Sanierung und Erweiterung: Fördermöglichkeiten, rechtliche Rahmenbedingungen und praktische Umsetzung

Einleitung

Die energetische Sanierung und Erweiterung von Gebäuden ist ein zentrales Thema im deutschen Bauwesen. Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) existieren klare rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen für solche Maßnahmen. Entscheidend für die Planung und Finanzierung ist die korrekte Klassifizierung einer Maßnahme als Sanierung oder Neubau, da dies die verfügbaren Fördermöglichkeiten maßgeblich beeinflusst. Dieser Artikel beleuchtet die verschiedenen Szenarien bei Sanierungen mit Erweiterungen, die rechtlichen Grundlagen sowie die verfügbaren Förderprogramme und gibt Empfehlungen für die Praxis.

Rechtliche Grundlagen und regulatorische Rahmenbedingungen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude und deren Teile. Nach GEG darf bei der Erweiterung und dem Ausbau eines Wohngebäudes der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust (H'T) der Außenbauteile der neu hinzukommenden beheizten oder gekühlten Räume das 1,2fache des entsprechenden Wertes des Referenzgebäudes nicht überschreiten [1].

Die Einordnung einer Maßnahme als Sanierung oder Neubau ist von zentraler Bedeutung für die Förderfähigkeit. Grundsätzlich gelten Maßnahmen an bestehenden, bereits beheizten Gebäuden als Sanierung und können über die BEG EM (Einzelmaßnahmen) oder die BEG WG (Wohngebäude) gefördert werden. Maßnahmen, die neue, eigenständige Wohneinheiten schaffen, ohne dabei vorher beheizte Flächen miteinzubeziehen, fallen unter Neubau und unterliegen anderen Fördervoraussetzungen [4].

Die Umwidmung von beheizten Nichtwohngebäuden zu Wohngebäuden gilt als Sanierung und ist förderfähig. Unbeheizte Nichtwohngebäude können dagegen nur im Neubau gefördert werden [4].

Fördermöglichkeiten im Überblick

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet verschiedene Förderprogramme für energetische Maßnahmen an:

BEG EM (Einzelmaßnahmen)

Die BEG EM unterstützt gezielt Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, wie Dämmung, Fenstererneuerung oder Heizungstausch [4]. Diese Förderung kann für bestimmte Erweiterungs- und Ausbaumaßnahmen in Anspruch genommen werden.

BEG WG (Wohngebäude)

Die BEG WG fördert umfassende energetische Sanierungen, die zu einem Effizienzhaus-Standard führen [4]. Hier gelten jedoch Einschränkungen bei bestimmten Erweiterungs- und Ausbaumaßnahmen.

KfW-Förderung

Die KfW bietet unterschiedliche Tilgungszuschüsse für die Bestandsanierung und den Neubau an. Die Sanierung eines Gebäudes hin zu einem KfW Effizienzhaus wird mit bis zu 50 % Tilgungszuschuss oder einem direkten Zuschuss unterstützt. Der Neubau wird nur mit 30 % Zuschuss unterstützt [2].

Steuerliche Förderung

Für die Sanierung bestehender eigener Gebäude steht der Steuerbonus für die Sanierung zur Verfügung [5].

Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) bei Erweiterungen

Der Individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein wichtiges Instrument für die energetische Beratung von Gebäuden. Bei Erweiterungen und Ausbauten ergeben sich jedoch besondere Herausforderungen:

Im Rahmen der "Förderung der Energieberatung für Wohngebäude" gibt es keine dezidierten Vorgaben, ob Erweiterungen oder Ausbauten bereits im iSFP berücksichtigt werden müssen. Die Einschätzung im Einzelfall liegt in der Verantwortung der Expert:innen und ist bei Rückfrage des BAFA nachvollziehbar zu belegen [1].

Der Ansatz, im IST-Zustand bereits die Erweiterung oder den Ausbau zu berücksichtigen, birgt grundlegende Probleme. Welche Qualität und Schichtaufbauten werden in diesem Fall für wärmeübertragende Flächen der ursprünglich noch unbeheizten oder nicht existierenden Räume angesetzt? Werden beispielsweise für ein unausgebautes Dachgeschoss die vorhandenen Dachaufbauten verwendet, resultieren daraus sehr hohe Transmissionswärmeverluste und eine falsche Ermittlung des Energiebedarfs. Dann macht ein Vergleich vorher-nachher keinen Sinn [3].

In der Regel sind bei Erweiterungen und Ausbauten zudem Planungsleistungen erforderlich, die mit der Beauftragung zur Ausstellung eines Sanierungsfahrplans nicht abgedeckt sind [1].

Empfohlenes Vorgehen für Energieberater: Beim iSFP bleiben Sie immer in der ursprünglichen Kubatur, in den Varianten werden keine Änderungen der wärmeübertragenden Flächen - auch nicht aufgrund von zusätzlichen Dämmungen - nachgeführt. Etwaige Erweiterungen und Ausbauten ebenso wie das Nachführen der Flächenermittlung aufgrund von Dämmmaßnahmen wären in einer gesonderten Berechnung durchzuführen und nicht im iSFP zu dokumentieren [3].

Ob die Anlagentechnik und Bauteilflächen der Erweiterung oder des Ausbaus bereits im Ist-Zustand erfasst werden sollen oder erst in der Sanierungsvariante, stellt das BAFA den Berater:innen frei, auch weil dies je nach Software unterschiedlich ist [1].

Sonderfälle und ihre Behandlung

Erweiterung mit Schaffung neuer Wohneinheiten

Bei der Erweiterung bestehender Wohngebäude oder beim Ausbau von zuvor nicht beheizten Räumen gelten für die Förderung der energetischen Maßnahmen folgende Fälle:

Fall 1 BEG Sanierungsförderung: Wird durch die Erweiterung oder den Ausbau eine neue Wohneinheit geschaffen, in welche zuvor bereits beheizte Flächen mit einbezogen sind, wird diese neue Wohneinheit als Sanierung gefördert und kann in der BEG WG Sanierung der Bemessung des Förderhöchstbetrags zugrunde gelegt werden. Dies gilt auch bei Umwidmung von beheizten Nichtwohnflächen zu beheizten Wohnflächen: Sofern durch Umwidmung vormals beheizter Räume zu Wohnräumen eine neue Wohneinheit entsteht (mit Einbeziehen von zuvor beheizter Fläche), wird diese Wohneinheit in der BEG WG als Sanierung gefördert [1].

Ausnahme: Durch die Erweiterung oder den Ausbau entstehen neue Wohneinheiten. Diese können über die BEG WG als Neubau gefördert werden. Bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden sowie Gebäuden mit sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz im Sinne des §105 GEG sind durch Erweiterung oder Ausbau neu entstehende Wohneinheiten als energetische Sanierung förderfähig. Nicht als Erweiterung förderfähig sind Anbauten, die ein selbständiges neues Gebäude bilden oder durch die der Denkmalstatus des Gebäudes eingeschränkt oder aufgehoben wird [2].

Ausbau vormals unbeheizter Bereiche

Beim Ausbau eines vormals unbeheizten Bereichs (z.B. Dachgeschossausbau) ist die Förderung als Sanierung im Rahmen der BEG EM möglich, auch wenn eine neue Wohneinheit entsteht. Eine Förderung im Rahmen der BEG WG ist jedoch nicht möglich [4].

Umwidmung von Gebäuden

Bei der Umwidmung eines Gebäudes gelten folgende Regelungen: - Beheiztes Nichtwohngebäude → Wohngebäude: Förderung als Sanierung über BEG EM oder BEG WG möglich. - Unbeheiztes Nichtwohngebäude → Wohngebäude: Keine Förderung als Sanierung, sondern nur über Neubauförderung – wenn die entsprechenden Nachhaltigkeitskriterien erfüllt sind [4].

Besondere Regelung für Denkmäler

Wohneinheiten, die durch Ausbau oder Erweiterung in einem Denkmal oder einem besonders erhaltenswerten Gebäude neu entstehen, sind förderfähig – selbst wenn keine vorher beheizten Flächen einbezogen wurden. Anbauten, die als eigenständige Gebäude gelten oder den Denkmalstatus gefährden, sind nicht förderfähig [4].

Praktische Anwendungen und Beispiele

Beispiel 1: Dachgeschossausbau in einem Mehrfamilienhaus

In einem Berliner Wohngebäude mit bisher 38 Wohneinheiten sollen zusätzlich 5 Wohneinheiten im bestehenden Dachgeschoss geschaffen werden. Der Dachstuhl bleibt dabei unberührt und wird mittels Zwischen- und Untersparrendämmung ertüchtigt. Darüber hinaus wird die Außenwand mittels WDVS System, die Fenster erneuert und die Kellerdecke von unten gedämmt [2].

In diesem Fall handelt es sich um einen Ausbau eines vormals unbeheizten Bereichs, der als Sanierung im Rahmen der BEG EM förderfähig ist, auch wenn neue Wohneinheiten entstehen. Eine Förderung im Rahmen der BEG WG ist jedoch nicht möglich [4].

Beispiel 2: Kombination aus Sanierung und Anbau

Ein Bauherr möchte sein Bestandsgebäude sanieren und im Anschluss einen Anbau als Wohnraumerweiterung anbauen. Hier sind zwei Szenarien zu unterscheiden:

Es handelt sich um eine Erweiterung des bestehenden Wohnraums (es entsteht keine neue Wohneinheit): In diesem Fall können die Programme zur Sanierungsförderung verwendet werden, die dann auf das gesamte Objekt anzuwenden sind. Möglich sind Zuschüsse für Einzelmaßnahmen (BEG EM) oder Darlehen mit Tilgungszuschüssen für eine Sanierung zum Effizienzhaus (BEG WG). Diese Angebote lassen sich nicht direkt miteinander kombinieren, können aber zeitlich nacheinander in Anspruch genommen werden [5].
Im Anbau entsteht allein eine neue Wohneinheit (ohne Einbeziehung vormals vorhandener beheizter Flächen): In diesem Fall ist der Anbau als Neubau zu betrachten, wodurch für diesen die BEG-Neubau-Förderung genutzt werden kann [5].

Beispiel 3: Umwidmung einer Gewerbeeinheit

Ein beheiztes Gewerbegebäude soll in Wohnungen umgewidelt werden. Da es sich um die Umwidmung eines beheizten Nichtwohngebäudes handelt, gilt dies als Sanierung und ist über BEG EM oder BEG WG förderfähig [4].

Fazit

Die energetische Sanierung von Gebäuden mit Erweiterungen oder Umbauten erfordert eine sorgfältige Planung und korrekte Einordnung der Maßnahmen, um die verfügbaren Fördermöglichkeiten optimal zu nutzen. Die Unterscheidung zwischen Sanierung und Neubau ist dabei von zentraler Bedeutung, da dies die Förderhöchstbeträge und -bedingungen maßgeblich beeinflusst.

Wichtige Erkenntnisse sind: - Erweiterungen, bei denen beheizte Flächen miteinbezogen werden, gelten in der Regel als Sanierung - Ausbauen vormals unbeheizter Bereiche sind als Sanierung förderfähig, auch wenn neue Wohneinheiten entstehen - Bei Umwidmung von beheizten Nichtwohnflächen zu Wohnflächen handelt es sich um eine Sanierung - Besondere Regelungen gelten für Denkmäler und besonders erhaltenswerte Gebäude - Im Individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) sollten Erweiterungen und Ausbauten nicht berücksichtigt werden, um eine korrekte energetische Bewertung zu gewährleisten

Eigentümer und Planer sollten frühzeitig die Klassifizierung der geplanten Maßnahmen klären und sich von qualifizierten Energieberatern beraten lassen, um die Fördermöglichkeiten optimal auszuschöpfen.