Die Renovierung einer Mietwohnung ist oft unvermeidlich, um den Zustand des Objekts zu erhalten oder dessen Wert zu steigern. Doch nicht nur der Mieter profitiert von einer frischen Farbe, neuen Bodenbelägen oder modernisierten Bädern – auch der Vermieter hat steuerliche Vorteile. Je nach Nutzung der Immobilie – ob selbstgenutzt oder vermietet – gelten unterschiedliche Regelungen zur steuerlichen Absetzbarkeit von Renovierungskosten. Besonders relevant ist hier die Frage, ob Eigenleistungen abgesetzt werden können und wie Renovierungsarbeiten in der Steuererklärung korrekt gebucht werden.
Dieser Artikel erklärt detailliert, welche Arten von Renovierungskosten steuerlich absetzbar sind, wann und wie sie in der Steuererklärung erfasst werden, und welche Besonderheiten bei Eigenleistungen und Handwerkerrechnungen gelten. Dabei werden die Regelungen für selbstgenutzte und vermietete Immobilien detailliert erläutert.
Steuerliche Abzugsregelungen bei selbstgenutzten Immobilien
Wenn ein Steuerzahler in einer selbstgenutzten Immobilie lebt – sei es in einem Einfamilienhaus oder in einer Eigentumswohnung –, fallen Renovierungskosten an, die nicht direkt als Werbungskosten abgesetzt werden können. Dennoch gibt es Möglichkeiten, um durch Renovierungsarbeiten Steuern zu sparen.
Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen
Bei Renovierungsarbeiten, die von einem Handwerker ausgeführt werden – beispielsweise Streichen, Fliesenlegen oder Fensterbau –, kann der Mieter oder Eigentümer 20 Prozent der Lohnkosten in der Steuererklärung geltend machen. Dies gilt jedoch nur, wenn die Rechnung überwiesen wurde und nicht bar gezahlt wurde. Der steuerliche Abzug ist auf maximal 1.200 Euro pro Jahr begrenzt.
Zu beachten ist, dass nur die Lohnkosten abgesetzt werden können, nicht jedoch die Materialkosten. Ein Ausnahme bilden energetische Baumaßnahmen wie die Erneuerung der Wärmedämmung an Fassade oder Dach, die Installation neuer Fenster oder Heizsysteme. Hier können nicht nur die Lohnkosten, sondern auch die Anschaffungskosten für Material abgesetzt werden.
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Auch bei laufenden Nebenkosten, die für die private Nutzung anfallen – beispielsweise Reinigungsdienste, Schornsteinfeger oder Gärtner –, gibt es steuerliche Vorteile. Diese Leistungen gelten als haushaltsnahe Dienstleistungen, und auch hier kann eine Steuerermäßigung von 20 Prozent der Rechnungsbeträge geltend gemacht werden. Die maximale Steuerermäßigung beträgt hier bis zu 4.000 Euro pro Jahr.
Ein wichtiger Aspekt ist, dass diese Vorteile nur dann in Anspruch genommen werden können, wenn die Leistungen von selbstständigen Unternehmen erbracht werden. Eigenleistungen, bei denen beispielsweise der Eigentümer selbst streicht oder repariert, sind dagegen steuerlich nicht abzugsfähig.
Eigenleistungen bei selbstgenutzten Immobilien
Wenn der Mieter oder Eigentümer selbst Renovierungsarbeiten durchführt – beispielsweise Streichen, Fliesenlegen oder kleinere Reparaturen –, gilt dies als Eigenleistung. Steuerlich anerkannt werden hier nur tatsächlich anfallende Kosten, wie Material- oder Werkzeugkosten. Eine fiktive Entlohnung für die eigene Arbeitszeit ist nicht steuerlich ansetzbar.
Steuerliche Abzugsregelungen bei vermieteten Immobilien
Vermieter haben im Gegensatz zu Eigentümern selbstgenutzter Immobilien deutlich bessere steuerliche Vorteile, da Renovierungskosten in vielen Fällen als Werbungskosten abgesetzt werden können. Allerdings ist es entscheidend, ob die Kosten als Erhaltungsaufwendungen oder als Herstellungskosten gelten.
Erhaltungsaufwendungen
Kosten, die dem Erhalt der Immobilie dienen – beispielsweise das Streichen von Wänden, der Austausch von Bodenbelägen oder Reparaturen am Dach –, können in der Regel sofort in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden. Solche Maßnahmen tragen dazu bei, den Wert des Objekts zu erhalten und es vermietet zu halten.
Vermieter können also die Kosten für Renovierungsarbeiten, die im Jahr der Bezahlung anfallen, in der Steuererklärung in voller Höhe geltend machen. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um kleinere Reparaturen oder um größere Renovierungen handelt.
Herstellungskosten
Wenn die Renovierungsarbeiten den Wert der Immobilie steigern, gelten die Kosten als Herstellungskosten. Beispiele hierfür sind ein Anbau, der Einbau von Einfamilienhaustüren oder die Erneuerung von Heizungsanlagen. Solche Kosten können nicht sofort in voller Höhe abgesetzt werden, sondern müssen über mehrere Jahre verteilt – meist über 50 Jahre – abgeschrieben werden.
Die Dauer der Abschreibung hängt von der Art der Maßnahme ab. Bei energietechnischen Modernisierungen, wie der Installation neuer Heizsysteme oder der Erneuerung von Fenstern, kann es je nach Finanzamt zu kürzeren Abschreibungsdauern kommen.
Erhaltungsrücklagen
Bei Vermietergemeinschaften oder Wohneigentumsgemeinschaften (WEG) gibt es sogenannte Erhaltungsrücklagen, die für Renovierungen genutzt werden können. Diese Rücklagen müssen erst bei der Verausgabung für Renovierungsmaßnahmen steuerlich berücksichtigt werden. Wenn die Mittel tatsächlich für Renovierungen eingesetzt werden, können sie als Werbungskosten in der Steuererklärung berücksichtigt werden.
Eigenleistungen bei vermieteten Immobilien
Auch bei vermieteten Immobilien gilt, dass Eigenleistungen nicht direkt steuerlich abzugsfähig sind. Wenn der Vermieter beispielsweise selbst streicht oder repariert, kann er zwar die anfallenden Material- oder Werkzeugkosten geltend machen, nicht jedoch eine fiktive Entlohnung für die eigene Arbeitszeit.
Wenn hingegen Dritte – beispielsweise Handwerker oder Dienstleister – beauftragt werden, können die bezahlten Lohnkosten als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern die Maßnahme steuerlich absetzbar ist.
Handwerkerrechnungen und steuerliche Anerkennung
Die steuerliche Anerkennung von Renovierungskosten hängt stark davon ab, wie die Rechnung ausgestellt und überwiesen wird. Die Rechnung muss von einem selbstständigen Betrieb ausgestellt werden, und die Zahlung muss überwiesen werden – Barzahlungen werden nicht anerkannt.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass die Rechnung klar belegt, dass die Arbeiten in der entsprechenden Immobilie durchgeführt wurden. Dies gilt auch für Ferienhäuser innerhalb der EU, sofern sie selbstgenutzt werden.
Die Rechnung muss die folgenden Punkte enthalten:
- Name und Adresse des Handwerkers
- Bezeichnung der erbrachten Leistung
- Arbeits- und Materialkosten
- Steuern (Umsatzsteuer)
- Rechnungsnummer und Ausstellungsdatum
- Unterschrift des Handwerkers oder der Firma
Obwohl die Rechnung nicht der Steuererklärung beizufügen ist, muss sie vorliegen und im Fall einer Prüfung vom Finanzamt vorgelegt werden.
Eintragen der Renovierungskosten in die Steuererklärung
Die korrekte Eintragung der Renovierungskosten in die Steuererklärung ist entscheidend, um sie steuerlich berücksichtigen zu können. Je nach Art der Immobilien und der Art der Kosten gibt es unterschiedliche Abschnitte in der Steuererklärung.
Bei selbstgenutzten Immobilien
- Handwerkerleistungen: Tragen Sie die Lohnkosten für Handwerkerleistungen im Bereich „Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt“ ein.
- Haushaltsnahe Dienstleistungen: Diese werden ebenfalls im Bereich „Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt“ erfasst.
Bei vermieteten Immobilien
- Erhaltungsaufwendungen: Geben Sie die Kosten in der Anlage „Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen“ an.
- Herstellungskosten: Diese müssen im Abschnitt zur AfA (Absetzung für Abnutzung) erfasst werden, da sie über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.
Häufige Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit von Renovierungskosten
Welche Renovierungskosten erkennt das Finanzamt an?
- Erhaltungsaufwendungen: Kosten, die dem Erhalt der Immobilie dienen, dürfen in der Regel sofort in voller Höhe angesetzt werden. Beispiele hierfür sind Wände streichen, Bodenbeläge austauschen oder Reparaturen am Dach.
- Herstellungskosten: Arbeiten, die den Wert des Hauses steigern, müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Beispiele sind Anbauten oder die Erneuerung von Heizungsanlagen.
Wann gelten Renovierungsarbeiten als Erhaltungsaufwendungen?
Renovierungsarbeiten gelten als Erhaltungsaufwendungen, wenn sie den Zustand der Immobilie erhalten und keine Wertsteigerung bewirken. Beispiele hierfür sind die Erneuerung von Wandflächen, der Austausch von Bodenbelägen oder die Reparatur von Fenstern.
Wann gelten Renovierungsarbeiten als Herstellungskosten?
Renovierungsarbeiten gelten als Herstellungskosten, wenn sie den Wert der Immobilie steigern. Beispiele hierfür sind Anbauten, die Installation neuer Heizsysteme oder die Erneuerung von Fenstern, die den Energieverbrauch senken.
Wie hoch ist die maximale Steuerermäßigung bei selbstgenutzten Immobilien?
Bei selbstgenutzten Immobilien gilt eine maximale Steuerermäßigung von 1.200 Euro pro Jahr für Handwerkerleistungen und 4.000 Euro pro Jahr für haushaltsnahe Dienstleistungen.
Gibt es eine Begrenzung der steuerlichen Absetzung für Vermieter?
Für Vermieter gibt es keine Begrenzung der steuerlichen Absetzung für Renovierungskosten. Die Ausgaben können in unbegrenzter Höhe abgezogen werden, sofern sie als Erhaltungsaufwendungen gelten.
Fazit
Die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten hängt stark davon ab, ob die Immobilie selbstgenutzt oder vermietet wird. Bei selbstgenutzten Immobilien können 20 Prozent der Lohnkosten für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen abgesetzt werden. Bei vermieteten Immobilien können die Kosten in vielen Fällen in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern sie als Erhaltungsaufwendungen gelten. Herstellungskosten hingegen müssen über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden.
Eigenleistungen sind in beiden Fällen nicht direkt steuerlich abzugsfähig, wobei Material- und Werkzeugkosten geltend gemacht werden können. Handwerkerrechnungen müssen von einem selbstständigen Betrieb ausgestellt und überwiesen werden, um steuerlich anerkannt zu werden.
Wer als Vermieter oder Mieter Renovierungsarbeiten durchführen möchte, sollte daher immer die steuerliche Relevanz der Maßnahme berücksichtigen und gegebenenfalls professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen, um die steuerliche Absetzung sicherzustellen.