Einführung
Die Frage, ob Mieter verpflichtet sind, das Treppenhaus eines Mietshauses zu renovieren, ist aus juristischer wie auch praktischer Sicht von großer Bedeutung. Insbesondere in Mehrfamilienhäusern, in denen das Treppenhaus von mehreren Mietern gemeinschaftlich genutzt wird, ist die Zuständigkeitsfrage oft Gegenstand von Diskussionen. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten. Das gilt grundsätzlich auch für die Gemeinschaftsräume wie das Treppenhaus.
Allerdings können im Mietvertrag sogenannte Schönheitsreparaturverpflichtungen vereinbart werden, die im Einzelfall auch auf den Mieter abwälzen. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, die Praxiserfahrungen und die praktischen Empfehlungen für Mieter und Vermieter im Umgang mit der Renovierung von Treppenhäusern.
Rechtliche Grundlagen: Pflichten des Vermieters
1. Pflicht zur Instandhaltung gemäß § 535 BGB
Nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass er für alle baulichen und funktionellen Mängel verantwortlich ist, einschließlich der Instandhaltung von Gemeinschaftsräumen wie dem Treppenhaus.
Die Pflicht des Vermieters gilt nicht nur für die Wohnfläche, sondern auch für die Treppenhäuser, Aufgänge und andere Bereiche, die von Mieter:innen gemeinsam genutzt werden. Der Zustand des Treppenhauses muss so sein, dass es sicher und ohne erhebliche Beeinträchtigungen genutzt werden kann. Allerdings gilt hier, dass der Mieter eine gewisse normale Abnutzung hinnimmt muss.
2. Schönheitsreparaturen – Abwälzen auf den Mieter?
Schönheitsreparaturen, also Arbeiten wie Streichen, Tapezieren oder Bodenbelagsreparaturen, sind in der Regel vom Vermieter zu übernehmen. Allerdings kann dies durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Eine solche Schönheitsreparaturverpflichtung ist rechtlich zulässig, wenn sie im Mietvertrag klar formuliert ist.
Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung zu öffentlich geförderten Mietwohnungen (II. BV) umfassen Schönheitsreparaturen die malerischen Arbeiten zur Beseitigung von Gebrauchsspuren oder Abnutzungen. Dazu zählen das Streichen von Wänden, Decken, Fußböden, Heizkörpern, Innentüren und Fenstern.
Wenn der Mieter also vertraglich verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, kann dies auch auf das Treppenhaus ausgeweitet werden – vorausgesetzt, es ist als Teil der Mietsache definiert.
3. Treppenhaus als Teil der Mietsache
Ein entscheidender Faktor ist, ob das Treppenhaus als Teil der Mietsache gilt. In Mehrfamilienhäusern, in denen das Treppenhaus von mehreren Mieter:innen genutzt wird, zählt es in der Regel nicht zur Mietsache, sondern zur sogenannten „Außenfläche“. In diesen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, die Renovierung zu übernehmen.
In Reihen- oder Einfamilienhäusern, in denen das Treppenhaus oder ein separater Aufgang ausschließlich von einem Mieter genutzt wird, kann es dagegen sinnvoll sein, das Treppenhaus als Teil der Mietsache anzusehen. In diesen Fällen könnte eine Schönheitsreparaturverpflichtung im Mietvertrag auch auf das Treppenhaus ausgeweitet werden.
Praktische Aspekte: Zustand, Renovierungsbedarf und Mietminderung
1. Wie wird der Renovierungsbedarf festgestellt?
Der Renovierungsbedarf des Treppenhauses hängt von mehreren Faktoren ab, darunter die Nutzungsdichte, die Art der Befestigung der Wände, die Farbintensität des Anstrichs und die allgemeine Abnutzung. Ein Treppenhaus, das stark verschmutzt, abgeblättert oder durch Vandalismus beschädigt ist, erfordert in der Regel eine Renovierung.
Nach den Angaben aus den Quellen ist der verstrichene Zeitraum seit der letzten Renovierung allein nicht entscheidend. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand, der sich anhand von Faktoren wie:
- Schäden an der Tapete oder der Farbe
- Verschmutzungen, die nicht durch Reinigung beseitigt werden können
- Abnutzungen an den Wänden und der Decke
- Mangelnde Sichtbarkeit von Sicherheitsinformationen oder Warnhinweisen
beurteilen lässt.
2. Recht auf Mietminderung
Wenn das Treppenhaus in einem unzumutbaren Zustand ist und die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt, steht Mieter:innen ein Recht auf Mietminderung zu. Dies gilt insbesondere, wenn Schäden oder Verschmutzungen durch Vandalismus entstanden sind oder das Treppenhaus nicht mehr sicher genutzt werden kann.
Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Mangels ab. In der Praxis liegt sie meist zwischen 1 und 5 Prozent. Wichtig ist, rechtzeitig zu reagieren. Wenn der Mangel bereits seit mehreren Jahren besteht und nicht reklamiert wurde, kann die Mietminderung später nicht mehr durchgesetzt werden.
3. Rolle des Mieters bei Vandalismus
Mieter:innen sind verpflichtet, Schäden im Treppenhaus zu vermeiden und sich gegen Vandalismus zu wehren. Insbesondere in großen Wohnblocks, in denen das Treppenhaus oft verschmiert und verwahrlost ist, gelingt es selten, die Täter zu identifizieren. In solchen Fällen kann eine Renovierung den Zustand wieder herstellen, aber der Mieter ist nicht verpflichtet, Kosten für Schäden zu übernehmen, die er nicht verursacht hat.
Renovierung im Auszug: Pflichten des Mieters?
1. Streichen bei Auszug – Vertragliche Pflicht?
Im Auszugskontext kann es vorkommen, dass der Vermieter verlangt, dass der Mieter das Treppenhaus streicht. Dies ist dann rechtmäßig, wenn es eine vertragliche Schönheitsreparaturverpflichtung gibt und der Renovierungsbedarf besteht.
Nach § 535 BGB ist die Pflicht zur Renovierung grundsätzlich auf den Vermieter abgeleitet. Eine Übergabe in einem schlechteren Zustand als bei der Ablieferung ist nicht zulässig. Allerdings kann diese Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, insbesondere wenn das Treppenhaus als Teil der Mietsache definiert ist.
2. Wann ist ein Renovierungsbedarf gegeben?
Ein Renovierungsbedarf im Treppenhaus liegt vor, wenn die Abnutzung so stark ist, dass die ursprüngliche Funktion beeinträchtigt wird. Dies gilt insbesondere, wenn:
- Farbe abblättert oder sich nicht mehr reinigen lässt
- Die Tapete beschädigt ist oder abgeblättert
- Die Oberfläche stark verschmutzt ist
- Die Farbe stark abgefärbt oder unansehnlich geworden ist
Ein Renovierungsbedarf liegt nicht vor, wenn die Farbe lediglich verblichen ist oder leichte Gebrauchsspuren sichtbar sind. In solchen Fällen ist das Streichen nicht erforderlich.
3. Streichen im Treppenhaus – Technische Empfehlungen
Wenn ein Renovierungsbedarf besteht und der Mieter verpflichtet ist, das Treppenhaus zu streichen, gelten folgende technische Empfehlungen:
- Streichen Sie das Treppenhaus im ersten Durchgang quer, um eine gleichmäßige Farbauftragsdicke zu erreichen.
- Im zweiten Anstrich gehen Sie von oben nach unten vor, um Streifen und Unebenheiten zu vermeiden.
- Beginnen Sie mit den Ecken und Kanten, um die Farbe gezielt an schwer zugänglichen Stellen aufzutragen.
- Verwenden Sie eine Farbe, die den baulichen Gegebenheiten entspricht (z. B. Kalkfarbe für historische Treppenhäuser).
Die Kosten für eine Renovierung des Treppenhauses belaufen sich in der Regel auf ca. 500 bis 800 Euro, je nach Größe und Schwierigkeit des Projekts. Ein kompletter Renovierungszyklus inklusive Handwerkerkosten kann bis zu 1.300 Euro kosten.
Fazit
Die Frage, ob Mieter verpflichtet sind, das Treppenhaus zu renovieren, hängt maßgeblich von der Definition der Mietsache und der im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturverpflichtungen ab. Nach den gesetzlichen Vorgaben ist der Vermieter grundsätzlich dafür verantwortlich, dass das Treppenhaus in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bleibt.
Allerdings können im Mietvertrag Vereinbarungen getroffen werden, die im Einzelfall auch auf den Mieter abwälzen. In solchen Fällen muss ein tatsächlicher Renovierungsbedarf bestehen, um eine Pflicht zur Renovierung zu begründen. Mieter:innen haben zudem ein Recht auf Mietminderung, wenn das Treppenhaus in einem unzumutbaren Zustand ist und die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt wird.
Praktisch gesehen ist es wichtig, dass Mieter:innen sich frühzeitig über den Zustand des Treppenhauses informieren und im Bedarfsfall rechtzeitig Handlungsvorschläge einbringen. Sollte es zu Streitigkeiten mit dem Vermieter kommen, kann die Einholung eines Gutachtens hilfreich sein, um die Notwendigkeit der Renovierung nachzuweisen.