Klauseln in Mietverträgen: Pflicht zur Renovierung durch einen Fachmann beim Auszug – was ist wirksam?

Einleitung

Mietverträge sind reich an Klauseln, die die Pflichten und Rechte von Mieter und Vermieter regeln. Eine besonders umstrittene Frage in der Praxis betrifft die Renovierungspflicht eines Mieters beim Auszug. In vielen Verträgen finden sich Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung in renoviertem Zustand zurückzugeben, und gelegentlich auch, dass dies durch einen Fachmann erfolgen muss. Diese Vorgaben stießen in der Vergangenheit häufig auf Widerstände, da sie oft als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen wurden.

Im Folgenden wird detailliert analysiert, welche Klauseln im Zusammenhang mit der Renovierungspflicht bei Auszug wirksam sind und welche nicht. Besondere Aufmerksamkeit gilt der Frage, ob der Mieter gezwungen sein kann, die Renovierung durch einen Fachmann durchführen zu lassen. Dabei werden Rechtsprechungen des Bundesgerichtshofs (BGH) und anderer Gerichte herangezogen, die klare Orientierung für Mieter und Vermieter liefern.

Verpflichtung zur Renovierung beim Auszug

Eine häufig vorkommende Klausel in Mietverträgen lautet: „Beim Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben.“ Solche sogenannten Endrenovierungsklauseln wurden in mehreren Urteilen geprüft und meist als unwirksam erkannt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in verschiedenen Fällen entschieden, dass Mieter nicht verpflichtet sein können, die Wohnung bei Auszug zu renovieren, unabhängig davon, wie lange sie in der Wohnung gewohnt haben oder in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde.

Ein zentrales Urteil hierzu ist das des BGH vom 12. September 2007 (Az. VIII ZR 316/06), in dem festgestellt wurde, dass Endrenovierungsklauseln, die eine Pflicht zur Renovierung beim Auszug unabhängig von der Mietdauer oder dem Zustand der Wohnung vorsehen, unwirksam sind. Solche Klauseln benachteiligen Mieter unangemessen, da sie beispielsweise für einen Mieter, der nur kurz in der Wohnung lebte, zu umfassende Renovierungen verlangen könnten.

Ein weiteres Urteil aus dem Jahr 2002 (Az. VIII ZR 308/02) betonte, dass die Renovierungspflicht des Mieters nur dann bestehen kann, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung der Wohnung steht. Wurde die Wohnung unrenoviert übernommen, so kann der Mieter nicht verpflichtet werden, sie in vollständig neuem Zustand zurückzugeben, ohne dass dafür ein angemessener Ausgleich erfolgt (z. B. durch Mietermäßigung oder Kostenübernahme durch den Vermieter).

Diese Rechtsprechung hat weitreichende Konsequenzen für Mietverträge. Ein Mieter, der eine unrenovierte Wohnung übernimmt, muss nicht zwingend eine umfassende Renovierung durchführen. Wichtig ist, dass der Zustand der Wohnung beim Einzug dokumentiert wird – beispielsweise durch ein Übergabeprotokoll. Ohne solche Dokumentation kann der Mieter später nicht nachweisen, dass er keine Renovierungspflicht hatte.

Pflicht zur Renovierung durch einen Fachmann

Eine weitere verbreitete Klausel lautet: „Die Renovierung muss durch einen Fachmann durchgeführt werden.“ Solche Klauseln wurden ebenfalls geprüft und als unwirksam erachtet. Der BGH hat entschieden, dass Mieter zwar verpflichtet sein können, Renovierungsarbeiten nach mittlerer Art und Güte durchzuführen, aber nicht zwingend einen Handwerker beauftragen müssen.

In einem Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart (Az. 8 RE-Miet 2/92) wurde beispielsweise eine Klausel für unwirksam erkannt, die besagte: „Dass die Wohnung fachmännisch renoviert zu übergeben ist.“ Das Gericht stellte klar, dass Mieter in der Regel in der Lage sind, Renovierungsarbeiten wie Tapezieren, Streichen oder Schleifen selbst durchzuführen, sofern sie dabei dem Standard „mittlerer Art und Güte“ entsprechen.

Der Begriff „mittlere Art und Güte“ wird in der Praxis oft diskutiert. Juristisch bedeutet dies, dass die Renovierungsarbeiten durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen müssen. Mieter dürfen also beispielsweise selbst Farbe auftragen oder Tapeten anbringen, sofern die Ergebnisse keine sichtbaren Mängel aufweisen. Dazu gehören beispielsweise:

Sichtbare Streifen oder Farbangriffe an Wänden oder Decken
Blasen oder Risse in Tapeten
Ungleichmäßig abgedeckte Kanten
Unebenheiten in der Farbausführung

Ein Gutachter kann im Streitfall entscheiden, ob die Arbeiten diesem Standard entsprechen. Mieter sind also nicht verpflichtet, teure Handwerker zu beauftragen, müssen aber bei eigenem Handeln auf fachgerechte Ausführung achten.

Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn der Mietvertrag explizit vorsieht, dass Renovierungsarbeiten fachmännisch durchgeführt werden müssen, ist diese Klausel unwirksam. Mieter sind nicht verpflichtet, einen Maler, Tapezierer oder Schreiner hinzuzuziehen. Die Renovierung muss lediglich so durchgeführt werden, dass sie einem durchschnittlichen qualitativen Standard entspricht.

Starre Fristen und ihre Rechtswirksamkeit

Ein weiteres Thema sind Klauseln, die starre Fristen für Renovierungsarbeiten vorsehen. Solche Klauseln können beispielsweise lauten: „Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen alle drei Jahre, in der Küche alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“

Der BGH hat entschieden, dass solche Klauseln wirksam sein können, wenn die Fristen flexibel formuliert sind und nicht starre Anforderungen stellen. Wichtig ist, dass die Fristen lang genug sind, um die Nutzung der Wohnung angemessen zu berücksichtigen.

Beispiel einer wirksamen Klausel:
„Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre, in Küche und Bad alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“

Eine solche Klausel ist wirksam, weil sie den Mieter nicht zwingend alle drei Jahre zur Renovierung verpflichtet, sondern nur dann, wenn es nötig ist. Der BGH betont, dass solche Klauseln nicht unbedingt eine Renovierung erforderlich machen, sondern nur einen Rahmen vorgeben können.

Achtung: Wenn in einer Renovierungsklausel sowohl wirksame als auch unwirksame Bestandteile enthalten sind, gilt die gesamte Klausel als unwirksam. Mieter, die dennoch Renovierungsarbeiten vorgenommen haben, können in solchen Fällen eine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen – allerdings nur innerhalb einer kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Vertragsende.

Farbvorgaben und Farbwahlklauseln

Ein weiteres Streitthema sind Klauseln, die Vorgaben zu Farben oder zur Farbgestaltung machen. Beispielsweise kann ein Mietvertrag vorsehen: „Türen und Decken müssen weiß gestrichen sein.“ Solche Klauseln sind in der Regel unwirksam, da sie den Mieter unangemessen in seiner Gestaltungsfreiheit beschränken.

Der BGH hat entschieden, dass eine Farbvorgabe während der Mietzeit nicht wirksam sein kann. Mieter dürfen also beispielsweise Türen in einer anderen Farbe streichen, solange diese Farbe nicht die durchschnittlichen Geschmacksempfindungen stört. Allerdings kann der Mieter beim Auszug verpflichtet sein, die Türen in einer bestimmten Farbe zurückzugeben – beispielsweise in Weiß.

Ein Problem entsteht, wenn Mieter Türen in auffälligen Farben wie Violett, Türkis oder Schwarz streichen. In solchen Fällen kann der Vermieter verlangen, dass die Türen vor dem Auszug in die ursprüngliche Farbe gebracht werden, um die Wohnfläche für den nächsten Mieter in einem akzeptablen Zustand zu übergeben.

Praktische Empfehlungen für Mieter und Vermieter

Für Mieter:

Dokumentation beim Einzug: Achten Sie darauf, dass der Zustand der Wohnung beim Einzug in einem Übergabeprotokoll festgehalten wird. Dies dient später als Nachweis, falls Streit über Renovierungspflichten entsteht.
Selbstrenovierung erlaubt: Sie sind nicht verpflichtet, einen Handwerker zu beauftragen. Sie dürfen die Renovierungsarbeiten selbst durchführen, sofern sie dem Standard „mittlerer Art und Güte“ entsprechen.
Farbwahl: Sie dürfen Türen und Wände in den Farben streichen, die Ihnen gefallen, solange diese Farben nicht unbedingt den Geschmacksempfindungen des nächsten Mieters stören.
Kostenerstattung: Wenn Sie nach Ablauf des Mietvertrags Renovierungsarbeiten durchgeführt haben und der Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält, können Sie eine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen. Achten Sie jedoch auf die Verjährungsfrist von sechs Monaten.
Prüfung des Mietvertrags: Falls Sie unsicher sind, ob eine Klausel wirksam ist, lassen Sie den Mietvertrag von einem Anwalt oder Mieterverein prüfen.

Für Vermieter:

Vermeiden Sie unwirksame Klauseln: Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung bei Auszug zu renovieren, sind meist unwirksam. Vermeiden Sie insbesondere Endrenovierungsklauseln und Tapetenklauseln.
Flexible Fristen: Wenn Sie Renovierungsklauseln in den Mietvertrag aufnehmen, sollten diese flexibel formuliert sein und keine starren Fristen vorsehen. Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „nach Bedarf“ oder „falls erforderlich“ sind hier hilfreich.
Keine Vorgaben zu Farben: Klauseln, die Vorgaben zu Farben machen, sind in der Regel unwirksam. Vermeiden Sie daher Farbwahlklauseln im Mietvertrag.
Fachmännische Renovierung: Formulierungen, die vorsehen, dass die Renovierung durch einen Fachmann erfolgen muss, sind unwirksam. Mieter sind nicht verpflichtet, einen Handwerker zu beauftragen.
Kontrolle beim Auszug: Achten Sie darauf, dass die Renovierungsarbeiten dem Standard „mittlerer Art und Güte“ entsprechen. Ein Gutachter kann im Streitfall entscheiden, ob die Arbeiten den Anforderungen entsprechen.

Fazit

Die Renovierungspflicht eines Mieters beim Auszug ist ein komplexes Thema, das von der Formulierung des Mietvertrags stark abhängt. Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der dem allgemeinen Standard entspricht, müssen aber nicht zwingend umfassende Renovierungen durchführen oder einen Handwerker beauftragen.

Wichtige Rechtsprechungen des BGH bestätigen, dass Endrenovierungsklauseln, Tapetenklauseln und Klauseln zur fachmännischen Renovierung meist unwirksam sind. Mieter sind nicht verpflichtet, die Wohnung in neuem Zustand zurückzugeben, wenn sie beispielsweise unrenovierte Flächen übernommen haben. Gleichzeitig müssen sie jedoch bei eigenem Handeln auf eine fachgerechte Ausführung achten.

Für Mieter und Vermieter ist es daher ratsam, die Klauseln im Mietvertrag sorgfältig zu prüfen und ggf. von einem Anwalt oder Mieterverein begutachten zu lassen. Nur so können Streitigkeiten um Renovierungspflichten vermieden werden und die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter bleibt fair und transparent.