Steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten: Was Eigen- und Mieter wissen sollten

Die Renovierung einer Immobilie ist nicht nur ein Schritt zur Verbesserung des Wohnumfelds oder der Mieterziehung, sondern kann auch mit steuerlichen Vorteilen verbunden sein. Ob Sie selbst in der Immobilie wohnen oder diese vermieten – die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten hängt von mehreren Faktoren ab. Die korrekte Zuordnung der Kosten ist entscheidend dafür, ob sie in voller Höhe und sofort oder über mehrere Jahre verteilt berücksichtigt werden können. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Arten von Renovierungskosten steuerlich absetzbar sind, wie sie sich bei Selbstnutzung und Vermietung unterscheiden, und welche Grenzen es gibt.

Was bedeutet steuerliche Absetzbarkeit bei Renovierungskosten?

Steuerlich absetzbare Renovierungskosten sind Ausgaben, die Sie in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten oder als steuerermäßigte Leistungen geltend machen können. Diese Ausgaben reduzieren entweder Ihre Einkommenssteuer oder, im Falle von Vermieterimmobilien, Ihre einkünftliche Vermietererträge. Die steuerliche Anerkennung dieser Kosten hängt davon ab, ob die Renovierungsarbeiten der Erhaltung oder der Wertsteigerung der Immobilie dienen.

Erhaltungsaufwendungen vs. Herstellungskosten

Die Finanzämter unterscheiden zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten:

Erhaltungsaufwendungen dienen der Erhaltung des baulichen Zustands der Immobilie. Sie können in der Regel sofort in voller Höhe abgesetzt werden. Beispiele sind das Streichen von Wänden, der Austausch von Bodenbelägen oder Reparaturen am Dach.
Herstellungskosten erhöhen den Wert der Immobilie, z. B. durch einen Anbau oder eine grundlegende Modernisierung. Solche Kosten müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden (meist über 50 Jahre). Dazu zählen beispielsweise die Errichtung einer Terrasse oder der Einbau einer neuen Einbauküche.

Diese Unterscheidung ist für die steuerliche Bewertung entscheidend. Bei der Eintragung in die Steuererklärung ist darauf zu achten, die Kosten korrekt zu klassifizieren.

Steuerliche Absetzbarkeit bei Selbstnutzung

Bei selbstgenutzten Immobilien können Renovierungskosten in Form einer Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen berücksichtigt werden. Diese Regelung gilt für Leistungen, die von Handwerkerbetrieben oder durch Eigenleistungen erbracht werden. Allerdings gibt es klare Grenzen:

Maximal 20 % der Rechnungssumme kann geltend gemacht werden.
Der Höchstbetrag beträgt 1.200 Euro pro Jahr.
Für Putzfrauen, Gärtnereien oder andere haushaltsnahe Dienstleistungen gilt ein Höchstbetrag von 4.000 Euro pro Jahr.

Diese Absetzungen erfolgen nicht als direkte Werbungskosten, sondern als Steuerermäßigung, was bedeutet, dass sie nur indirekt in der Einkommenssteuer berücksichtigt werden. Die Eintragung erfolgt in der Steuererklärung unter dem Punkt „Haushaltsnahe Beschäftigungen, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen“, konkret in Zeile 73 des Mantelbogens.

Was ist bei Eigenleistung zu beachten?

Wenn Sie Renovierungsarbeiten selbst durchführen, können Sie diese als Eigenleistung steuerlich geltend machen – jedoch nur, sofern sie in Form von Handwerkerleistungen durchgeführt werden. Die Finanzämter akzeptieren dabei nur handwerkliche Tätigkeiten, die in die Kategorien Erhaltung, Modernisierung oder Sanierung fallen. Beispiele sind das Streichen von Wänden, das Austauschen von Bodenbelägen oder der Einbau einer neuen Küche.

Die steuerliche Anerkennung von Eigenleistungen ist jedoch eingeschränkt. Sie müssen einen Beleg vorlegen, der den Wert der geleisteten Tätigkeiten belegt. Dieser kann beispielsweise in Form einer Gutachterbescheinigung oder einer Handwerkerrechnung vorliegen. Ohne solchen Nachweis kann die steuerliche Anerkennung verweigert werden.

Steuerliche Absetzbarkeit bei vermieteten Immobilien

Bei vermieteten Immobilien sind Renovierungskosten deutlich einfacher absetzbar. Hier gelten sie als Werbungskosten, was bedeutet, dass sie vollständig und sofort von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können. Dazu zählen sowohl Erhaltungsaufwendungen als auch Herstellungskosten.

Wie werden Renovierungskosten in der Steuererklärung eingetragen?

Vermieter tragen Renovierungskosten in der Steuererklärung unter dem Abschnitt „Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen“ ein. Wenn es sich um Herstellungskosten handelt (z. B. ein Anbau), erfolgt die Eintragung im Abschnitt zur AfA (Absetzung für Abnutzung).

Ein Beispiel:
- Sanierungskosten: 4.600 Euro
- Wartungskosten: 400 Euro
- Reparaturkosten: 200 Euro
- Gesamthöhe: 5.200 Euro
- Steuerermäßigung: 20 % = 1.040 Euro

Diese Eintragung erfolgt in der Steuererklärung auf Seite 3, in Zeile 75 unter dem Punkt „Haushaltsnahe Beschäftigungen, Dienstleistungen, Handwerkerleistungen“.

Wichtige Grenzen

Auch bei vermieteten Immobilien gelten Grenzen:

Bei Erhaltungsaufwendungen gibt es keine Höchstgrenzen – sie können in voller Höhe abgesetzt werden.
Bei Herstellungskosten (z. B. Anbau) muss der Betrag über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
Rücklagen, wie z. B. aus dem Hausgeld, sind erst bei Verausgabung für Renovierungen absetzbar.

Ein weiterer Aspekt ist die steuerliche Absetzbarkeit von Mieteranteilen. Wenn der Vermieter Renovierungskosten auf die Mieter umlegt, können Mieter 20 % der anteiligen Kosten absetzen – mit einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr.

Was ist steuerlich relevant?

Neben Renovierungsarbeiten können auch andere Kosten steuerlich abgesetzt werden. Dazu gehören:

Immobilienanzeigen und Werbung
Maklerprovision
Kreditzinsen
Kontoführungsgebühren
Grundsteuer
Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie
Reparatur, Sanierung und Renovierung
Möbel

Diese Kosten tragen zur steuerlichen Belastungsbewältigung bei und sollten in der Steuererklärung korrekt erfasst werden.

Praktische Tipps für die Steuererklärung

Die korrekte Eintragung von Renovierungskosten in der Steuererklärung ist entscheidend, um steuerliche Vorteile zu erzielen. Hier sind einige Tipps:

Unterscheiden Sie zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten.
Verwenden Sie Software wie WISO Steuer, um die Eintragung zu vereinfachen.
Erstellen Sie eine detaillierte Liste der Renovierungsarbeiten, inklusive Rechnungen und Belegen.
Berücksichtigen Sie die steuerliche Anerkennung von Eigenleistungen, falls zutreffend.
Beachten Sie die Grenzen (z. B. 1.200 Euro pro Jahr bei Selbstnutzung).

Einige Softwareanbieter bieten auch Step-by-Step-Führer an, die Ihnen bei der Eintragung helfen. So können Sie sicherstellen, dass keine steuerliche Chance verpasst wird.

Steuerliche Absetzbarkeit und Erbfall

Ein weiterer Aspekt, der oft übersehen wird, ist die steuerliche Anerkennung im Erbfall. Wenn der Eigentümer verstirbt, geht die noch offene Steuerermäßigung im Dreijahreszeitraum nicht auf die Erben über. Wird die Steuererklärung für die Vorjahre erst nach dem Erbfall erstellt, kann es günstiger sein, die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen zu beantragen.

Auch bei bester Gesundheit kann die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen günstiger sein. So gilt für die energetische Sanierung eine Höchstgrenze von 40.000 Euro pro Objekt. Wurden in den Vorjahren bereits begünstigte Sanierungen vorgenommen, können neue Aufwendungen durch den gedeckelten Höchstbetrag nicht voll auswirken. In solchen Fällen ist es vorteilhafter, die Renovierungskosten als Handwerkerleistungen zu beantragen.

Fazit

Die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten ist ein wichtiges Instrument für Eigentümer und Vermieter, um die finanzielle Belastung von Renovierungsarbeiten zu reduzieren. Ob Sie selbst in der Immobilie wohnen oder diese vermieten – die steuerliche Anerkennung hängt von der Art der Renovierung, der Finanzierung und der korrekten Eintragung in der Steuererklärung ab. Wichtig ist, dass Sie die Kosten klar zuordnen, um steuerliche Vorteile zu maximieren.

Für Selbstnutzer ist die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen eine günstige Option, wohingegen Vermieter von der direkten Absetzbarkeit als Werbungskosten profitieren können. Eigenleistungen können ebenfalls geltend gemacht werden, sind jedoch eingeschränkt und erfordern Nachweise. Die Eintragung erfolgt in der Steuererklärung in speziellen Abschnitten, wobei Grenzen wie der Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr beachtet werden müssen.

Mit der richtigen Planung, der korrekten Dokumentation und der Unterstützung durch Steuerberater oder Software wie WISO Steuer können Sie die steuerlichen Vorteile optimal nutzen. So wird die Renovierung nicht nur ein Schritt zur Verbesserung des Wohnraums, sondern auch eine sinnvolle Investition in die steuerliche Zukunft.