosten an und stellte fest, dass diese nicht in die 15-Prozent-Berechnung einfließen.
Praktische Konsequenzen
Für den Mieterwerber und Renovierer bedeutet dies, dass er sorgfältig planen muss, um die Renovierungskosten innerhalb der 15-Prozent-Grenze zu halten. Dies ist besonders wichtig, da die Übernahme von Herstellungskosten bedeutet, dass diese Kosten nur über viele Jahre abgeschrieben werden dürfen, was die steuerliche Vorteilhaftigkeit verringert.
Ein weiterer Punkt, der hierbei beachtet werden muss, ist die Definition von „Anschaffungskosten“. Diese beinhalten nicht nur den Erwerbspreis, sondern auch die Kosten, die getätigt wurden, um das Gebäude in einen betriebsfähigen Zustand zu versetzen. Dazu können Renovierungen gehören, die unmittelbar nach dem Erwerb durchgeführt werden, um die Immobilie vermietet werden zu können.
Geerbte Immobilien: Besonderheiten bei der Renovierung und Vermietung
Die Renovierung und Vermietung einer geerbten Immobilie bringt zusätzliche Herausforderungen mit sich. Nicht nur die steuerliche Abzugsfähigkeit der Renovierungskosten, sondern auch die Rechtsform der Erbengemeinschaft und die Abschreibungsstrategie spielen eine Rolle.
Erbengemeinschaft und Rechtsform
Bei der Vermietung einer geerbten Immobilie, die von mehreren Erben geerbt wurde, kann es sinnvoll sein, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu gründen. Diese Rechtsform ermöglicht eine klare Organisation der Verwaltung, der Mieterkennung, der Instandhaltung und der steuerlichen Abrechnung. Die GbR kann dabei helfen, Entscheidungen einfacher zu treffen und den Verwaltungsaufwand auf mehrere Schultern zu verteilen.
Allerdings ist zu beachten, dass die steuerliche Erklärung in einer GbR gemeinsam abgefasst werden muss. Dies erfordert klare Absprachen und eine gute Kommunikation unter den Erben, da jeder Gesellschafter in der GbR für die Verwaltung mitverantwortlich ist.
Abschreibungen und geerbte Immobilien
Ein weiterer steuerlicher Aspekt, der bei der Renovierung einer geerbten Immobilie bedacht werden muss, ist die Abschreibung der Immobilie. Die Abschreibung wird in Höhe und Laufzeit vom Erblasser übernommen, das heißt, die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer hat in der Regel keine Möglichkeit, die Abschreibung neu zu starten. Dies kann je nach Alter und Zustand der Immobilie begrenzte Abschreibungsmöglichkeiten bedeuten.
In einigen Fällen kann es sogar sein, dass keine Abschreibung mehr möglich ist. In solchen Fällen kann es aus steuerlicher Sicht sinnvoll sein, in eine neue Immobilie zu investieren, um von den vollen Abschreibungsvorteilen profitieren zu können.
Die Rolle des Steuerberaters
Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten, insbesondere bei geerbten Immobilien, ist komplex und rechtsprechungsabhängig. Ein Steuerberater kann hierbei eine wertvolle Unterstützung leisten, da er die steuerliche Einordnung der Renovierungsarbeiten prüfen und Empfehlungen zur Optimierung der Abzugsfähigkeit geben kann.
Praktische Vorteile eines Steuerberaters
- Steuerliche Optimierung: Ein Steuerberater kann sicherstellen, dass Renovierungskosten korrekt als Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten eingestuft werden.
- Beratung bei Erbengemeinschaften: Bei mehreren Erben kann ein Steuerberater dabei helfen, die steuerliche Situation zu klären und eine effiziente Organisation der Verwaltung und der Abrechnung zu ermöglichen.
- Kosten-Nutzen-Analyse: Ein Steuerberater kann eine Kalkulation durchführen, um zu prüfen, ob sich eine Renovierung aus steuerlicher Sicht lohnt.
Kosten für die Steuererklärung
Die Kosten für eine Steuerberatung hängen von der Komplexität der Steuererklärung ab. Bei einer Steuererklärung von zwei berufstätigen Personen und einem vermietetem Objekt können die Kosten in der Regel zwischen 500 und 1.500 Euro liegen. Die Höhe der Gebühren hängt von der Dauer der Arbeit, der Erfahrung des Beraters und der regionalen Lage ab.
Fazit
Die Renovierung und Vermietung einer geerbten Immobilie kann eine sinnvolle Investition sein, bietet jedoch auch steuerliche Herausforderungen. Die Einordnung von Renovierungskosten als Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten ist entscheidend für die steuerliche Abzugsfähigkeit. Besondere Bedeutung hat hierbei die 15-Prozent-Grenze, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie gilt. Überschreitet man diese Grenze, werden die Renovierungskosten als Herstellungskosten betrachtet, was die steuerliche Abzugsfähigkeit verringert.
Bei geerbten Immobilien kommt hinzu, dass die Abschreibung in Höhe und Laufzeit vom Erblasser übernommen wird, was zu begrenzten Abzugschancen führen kann. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, in eine neue Immobilie zu investieren, um von den vollen steuerlichen Vorteilen zu profitieren.
Zusammenfassend zeigt sich, dass eine sorgfältige Planung und gegebenenfalls die Unterstützung eines Steuerberaters bei der Renovierung und Vermietung geerbter Immobilien unerlässlich sind, um steuerlich optimale Ergebnisse zu erzielen.