Die Renovierung von vermieteten Immobilien ist nicht nur ein Mittel zur Erhaltung der Wertigkeit der Liegenschaft, sondern kann sich auch steuerlich positiv auswirken. Doch nicht jede Ausgabe, die bei der Renovierung entsteht, ist unbedingt steuerlich absetzbar. Besonders fraglich ist dies, wenn der Vermieter selbst handwerkliche Arbeiten durchführt, sogenannte Eigenleistungen. In diesem Artikel wird detailliert erläutert, unter welchen Voraussetzungen Eigenleistungen bei der Renovierung von vermieteten Objekten steuerlich berücksichtigt werden können, welche Grenzen bestehen und wie die Absetzung korrekt in der Steuererklärung erfolgt.
Was sind Eigenleistungen im steuerlichen Kontext?
Eigenleistungen beziehen sich auf handwerkliche Arbeiten, die ein Vermieter an seiner Immobilie selbst ausführt, ohne dafür fremde Fachkräfte oder Handwerker zu beauftragen. Beispiele hierfür können Streichen, Fliesenlegen oder kleinere Reparaturen sein. Die Absetzbarkeit solcher Leistungen ist jedoch in der Praxis stark eingeschränkt.
Grundsatz: Eigenleistungen sind nicht als Werbungskosten absetzbar
Laut den Angaben in den bereitgestellten Quellen ist die eigene Arbeitszeit bei Renovierungsarbeiten nicht steuerlich absetzbar. Das bedeutet, selbst wenn ein Vermieter viele Stunden in die Renovierung investiert, kann diese Zeit nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Lediglich die tatsächlich entstandenen Kosten wie Material, Werkzeuge oder gemietete Geräte können geltend gemacht werden, sofern sie steuerlich absetzbaren Renovierungsmassnahmen zugeordnet werden können.
Ein entscheidender Punkt ist, dass keine fiktive Entlohnung für die eigene Arbeitszeit angesetzt werden darf. Das Finanzamt akzeptiert nur die Kosten für Material und Geräte, nicht aber eine fiktive Arbeitszeitkalkulation.
Abgrenzung: Fremdleistungen sind dagegen steuerlich anrechenbar
Im Gegensatz zu Eigenleistungen können Beauftragungen von Handwerkerleistungen steuerlich berücksichtigt werden. Wenn beispielsweise ein Maler die Wände streicht oder ein Elektriker die Elektroinstallation erneuert, können die bezahlten Lohnkosten als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern die Renovierungsmaßnahme als Werbungskosten qualifiziert ist (z. B. als Erhaltungsaufwand).
Steuerliche Absetzung bei Renovierungsmaßnahmen an vermieteten Objekten
Die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten hängt stark davon ab, ob die Maßnahme als Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand einzuordnen ist. Beide Kategorien unterscheiden sich in ihrer Absetzungsmöglichkeit und Dauer.
1. Erhaltungsaufwand
Erhaltungsaufwand umfasst Maßnahmen, die der Wartung, Instandhaltung oder Reparatur dienen. Dazu zählen beispielsweise:
- Streichen und Tapezieren
- Reinigung oder Sanierung bei Schäden (z. B. durch Hausschwamm oder Asbest)
- Reparaturen an Elektroinstallationen, Fenstern oder Sanitäranlagen
Diese Arbeiten können vollständig als Werbungskosten in der Steuererklärung abgesetzt werden. Das bedeutet, dass die entstandenen Kosten vollständig von den Einnahmen aus der Vermietung abgezogen werden können. Die Absetzung erfolgt in vollständiger Höhe im Jahr der Ausführung, sofern die Voraussetzungen nach § 9 EStG erfüllt sind.
Beispiel: Ein Vermieter spendiert einer Mieterin ein neues Badezimmer. Die Kosten für Material und Handwerkerleistungen summieren sich auf 8.000 Euro. Davon entfallen 3.000 Euro auf Material und 5.000 Euro auf Arbeitskosten. Diese 8.000 Euro können in voller Höhe im Jahr der Renovierung als Werbungskosten abgesetzt werden.
2. Herstellungsaufwand
Herstellungsaufwand bezeichnet umfangreiche Renovierungsarbeiten, die der Erneuerung oder Modernisierung dienen. Dazu gehören:
- Austausch von Fenstern oder Türen
- Erneuerung von Heizungs- oder Lüftungsanlagen
- Sanierung der Dach- oder Fassadendämmung
Diese Maßnahmen können nicht in voller Höhe direkt abgesetzt werden, sondern müssen über mehrere Jahre verteilt als Abschreibung berücksichtigt werden. Die genaue Dauer hängt von der Art des Herstellungsaufwands ab und orientiert sich an den Abschreibungsvorschriften der Finanzämter.
Beispiel: Ein Vermieter ersetzt die gesamte Heizungsanlage in einem vermieteten Mehrfamilienhaus. Die Kosten betragen 20.000 Euro. Die Abschreibung erfolgt über 20 Jahre, was bedeutet, dass jedes Jahr 1.000 Euro als Werbungskosten abgesetzt werden können.
Wichtige Voraussetzungen für die steuerliche Absetzung
Um Renovierungskosten, einschließlich Materialkosten bei Eigenleistungen, steuerlich geltend zu machen, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehören:
- Erfüllung der Werbungskostenvoraussetzungen nach § 9 EStG: Die Renovierungsmaßnahme muss dazu dienen, Einkünfte aus Vermietung zu sichern oder zu erwirtschaften.
- Nachweis der Absicht zur Erzielung von Mieteinnahmen: Bei leerstehenden Einheiten muss der Vermieter nachweisen, dass er aktiv daran arbeitet, das Objekt wieder zu vermieten.
- Vermieterstatus: Die Immobilie darf nicht zur selbstgenutzten Wohnfläche gehören. Bei gemischten Nutzungskonzepten (z. B. Erdgeschoss selbst genutzt, Obergeschoss vermietet) gilt eine anteilige Absetzung.
- Jährliche Mieteinnahmen über 410 Euro: Nur wenn die Mieteinnahmen einen jährlichen Betrag von 410 Euro übertreffen, können Renovierungskosten als Werbungskosten abgesetzt werden.
- Dokumentation und Rechnungen: Alle Renovierungskosten müssen durch Rechnungen nachweisbar sein. Barzahlungen werden vom Finanzamt nicht anerkannt.
Eigenleistungen: Grenzen und Praxisbeispiele
Ein häufiger Fehler bei der Absetzung von Renovierungskosten ist die fälschliche Annahme, dass auch die eigene Arbeitszeit als Werbungskosten geltend gemacht werden kann. Dies entspricht nicht der steuerlichen Praxis.
Praxisbeispiel: Ein Vermieter streicht die Wände in einer vermieteten Wohnung selbst. Er kauft Farbe, Pinsel und Leitern ein. Die Kosten für Farbe und Material summieren sich auf 300 Euro. Diese können als Werbungskosten abgesetzt werden. Die eigene Arbeitszeit selbst, selbst wenn sie mehrere Tage beträgt, ist nicht steuerlich relevant.
Zusatz: Wenn der Vermieter die Farbe von einem Maler streichen lässt, können auch die Arbeitskosten des Malers abgesetzt werden. In diesem Fall sind die gesamten Kosten (Material und Arbeitskosten) steuerlich berücksichtigt.
Sonderfälle: Sanierungen und Energiemaßnahmen
Einige Renovierungsmaßnahmen können zusätzliche steuerliche Vorteile bieten, insbesondere wenn es sich um energetische Sanierungen handelt. Hier gelten besondere Regelungen nach § 35c EStG, die es erlauben, eine steuerliche Erstattung für energetische Modernisierungen zu erhalten.
Absetzung bei Energiemaßnahmen
Bei energetischen Sanierungen, wie der Erneuerung von Wärmedämmung, Fenstern oder Heizsystemen, können bis zu 20 % der Gesamtkosten steuerlich abgesetzt werden, verteilt über drei Jahre. Die maximale Summe der förderfähigen Kosten beträgt 200.000 Euro, was einer maximalen Erstattung von 40.000 Euro entspricht.
Diese Regelung gilt ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien. Bei vermieteten Objekten gelten andere Regelungen, da hier die Maßnahmen in der Regel als Abschreibung über mehrere Jahre abgesetzt werden.
Wichtig bei der Absetzung: Rechnungen und Nachweise
Unabhängig davon, ob die Renovierungsmaßnahme als Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand einzuordnen ist, ist es entscheidend, alle Ausgaben ordnungsgemäß zu dokumentieren. Dies gilt insbesondere für:
- Materialkosten (auch bei Eigenleistungen)
- Arbeitskosten (bei Fremdleistungen)
- Rechnungen von Handwerkerbetrieben
- Nutzungsnachweise (z. B. für Erhaltungsrücklagen)
Alle Dokumente müssen der Steuererklärung beigefügt oder zumindest drei Jahre lang aufbewahrt werden, da das Finanzamt ggf. Nachweise einfordern kann.
Wie erfolgt die Absetzung in der Steuererklärung?
Um Renovierungskosten zu berücksichtigen, ist es erforderlich, die Anlage V der Steuererklärung auszufüllen. Hier werden alle Werbungskosten, einschließlich Renovierungskosten, erfasst und in der Einkommenssteuererklärung berücksichtigt.
Schritte zur Absetzung:
- Erfassen der Kosten: Notieren Sie alle Renovierungskosten, die als Werbungskosten abgesetzt werden können.
- Unterscheidung in Erhaltungs- und Herstellungsaufwand: Ordnen Sie die Maßnahmen ein.
- Eintragen in die Anlage V: Tragen Sie die Kosten in die Anlage V ein und belegen Sie sie mit Rechnungen.
- Beilage der Rechnungen: Rechnungen müssen für drei Jahre aufbewahrt werden.
- Einreichen der Steuererklärung: Die Anlage V wird der Steuererklärung beigefügt.
Praxis-Tipp: Dokumentation über Software
Viele Steuererklärungstools wie WISO Steuer, LohnSteuer oder andere Software-Lösungen bieten die Möglichkeit, Renovierungskosten direkt in der Steuererklärung zu erfassen. Dies vereinfacht die Eintragung und minimiert das Risiko von Fehlern.
Fazit
Die Absetzbarkeit von Renovierungskosten – einschließlich Eigenleistungen – bei vermieteten Immobilien hängt stark von der Art der Maßnahme, den steuerlichen Voraussetzungen und der Dokumentation ab. Eigenleistungen können zwar nur in Form der Materialkosten steuerlich berücksichtigt werden, nicht jedoch als Arbeitszeit. Fremdleistungen hingegen können vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern sie steuerlich absetzbar sind.
Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand, da dies die Absetzungsmöglichkeit und Dauer beeinflusst. Besonders bei energetischen Sanierungen oder umfangreichen Renovierungen gelten zusätzliche Regelungen, die ggf. zusätzliche steuerliche Vorteile bieten.
Zusammenfassend ist es wichtig, dass Vermieter auf ordnungsgemäße Dokumentation, klare Abgrenzung der Maßnahmen und genaue Eintragung in der Steuererklärung achten, um mögliche steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.