Beim Auszug aus einer Mietwohnung stellt sich vielen Mieter:innen die Frage, ob sie die Wohnung renovieren müssen – insbesondere das Streichen der Wände. Gerade in Zeiten steigender Kosten und fehlender Zeit für Renovierungsarbeiten ist die Frage, ob und unter welchen Umständen eine Renovierungspflicht besteht, von besonderer Relevanz. Die Rechtslage ist komplex, da sie von der Art des Mietvertrags, der Übernahme der Wohnung und möglichen Klauseln abhängt. Dieser Artikel klärt die rechtlichen Grundlagen, die geltenden Vorgaben und praktische Schritte für Mieter:innen, die ohne Renovierung ausziehen möchten.
Rechtslage: Pflicht zur Renovierung beim Auszug
Grundsätzlich gibt es keine allgemeine gesetzliche Pflicht für Mieter:innen, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Die Verpflichtung zur Renovierung hängt vielmehr davon ab, ob der Mietvertrag entsprechende Klauseln enthält und ob diese wirksam sind.
1. Keine generelle Renovierungspflicht
Laut Rechtsprechung ist es nicht vorgeschrieben, dass Mieter:innen die Wohnung beim Auszug streichen oder renovieren müssen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mietvertrag keine wirksame Renovierungsklausel enthält. Die Verpflichtung zur Instandhaltung der Wohnung liegt grundsätzlich beim Vermieter:in.
Ein Mieter:in kann also rechtens ohne Renovierung ausziehen, sofern keine entsprechenden Klauseln im Mietvertrag stehen oder diese unwirksam sind. Ein entscheidendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) bestätigt, dass Mieter:innen nicht verpflichtet sind, eine unrenovierte Wohnung in renoviertem Zustand zurückzugeben (BGH, 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14).
2. Wirkung der Renovierungsklausel
Wenn der Mietvertrag eine Renovierungsklausel enthält, ist deren Rechtswirksamkeit entscheidend. Nicht jede Klausel ist zulässig. Eine Klausel, die Mieter:innen verpflichtet, die Wohnung regelmäßig zu streichen oder zu renovieren, muss rechtswirksam formuliert sein. Das bedeutet, dass sie nicht willkürlich oder übermäßig Lasten auf die Mieter:innen abwälzen darf.
Beispiel: Eine Klausel, die vorschreibt, dass Mieter:innen die Wohnung alle 5 Jahre streichen müssen, kann unwirksam sein, wenn der Vermieter:in dadurch Vorteile erwachsen, die Mieter:innen aber keine Ausgleichsleistung erhalten. In solchen Fällen kann der Mieter:in die Klausel ablehnen und ohne Renovierung ausziehen.
Wichtige Voraussetzungen für einen reibungslosen Auszug ohne Renovierung
Um ohne Renovierung auszuziehen, müssen Mieter:innen folgende Voraussetzungen beachten:
1. Keine Renovierungsklausel im Mietvertrag
Die erste Voraussetzung ist, dass keine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag steht. Ist keine solche Klausel vorhanden, besteht keine Pflicht zur Renovierung. Mieter:innen können die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand zurückgeben, sofern dieser nicht durch ihre Nutzung verschlechtert wurde.
2. Unrenovierte Übergabe
Ein weiterer entscheidender Punkt ist, dass die Wohnung unrenovierte übernommen wurde. Wenn Mieter:innen bei Einzug eine Wohnung in einem nicht renovierten Zustand empfangen haben (z. B. mit abblätternder Farbe, abgegriffener Tapete oder verwitterten Türen), müssen sie diese nicht in einem besseren Zustand zurückgeben. Das bedeutet, dass sie die Wohnung ohne Renovierung übergeben können, sofern sie keine Schäden durch grobe Fahrlässigkeit verursacht haben.
3. Keine Farbveränderungen
Eine Ausnahme gilt für Mieter:innen, die die Wände in auffälligen oder farbintensiven Farben gestrichen haben. In solchen Fällen besteht eine implizite Pflicht, die Wände vor dem Auszug in eine neutrale Grundfarbe zurückzufärben. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Renovierungsklausel im Mietvertrag steht. Der Grund hierfür ist, dass Mieter:innen nicht berechtigt sind, die Wohnung durch eigene Farbauftritte dauerhaft zu verändern.
Praktische Schritte für einen Auszug ohne Renovierung
Um einen Auszug ohne Renovierung reibungslos zu gestalten, sollten Mieter:innen folgende Schritte beachten:
1. Mietvertrag prüfen
Vor dem Auszug ist es wichtig, den Mietvertrag auf wirksame Renovierungsklauseln zu prüfen. Ist keine solche Klausel vorhanden oder ist sie unwirksam, besteht keine Pflicht zur Renovierung. Mieter:innen können in diesen Fällen schriftlich erklären, dass sie die Renovierung nicht übernehmen und begründen, dass die Klauseln unwirksam seien.
Es ist wichtig, solche Erklärungen schriftlich abzugeben, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Ein schriftlicher Hinweis kann als Nachweis dienen, dass der Mieter:in keine Renovierungspflicht erfüllt, weil sie im Mietvertrag nicht vorgesehen ist.
2. Schriftliche Erklärung an den Vermieter
Mieter:innen sollten den Vermieter:in schriftlich informieren, dass sie die Wohnung nicht renovieren werden. Eine einfache Begründung genügt, sofern keine Renovierungsklausel im Vertrag steht. Eine solche Erklärung sollte jedoch vor dem Auszug erfolgen, um Missverständnisse zu vermeiden.
Beispiel:
„Sehr geehrte/r Vermieter/in,
wie aus dem Mietvertrag hervorgeht, ist keine wirksame Renovierungsklausel enthalten. Daher habe ich keine Pflicht, die Wohnung zu streichen oder zu renovieren. Ich werde die Wohnung daher in dem Zustand übergeben, in dem ich sie erhalten habe.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name]“
3. Farbveränderungen rückgängig machen
Wenn Mieter:innen die Wände in auffälligen Farben gestrichen haben, müssen sie diese vor dem Auszug in eine neutrale Farbe zurückfärben. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Renovierungsklausel besteht. Die Rückfärbeaktion sollte fachgerecht durchgeführt werden, um Pinselstriche oder Unebenheiten zu vermeiden.
4. Wohnraum besenrein übergeben
Die Wohnung muss besenrein übergeben werden. Das bedeutet, dass Mieter:innen die Räume durchfegen, Staub absaugen und den Mültonen leeren. Eine porentiefe Reinigung ist nicht erforderlich. Mieter:innen müssen auch keine professionelle Fensterreinigung durchführen, es sei denn, der Vermieter:in stellt dies ausdrücklich in Rechnung.
Risiken und Konsequenzen bei Auszug ohne Renovierung
Auch wenn Mieter:innen theoretisch ohne Renovierung ausziehen dürfen, bestehen gewisse Risiken, insbesondere im Umgang mit der Kaution.
1. Kaution kann zurückgehalten werden
Wenn der Vermieter:in davon ausgeht, dass eine Renovierungspflicht besteht, kann er die Kaution zurückhalten und später die Kosten für Malerarbeiten oder andere Renovierungsarbeiten in Rechnung stellen. In manchen Fällen kann der Vermieter:in einen Kostenvoranschlag einholen und die Kosten direkt von der Kaution abziehen (BGH, 10.05.2022, Az. VIII ZR 277/20).
2. Streitigkeiten über die Kautionsrückzahlung
Streitigkeiten um die Kautionsrückzahlung können monatelang andauern, insbesondere wenn Mieter:innen nicht nachweisen können, dass keine Renovierungsklausel im Mietvertrag steht oder dass die Klausel unwirksam ist. In solchen Fällen kann ein Mieterverein oder eine Anwaltskanzlei unterstützen.
3. Rechtsberatung einholen
Mieter:innen, die unsicher sind, ob sie eine Renovierungspflicht haben, sollten rechtzeitig Rechtsberatung einholen. Ein Mieterverein oder ein Anwalt kann prüfen, ob die Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam ist. In einigen Fällen kann der Mieter:in auch eine Rechtsschutzversicherung nutzen, um sich bei Streitigkeiten finanziell abzusichern.
Spezielle Vorgaben zu Schönheitsreparaturen
1. Was zählt zu Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen beziehen sich auf Arbeiten, die die optische Erscheinung der Wohnung verbessern, aber keine umfassenden Instandhaltungsarbeiten darstellen. Dazu gehören:
- Streichen der Wände und Decken
- Tapezieren oder Kalken
- Streichen von Fußböden, Türen, Fenstern und Heizkörpern
- Zuspachteln von Löchern in Wänden
Diese Arbeiten müssen im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt werden, um eine Pflicht für Mieter:innen zu begründen.
2. Was zählt nicht zu Schönheitsreparaturen?
Großflächige Instandsetzungen, wie der Austausch von Sanitäranlagen, das Abschleifen von Parkettböden oder die Erneuerung von Elektroinstallationen, fallen nicht unter die Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten bleiben grundsätzlich Aufgabe des Vermieter:in.
Neues Renovierungsgesetz und Empfehlungen
Mit dem neuen Renovierungsgesetz wurden einige Aspekte der Renovierungspflichten bei Auszug überarbeitet. Ziel des Gesetzes ist es, klare Vorgaben zu schaffen und Streitigkeiten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen zu reduzieren. Wichtige Änderungen betreffen:
- Gültigkeit von Renovierungsklauseln: Die Klauseln müssen rechtswirksam formuliert sein.
- Empfohlene Renovierungsintervalle: Diese sind als flexible Empfehlungen zu verstehen und nicht als feste Vorgaben.
- Kosten für Mieter:innen: Mieter:innen können Renovierungsarbeiten in Eigenleistung übernehmen, um Kosten zu reduzieren.
| Renovierungsobjekt | Empfohlene Intervalle |
|---|---|
| Küche, Bad, Dusche | Alle 3–5 Jahre |
| Wohnräume, Schlafräume, Flur, Diele, Toilette | Alle 5–8 Jahre |
| Nebenräume | Alle 7–10 Jahre |
Fazit
Ein Auszug ohne Renovierung ist in der Regel rechtens, sofern keine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag steht und die Wohnung unrenoviert übernommen wurde. Mieter:innen haben das Recht, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sie empfangen haben, sofern sie keine Schäden durch grobe Fahrlässigkeit verursacht haben. Es ist jedoch wichtig, den Mietvertrag auf Renovierungsklauseln zu prüfen und im Zweifel rechtliche Beratung einzuholen.
Um Konflikte zu vermeiden, sollten Mieter:innen den Vermieter:in schriftlich informieren, dass sie keine Renovierung übernehmen. Besonders wichtig ist es, Farbveränderungen rückgängig zu machen und die Wohnung besenrein zu übergeben. Auf diese Weise kann ein Auszug ohne Renovierung reibungslos und rechtssicher durchgeführt werden.