Seit dem 1. Januar 2020 bietet der § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) eine steuerliche Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbst genutzten Wohngebäuden. Ziel dieser Regelung ist es, private Investitionen in Energieeffizienz und Klimaschutz zu fördern, indem Kostenersparnisse durch Steuervergünstigungen ermöglicht werden. In diesem Artikel werden die Voraussetzungen, die begünstigten Maßnahmen, die Grenzen sowie die praktische Umsetzung der Steuerermäßigung nach § 35c EStG detailliert und unter Berücksichtigung der aktuellsten Rechtsprechung und Verwaltungsvorschriften erläutert.
Voraussetzungen für die Steuerermäßigung
Um die Steuerermäßigung nach § 35c EStG in Anspruch zu nehmen, müssen mehrere formelle und materielle Voraussetzungen erfüllt sein.
1. Objektalter und Bauzeitraum
Die Steuerermäßigung gilt nur für Gebäude, die zum Zeitpunkt der Sanierung älter als zehn Jahre sind. Maßgebend für das Alter ist der Beginn der Herstellung. Das bedeutet, dass auch Gebäude, die beispielsweise vor 11 Jahren errichtet wurden, förderfähig sind, sofern die Sanierungsarbeiten nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurden und bis zum 31. Dezember 2029 abgeschlossen sind.
2. Nutzungsbedingungen
Die Maßnahmen müssen an selbst genutzten Wohngebäuden durchgeführt werden. Mietwohnungen oder Investitionsobjekte sind von der Steuerermäßigung ausgenommen. Ebenfalls nicht förderfähig sind Ferienwohnungen, sofern der Eigentümer nicht unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist. Eine Ausnahme gilt, wenn Teile der Immobilie unentgeltlich an Dritte überlassen werden, sofern diese zum eigenen Wohnzweck genutzt werden.
3. Fristen
Die energetischen Sanierungsmaßnahmen müssen nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 01.01.2030 abgeschlossen sein. Der Abschluss einer Maßnahme ist erst dann gegeben, wenn die vereinbarte Leistung vollständig erbracht und der Rechnungsbetrag vollständig auf das Konto des Leistungserbringers überwiesen wurde. Nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist eine Steuerermäßigung daher nicht möglich, solange noch Raten ausstehen.
Begünstigte Maßnahmen und technische Mindestanforderungen
Nur bestimmte Sanierungsmaßnahmen sind förderberechtigt. Diese müssen den technischen Mindestanforderungen der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) entsprechen und von einem Fachunternehmen gemäß § 2 ESanMV durchgeführt werden.
1. Begünstigte Maßnahmen
Folgende Arbeiten sind nach § 35c EStG begünstigt:
- Wärmedämmung an Wänden, Dächern und Geschossdecken
- Erneuerung von Fenstern, Außentüren und Heizungsanlagen
- Einbau oder Erneuerung von Lüftungsanlagen
- Einbau digitaler Systeme zur Energieoptimierung
- Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind
Gasbetriebene Wärmepumpen, Gasheizungen mit Brennwerttechnik und Gas-Hybridheizungen sind seit 2023 steuerlich nicht mehr förderfähig.
2. Technische Mindestanforderungen
Die Maßnahmen müssen den Anforderungen der ESanMV entsprechen. Diese Verordnung definiert, welche energetischen Verbesserungen erbracht werden müssen, um als förderfähig zu gelten. Die Anforderungen entsprechen in der Regel den Vorgaben der KfW- und BAFA-Förderprogramme.
3. Firma und Fachunternehmen
Die Sanierungsarbeiten müssen von einem Fachunternehmen gemäß § 2 ESanMV durchgeführt werden. Dies bedeutet, dass das Unternehmen über die notwendige Kompetenz verfügen und die Maßnahmen fachgerecht umsetzen muss. Die Firma muss zudem eine Bescheinigung ausstellen, die nach amtlich vorgeschriebenem Muster auszufüllen ist. Diese Bescheinigung ist Voraussetzung für die steuerliche Geltendmachung der Maßnahme.
Begünstigte Kosten
Nicht nur die Arbeitskosten, sondern auch Materialkosten sind förderberechtigt. Zudem können 50 % der Kosten für den Energieberater begünstigt werden, sofern dieser zur Planung oder Beaufsichtigung beauftragt wurde. Ebenfalls zulässig ist die Kostenübernahme für die Erstellung der Musterbescheinigung durch das Fachunternehmen.
Bemessung der Steuerermäßigung
Die Höhe der Steuerermäßigung hängt von den gesamten Sanierungskosten ab. Die maximale Förderhöhe beträgt 40.000 EUR pro Objekt. Allerdings gelten einige Einschränkungen, beispielsweise wenn ein häusliches Arbeitszimmer bestehen sollte.
1. Kürzung bei häuslichem Arbeitszimmer
Wird ein Arbeitszimmer genutzt, das sich im Sanierungsgebäude befindet, wird der Anteil der Sanierungskosten, der auf das Arbeitszimmer entfällt, von der Bemessungsgrundlage abgezogen.
Beispiel:
Ein Arbeitszimmer von 20 qm in einem 150 qm großen Gebäude führt zu einer Kürzung von 13,33 % (20/150) der Sanierungskosten.
Eine Alternative zur Kürzung ist die Nutzung der Tagespauschale für häusliches Arbeitszimmer (6 EUR pro Tag, max. 1.260 EUR/Jahr). In diesem Fall fällt keine Kürzung an.
2. Doppelte Haushaltsführung
Bei einer doppelten Haushaltsführung können Sanierungskosten nicht gleichzeitig als Werbungskosten und als Steuerermäßigung nach § 35c EStG geltend gemacht werden. Soweit die Kosten bereits als Werbungskosten berücksichtigt werden, fällt die Steuerermäßigung weg.
Steuerermäßigung und Steuerschuld
Die Steuerermäßigung wird über einen Zeitraum von drei Jahren auf die jährliche Steuerschuld angerechnet. Wichtig ist, dass die gesamte Sanierungsmaßnahme abgeschlossen sein muss, damit die Steuerermäßigung greift.
Beispiel:
Ein Steuerzahler investiert 60.000 EUR in Sanierungsarbeiten. Er hat in den Jahren 2024, 2025 und 2026 folgende Steuerschulden:
- 2024: 5.000 EUR
- 2025: 2.000 EUR
- 2026: 0 EUR
Die berechnete Steuerermäßigung beträgt insgesamt 10.000 EUR. Allerdings kann die Steuerermäßigung nur in Höhe der tatsächlichen Steuerschuld angerechnet werden. Im Jahr 2026 kann keine Steuerermäßigung mehr angerechnet werden, da keine Steuerschuld besteht.
1. Anrechnungsüberhang
Falls die Steuerermäßigung die Steuerschuld übersteigt, kann keine negative Einkommensteuer oder vor- und rücktragsfähige Steuerermäßigung** geltend gemacht werden. Der Anrechnungsüberhang verfällt steuerlich ungenutzt. Diese Rechtslage wurde vom FG Hamburg bestätigt.
Praktische Umsetzung und Finanzierung
1. Darlehen statt Ratenzahlungen
Um die Sanierungsmaßnahme als abgeschlossen zu qualifizieren, empfiehlt es sich, die Rechnungssumme in einer Ratenzahlung auf das Konto des Leistungserbringers zu überweisen. Alternativ kann ein Darlehen aufgenommen werden, um die Ratenzahlung zu simulieren. Wichtig ist jedoch, dass keine zinsgünstigen KfW-Darlehen verwendet werden, da dies aufgrund der Subsidiaritätsregelung den Steuerbonus wirksam außer Kraft setzt.
Besondere Fälle und Grenzen der Steuerermäßigung
1. Nießbrauch
Ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie schließt die Steuerermäßigung aus, da die Nutzung durch den Steuerzahler nicht gegeben ist.
2. Nutzung durch Familienangehörige
Falls eine Immobilie unentgeltlich an Kinder überlassen wird, sofern der Steuerzahler noch Kindergeld erhält, kann davon ausgegangen werden, dass die Nutzung für eigene Wohnzwecke vorliegt. In diesem Fall greift die Steuerermäßigung.
3. Steuerliche Begünstigung im Ausland
Die Steuerermäßigung gilt nur für Personen mit unbeschränkter Einkommensteuerpflicht. Personen mit beschränkter Steuerpflicht, wie beispielsweise ausländische Eigentümer mit Ferienwohnungen in Deutschland, können nicht von der Förderung profitieren.
Fazit
Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG bietet eine wertvolle Möglichkeit, Investitionen in die energetische Sanierung von selbst genutzten Wohngebäuden zu finanzieren. Voraussetzungen sind ein Gebäudealter von mehr als zehn Jahren, die Durchführung der Maßnahme nach dem 31.12.2019 und eine Frist zur Fertigstellung bis 2029. Die Maßnahmen müssen den Anforderungen der ESanMV entsprechen und von einem Fachunternehmen durchgeführt werden.
Die Höhe der Förderung hängt von den Sanierungskosten ab, wobei eine Obergrenze von 40.000 EUR pro Objekt gilt. Wichtig ist, dass die Steuerermäßigung über drei Jahre auf die Steuerschuld angerechnet wird und bei Anrechnungsüberhang steuerlich ungenutzt bleibt.
Für eine reibungslose Anwendung ist es ratsam, die Bescheinigungen nach amtlich vorgeschriebenem Muster einzuholen und bei komplexen Fällen (z. B. doppelte Haushaltsführung, häusliches Arbeitszimmer) steuerfachliche Beratung einzuholen.