Renovierungsarbeiten in einer Mietwohnung können nicht nur den Zustand und die Wertigkeit der Immobilie verbessern, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch steuerlich vorteilhaft genutzt werden. Für Mieter und Vermieter ist es jedoch entscheidend, die rechtlichen und steuerlichen Regelungen zu kennen, um sicheren Abzug der entstandenen Kosten zu gewährleisten. In diesem Artikel werden die steuerrechtlichen Möglichkeiten zur Absetzung von Renovierungskosten in Mietwohnungen detailliert erläutert. Dabei werden sowohl die Rahmenbedingungen für Mieter als auch für Vermieter betrachtet.
Steuerliche Absetzbarkeit – Grundlagen
Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten hängt maßgeblich davon ab, ob die Renovierungsarbeiten in einer selbstgenutzten oder vermieteten Immobilie durchgeführt werden. Zudem spielt es eine Rolle, ob die Kosten als Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungsaufwendungen gelten.
Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwendungen dienen dem Erhalt des baulichen Zustands der Immobilie. Dies können beispielsweise Reparaturen, Schönheitsreparaturen oder kleinere Sanierungen sein. Solche Maßnahmen werden sofort in voller Höhe steuerlich abgezogen. Für Vermieter zählen sie zu den Werbungskosten und reduzieren direkt das zu versteuernde Einkommen aus der Vermietung. Für Mieter, die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag geben, kann es unter bestimmten Voraussetzungen zu einer Steuerermäßigung kommen.
Herstellungsaufwendungen
Herstellungsaufwendungen hingegen dienen dazu, den Wert der Immobilie zu steigern. Beispiele hierfür sind Anbauten oder umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen. Diese Kosten müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden – in der Regel über 50 Jahre. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Ausgaben in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie mehr als 15 % des Netto-Kaufpreises betragen.
Steuerliche Absetzbarkeit für Mieter
Für Mieter, die Renovierungsarbeiten in ihrer Mietwohnung durchführen, bestehen bestimmte steuerliche Möglichkeiten, sofern sie selbst die Arbeiten veranlassen und die Kosten nachweislich durch eine Rechnung abgedeckt sind. Es gelten jedoch deutliche Einschränkungen:
Voraussetzungen für steuerliche Absetzbarkeit
Um Renovierungskosten steuerlich absetzen zu können, muss der Mieter die Arbeiten durch eine Handwerkerfirma in Auftrag geben. Die Bezahlung der Arbeiten muss per Banküberweisung erfolgen, da Barzahlungen vom Finanzamt nur bedingt akzeptiert werden. Eine ordnungsgemäße Rechnung ist zwingend erforderlich.
Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen
Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen von der sogenannten Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen profitieren. Diese beträgt 20 % der anfallenden Kosten, wobei ein Höchstbetrag von 6.000 Euro pro Jahr gilt. Das bedeutet, dass Mieter bis zu 1.200 Euro Steuern pro Jahr zurückerstatten lassen können. Diese Regelung gilt jedoch nur, wenn die Arbeiten dem Erhalt der Immobilie dienen und keine Neuschaffungen vorliegen.
Eigenleistungen
Mieter, die Renovierungsarbeiten selbst durchführen, können lediglich Materialkosten steuerlich absetzen. Die eigene Arbeitsleistung ist hingegen steuerrechtlich nicht berücksichtigt. Dies gilt auch für Mieter, die beispielsweise selbst streichen oder Bodenbeläge verlegen.
Beispiel
Ein Mieter lässt in seiner Mietwohnung einen Handwerker den Bodenbelag erneuern und zahlt dafür 5.000 Euro. Da die Arbeiten dem Erhalt der Immobilie dienen und keine Neuschaffung vorliegt, kann der Mieter 20 % dieser Kosten (also 1.000 Euro) steuerlich geltend machen.
Steuerliche Absetzbarkeit für Vermieter
Für Vermieter gibt es deutlich weniger Einschränkungen hinsichtlich der steuerlichen Absetzbarkeit. Sie können sowohl Erhaltungs- als auch Herstellungsaufwendungen berücksichtigen – wobei die steuerliche Behandlung hierbei von der Art der Kosten abhängt.
Erhaltungsaufwendungen – sofort absetzbar
Vermieter können Erhaltungsaufwendungen vollständig und sofort in der Steuererklärung berücksichtigen. Diese Kosten reduzieren direkt das zu versteuernde Einkommen aus der Vermietung. Typische Beispiele für solche Maßnahmen sind:
- Streichen von Wänden oder Fassaden
- Austausch von Bodenbelägen
- Reparaturen an Dach, Fenstern oder Heizungsanlagen
- Renovierung von Badezimmern
Die Kosten müssen jedoch nachweislich für den Erhalt des baulichen Zustands der Immobilie getätigt worden sein. Eine Erhöhung des Immobilienwerts darf nicht das primäre Ziel sein.
Herstellungsaufwendungen – Abschreibung über mehrere Jahre
Wenn die Renovierungsarbeiten den Wert der Immobilie signifikant steigern, gelten sie als Herstellungsaufwendungen. Solche Kosten müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden. Dies gilt insbesondere für umfangreiche Modernisierungen, wie z. B.:
- Anbau eines zusätzlichen Geschosses
- Einbau einer neuen Heizungsanlage
- Komplette Dachsanierung
Auch hier ist es wichtig, dass die Kosten dokumentiert und ordnungsgemäß abgerechnet wurden. Nur so kann sichergestellt werden, dass sie vom Finanzamt akzeptiert werden.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Seit 2019 gibt es für Mietwohnungsneubau eine Sonderabschreibung, die unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich berücksichtigt werden kann. Dies gilt für:
- Neubau von Wohnimmobilien
- Ausbau bestehender Gebäude
- Aufstockung oder Anbau
- Umwandlung von gewerblich genutzten Flächen in Wohnraum
Die Sonderabschreibung kann nur dann genutzt werden, wenn der Kauf oder die Fertigstellung bis zum Ende des Kalenderjahres erfolgt ist.
Unterschiede zwischen Erhaltungsrücklage und Instandhaltungsrücklage
Mit der Reform der Wohnungseigentumsgesellschaft (WEG) im Jahr 2020 wurde der Begriff „Instandhaltungsrücklage“ durch „Erhaltungsrücklage“ ersetzt. Steuerlich ist die Bezeichnung jedoch unerheblich. Entscheidend ist, ob und wann die Rücklagen tatsächlich für Renovierungsarbeiten verwendet werden.
Nur der verausgabte Teil der Erhaltungsrücklage kann steuerlich berücksichtigt werden. Sofern die Mittel nicht direkt für Renovierungsmaßnahmen genutzt wurden, bleibt eine steuerliche Absetzung aus.
Praktische Umsetzung – Wie werden die Kosten in die Steuererklärung eingetragen?
Die korrekte Zuordnung der Renovierungskosten in der Steuererklärung ist entscheidend für den steuerlichen Abzug. Hierzu eignet sich beispielsweise Software wie WISO Steuer, die die Erfassung und Zuordnung der Kosten vereinfacht.
Für selbstgenutzte Immobilien
Mieter, die Renovierungskosten in ihrer selbstgenutzten Wohnung tätigen, können diese unter „Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt“ eintragen. Allerdings gilt hier die 1.200-Euro-Grenze pro Jahr.
Für vermietete Immobilien
Vermieter können Renovierungskosten unter „Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen“ eintragen. Herstellungsaufwendungen hingegen müssen unter dem Abschnitt Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden.
Eigenleistungen – Steuerliche Berücksichtigung?
Sowohl Mieter als auch Vermieter, die Renovierungsarbeiten selbst durchführen, können lediglich Materialkosten steuerlich geltend machen. Die eigene Arbeitsleistung ist steuerrechtlich nicht berücksichtigt, da sie als personelle Leistung gilt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Arbeiten als Erhaltungs- oder Herstellungsaufwendungen gelten.
Abgrenzung: Wann zählen Renovierungsarbeiten als Herstellungsaufwendungen?
Eine klare Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwendungen ist entscheidend, um die steuerliche Behandlung zu bestimmen. Hierbei spielen folgende Faktoren eine Rolle:
- Zweck der Maßnahme: Dient die Renovierung dem Erhalt oder der Wertsteigerung der Immobilie?
- Umfang der Arbeiten: Ist es eine kleinere Reparatur oder eine umfangreiche Modernisierung?
- Dokumentation: Gibt es eine Rechnung und eine ordnungsgemäße Abrechnung?
Ein weiterer Faktor ist die 15-Prozent-Grenze, die für die ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie gilt. Überschreiten Renovierungskosten 15 % des Netto-Kaufpreises des Gebäudeanteils, gelten sie als Herstellungsaufwendungen und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Häufige Fragen und Antworten
Welche Arbeiten gelten als Erhaltungsaufwendungen?
Typische Beispiele für Erhaltungsaufwendungen sind:
- Streichen von Wänden und Fassaden
- Austausch von Bodenbelägen
- Sanierung von Badezimmern
- Reparatur von Dach, Fenstern oder Heizungsanlagen
- Tapezieren
- Reinigung von Treppenhäusern
Diese Maßnahmen dienen dem Erhalt des baulichen Zustands und können sofort in voller Höhe steuerlich berücksichtigt werden.
Welche Arbeiten gelten als Herstellungsaufwendungen?
Herstellungsaufwendungen sind Maßnahmen, die den Wert der Immobilie steigern. Dazu gehören:
- Anbau von Räumen oder Geschossen
- Einbau einer neuen Heizungsanlage
- Komplette Dachsanierung
- Modernisierung der Elektroinstallation
- Erweiterung von Sanitärbereichen
Solche Kosten müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Darf man Renovierungskosten bei selbstgenutzter Wohnfläche absetzen?
Bei selbstgenutzter Wohnfläche ist die steuerliche Absetzbarkeit eingeschränkt. Mieter können lediglich die Handwerkerkosten bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr geltend machen. Darüber hinausgehende Kosten sind nicht steuerlich berücksichtigt, es sei denn, sie resultieren aus außergewöhnlichen Belastungen, wie beispielsweise Asbestschäden.
Fazit
Die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten in Mietwohnungen ist stark von der Art und dem Zweck der Maßnahme abhängig. Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 20 % der Renovierungskosten steuerlich geltend machen, wobei die Arbeiten dem Erhalt der Immobilie dienen müssen. Vermieter hingegen können sowohl Erhaltungs- als auch Herstellungsaufwendungen berücksichtigen, wobei letztere über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.
Wichtig ist, dass alle Kosten dokumentiert, rechtmäßig abgerechnet und steuerlich korrekt eingetragen werden. Mit der richtigen Planung und Berücksichtigung der steuerrechtlichen Vorgaben kann der Mieter oder Vermieter nicht nur die Qualität der Immobilie verbessern, sondern auch steuerliche Vorteile nutzen.