Steuerliche Abzugsregelungen für Renovierungskosten an selbstgenutztem und vermietetem Wohneigentum

Renovierungen sind ein unverzichtbarer Bestandteil der Immobilienwirtschaft, unabhängig davon, ob ein Gebäude selbstgenutzt oder vermietet wird. Neben der Verbesserung der Wohnqualität und der Wertsteigerung der Immobilie können Renovierungskosten in vielen Fällen auch steuerlich geltend gemacht werden. Die steuerrechtliche Absetzbarkeit hängt jedoch stark davon ab, ob die Immobilie selbstgenutzt oder vermietet ist, welche Arten von Kosten anfallen und ob die Renovierungsmaßnahmen dem Erhalt oder der Aufwertung dienen. In diesem Artikel werden die relevanten Regelungen detailliert erläutert, wobei ausschließlich auf Informationen zurückgegriffen wird, die in den bereitgestellten Dokumenten enthalten sind.

Einteilung der Renovierungskosten in Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten

Im steuerrechtlichen Kontext wird zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterschieden. Diese Einteilung ist entscheidend für die steuerliche Behandlung der anfallenden Kosten.

Erhaltungsaufwendungen

Erhaltungsaufwendungen beziehen sich auf Maßnahmen, die den baulichen Zustand der Immobilie erhalten oder wiederherstellen. Solche Kosten können in der Regel sofort und in voller Höhe in der Steuererklärung berücksichtigt werden. Typische Beispiele für Erhaltungsaufwendungen sind:

Wände streichen
Austausch von Bodenbelägen
Dachreparaturen
Erneuerung von Fenstern und Türen im Rahmen der Erhaltung
Reinigung und Wartung von Heizungs- oder Entlüftungsanlagen

Wichtig ist, dass die Kosten nicht dazu dienen, den Wert der Immobilie spürbar zu erhöhen. Bei Erhaltungsaufwendungen geht es vielmehr um die Pflege und Instandhaltung des Gebäudes. Solche Kosten sind Werbungskosten, wenn die Immobilie vermietet wird, oder können als Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen geltend gemacht werden, wenn die Immobilie selbstgenutzt wird.

Herstellungskosten

Herstellungskosten hingegen beziehen sich auf Maßnahmen, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen oder die Wohnfläche vergrößern. Beispiele hierfür sind:

Anbauen von zusätzlichen Räumen
Nachträgliche Einbauten wie neue Küchen oder Bäder
Umfassende Sanierungen, die über den reinen Erhalt hinausgehen

Diese Kosten können nicht sofort abgesetzt werden, sondern müssen über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie selbstgenutzt oder vermietet ist. Die Abschreibung erfolgt in Form der Absetzung für Abnutzung (AfA) und wird in der Steuererklärung entsprechend erfasst.

Steuerliche Absetzbarkeit bei selbstgenutztem Wohneigentum

Bei selbstgenutztem Wohneigentum gelten eingeschränkte Regelungen für die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten. Die folgenden Punkte sind dabei besonders relevant:

Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen

Wenn ein Eigentümer Renovierungsarbeiten an seinem selbstgenutzten Zuhause durchführen lässt, können die Lohnkosten für Handwerkerleistungen steuerlich berücksichtigt werden. Allerdings gelten hier Obergrenzen:

Die maximale Höhe der steuerlich abzugsfähigen Kosten beträgt 200.000 Euro pro Haushalt.
Die Steuerermäßigung beträgt 20 % der anfallenden Kosten und kann über drei Jahre verteilt abgesetzt werden. Das bedeutet, dass maximal 40.000 Euro pro Haushalt steuerlich geltend gemacht werden können.
Diese Regelung gilt nur für energetische Sanierungsmaßnahmen, wie beispielsweise die Erneuerung der Wärmedämmung an Fassade oder Dach, den Austausch von Fenstern, neue Heizungssysteme oder Entlüftungsanlagen.
Bei diesen Maßnahmen können nicht nur die Lohnkosten abgesetzt werden, sondern auch die Anschaffungskosten für das Material.

Es ist wichtig zu beachten, dass Barzahlungen nicht anerkannt werden. Es muss eine Rechnung vorliegen, und die Kosten müssen überwiesen worden sein.

Energetische Sanierungen: Besondere Förderung

Seit 2020 gilt eine besondere Förderung nach § 35c EStG für energetische Sanierungen an selbstgenutzten Immobilien, die älter als zehn Jahre sind. Diese Regelung ermöglicht eine Steuerermäßigung, wobei die Kosten über drei Jahre verteilt abgesetzt werden können. Voraussetzung ist, dass die Sanierungsmaßnahmen den Energieverbrauch der Immobilie senken.

Grenzen der Abzugsfähigkeit

Im Gegensatz zu vermietetem Wohneigentum gelten für selbstgenutzte Immobilien strikte Grenzen:

Einkaufsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Maklerprovisionen können nicht abgesetzt werden.
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer selbstgenutzten Immobilie (z. B. der Kaufpreis) müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Die Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten ist in der Regel begrenzt, weshalb sie nicht in voller Höhe wie bei vermietetem Wohneigentum geltend gemacht werden können.

Steuerliche Absetzbarkeit bei vermietetem Wohneigentum

Vermieter profitieren von deutlich freundlicheren steuerlichen Regelungen als Eigentümer selbstgenutzter Immobilien. Die Absetzbarkeit der Renovierungskosten ist in der Regel unbegrenzt, und es gelten zusätzliche Vorteile:

Werbungskosten: Unbegrenzte Abzugsfähigkeit

Renovierungskosten für vermietete Immobilien zählen zu den Werbungskosten, da sie direkt dem Erzielen von Mieteinnahmen dienen. Diese Kosten sind grundsätzlich in voller Höhe und sofort absetzbar, sofern sie dem Erhalt der Immobilie dienen. Beispiele hierfür sind:

Schönheitsreparaturen (z. B. Wände streichen, Bodenbeläge austauschen)
Reparaturen an Dach, Fenstern oder Türen
Energieeffizienzmaßnahmen wie neue Heizsysteme oder Dämmung

Pauschale für Renovierungskosten

Zusätzlich gibt es eine Vereinfachungsregelung, die es erlaubt, bis zu 4.000 Euro Renovierungskosten pro Jahr pauschal abzusetzen, sofern diese durch Rechnungen von Handwerksfirmen nachgewiesen werden. Diese Regelung kann besonders hilfreich sein, wenn die Kosten niedriger sind oder der Nachweis durch Einzelrechnungen aufwendig wäre.

Abschreibung von Anschaffungs- und Herstellungskosten

Auch bei vermietetem Wohneigentum müssen Anschaffungs- und Herstellungskosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Dazu zählen:

Kaufpreis der Immobilie
Grunderwerbsteuer
Maklerprovision
Kosten für den Bau einer Immobilie
Kosten für Herstellungsaufwendungen, die den Wert der Immobilie steigern (z. B. Anbauten)

Diese Kosten werden über 50 Jahre abgeschrieben und in der Steuererklärung als Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt.

Grenzen bei hohen Renovierungskosten

Wenn Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf einer Immobilie mehr als 15 Prozent des Netto-Kaufpreises für den Gebäudeanteil betragen, gelten sie nicht mehr als Erhaltungsaufwendungen, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten. In diesem Fall müssen die Kosten über 50 Jahre abgeschrieben werden, was die steuerliche Vorteilhaftigkeit reduziert.

Praktische Umsetzung: Wie werden Renovierungskosten in der Steuererklärung berücksichtigt?

Die korrekte Zuordnung der Renovierungskosten in der Steuererklärung ist entscheidend, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Im Folgenden werden die relevanten Einträge für selbstgenutzte und vermietete Immobilien beschrieben:

Bei selbstgenutzten Immobilien

Handwerkerleistungen: Lohnkosten für Handwerkerleistungen werden im Bereich Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt eingetragen.
Energetische Sanierungen: Bei Sanierungsmaßnahmen, die unter § 35c EStG fallen, müssen die Kosten über drei Jahre verteilt abgesetzt werden.
Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen oder andere Kosten, die bei Kauf oder Bau anfallen, können nicht abgesetzt werden.

Bei vermieteten Immobilien

Erhaltungsaufwendungen: Diese werden im Bereich Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen angegeben.
Herstellungskosten: Diese müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden und werden im Abschnitt AfA (Absetzung für Abnutzung) erfasst.
Pauschale: Der pauschale Abzug von 4.000 Euro pro Jahr kann ebenfalls genutzt werden, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

Fazit

Renovierungskosten können in vielen Fällen steuerlich geltend gemacht werden, wobei die Abzugsfähigkeit stark davon abhängt, ob die Immobilie selbstgenutzt oder vermietet ist. Bei selbstgenutztem Wohneigentum gelten eingeschränkte Regelungen, wobei energetische Sanierungen unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich gefördert werden. Vermieter hingegen profitieren von einer deutlich günstigeren steuerlichen Behandlung, da Renovierungskosten in voller Höhe und sofort als Werbungskosten abgesetzt werden können.

Ein entscheidender Faktor ist die Einteilung der Kosten in Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten. Während Erhaltungsaufwendungen sofort abgesetzt werden können, müssen Herstellungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Darüber hinaus gelten Grenzen bei hohen Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie.

Die korrekte Zuordnung der Kosten in der Steuererklärung ist entscheidend, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Mit Software wie WISO Steuer kann die Erfassung der Kosten vereinfacht werden, wodurch die Abzugsfähigkeit maximiert werden kann.