Legionellen-Prüfung und Sanierung: Kosten, Pflichten und Maßnahmen für Immobilieneigentümer

Einleitung

Legionellen sind Bakterien, die in warmem Wasser vorkommen können und durch Duschen oder Wasserhähne in die Raumluft gelangen. Die Infektion mit diesen Bakterien kann zu schwerwiegenden gesundheitlichen Folgen wie der Legionärskrankheit oder Pontiac-Fieber führen. Aufgrund dieser Risiken wurde die regelmäßige Legionellenprüfung seit 2011 gesetzlich vorgeschrieben. Laut der Trinkwasserverordnung muss eine solche Untersuchung alle drei Jahre von einem akkreditierten Labor durchgeführt werden. Die damit verbundenen Kosten sowie die Maßnahmen bei einem festgestellten Befall sind für Immobilieneigentümer von besonderer Bedeutung. Dieser Artikel beleuchtet die Kosten der Prüfung, die rechtlichen Rahmenbedingungen sowie die notwendigen Schritte bei einem Legionellen-Befall.

Legionellen: Gefahr im Trinkwasser

Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem Wasser vermehren können und unsichtbar in Wasserleitungen vorkommen. Sie gelangen durch Duschen oder Wasserhähne in die Raumluft und können bei Einatmen zu Atemwegserkrankungen führen. Die schwerste Form der Infektion ist die Legionärskrankheit, die unbehandelt tödlich verlaufen kann. Daneben kann das Pontiac-Fieber auftreten, eine ähnlich, aber meist milder verlaufende Infektion.

Aufgrund der Gesundheitsgefahren hat die Rechtsprechung eine regelmäßige Legionellenuntersuchung verpflichtend gemacht. Hausbesitzer, Wohnungseigentümer und Vermieter sind alle drei Jahre zur Untersuchung verpflichtet. Eine Missachtung dieser Pflicht wird mit Bußgeldern geahndet und kann im schlimmsten Fall zu Freiheitsstrafen führen, sollten Bewohner aufgrund eines Befalls zu Schaden kommen.

Die Prüfungen werden in der Regel von Verwaltungen organisiert, die auch alle erforderlichen Maßnahmen durchführen, sollte ein Legionellenbefall festgestellt werden.

Kosten der Legionellen-Prüfung

Die Kosten für eine Legionellenprüfung können je nach Anbieter, Region und Größe der Immobilie variieren. In der Regel kann man mit Kosten von etwa 100 bis 300 Euro für eine Standardprüfung rechnen. Komplexere Immobilien oder umfangreichere Untersuchungen können die Kosten erhöhen.

Rechtliche Vorgaben zur Probenahme

Gesetzlich sind mindestens drei Probeentnahmen an unterschiedlichen Entnahmestellen der Trinkwasserinstallation vorgeschrieben. Diese Proben werden nicht direkt am Wasserhahn genommen, sondern an speziellen Entnahmestellen, die in der Regel von Sanitärinstallationsbetrieben eingerichtet werden.

Kostenstruktur

Die Kosten für eine Legionellenprüfung setzen sich in der Regel aus folgenden Posten zusammen:

Grundgebühr: Betreibtätigkeit, Verwaltungsleistungen und Rüstzeiten
Anfahrtskosten: Abhängig von der Entfernung zwischen Labor und Immobilie
Probenahme: Kosten für die Entnahme der Wasserproben
Analyse: Laborkosten für die mikrobiologische Untersuchung

Beispiele für Kosten

Ein Kostenbeispiel aus der Praxis zeigt folgende Aufschlüsselung für ein Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen und 2 Steigleitungen:

Posten	Preis
4 Beprobungen, Analyse	4 * 45 EUR
Anfahrtskosten	24 EUR
Gesamtkosten	204 EUR

Ein weiteres Beispiel für ein Zweifamilienhaus mit zwei Steigsträngen zeigt eine ähnliche Kostenstruktur:

Posten	Preis
4 Probeentnahmen und Analyse	4 * 45 Euro
Anfahrtskosten	24 Euro
Gesamtkosten	204 Euro

Generell kann von durchschnittlichen Kosten von rund 25 bis 60 Euro pro Entnahme einer Wasserprobe ausgegangen werden. Da gesetzlich mindestens drei Probeentnahmen vorgeschrieben sind, fallen mindestens 75 bis 180 Euro pro Legionellentest an. In vielen Fällen müssen jedoch auch Anfahrtskosten beachtet werden, die je nach Anbieter und Betreiber unterschiedlich hoch ausfallen. Daher kann pro Legionellenuntersuchung auch mit rund 200 Euro und mehr gerechnet werden.

Faktoren, die die Kosten beeinflussen

Die Untersuchungskosten des Trinkwassers auf Legionellen können sich unterscheiden, da in verschiedenen Gebäuden mehr oder weniger Probeentnahmen notwendig sind. Generell hängen die Kosten für einen Legionellentest von folgenden Faktoren ab:

Anzahl der notwendigen Entnahmestellen
Einrichtung von Probestellen
Analysekosten des Labors (zzgl. zusätzliche Kosten, die das Labor berechnet)

In der Praxis gibt es hier durchaus deutliche Kostenunterschiede. Eigentümer oder Wohnungsbaugesellschaften mit einer größeren Zahl an vermieteten Wohnungen bekommen oft zusätzlich noch etwas günstigere Konditionen bei vielen Laboren. Als Vermieter hat man die freie Wahl, welches (zugelassene) Labor man mit der Untersuchung beauftragt. Preisvergleiche lohnen sich hier auf jeden Fall – zumindest im Interesse der Mieter, die die Kosten am Ende ja bezahlen müssen.

Umlagefähigkeit der Kosten

Die Kosten, die für die verpflichtende, regelmäßige Legionellenprüfung anfallen, sind umlagefähige Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung. Das bedeutet, dass Vermieter diese Kosten als Nebenkosten auf die Mieter umlegen können. Denn hierbei handelt es sich um vorgeschriebene Prüfungen der Warmwasseranlage – entsprechend den § 2 Nr. 5a bis 5c und 6a bis 6c der Betriebskostenverordnung (BetrkV).

Wenn jedoch ein Legionellenbefall festgestellt wird, sind alle weiteren damit verbundenen Kosten nicht umlagefähig. Die Kosten zur Beseitigung des Befalls gehören zu den Instandhaltungskosten, die die Eigentümer tragen müssen.

Legionellen-Befall: Bewertung und Konsequenzen

Die Legionellenwerte werden üblicherweise in KBE/100ml angegeben. KBE steht dabei für "Koloniebildende Einheit". Je höher der Wert, desto umfangreicher die erforderlichen Maßnahmen.

Kontaminationsstufen und Maßnahmen

Die verschiedenen Kontaminationsstufen erfordern unterschiedliche Reaktionen:

Geringe Kontamination: Keine gesetzlichen Schutzmaßnahmen wie Legionellenfilter oder -desinfektion erforderlich. Dieses Ergebnis ist zwar unter dem technischen Maßnahmenwert (100 KBE/100ml), dennoch empfehlen sich Vermietern und Verwaltern mögliche Schwachstellen zu überprüfen.
Mittlere bis hohe Kontamination: Ab bestimmten Werten (z.B. 1.200 KBE/100ML) werden sofortige Maßnahmen erforderlich, da dies eine Gefahr für die Gesundheit darstellt.

Ein unbestätigter Bericht legt nahe, dass bei Werten über 100 KBE/100ml bereits Handlungsbedarf besteht, während Werte über 1.000 KBE/100ml als akut gefährlich eingestuft werden müssen.

Fallstudie: Großsanierung eines Gebäudekomplexes

Ein Beispiel für einen umfassenden Legionellen-Befall zeigt der Fall eines Gebäudekomplexes aus den 80er-Jahren, der aus 170 Wohn- und Geschäftseinheiten besteht. Die Bewohner klagten über deutliche Wasserverfärbungen und "unappetitliche Brühe" aus den Entnahmestellen.

Das Gebäude verfügt über insgesamt 63 Steigleitungen, die von einer zentralen Stelle aus das Trinkwasser im Gebäudekomplex verteilen. Dem Baualter der Installation entsprechend waren die bis zu 4200 m langen Rohrleitungen aus schmelztauchverzinkten Eisenwerkstoffen, die im Laufe der Jahre unter Korrosion zu leiden hatten und in denen durch Kalkablagerungen teilweise auch die Querschnitte der Leitungen deutlich verkleinert waren.

Eine Gefährdungsanalyse ergab, dass die Veränderungen der Trinkwasserqualität ausschließlich auf Korrosionsvorgänge, Sedimentierung und Querschnittsverengungen im Rohrleitungssystem zurückzuführen waren sowie auf eine mangelhafte Durchströmung und Temperaturhaltung in einzelnen Leitungsteilen.

Maßnahmen zur Sanierung bei Legionellen-Befall

Bei einem festgestellten Legionellenbefall sind verschiedene Sanierungsmaßnahmen möglich, die je nach Ausmaß der Kontamination und den Gegebenheiten vor Ort unterschiedlich aufwendig und kostspielig sein können.

Mögliche Sanierungsmaßnahmen

Die Sanierung kann je nach Befallssituation folgende Maßnahmen umfassen:

Desinfektion der Anlage: Durchführung einer thermischen Desinfektion (Erhitzen des Wassers auf über 70°C) oder chemische Desinfektion
Retrofits an der Installation: Ersatz oder Sanierung von Rohrleitungen, insbesondere bei alten, korrodierten Systemen
Einrichtung von Entnahmestellen: Installation spezieller Ventile zur Probenahme
Installation von Filtersystemen: Einbau von Legionellenfiltern an den Entnahmestellen
Optimierung der Wasserzirkulation: Anpassung der Anlagentechnik, um stehendes Wasser zu vermeiden
Temperaturregelung: Sicherstellung, dass Warmwasser Temperaturen über 60°C und Kaltwasser Temperaturen unter 25°C erreicht

Kosten der Sanierung

Die Kosten für eine Sanierung bei Legionellenbefall können erheblich höher sein als die Kosten für die regelmäßige Prüfung. Während die Prüfungskosten zwischen 75 und 275 Euro liegen können, können Sanierungskosten schnell in die Tausende von Euro gehen, insbesondere bei umfassenden Maßnahmen wie dem Austausch von Rohrleitungen in großen Gebäudekomplexen.

Bei der oben genannten Fallstudie mit 170 Wohn- und Geschäftseinheiten und 63 Steigleitungen sind die Sanierungskosten aufgrund des Ausmaßes der Kontamination und der notwendigen Maßnahmen vermutlich sehr hoch. Allerdings liegen keine genauen Kostenangaben für diesen speziellen Fall vor.

Tragung der Sanierungskosten

Im Gegensatz zu den Prüfungskosten, die umlagefähig sind, müssen die Sanierungskosten bei einem festgestellten Legionellenbefall vom Eigentümer getragen werden. Diese gehören zu den Instandhaltungskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können.

Vorbeugende Maßnahmen

Um das Risiko eines Legionellenbefalls von vornherein zu minimieren, können Immobilieneigentümer verschiedene vorbeugende Maßnahmen ergreifen:

Regelmäßige Spülung der Leitungen: Sicherstellen einer regelmäßigen Durchspülung aller Leitungen, um stehendes Wasser zu vermeiden
Temperaturregelung: Einhaltung der empfohlenen Temperaturen (Warmwasser >60°C, Kaltwasser <25°C)
Wartung der Anlage: Regelmäßige Wartung und Kontrolle der Trinkwasseranlage
Isolierung von Rohren: Vermeidung von unkontrollierter Erwärmung der Kaltwasserleitungen
Vermeidung von Totleitungen: Planung und Installation von Anlagen ohne tote Enden oder stehende Wasservolumina

Obwohl diese Maßnahmen mit Kosten verbunden sind, können sie langfristig teure Sanierungen und Gesundheitsrisiken vermeiden. Die Kosten für vorbeugende Maßnahmen sind in der Regel ebenfalls Instandhaltungskosten, die vom Eigentümer zu tragen sind.

Fazit

Legionellen sollten ernst genommen werden, da sie schwerwiegende gesundheitliche Folgen für Betroffene haben können. Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung alle drei Jahre ist daher unverzichtbar, um die Trinkwasserqualität zu gewährleisten.

Die Kosten für die regelmäßige Prüfung bewegen sich in der Regel zwischen 75 und 275 Euro und können als umlagefähige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die genauen hängen von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Anzahl der notwendigen Probenentnahmen und den Anfahrtskosten des Labors.

Bei einem festgestellten Legionellenbefall werden die Sanierungskosten jedoch nicht umlagefähig und müssen vom Eigentümer getragen werden. Diese können je nach Ausmaß der Kontamination und notwendiger Maßnahmen sehr hoch ausfallen.

Immobieneigentümer sollten daher nicht nur die gesetzlichen Prüfungen durchführen lassen, sondern auch vorbeugende Maßnahmen ergreifen, um das Risiko eines Befalls zu minimieren. Preisvergleiche bei der Auswahl der Labore und Fachbetriebe für die Prüfung und Sanierung können helfen, die Kosten im Rahmen zu halten.