Die steuerliche Absetzung von Sanierungsmaßnahmen bietet Immobilieneigentümern in Deutschland eine wertvolle Möglichkeit, Investitionen in Immobilien energieeffizienter zu machen und gleichzeitig finanzielle Vorteile zu nutzen. Gerade bei umfangreichen Sanierungen, insbesondere solchen mit energiesparendem Fokus, können Kosten über mehrere Jahre in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Dieses Konzept, das seit dem 1. Januar 2020 unter § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) festgelegt ist, will im Folgenden ausführlich und detailliert erläutert werden, um Privatpersonen, Selbstnutzer und Bauherren in ihrer Planung und Umsetzung zu unterstützen.
Steuerliche Absetzung – Worin besteht das Konzept?
Die steuerliche Absetzung bedeutet, dass Investitionskosten einer Sanierung von der zu versteuernden Mieteinnahme oder dem privaten Haushaltsunterhalt (bei Selbstnutzung) abgezogen werden können – mit der direkten Konsequenz einer geringeren Steuernachricht. Ein klarer Vorteil ist besonders in den Bereichen der energetischen Saniersungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu erkennen. Hier können bis zu 20 % der investierten Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Das BMF (Bundesministerium der Finanzen) hat hierzu ein ausführliches Schreiben verfasst, das zur besseren Planung hilft.¹
Welche Sanierungsmaßnahmen sind steuerlich absetzbar?
Nicht jede Renovation oder Modernisierung ist steuerlich förderfähig. Nur Maßnahmen, die die Gebrauchstauglichkeit oder den Wohnwert verbessern, oder explizit einer energetischen Modernisierung dienen, kommen infrage. Konkret sind unter anderem folgende Tätigkeiten absetzbar:
- Dämmung von Wänden, Dächern oder Kellern
- Austausch von Heizungen oder Installation alternativer Systeme (z. B. Wärmepumpen)
- Austausch von Fenstern oder Türen durch energieeffiziente Lösungen
- Sanierung von Badezimmern und Küchen in soweit sie als Modernisierung mit steuerlichem Mehrwert angesehen werden
- Dach- und Fassadensanierungen, soweit sie überreinigare Maßnahmen umfassen
Ganz unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet oder privat genutzt wird, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, kann eine gewisse Steuerminderung in der Steuererklärung eingebracht werden.² Allerdings gilt dies nicht automatisch für jede selbst durchgeführte Maßnahme. Hier kommt der Begriff „Fachunternehmen“ ins Spiel – nur von Fachhandwerken durchgeführte Tätigkeiten qualifizieren sich steuerlich.³
Wie hoch ist die steuerliche Abzugssumme?
Die steuerliche Absetzung kann über drei Kalenderjahre verteilt werden. Die konkrete Höchstsumme variiert nach Jahr und Investitionsbetrag (Basis: 100.000 EUR an Investitionen zum Beispiel):
- Kurzfristig (1. Jahr nach Abschluss): 7 % (max. 14.000 EUR)
- Mittelfristig (2. Jahr nach Abschluss): 7 % (max. 14.000 EUR)
- Zurückhaltend (3. Jahr nach Abschluss): 6 % (max. 12.000 EUR)
Somit ergibt sich über den Zeitraum von drei Jahren maximal ein steuerlicher Abzug von 20 % der Gesamtinvestition, bis zu einem Betrag von 200.000 EUR (Basissumme). Diese Regelung gilt ab 2019, also für alle Maßnahmen, die danach begonnen und bis spätestens 1.1.2030 abgeschlossen werden.⁴
So beantragen Sie die steuerliche Absetzung
Der steuerliche Abzug von Sanierungen ist nicht automatisch festgelegt. Er kann nur dann genutzt werden, wenn er in der Steuererklärung nachweislich bekannt gegeben wird. Hierzu folgende Schritte sind erforderlich:
In der Steuererklärung die Anlage V ausfüllen:
Die Anlage V der Steuererklärung ist zentral für Vermieter und beinhaltet alle Einkünfte aus Vermietung. Hier müssen die Sanierungskosten im entsprechenden Zeilebereich angegeben werden.Rechnungen aufbewahren:
Obwohl Rechnungen nicht in der Regel mit eingereicht werden müssen, sollten sie mindestens zwei Jahre aufbewahrt werden. Rechtliche Sicherheit gibt nur eine umfassende Dokumentation der Arbeiten, inklusive Materialkosten und Leistungen der Handwerker.⁵Überweisung als Zahlungsart:
Der Gesetzgeber verlangt, dass Zahlungen nicht in bar erfolgen dürfen, damit eine klare Buchhaltung möglich ist. Zahlungen per Überweisung sind hierzu unumstritten.⁶Fristen beachten:
Die steuerliche Absetzberechtigung verbindet sich mit eindeutigen zeitlichen Vorgaben. Die Maßnahmen müssen im selben Jahr abgeschlossen oder danach in der Steuerklärung enthalten sein.¹
Auch DIY-Arbeiten können unter bestimmten Bedingungen steuerlich genutzt werden. Hierbei gilt: Nur solche Materialkosten, die im Rahmen von Handwerkerleistungen eingesetzt wurden, können geltend gemacht werden – die Arbeitsleistung selbst ist nicht steuerlich absetzbar.⁷
Bei Zweitausgaben wie Kellersanierungen gilt, dass sie als Werbungskosten abgesetzt werden können, wenn sie notwendig sind, um die Selbstnutzung des Hauses wiederherzustellen. Im Zuge der doppelten Haushaltsführung können sie zudem unter Umständen berücksichtigt werden.
Unterschied zwischen Instandhaltung und Sanierung
Ein entscheidender Aspekt ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Sanierung. Werden lediglich Schäden behoben oder Verrottete Bauteile ausgewechselt (z. B. ein Dach ohne Dämmung erneuert), handelt es sich umrein um Instandhaltung, die steuerlich anders behandelt wird (Werbungskosten). Sanierung hingegen bezeichnet umfassende Modernisierungen, die den Wohnwert oder die Energieeffizienz steigern und für die sich der Steuerbonus unter § 35c lohnen kann.¹
Kompatibilität mit anderen Förderungen
Ein Vorteil des Steuerbonus nach § 35c ist, dass er eine Alternative zu staatlichen Förderungen wie denen der BAFA, KfW oder Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) darstellt.⁴ Wer also nicht in das Fördergefüge der KfW einsteigen möchte, kann den steuerlichen Bonus nutzen.
Es kommt jedoch noch darauf an, ob der Steuerbonus mit anderen Förderprogrammen kombinierbar ist. Hier ein kurzer Überblick:
- Energiesparendes Dach – Förderung über BEG, steuerlicher Bonus möglich.
- Fenstertausch – eventuell mit KfW-Kredit kombinierbar, steuerliche Rückmeldung ebenfalls möglich.
- Heizungswechsel – BAFA-Förderung kombinierbar, falls der Steuerbonus nicht gewünscht wird.
Es ist also theoretisch möglich, mehrere Maßnahmen einzeln zu fördern – jede nach ihrem jeweiligen Vorteilmodell (Zuschuss, Steuerbonus oder KfW-Bank).⁷
Der Steuerberater: Brücke zwischen Regulatorik und Praxis
Ein professioneller Steuerberater kann eine wertvolle Unterstützung bei der steuerlichen Absetzung bieten. Er beurteilt, welche Maßnahmen absetzbar sind, hilft bei der Vorlage der Fristen und erstellt gegebenenfalls auch die Steuererklärung selbst oder übernimmt die Dokumentation der Sanierungsmaßnahmen.¹ Ein weiterer Vorteil: Der Berater kann steuerliche Sondereffekte aufspüren – beispielsweise in Fällen der Eigennutzung, Teilmiete oder bei Kompleximmobilien wie Reihenhäusern.
Die Rolle des Fachunternehmens
Nur vollständig fachgerecht durchgeführte Maßnahmen durch ganzheitlich qualifizierte Unternehmen sind für den Steuerbonus berechtigend. Es ist daher elementar, das beauftragte Handwerk über folgende Punkte zu identifizieren:
- Rechtliche Existenz als gewerblicher Betrieb (Registrierung im Gewerbeschein)
- Anmeldung im Handwerksregister in Deutschland
- Durchführung im Sinne der Maßnahmen-Verordnung der Energiesparverordnung (ESanMV)
Ein fachfremdes Unternehmen führt hingegen dazu, dass die Sanierungsteuererstattung ungenutzt bleibt oder in Frage gestellt wird.⁴
Häufige Fehler und wie sie vermieden werden
Die steuerliche Absetzung kann leicht aufgrund von Fehlern oder Nachlässigkeiten verpatzt werden. Folgende Punkte sind besonders kritisch:
- Fehlende Rechnungen: Ohne korrekte Dokumentation ist der Nachweis der Maßnahmen beim Finanzamt nicht möglich.
- Falsche Abrechnung in der Steuererklärung: Jede falsch oder unvollständig ausgearbeitete Anlage V kann zu Beanstandungen oder gar zur Nichtabsetzung führen.
- Barzahlung an Handwerker: Das Finanzamt akzeptiert diese Form der Bezahlung nicht mehr – ausschließlich Überweisungen sind nachweisbar.
- Nichtfristgerechte Beantragung: Der Steuerbonus gilt nur über einen Zeitraum von drei Kalenderjahren – wer ihn nach Ablauf dieser Fristen geltend macht, bleibt auf der Komissel.
Durch eine klare Planung und Vorlage des Steuerberaters können solche Fehlern verhindert werden.¹
Was ist bei der Eigennutzung zu beachten?
Nicht jede Maßnahme unter § 35c ist gleichermaßen förderfähig, je nach Nutzung der Immobilie. Besondere Hinweise gelten für folgende Szenarien:
- Bei selbst genutzter Immobilie: Der Steuerbonus wird im Steuerjahr angemeldet, auch wenn die Maßnahmen nicht direkt Einkünfte generieren.
- Bei Zweitwohnungen: Der Bonus kann genutzt werden – ein Nachweis der Nutzungsabsicht ist Voraussetzung.
- Bei Nutzung als Arbeitszimmer: Solange das Arbeitszimmer mehr als 15 % der Gesamtwohnfläche beträgt, muss der Anteil an den Sanierungskosten bei der Abrechnung herausgerechnet werden.
Immobilienwert und steuerlich abgesetzte Maßnahmen
Ein weiterer Vorteil steuerlich absetzbarer Sanierungsmaßnahmen liegt darin, dass sie direkt zur Geltendmachung und auch zur steuerlichen Reduzierung beitragen. Gleichzeitig steigen die Wertfaktoren der Immobilie durch modernisierte Anlagen. Gerade bei energetischen Sanierungen ergibt sich oft ein deutlicher Wertzuwachs, der wiederum den Effekt verstärkt.¹
Fazit
Die steuerliche Absetzung von Sanierungsmaßnahmen bietet Immobilieneigentümern – ob Vermieter oder Selbstnutzer – eine vielfältige und finanziell attraktive Option, um Investitionen in Gebäude wirtschaftlicher zu gestalten. Besonders in Zeiten steigender Bau- und Energiekosten ist der Steuerbonus nach § 35c EStG eine sinnvolle Alternative zu klassischen Förderprogrammen. Wichtig bleibt jedoch eine sorgfältige Planung, eine dokumentierte Umsetzung und die hilfreiche Betreuung durch fachkundige Steuerberater oder Energieberater.
Durch klare Information über die steuerliche Erfassung, die Voraussetzungen und die Schwellenwerte von Fördervolumen und Minderungssummen kann ein Immobilieneigentümer bis zu 20 % seiner Sanierungskosten aus der Steuerlast verbannen – eine Win-Win-Situation sowohl für die Kasse als auch für den Umweltwert.