Beim Auszug aus einer Mietwohnung stellt sich oft die Frage: Muss ich die Wohnung renovieren? Besonders bei Außenarbeiten, wie dem Streichen von Türen, Fenstern oder Wänden, können Mieter unsicher sein, ob sie diese Arbeiten übernehmen müssen. Um Klarheit zu schaffen, ist es wichtig zu wissen, welche Klauseln in Mietverträgen zulässig sind und welche Verpflichtungen Mieter tatsächlich haben. In diesem Artikel werden die rechtlichen Grundlagen, die Definition von Schönheitsreparaturen, typische Klauseln im Mietvertrag, sowie konkrete Verpflichtungen beim Auszug aus einer Wohnung beleuchtet. Dabei wird der Fokus auf Außenarbeiten gelegt, die oft Gegenstand von Renovierungspflichten sind.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen bezeichnen in der Mietrechtssprache Arbeiten an der Mietsache, die zum Erhalt des ursprünglichen Erscheinungsbildes beitragen. Laut den Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) und der Rechtsprechung des Mietrechts umfassen sie vor allem Tapezierarbeiten, das Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre, sowie das Streichen von Türen und Fenstern von innen (BGH, VIII ZR 210/08).
Im Allgemeinen gilt: Schönheitsreparaturen müssen vom Vermieter übernehmen, sofern sie im Rahmen normaler Wohnraumnutzung entstehen. Doch in vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, die den Mieter zur Renovierung verpflichten. Ob diese Klauseln wirksam sind, hängt von der Formulierung ab. Enthalten sie starre Fristen oder unzulässige Vorgaben, sind sie meist unwirksam.
Was umfasst die Renovierungspflicht?
Wenn ein Mieter tatsächlich zur Renovierung verpflichtet ist, welche Arbeiten müssen dann durchgeführt werden? Laut BGH-Urteilen gehören folgende Arbeiten zum Umfang der Schönheitsreparaturen:
- Anstreichen der Wände und Decken
- Tapezieren oder Kalken
- Anstreichen der Heizkörper und Heizungsrohre
- Anstreichen der Türen (innenseitig)
- Anstreichen der Fenster innenseitig
- Anstreichen der Außentüren innenseitig
Außenarbeiten, wie das Streichen von Fenstern außen oder Türen außen, gehören in der Regel nicht zum Pflichtbereich, es sei denn, sie sind im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt und rechtens formuliert. So hat der BGH klargestellt, dass Klauseln, die vorsehen, dass der Mieter beispielsweise die Türen und Fenster streichen muss, nicht zulässig sind, wenn sie nicht im Mietvertrag rechtens formuliert sind.
Ein zulässiger Mietvertrag kann jedoch beispielsweise vorsehen:
„In der Regel spätestens alle drei Jahre sind die Wände und Decken der Wohnung zu streichen.“
Solche dehnbaren Formulierungen sind nach BGH-Rechtsprechung wirksam.
Die Bedeutung der Renovierungsklausel im Mietvertrag
Die Renovierungsklausel im Mietvertrag ist entscheidend für die Frage, ob ein Mieter beim Auszug renovieren muss. Laut BGH ist eine solche Klausel nur dann wirksam, wenn sie zu Beginn des Mietverhältnisses formuliert war und der Mieter eine renovierte Wohnung übernommen hat. Wichtig ist hierbei auch, dass das Wohnungsübergabeprotokoll den Zustand der Wohnung beim Einzug dokumentiert. Beide Parteien – Mieter und Vermieter – sollten dieses Protokoll unterschreiben.
Unzulässige Klauseln
Einige Klauseln sind jedoch unwirksam, da sie gegen geltendes Recht verstoßen:
- Starre Fristen: Klauseln, die beispielsweise vorsehen, dass die Wohnung alle drei Jahre renoviert werden muss, sind unwirksam. Der BGH hat klargestellt, dass solche Fristen nachträglich unwirksam werden (VIII ZR 360/03).
- Farbdikte: Wenn der Mieter verpflichtet wird, die Wände in einer bestimmten Farbe zu streichen, ist dies nicht rechtens. Ein solcher Vorgang macht die gesamte Klausel unwirksam.
- Unrealistische Forderungen: Klauseln, die verlangen, dass der Mieter z. B. Teppichböden auswechselt oder Parkett abschleift, sind oft nicht zulässig. Der BGH hat hier klargestellt, dass Mieter nicht verpflichtet sind, solche Arbeiten zu übernehmen, wenn sie nicht zumutbar sind.
Zulässige Klauseln
Im Gegensatz dazu sind folgende Formulierungen wirksam:
- „In der Regel spätestens alle drei Jahre sind die Wände zu streichen.“
- „Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel in einem neutralen Farbton durchzuführen.“
- „Die Räume sind renoviert zurückzugeben.“ (Diese Formulierung kann, je nach Interpretation, unwirksam sein, ist aber in neueren Verträgen oft wirksam.)
Diese Formulierungen sind dehnbar und legen keine starren Fristen fest. Sie sind daher rechtens und verbindlich.
Welche Arbeiten müssen Mieter beim Auszug übernehmen?
Wenn ein Mieter tatsächlich zur Renovierung verpflichtet ist, was gilt es besonders bei Außenarbeiten zu beachten?
1. Streichen von Türen und Fenstern
Ein häufiges Missverständnis ist, dass Mieter auch Außenanstriche durchführen müssen. Tatsächlich ist das nur in Ausnahmefällen der Fall. Laut BGH-Urteilen (VIII ZR 210/08) umfassen Schönheitsreparaturen nur innere Arbeiten, wie das Streichen der Türen und Fenster innenseitig. Das Streichen von Türen oder Fenstern außen ist nicht Teil der Renovierungspflicht, es sei denn, es ist im Mietvertrag ausdrücklich und rechtens formuliert.
Einige Mieter werden jedoch verpflichtet, Außentüren innenseitig zu streichen, was eine typische Renovierungspflicht sein kann.
2. Streichen der Wände
Das Streichen der Wände ist eine der am häufigsten verlangten Renovierungspflichten. Laut BGH-Urteilen (VIII ZR 237/11) muss der Mieter die Wände in einem neutralen Farbton streichen. Ein außergewöhnlicher Farbton (z. B. Rot oder Blau) kann eine zusätzliche Renovierungspflicht begründen. Der Vermieter kann in diesem Fall die Kosten für den erneuten Anstrich geltend machen.
3. Streichen der Decken
Auch das Streichen der Decken kann Teil der Renovierungspflicht sein. Allerdings muss der Mieter hier nicht bis zu den Rändern streichen. Laut BGH-Urteilen (VIII ZR 47/11) reicht es aus, wenn die Decke in einem neutralen Farbton gestrichen wird. Ein unzulässiges Verlangen wäre beispielsweise, dass der Mieter eine bestimmte Farbe oder einen spezifischen Lack verwenden muss.
4. Streichen der Heizkörper
Heizkörper und Heizungsrohre müssen innenseitig gestrichen werden, falls dies im Mietvertrag vorgesehen ist. Ein BGH-Urteil (VIII ZR 210/08) hat hier klargestellt, dass Mieter verpflichtet sein können, Heizkörper zu streichen, sofern dies in einer wirksamen Klausel steht.
5. Tapeten entfernen
Ein weiterer Streitpunkt ist, ob Mieter verpflichtet sind, Tapeten zu entfernen. Laut BGH (VIII ZR 152/05) ist eine Klausel, die verlangt, dass Mieter bei Auszug Tapeten entfernen, unwirksam, es sei denn, der Mieter hat die Tapeten selbst verlegt. In solchen Fällen kann der Mieter verpflichtet sein, diese wieder zu entfernen.
Praktische Hinweise für Mieter
1. Wohnungsübergabeprotokoll
Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist unerlässlich, um später Streitigkeiten zu vermeiden. Es sollte den Zustand der Wohnung beim Einzug dokumentieren. Beide Parteien – Mieter und Vermieter – sollten dieses Protokoll unterschreiben.
2. Eigenleistung vs. Kostenübernahme
Wenn der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist, muss er nicht unbedingt die Arbeiten selbst ausführen, kann aber auch die Kosten tragen. Laut BGH-Urteilen (VIII ZR 224/13) kann der Mieter selbst entscheiden, ob er die Arbeiten in Eigenregie oder durch einen Handwerker durchführen lässt. Allerdings müssen die Arbeiten fachgerecht sein. Hobbyqualität reicht nicht.
3. Rauchschäden
Wenn ein Mieter in der Wohnung intensiv geraucht hat, kann der Vermieter Schadensersatz für die Renovierung der Wände und Decken verlangen, sofern die Schäden nicht durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigt werden können. Laut BGH-Urteil (VIII ZR 37/07) kann der Vermieter hier Kosten geltend machen.
4. Kommunikation vor dem Auszug
Um Konflikte zu vermeiden, ist es empfehlenswert, vor dem Auszug mit dem Vermieter oder Hausverwalter abzusprechen, welche Arbeiten erforderlich sind. Oft wird dann ein Termin für die finale Übergabe festgelegt, bei dem die Arbeiten noch durchgeführt werden können.
Fazit
Bei der Frage, ob Mieter beim Auszug renovieren müssen, ist die Antwort nicht eindeutig. Sie hängt stark von der Formulierung der Renovierungsklausel im Mietvertrag ab. Starre Fristen, Farbdikte oder unzulässige Vorgaben machen eine Klausel oft unwirksam. Mieter müssen in solchen Fällen nicht renovieren.
Wenn eine wirksame Klausel vorliegt, umfassen die Renovierungspflichten meist das Streichen der Wände und Decken, Türen innenseitig, Heizkörper und Fenster innenseitig. Außenarbeiten, wie das Streichen von Türen oder Fenstern außen, sind nicht Teil der Renovierungspflicht, es sei denn, sie sind im Mietvertrag ausdrücklich und rechtens formuliert.
Mieter sollten also im Mietvertrag prüfen, welche Klauseln enthalten sind, und gegebenenfalls vor dem Auszug mit dem Vermieter Rücksprache halten. Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist dabei unerlässlich, um Streitigkeiten zu vermeiden.