Risse in Wänden und Decken – insbesondere sogenannte Setzrisse – sind in Mietwohnungen keine Seltenheit. Sie entstehen oft aufgrund natürlicher Gebäudesetzung oder durch Materialermüdung und haben nichts mit der Nutzung durch den Mieter zu tun. Dennoch stellt sich die Frage: Wer trägt die Kosten für die Beseitigung solcher Risse und für die darauf folgende Renovierung? Ist es der Mieter, der bei Auszug die Wohneinheit renovieren muss, oder ist der Vermieter verpflichtet, Schäden an der Bausubstanz zu beheben?
Die Antwort ist komplex und hängt von mehreren Faktoren ab, darunter die Art der Risse, die Dauer der Mietverhältnisse, die Vereinbarungen im Mietvertrag (insbesondere hinsichtlich der Schönheitsreparaturen) und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Im Folgenden wird ein detaillierter Überblick gegeben, basierend auf Erkenntnissen aus Rechtsanwaltsgutachten, Forenbeiträgen und juristischen Auskünften.
Was sind Setzrisse?
Setzrisse entstehen durch die natürliche Setzung des Gebäudes oder durch Schäden an der Bausubstanz. Sie sind meist vertikal und können sich in Wänden, Decken oder an der Verbindung zwischen Wänden und Decken zeigen. Solche Risse sind nicht Folge der Nutzung durch den Mieter, sondern haben ihren Ursprung in der Bauweise, Materialqualität oder in der Zeit.
Setzrisse sind daher nicht als Schönheitsreparatur einzuordnen, sondern als Mangel an der Bausubstanz, der durch den Vermieter beseitigt werden muss. Dies ist auch in der Rechtsprechung klar geregelt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach entschieden, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, Schäden an der Bausubstanz zu beheben, sofern diese nicht durch eigenes Fehlverhalten verursacht wurden.
Mieterpflichten bei Renovierung: Schönheitsreparaturen und Grenzen
Eine der entscheidenden Fragen ist, ob der Mieter aufgefordert wird, bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen auch Risse in Wänden oder Decken zu beheben. In einigen Mietverträgen ist vorgesehen, dass der Mieter vor Ablauf der Mietdauer für die Renovierung der Wohnung verantwortlich ist. Solche Klauseln müssen jedoch auf ihre Wirksamkeit überprüft werden.
Der BGH hat in mehreren Fällen entschieden, dass allgemeine Klauseln wie „die Wohnung ist frisch renoviert zurückzugeben“ oder „die Mieterin hat Schönheitsreparaturen durchzuführen“ unwirksam sind. Mieter sind nur verpflichtet, solche Renovierungsarbeiten auszuführen, die auf die normale Nutzung der Wohnung zurückzuführen sind. Dazu gehören beispielsweise das Ausbessern von Dübellöchern, das Streichen von Wänden oder das Tapezieren.
Setzrisse fallen hingegen nicht in diese Kategorie. Sie entstehen nicht durch die Nutzung, sondern durch die Bausubstanz. Der Mieter ist daher nicht verpflichtet, solche Risse selbst zu beheben, noch sind sie Bestandteil der Schönheitsreparaturen, die im Mietvertrag übertragen werden können.
Wer trägt die Kosten für die Beseitigung von Setzrissen?
Die Kosten für die Beseitigung von Setzrissen sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Laut BGH-Urteilen (z. B. vom 05.11.1992 – VIII ZR 260/91) muss der Vermieter Schäden an der Bausubstanz beheben, auch wenn er zuvor Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen hat.
Wenn also Risse in Wänden oder Decken auftreten, ist der Vermieter verpflichtet, diese vor einer ordnungsgemäßen Renovierung durch den Mieter zu beseitigen. Dies gilt insbesondere, wenn die Risse breit genug sind, dass sie nicht einfach durch Überstreichen oder Tapezieren verdeckt werden können. Solche Schäden müssen fachgerecht von einem Handwerker behoben werden, um eine erneute Rissbildung oder Schäden an der Fassade zu vermeiden.
Ein Mieter darf daher nicht verlangen, Risse zu beheben, wenn diese durch die Bausubstanz verursacht wurden. Stattdessen muss der Vermieter die Risse beheben und den Mieter nur für die sogenannten „Schönheitsreparaturen“ verantwortlich machen, also z. B. für das Streichen oder Tapezieren.
Praxisbeispiele und Grenzen der Mieterverantwortung
Ein typisches Szenario ist folgendes: Ein Mieter hat nach 11 Jahren Mietvertrag die Wohnung zum Renovieren zurückgegeben. Der Vermieter fordert ihn jedoch auf, die Risse in den Wänden zu beheben, da diese laut seiner Aussage durch die normale Nutzung entstanden seien. Der Mieter hat die Risse jedoch bereits mehrfach telefonisch gemeldet, und der Vermieter hat immer nur mündlich zugesagt, die Risse beheben zu lassen.
In solchen Fällen hat der Mieter meist einen rechtlichen Anspruch darauf, nicht für die Risse verantwortlich gemacht zu werden. Der BGH hat klargestellt, dass ein Mieter nicht verpflichtet ist, Risse zu reparieren, wenn diese nicht durch seine Nutzung verursacht wurden. Zudem muss der Vermieter die Risse beheben, bevor der Mieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich gemacht wird.
Ein weiteres Beispiel: Ein Mieter hat eine Wohnung nach 3 1/2 Jahren zurückgegeben. Der Vermieter fordert die Renovierung, da die Mietdauer nicht ausreicht, um eine Renovierungspflicht auszuschließen. Der Mieter hat jedoch Risse in der Wand, die nicht durch seine Nutzung entstanden sind. In diesem Fall ist der Mieter nicht verpflichtet, die Risse zu beheben, da diese nicht durch die normale Nutzung entstanden sind. Der BGH hat bereits entschieden, dass eine Renovierung in der Regel erst nach 5 bis 8 Jahren fällig ist, wobei dies von der Art der Wohnung und der Bausubstanz abhängt.
Grenzen der Schönheitsreparaturklauseln
Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag sind oft in die Kritik geraten, da sie Mieter übermäßig belasten können. Solche Klauseln müssen daher auf ihre Wirksamkeit geprüft werden. Der BGH hat mehrfach entschieden, dass allgemeine Klauseln wie „die Wohnung ist frisch renoviert zurückzugeben“ oder „der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen“ unwirksam sind.
Ein weiteres Problem liegt darin, dass Mieter oft verpflichtet werden, Risse zu beheben, obwohl diese nicht durch die Nutzung entstanden sind. Solche Klauseln verstoßen gegen das gesetzliche Transparenzgebot und sind daher unwirksam. Mieter sind nur verpflichtet, solche Renovierungsarbeiten auszuführen, die auf die normale Nutzung zurückzuführen sind.
Fazit
Setzrisse in Mietwohnungen sind meist auf die Bausubstanz zurückzuführen und haben nichts mit der Nutzung durch den Mieter zu tun. Sie sind daher nicht Bestandteil der Schönheitsreparaturen, die im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden können. Der Mieter ist nicht verpflichtet, solche Risse zu beheben, noch muss er für die Kosten der Renovierung aufkommen, wenn die Risse nicht durch seine Nutzung entstanden sind.
Vermieter sind hingegen verpflichtet, Schäden an der Bausubstanz fachgerecht zu beheben, bevor der Mieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich gemacht wird. Mieter sollten daher immer sicherstellen, dass Risse und andere Schäden vor der Renovierung beseitigt werden. Zudem ist es wichtig, Vereinbarungen im Mietvertrag hinsichtlich der Schönheitsreparaturen fachlich prüfen zu lassen, da viele solcher Klauseln unwirksam sein können.