Die Sanierung bestehender Wohnimmobilien spielt eine entscheidende Rolle im Klimaschutz, da der Gebäudebestand in Deutschland zu den größten Energieverbrauchern zählt. Gleichzeitig ist es eine Herausforderung, moderne Sanierungsmaßnahmen so durchzuführen, dass sie kostengünstig, zeitsparend und für die Bewohner möglichst störungsfrei sind. Die LEG (Landesentwicklungsgesellschaft NRW) setzt in diesem Bereich auf innovative Technologien und partnerschaftliche Zusammenarbeit, um die energetische Modernisierung voranzutreiben. Im Rahmen dieses Artikels werden die aktuellsten Projekte, Methoden und Konzepte der LEG bei der Sanierung von Wohngebäuden, insbesondere im Bereich der industriell gefertigten Module, digitale Zwillinge und mieterfreundliche Sanierungsansätze, im Detail beschrieben.
Innovationen im Sanierungssektor: RENOWATE und Energiesprong-Prinzip
Im Dezember 2021 gründeten die LEG Immobilien SE und die österreichische Rhomberg Bau GmbH das Joint-Venture RENOWATE. Dieses Gemeinschaftsunternehmen ist auf die energetische Sanierung und Modernisierung von Wohnimmobilien spezialisiert und bietet maßgeschneiderte Lösungen für Wohnungsunternehmen in der DACH-Region an. RENOWATE nutzt dabei Laserscanning-Technologie, um digitale Zwillinge von Bestandsgebäuden zu erstellen. Diese digitalen Modelle ermöglichen eine präzise Planung der Sanierung, da sie die genauen Maße und Strukturen der Gebäude widerspiegeln.
Der Vorteil dieser Technologie liegt in der Zeiteffizienz und der Reduktion von Fehlern. Anstelle traditioneller, aufwändiger Maßnahmen zur Erhebung von Gebäudeinformationen, erfolgt die Erstellung des digitalen Zwillings in sehr kurzer Zeit. Anschließend werden die Fassaden in industriellen Fabriken vorgefertigt und vor Ort montiert. Dies reduziert die Bauzeit erheblich im Vergleich zu konventionellen Sanierungsverfahren.
Zudem werden während der Sanierung die gesamte technische Gebäudeausrüstung (TGA) sowie die Dachfläche überarbeitet. Die Bewohner profitieren von einer deutlichen Reduktion der Energierechnungen, da die Sanierungen energieeffizient durchgeführt werden. Ein weiterer Vorteil: Mieter müssen während des gesamten Sanierungsprozesses ihre Wohnungen nicht verlassen. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zu herkömmlichen Sanierungsmaßnahmen, bei denen oft umzugsbedingt oder aus Sicherheitsgründen eine vorübergehende Wohnungssuche notwendig ist.
Das Sanierungsmodell von RENOWATE orientiert sich am sogenannten Energiesprong-Prinzip, das von der Deutschen Energieagentur (dena) flankiert wird. Das Energiesprong-Prinzip zielt auf eine Null-Energie-Bilanz nach der Sanierung ab, was bedeutet, dass die Gebäude im Betrieb nahezu keine Energie mehr verbrauchen. Dies wird durch eine Kombination aus hoher Dämmung, effizienter TGA und der Nutzung erneuerbarer Energien erreicht.
Serielle Sanierung und Modulbauweise: Der Weg in die Zukunft
Neben RENOWATE erprobt die LEG im sogenannten Reallabor in Mönchengladbach weitere Methoden der seriellen Sanierung mit verschiedenen Baupartnern. Ziel ist es, Sanierungsverfahren zu entwickeln, die sich aufgrund ihrer Standardisierung und Automatisierung besonders gut für den Massenmarkt eignen. Ein zentrales Element dieses Ansatzes ist die Modulbauweise, bei der großflächige Fassadenteile und Isolationsmodule in Fabriken vorgefertigt werden und vor Ort lediglich montiert werden müssen.
In einem Pilotprojekt, das in Mönchengladbach umgesetzt wird, setzt die LEG auf die Vermessung der Häuser mit einer Drohne. Die Drohne erstellt eine Punktwolke, aus der anschließend ein 3D-Modell generiert wird. Auf dieser Grundlage werden die Module berechnet, angepasst und in der Fabrik gefertigt. Dies ermöglicht eine präzise Passung und eine optimierte Planung der Sanierungsmaßnahmen.
Die Isolationsmodule, die in diesem Modell außen befestigt werden, bestehen aus Holzelementen, wodurch sie ökologisch nachhaltig und ästhetisch ansprechend sind. Die Vorteile dieser Methode liegen vor allem in der Kostenreduktion, dem geringeren Handwerkerbedarf und der verminderten Belastung für die Mieter. Da die meisten Arbeiten in der Fabrik stattfinden, sind die Baustellen vor Ort deutlich kleiner und die Störungen für die Bewohner minimiert.
Insgesamt hat sich die LEG mit ihren Partnern für 170 Wohnungen mit 12.000 Quadratmetern Wohnfläche in 14 Objekten in Mönchengladbach und Soest entschieden. In Mönchengladbach ist der Baustart für Mitte 2022 an der Zeppelinstraße geplant. Die Häuser Vossenbäumchen 2 bis 8 folgen im Spätsommer, die Häuser Vossenbäumchen 1 bis 11 sowie die Gebäude an der Straße Frankenfeld im nächsten Jahr. Die Häuser wurden bewusst ausgewählt, da sie eine einfache Gebäudestruktur aufweisen, was die Seriell-Sanierung vereinfacht.
Mieterfreundlichkeit und Transparenz in Sanierungsprojekten
Die LEG betont, dass Mieterfreundlichkeit ein zentrales Kriterium bei allen Sanierungsprojekten ist. So wird während der Sanierung keine Zwangsumsiedlung durchgeführt, sodass die Mieter in ihrer Wohnung verbleiben können. Zudem wird ein klarer Kommunikationskanal zwischen Mieter und Vermieter gewährleistet. Wenn Mieter bauliche Veränderungen an ihren Wohnungen vornehmen möchten, muss dies im Vorfeld mit der LEG abgestimmt werden. Nur Veränderungen geringfügiger Art, die leicht rückgängig gemacht werden können, sind erlaubt. Größere Umbaumaßnahmen bedürfen der Einwilligung des Vermieters.
Auch bei der Abrechnung von Nebenkosten oder bei der Behandlung von Mahnungen ist Klarheit wichtig. Die LEG empfiehlt, die Nebenkostenabrechnung unverzüglich nach Erhalt einzureichen, unabhängig davon, ob sie eine Nachzahlung oder ein Guthaben beinhaltet. Bei Mahnungen kann eine Ratenzahlungsvereinbarung angeboten werden, um die finanzielle Belastung für Mieter zu verringern. Sollte es zu einer fristlosen Kündigung kommen, ist es ratsam, sofort mit der LEG in Kontakt zu treten, um eine persönliche Klärung und mögliche Lösungsschritte zu besprechen.
Bei der Übergabe einer vermietetten Wohnung nach Sanierung wird ein Vorabnahmeprotokoll erstellt, das festlegt, welche Arbeiten noch vor der Endabnahme durchgeführt werden müssen. Mieter, die bauliche Änderungen vorgenommen haben, müssen diese in der Regel zurückbauen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Nach der Vorabnahme haben Mieter eine bestimmte Frist, um diese Arbeiten zu erledigen, bevor die Endabnahme erfolgt.
Kosten, Mietsteigerungen und Energieeinsparungen
Eine Sanierung führt nicht selten zu einer Mietsteigerung, da die Kosten für die Modernisierung in die Miete einfließen. Dies ist im Fall der LEG in Arnsberg deutlich zu erkennen: Die Kaltmieten dort stiegen beispielsweise auf 4,35 Euro pro Quadratmeter (vorher ca. 3,38 Euro). In anderen Objekten, beispielsweise „Auf der Alm“, liegt der Quadratmeterpreis nun bei 4,67 Euro statt 3,33 Euro. Allerdings betont die LEG, dass ein Teil der höheren Mietkosten durch reduzierte Heizkosten ausgeglichen wird. Dies ist ein entscheidender Vorteil der energetischen Sanierung, da die Energiekosten nach der Modernisierung deutlich sinken.
Die Sanierungsmaßnahmen, die in Arnsberg durchgeführt wurden, richteten sich vor allem auf energetische Verbesserungen aus. Die Modernisierung der Gebäude, die um 1952 erbaut wurden, umfasste unter anderem die Dämmung, neue Fenster, erneuerte Heizsysteme und verbesserte Dachkonstruktionen. Im Jahr 2015 war zudem geplant, die Außenanlagen zu sanieren, wofür ein Budget von 31.000 Euro bereitgestellt wurde. Diese Maßnahmen tragen dazu bei, die Wohnqualität zu steigern und den Bewohnern ein angenehmeres Umfeld zu bieten.
Die Rolle der LEG in der Energiewende und Klimaschutzpolitik
Die LEG spielt eine aktive Rolle in der Energiewende und Klimaschutzpolitik, insbesondere in Nordrhein-Westfalen. Die Landesregierung begrüßt Initiativen wie RENOWATE und betont, dass es entscheidend ist, dass alle Beteiligten an einem Strang ziehen und voneinander lernen. Der Erfahrungsaustausch zwischen Wohnungswirtschaft, Bauunternehmen und der Deutschen Energieagentur (dena) ist ein zentraler Bestandteil dieser Zusammenarbeit.
Die LEG kooperiert zudem eng mit der Rhomberg Bau GmbH, die als Partner mit innovativen Lösungen und langjähriger Erfahrung im Bereich der Sanierung und Modernisierung beiträgt. Beide Unternehmen teilen gemeinsame Werte wie Klimaschutz aus Überzeugung, Mut zur Digitalisierung und ein starker Kundenfokus. Diese Synergien ermöglichen es, Sanierungsprojekte nicht nur energieeffizient, sondern auch klimafreundlich und mieterfreundlich umzusetzen.
Fazit
Die LEG setzt in der Sanierung bestehender Wohnimmobilien auf innovative Technologien, partnerschaftliche Zusammenarbeit und mieterfreundliche Ansätze. Mit dem Joint-Venture RENOWATE und den Pilotprojekten in Mönchengladbach hat sich die LEG an der vordersten Front der seriellen Sanierung positioniert. Die Kombination aus digitalem Gebäudezwilling, industriell gefertigten Modulen und energieeffizienter Modernisierung ermöglicht es, Sanierungsprojekte in kürzester Zeit und mit minimalem Eingriff in das Leben der Mieter durchzuführen.
Zudem wird in den Projekten ein besonderer Fokus auf Energieeinsparung und Klimaschutz gelegt. Die Modernisierung der Gebäude trägt dazu bei, die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen und gleichzeitig die Lebensqualität der Mieter zu steigern. Die LEG ist dabei nicht nur als Vermieter, sondern auch als Leistungsträger der Energiewende in Nordrhein-Westfalen aktiv.
Für Mieter und Bauherren ist es wichtig, sich über die möglichen Auswirkungen einer Sanierung – wie Mietsteigerungen, notwendige Umbaumaßnahmen und Abrechnungsverfahren – klar zu informieren. Die LEG unterstützt Mieter bei der Kommunikation, bei der Abwicklung von Zahlungen und bei der Vor- und Endabnahme. Diese Transparenz und der klare Fokus auf Mieterfreundlichkeit sind entscheidende Faktoren für den Erfolg der Sanierungsprojekte.
Insgesamt zeigt die Arbeit der LEG, dass die Sanierung bestehender Wohngebäude nicht nur eine Herausforderung, sondern auch eine große Chance für den Klimaschutz und die Wohnqualität darstellt. Mit den richtigen Technologien, Methoden und Kooperationen ist es möglich, Städte und Gemeinden nachhaltig zu gestalten und den Energieverbrauch im Gebäudebestand deutlich zu reduzieren.