Renovierungsarbeiten sind bei Immobilien oft unvermeidlich und tragen maßgeblich zur Verbesserung des Wohnerlebnisses sowie zur Wertsteigerung bei. Doch viele Eigentümer wissen nicht, dass bestimmte Renovierungskosten steuerlich abgesetzt werden können – je nach Art der Nutzung der Immobilie (Selbstnutzung oder Vermietung) und der Art der Renovierung. Dieser Artikel beleuchtet, welche Kosten absetzbar sind, wie sie korrekt in der Steuererklärung zu erfassen sind, und welche Grenzen und Voraussetzungen hierbei gelten.
Steuerliche Abzugsfähigkeit: Grundlagen
Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten hängt stark von der Nutzung der Immobilie ab. Unterschieden wird zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien. Bei Vermietern handelt es sich bei Renovierungskosten um Werbungskosten, die direkt von den Einkünften aus der Vermietung abgezogen werden können. Bei Eigentümern, die die Immobilie selbst nutzen, kann eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen geltend gemacht werden. Dieser Abzug erfolgt jedoch nur in begrenztem Umfang.
20% Abzug für Handwerkerleistungen
Für Handwerkerleistungen, die im Rahmen von Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, kann ein 20%-iger Steuerabzug geltend gemacht werden. Dieser Abzug ist jedoch auf einen Höchstbetrag von 6.000 Euro begrenzt, was einem maximalen Steuerabzug von 1.200 Euro entspricht. Dieser Betrag kann pro Jahr und pro Haushalt abgesetzt werden.
Beispiele für absetzbare Renovierungsarbeiten:
- Erneuerung von Bodenbelägen (z. B. Parkett, Fliesen)
- Badezimmermodernisierung
- Austausch von Fenstern
- Wartung und Reparatur von Elektroanlagen
Diese Regelung gilt auch für sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsverhältnisse im privaten Haushalt, wobei hier ebenfalls 20% der Kosten, jedoch auf maximal 4.000 Euro, abgesetzt werden können.
Selbstgenutzte vs. vermietete Immobilien
Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten unterscheidet sich stark, je nachdem, ob die Immobilie selbstgenutzt oder vermietet wird. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Höhe des Abzugs und die Art der Eintragung in der Steuererklärung.
1. Selbstgenutzte Immobilien
Bei selbstgenutzten Immobilien (z. B. Eigentumswohnungen oder Häuser, in denen der Eigentümer selbst wohnt) können Renovierungskosten nicht direkt als Werbungskosten abgesetzt werden. Stattdessen kann eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen in Anspruch genommen werden. Dieser Abzug erfolgt über die Einkommensteuer.
Zulässig sind dabei:
- Handwerkerleistungen (z. B. für Schreinerarbeiten, Malerarbeiten, Elektrik)
- Haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Reinigungsarbeiten, Gartendienste)
Diese Kosten müssen in der Steuererklärung unter dem Punkt "Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt" eingetragen werden. Wichtig ist, dass nur die Arbeitskosten der Handwerker abgesetzt werden können – Materialkosten sind nicht abzugsfähig.
Ein typisches Beispiel:
Ein Eigentümer baut sein Bad um und beauftragt einen Handwerker mit der Renovierung. Die Arbeitskosten betragen 5.000 Euro. Damit kann er 1.000 Euro (20% von 5.000 Euro) in der Steuererklärung geltend machen.
2. Vermietete Immobilien
Bei vermieteten Immobilien gelten andere Regeln. Hier handelt es sich bei Renovierungskosten um Werbungskosten, die direkt von den Einkünften aus der Vermietung abgezogen werden können. Dies gilt sowohl für Neubauten als auch für Bestandsimmobilien.
Abzugsfähig sind:
- Renovierungs- und Erhaltungsarbeiten
- Anschaffungs- und Herstellungskosten
- Kreditzinsen
- Grundsteuer und Hausgeld
- Mietersuchkosten
- Anwaltsgebühren und Verbandsbeiträge
- Gutachterkosten
- Hausmeisterkosten
- Hochwasserschäden bis zu einer Höhe von 45.000 Euro
Ein entscheidender Aspekt ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen:
- Erhaltungsaufwendungen: Kosten, die den Erhalt der Immobilie im Originalzustand sichern. Diese können sofort in voller Höhe abgesetzt werden.
- Herstellungsaufwendungen: Kosten, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen (z. B. Anbau, Dachgeschoss-Ausbau). Diese müssen über mehrere Jahre verteilt (meist 50 Jahre) abgeschrieben werden.
Beispiel:
Ein Vermieter tauscht die Fenster in einer vermieteten Wohnung aus. Die Kosten betragen 4.000 Euro. Da es sich um Erhaltungsaufwendungen handelt, kann er 4.000 Euro in der Steuererklärung in voller Höhe absetzen.
Steuerliche Abzugsfähigkeit bei Neubauten
Bei Neubauten ist die steuerliche Abzugsfähigkeit ebenfalls von der Nutzungsart abhängig. Ein Neubau, der selbst genutzt wird, unterliegt anderen Regeln als ein Neubau, der vermietet wird.
1. Eigennutzung: Nur Handwerkerleistungen absetzbar
Bei Eigennutzung sind Baukosten und Planungskosten nicht steuerlich abzugsfähig. Allerdings können Handwerkerleistungen, die nach dem Einzug durchgeführt werden, abgesetzt werden. Zudem sind haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Gartendienste, Reinigungsarbeiten) absetzbar.
2. Vermietung: Weitere Abzüge möglich
Bei Vermietung können neben den Handwerkerleistungen auch weitere Werbungskosten geltend gemacht werden:
- Kreditzinsen
- Grundsteuer
- Hausgeld
- Mietersuchkosten
- Hausmeisterkosten
- Anwaltsgebühren
- Gutachterkosten
- Hochwasserschäden
Diese Kosten sollten in der Steuererklärung unter dem Bereich "Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben" erfasst werden.
Steuerliche Abzugsfähigkeit bei energetischen Sanierungen
Energetische Sanierungen können neben den normalen steuerlichen Abzügen auch zusätzliche Vorteile bieten, insbesondere wenn staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden. Es ist wichtig zu beachten, dass die steuerliche Abzugsfähigkeit nur bei bestimmten Voraussetzungen gilt:
- Die Sanierungsarbeiten müssen innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens (z. B. bis 2024) abgeschlossen worden sein.
- Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre alt sein.
- Die Sanierungen müssen selbst genutzt werden.
- Es müssen technische Vorgaben eingehalten werden.
Zudem ist zu beachten, dass keine Kosten kumuliert werden dürfen. Das bedeutet: Wenn eine Sanierung durch staatliche Förderung (z. B. durch die KfW oder BAFA) unterstützt wird, können die gleichen Kosten nicht gleichzeitig steuerlich abgesetzt werden. Allerdings kann eine Kombination aus Förderung und steuerlichem Abzug erfolgen, sofern die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.
Tipp: Eigentümer, die vor der Sanierung keine staatliche Förderung in Anspruch genommen haben, können nachträglich Teile der Kosten in der Steuererklärung geltend machen, sofern sie den Maximalbetrag der förderfähigen Kosten überschritten haben.
Praktische Umsetzung: Wie trage ich die Kosten in der Steuererklärung ein?
Die korrekte Eintragung der Renovierungskosten in der Steuererklärung ist entscheidend, um die steuerliche Abzugsfähigkeit zu nutzen. Je nach Art der Nutzung der Immobilie (Selbstnutzung oder Vermietung) und der Art der Kosten (Erhaltung oder Herstellung) variiert die Vorgehensweise.
1. Bei Selbstnutzung
- Handwerkerleistungen: Eintragen unter "Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt"
- Haushaltsnahe Dienstleistungen: Ebenfalls unter dem gleichen Bereich erfassen
2. Bei Vermietung
- Erhaltungsaufwendungen: Eintragen unter "Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen"
- Herstellungsaufwendungen: Eintragen unter "Absetzung für Abnutzung (AfA)", da diese über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen
Fazit
Steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten ist ein vielschichtiges Thema, das je nach Nutzung der Immobilie (Selbstnutzung oder Vermietung) und der Art der Arbeiten unterschiedlich behandelt wird. Bei Vermietern können Werbungskosten direkt abgesetzt werden, wobei zwischen Erhaltungsaufwendungen (sofort abzugsfähig) und Herstellungsaufwendungen (über mehrere Jahre abzuschreiben) unterschieden wird. Bei Eigentümern mit Selbstnutzung kann eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen in Anspruch genommen werden – jedoch nur in begrenztem Umfang.
Für eine energetische Sanierung gelten zusätzliche Regeln, wobei eine Kombination aus staatlicher Förderung und steuerlichem Abzug unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. Wichtig ist, dass keine Kosten kumuliert werden dürfen und die technischen Vorgaben sowie Fristen beachtet werden.
Eine klare Dokumentation der entstandenen Kosten und eine korrekte Eintragung in der Steuererklärung sind entscheidend, um die steuerlichen Vorteile vollständig zu nutzen. Wer unsicher ist, sollte sich professionelle Unterstützung von einem Steuerberater oder Lohnsteuerverein holen, um die steuerrechtlichen Möglichkeiten optimal zu nutzen.