Einführung
Renovierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung können nicht nur die Lebensqualität steigern, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch steuerlich vorteilhaft genutzt werden. Sowohl Mieter als auch Vermieter haben in Deutschland die Möglichkeit, Renovierungskosten in der Einkommensteuererklärung geltend zu machen. Der steuerliche Abzug hängt jedoch stark von der Nutzung der Immobilie (eigennutzend vs. vermietet) und der Art der durchgeführten Maßnahmen ab.
Durch die Ergänzung des § 35 a Abs. 2 EStG und den Regelungen des § 9 EStG ist es möglich, handwerkliche Leistungen, Reparaturen und Modernisierungen als Werbungskosten oder Steuerermäßigungen zu nutzen. Diese Regelungen gelten sowohl für Mieter, die Renovierungsarbeiten an ihrer eigenen Wohnung durchführen, als auch für Vermieter, die in ihre vermieteteten Objekte investieren.
Im Folgenden wird detailliert erläutert, welche Kosten steuerlich absetzbar sind, welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen und wie die Absetzung in der Praxis funktioniert. Besondere Aufmerksamkeit wird auch der Dokumentation, der Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungskosten sowie der Anwendung bei leerstehenden Objekten gewidmet.
Steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten für Mieter
Geltendmachung als Steuerermäßigung
Mieter, die Renovierungsarbeiten an ihrer eigenen Mietwohnung durchführen, können seit 2006 bestimmte Handwerkerleistungen in der Einkommensteuererklärung geltend machen. Dies ist im Rahmen des § 35 a Abs. 2 EStG geregelt, der Mieter und Eigentümer gleichermaßen betrifft. Die Regelung gilt jedoch nur, wenn die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Zu den steuerlich begünstigten Leistungen gehören:
- Arbeiten an Außen- und Innenwänden
- Erneuerung von Bodenbelägen
- Reparatur oder Austausch von Fenstern und Türen
- Reparatur oder Wartung von Heizungsanlagen
- Elektro-, Wasser- und Gasinstallationen
- Reparatur von Haushaltsgeräten wie Waschmaschine, Fernseher oder Rasenmäher, sofern die Arbeiten im Haushalt durchgeführt werden
- Arbeiten am Dach, an der Fassade, an Garagen
- Modernisierung des Badezimmers
- Baumaßnahmen am Grundstück wie Pflasterungen und Umrandungen
- Leistungen des Schornsteinfegers
Die steuerliche Geltendmachung dieser Leistungen erfolgt nicht als direkter Abzug von Einkünften, sondern in Form einer sogenannten Steuerermäßigung. Dies bedeutet, dass der Mieter einen bestimmten Prozentsatz der aufgewendeten Kosten als Reduktion seiner Einkommensteuer geltend machen kann. Der Höchstbetrag beträgt jährlich 6.000 Euro, wodurch eine Steuerminderung von bis zu 1.200 Euro möglich ist, da das Finanzamt 20 % der Kosten zurückerstattet.
Voraussetzungen für Mieter
Um Renovierungskosten steuerlich geltend zu machen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken
Die Maßnahmen müssen in einer selbst genutzten Wohnung durchgeführt werden. Eine steuerliche Geltendmachung ist nicht möglich, wenn die Wohnung vermietet wird.Durchführung durch Handwerker
Die Leistungen müssen von einer Handwerkerfirma ausgeführt werden. Private oder nicht lizenzierte Arbeiten sind nicht absetzbar.Bezahlung per Überweisung
Um eine klare Abrechnung zu gewährleisten, sollten die Kosten per Überweisung beglichen werden. Barzahlungen können vom Finanzamt skeptisch betrachtet werden, da sie schwerer nachzuweisen sind.Dokumentation durch Rechnungen
Alle Renovierungskosten müssen durch ordnungsgemäße Rechnungen belegt werden. Diese Rechnungen sollten den Leistungszeitraum, die Art der Arbeiten und die Kosten genau dokumentieren.Zweck der Maßnahme
Die Arbeiten müssen der Erhaltung oder Modernisierung der Wohnung dienen. Neuschaffungen oder Erweiterungen (z. B. Neubau einer Terrasse) sind nicht absetzbar.
Praxisbeispiel: Steuerermäßigung für Mieter
Ein Mieter entscheidet sich dazu, sein Badezimmer zu renovieren. Dazu beauftragt er eine Handwerkerfirma mit dem Austausch der Fugen, der Dusche und der Bodenfliesen. Die Gesamtkosten belaufen sich auf 5.500 Euro. Der Mieter zahlt die Rechnung per Überweisung und erhält eine ordnungsgemäße Rechnung mit allen Details.
Bei der Einkommensteuererklärung kann er 5.500 Euro als Renovierungskosten geltend machen. Der Finanzamt erkennt 20 % davon als Steuerermäßigung an, was einer Erstattung von 1.100 Euro entspricht. Der Mieter muss also nicht den gesamten Betrag selbst tragen, sondern erhält einen Teil der Kosten vom Finanzamt zurück.
Steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten für Vermieter
Geltendmachung als Werbungskosten
Im Gegensatz zu Mieter, können Vermieter Renovierungskosten in der Regel in voller Höhe als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen. Dies ist vor allem dann vorteilhaft, wenn die Renovierungskosten die Mieteinnahmen übertreffen, da dadurch ein steuerlicher Verlust erzeugt werden kann. Dieser Verlust kann mit anderen Einkünften verrechnet werden, um die Steuerlast zu reduzieren.
Werbungskosten sind laut § 9 EStG Aufwendungen, die zur Sicherung, Erhaltung oder Erwerbung von Einnahmen erforderlich sind. Dazu zählen:
- Reparaturen an der Heizung, Fenstern, Türen
- Streichen und Tapezieren der Wände
- Streichen von Türen und Fensterrahmen
- Austausch von Türen und Fenstern
- Badezimmerrenovierung
- Erneuerung der Bodenbeläge
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Erneuerung von Elektroinstallationen
- Einbau von Türsprechanlagen
- Erneuerung der Rohrleitungen
- Streichen der Fassade
- Reparatur oder Neudeckung des Daches
Die Kosten dieser Maßnahmen werden von den Einnahmen aus der Vermietung abgezogen. Dadurch verringert sich das zu versteuernde Einkommen, was in der Praxis bedeutet: Je höher die Renovierungskosten sind, desto geringer ist die Steuerlast.
Voraussetzungen für Vermieter
Um Renovierungskosten steuerlich absetzen zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Klare Absicht zur Einnahmeerzielung
Die Renovierungsmaßnahmen müssen im Interesse der Einnahmeverwaltung erfolgen. Das bedeutet, dass der Vermieter den Erwerb von Mieteinnahmen nachweisen muss. Dies ist besonders wichtig, wenn die Wohnung leer steht.Mieteinnahmen über 410 Euro
Die Mieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie müssen mindestens 410 Euro pro Jahr überschreiten. Andernfalls ist keine steuerliche Geltendmachung möglich.Erhaltungsaufwendungen
Die Kosten müssen vom Finanzamt als Erhaltungsaufwendungen eingestuft werden. Solche Aufwendungen können im Jahr der Bezahlung in voller Höhe abgesetzt werden. Wird eine Maßnahme dagegen als Herstellungsaufwand angesehen, müssen die Kosten über mehrere Jahre abschreiben.Separate Abrechnung
Die Renovierungskosten müssen separat aufgelistet und in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) der Steuererklärung erfasst werden. Dies ist entscheidend, damit die Absetzung korrekt erfolgt.Dokumentation der Kosten
Alle Kosten müssen durch Rechnungen belegt werden. Besonders wichtig ist es, dass die Zahlung nicht in bar erfolgt, sondern über das Bankkonto abgewickelt wird.Kein selbstgenutzter Anteil
Wenn der Vermieter selbst in der vermieteten Immobilie wohnt, muss ein selbstgenutzter Anteil berechnet werden. Dieser Teil kann nicht steuerlich abgesetzt werden.
Praxisbeispiel: Steuerliche Absetzung bei Vermieter
Ein Vermieter besitzt ein Reihenhaus, das er seit mehreren Jahren vermietet. Er beschließt, die Heizungsanlage zu ersetzen und das Badezimmer zu renovieren. Die Gesamtkosten für die Maßnahmen betragen 12.000 Euro. Die Mieteinnahmen aus der Immobilie betragen 10.000 Euro pro Jahr.
Der Vermieter kann die 12.000 Euro Renovierungskosten in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Da die Kosten die Mieteinnahmen um 2.000 Euro übertreffen, entsteht ein steuerlicher Verlust von 2.000 Euro. Dieser Verlust kann mit anderen Einkünften verrechnet werden, um die Gesamtsteuerlast zu senken.
Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungskosten
Eine der wichtigsten Abgrenzungen bei steuerlich absetzbaren Renovierungskosten ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungs- und Herstellungskosten. Diese Abgrenzung hat direkten Einfluss darauf, ob die Kosten in voller Höhe abgesetzt werden können oder ob sie über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.
Erhaltungskosten
Erhaltungskosten beziehen sich auf Maßnahmen, die lediglich den ursprünglichen Zustand der Immobilie wiederherstellen. Dazu zählen:
- Reparaturen an bestehenden Anlagen (z. B. Heizung, Fenster)
- Instandsetzung von Schäden (z. B. Riss in der Wand, undichte Stellen)
- Streichen von Wänden und Türen
- Austausch von Schäden (z. B. defekter Fliesen)
Diese Kosten können in voller Höhe im Jahr der Bezahlung als Werbungskosten abgesetzt werden.
Herstellungskosten
Herstellungskosten hingegen beziehen sich auf Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen und eine Verbesserung oder Neuschaffung darstellen. Dazu zählen:
- Neue Installationen (z. B. Einbau einer neuen Heizungsanlage)
- Neubau von Räumen (z. B. Einbau einer Terrasse)
- Modernisierungen, die deutlich über den Erhalt hinausgehen (z. B. Einbau einer neuen Kücheneinrichtung mit teuren Materialien)
Diese Kosten werden vom Finanzamt als Herstellungskosten eingestuft und müssen über mehrere Jahre abschreiben. Die Abschreibung erfolgt meist über 20 Jahre, wobei jährlich ein entsprechender Betrag von der Steuer abgesetzt werden kann.
Praxisbeispiel: Abgrenzung bei Herstellungskosten
Ein Vermieter entscheidet sich dazu, eine neue Dachgaube in ein Mietshaus einzubauen. Die Kosten für die Dachgaube betragen 15.000 Euro. Da es sich um eine Neuschaffung handelt, die über die Erhaltung hinausgeht, stuft das Finanzamt die Maßnahme als Herstellungskosten ein. Der Vermieter kann die Kosten nicht in voller Höhe absetzen, sondern muss sie über 20 Jahre abschreiben. Jährlich kann er einen Betrag von 750 Euro (15.000 Euro / 20 Jahre) als Werbungskosten absetzen.
Besonderheiten bei leerstehenden Immobilien
Bei leerstehenden Immobilien gibt es einige Besonderheiten zu beachten, da die steuerliche Absetzung von Renovierungskosten hier besonders sensibel geprüft wird. Insbesondere das Finanzamt ist bei leerstehenden Objekten oft misstrauisch, da die Absicht zur Einnahmeverwaltung nicht immer klar nachweisbar ist.
Nachweis der Einnahmeverwaltung
Um Renovierungskosten an einer leerstehenden Immobilie absetzen zu können, muss der Vermieter nachweisen, dass er den Erwerb von Mieteinnahmen verfolgt. Dazu zählen:
- Aktive Bemühungen um Mieter (z. B. Inserate, Besichtigungen)
- Unterhaltung des Objekts (z. B. Pflege des Gartens, Sicherung der Räume)
- Dokumentation der Suche nach Mieter (z. B. E-Mails, Anfragen)
Diese Maßnahmen müssen dokumentiert werden, um dem Finanzamt nachzuweisen, dass die Renovierungskosten im Interesse der Einnahmeverwaltung erbracht wurden.
Verlustvortrag bei leerstehenden Objekten
Bei leerstehenden Immobilien ist es möglich, dass Renovierungskosten die Mieteinnahmen übertreffen. In diesem Fall entsteht ein steuerlicher Verlust, der über mehrere Jahre vortragen kann. Allerdings prüft das Finanzamt solche Verluste besonders genau, da sie als "Vermieterverlust" wahrgenommen werden können.
Praxisbeispiel: Renovierung einer leerstehenden Wohnung
Ein Vermieter besitzt ein leerstehendes Einfamilienhaus, in dem er eine Renovierung in Höhe von 20.000 Euro durchführt. Die Mieteinnahmen aus der Immobilie betragen 8.000 Euro pro Jahr. Der Vermieter kann die 20.000 Euro Renovierungskosten als Werbungskosten absetzen, wodurch ein steuerlicher Verlust von 12.000 Euro entsteht. Diesen Verlust kann er über mehrere Jahre vortragen, um seine Steuerlast in anderen Jahren zu reduzieren.
Fazit
Renovierungskosten in Mietwohnungen können steuerlich vorteilhaft genutzt werden, wobei die Absetzbarkeit von der Art der Nutzung (Mieter oder Vermieter) und der Art der Maßnahme (Erhaltung oder Herstellung) abhängt. Mieter können Handwerkerleistungen in Form einer Steuerermäßigung geltend machen, wohingegen Vermieter Renovierungskosten in voller Höhe als Werbungskosten absetzen können. Besondere Aufmerksamkeit ist auf die Dokumentation, die Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungskosten sowie die Nachweispflichten bei leerstehenden Objekten zu richten.
Für eine erfolgreiche steuerliche Geltendmachung ist es entscheidend, dass die Renovierungsarbeiten ordnungsgemäß durchgeführt, korrekt abgerechnet und in der Steuererklärung erfasst werden. Wer hier vorsichtig vorgeht und die Voraussetzungen erfüllt, kann nicht nur seine Immobilie verbessern, sondern auch Steuern sparen.