Sanierungskosten im Eigenheim: Steuerliche Absetzbarkeit und maximale Förderung

Einleitung

Immobilienbesitzer, die ihr Eigenheim modernisieren oder sanieren, fragen sich häufig, welche Kosten sie steuerlich absetzen können und wie sie von staatlichen Förderprogrammen profitieren können. In Deutschland gibt es verschiedene Möglichkeiten, Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen, insbesondere bei energetischen Maßnahmen. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über die steuerlichen Möglichkeiten, die Voraussetzungen für die Absetzbarkeit und wie sich verschiedene Förderformen kombinieren lassen.

Arten von Sanierungskosten und ihre steuerliche Behandlung

Sanierungskosten werden steuerlich hauptsächlich in zwei Kategorien unterteilt: Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Die Unterscheidung ist entscheidend für die Art und Weise, wie die Kosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden können.

Erhaltungsaufwand

Der Erhaltungsaufwand betrifft Maßnahmen, die eine Immobilie in ihrem gegenwärtigen Zustand erhalten oder in einen ordnungsgemäßen Zustand zurückversetzen. Typische Beispiele für Maßnahmen, die als Erhaltungsaufwand gelten, sind: - Erneuerung von Fenstern - Austausch der Heizung - Modernisierung von Bädern - Reparaturen an der Fassade - Dachsanierungen

Diese Aufwendungen können Eigentümer sofort oder über mehrere Jahre steuerlich absetzen. Die genaue Abhängigkeit hängt vom Einzelfall ab und sollte mit einem Steuerberater besprochen werden.

Herstellungskosten

Herstellungskosten entstehen hingegen, wenn die Immobilie erheblich verbessert oder erweitert wird. Beispiele hierfür sind: - Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken - Anbau eines neuen Flügels - Umgestaltung von Grundrissen, die zu einer größeren Wohnfläche führen

Im Gegensatz zum Erhaltungsaufwand können Herstellungskosten nicht sofort abgesetzt werden, sondern müssen über die Nutzungsdauer der Immobilie (in der Regel 50 Jahre) abgeschrieben werden.

Bedeutung für die steuerliche Bewertung

Für die steuerliche Absetzbarkeit ist entscheidend, ob Maßnahmen zur Sanierung lediglich Werte erhalten oder wesentliche Verbesserungen wie Modernisierungen vorgenommen werden. Maßnahmen, die den Wert der Immobilie erhöhen, werden anders behandelt als solche, die lediglich den Erhalt des aktuellen Zustands sichern.

Steuerbonus für energetische Sanierungen (§ 35c EStG)

Einer der wichtigsten Aspekte der steuerlichen Förderung von Sanierungen ist der Steuerbonus für energetische Maßnahmen nach § 35c des Einkommensteuergesetzes. Diese Regelung wurde eingeführt, um Eigentümer zu motivieren, in energieeffiziente Modernisierungen zu investieren.

Grundlagen des Steuerbonus

Der Steuerbonus erlaubt es, Aufwendungen für energetische Sanierungen steuerlich geltend zu machen. Die Förderung gilt für Maßnahmen, die nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 1.1.2030 abgeschlossen werden. Die Aufwendungen können verteilt über drei Jahre mit der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Die Ausgestaltung der steuerlichen Abschreibung erfolgt wie folgt: - Im Jahr des Abschlusses der Maßnahme: 7 % der Aufwendungen (maximal 14.000 Euro) - Im folgenden Kalenderjahr: weitere 7 % der Aufwendungen (maximal 14.000 Euro) - Im zweiten folgenden Kalenderjahr: 6 % der Aufwendungen (maximal 12.000 Euro)

Insgesamt ist so ein Steuerbonus von 20 Prozent der Sanierungskosten möglich, wobei die Gesamtkosten auf maximal 200.000 Euro begrenzt sind. Die maximale Steuerersparnis beträgt damit 40.000 Euro.

Förderfähige Maßnahmen

Nicht jede Sanierungsmaßnahme kommt für den Steuerbonus in Frage. Die Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzweckengenutzten Gebäuden nach § 35c des Einkommensteuergesetzes (Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung – ESanMV) listet die förderfähigen Maßnahmen auf.

Zu den förderfähigen Maßnahmen gehören: - Austausch oder Modernisierung von Heizungsanlagen - Installation von solarthermischen Anlagen - Wärmedämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke - Erneuerung von Fenstern oder Außentüren - Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung

Für den Steuerbonus werden die Kosten für den fachgerechten Einbau bzw. Installation, für notwendige Umfeldmaßnahmen sowie die Materialkosten berücksichtigt.

Voraussetzungen für den Steuerbonus

Um den Steuerbonus in Anspruch nehmen zu können, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Durchführung durch ein Fachunternehmen

Die Sanierung muss von einem Fachunternehmen durchgeführt werden. Laut § 35c Absatz 1 Satz 6 des Einkommensteuergesetzes gilt als Fachunternehmen jedes Unternehmen, das in den folgenden Gewerken tätig ist: - Dachdeckerbetriebe für Dacharbeiten - Heizungsfachbetriebe für Heizungsarbeiten - Fensterbauer für Fensterarbeiten - Energieberater für energetische Sanierungen

Wichtig ist, dass es sich bei der Sanierungsmaßnahme um eine Maßnahme handelt, die dem Gewerk des Fachunternehmens zugehörig ist. Eigentümer dürfen also keinen fachfremden Handwerksbetrieb beauftragen.

2. Anforderungen an die Sanierungsmaßnahmen

Die Sanierungsmaßnahmen müssen den Anforderungen der ESanMV entsprechen. Diese Verordnung legt Mindestanforderungen für energetische Maßnahmen fest, die für die steuerliche Förderung erfüllt sein müssen.

3. Eigennutzung der Immobilie

Der Steuerbonus kann nur von Eigentümern in Anspruch genommen werden, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen. Dazu gehören auch Zweit- oder Ferienwohnungen. Vermietete Wohnungen sind jedoch ausgeschlossen.

Bei gemischt genutzten Objekten (Teileigennutzung, Teilvermietung) können die Kosten nur anteilig abgesetzt werden. Der Anteil ergibt sich aus dem Verhältnis der selbst genutzten zur gesamten Wohnfläche.

4. Alter des Objekts

Die Immobilie muss bei Abschluss der Sanierungsmaßnahme mindestens zehn Jahre alt sein.

Antragstellung und Verfahren

Die Steuerermäßigung wird in der jährlichen Steuererklärung über die Anlage "Energetische Maßnahmen" geltend gemacht. Die Aufwendungen werden in dem Kalenderjahr erstmals abgesetzt, in dem die Sanierungsarbeiten beendet werden.

Die Minderung der Steuer erfolgt direkt auf die Steuerschuld, nicht durch Reduzierung des zu versteuernden Einkommens. Das bedeutet, die Steuerersparnis entspricht genau dem Betrag, der geltend gemacht wird.

Vergleich mit anderen Förderoptionen

Neben dem Steuerbonus gibt es weitere staatliche Fördermöglichkeiten für energetische Sanierungen, insbesondere die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die aus den Programmen der KfW und des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) besteht.

BEG-Förderung (KfW/BAFA)

Die BEG-Förderung bietet Zuschüsse und günstige Kredite für energetische Sanierungen. Die Höhe der Förderung hängt von der Art und dem Umfang der Maßnahmen ab.

Entscheidung zwischen Steuerbonus und BEG-Förderung

Eigentümer müssen sich zwischen dem Steuervorteil und einer staatlichen Förderung der KfW-Bank beziehungsweise dem BAFA entscheiden. Beide Förderformen können nicht für dieselbe Maßnahme kombiniert werden.

Die steuerliche Förderung kann im Einzelfall attraktiver sein als die Förderung über die BEG, insbesondere für Haushalte mit hohen Einkommen und entsprechend hoher Steuerlast. Wer jedoch wenig Steuern zahlt, bekommt vom Finanzamt auch wenig zurück und kann daher keine hohen Sanierungskosten geltend machen.

Kombination verschiedener Förderprogramme

Es ist möglich, verschiedene Förderprogramme für unterschiedliche Sanierungsmaßnahmen zu kombinieren: Wer zum Beispiel die Fenster tauscht und gleichzeitig das Dach dämmen lässt, kann für jede Maßnahme aus Zuschuss, Kredit und Steuerbonus wählen.

Spezielle Regelungen

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)

Bei Eigentumswohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gelten besondere Regelungen. Die WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 hat den Begriff "Instandhaltungsrücklage" offiziell durch "Erhaltungsrücklage" ersetzt.

Für die Steuer ist die Bezeichnung jedoch nicht ausschlaggebend. Entscheidend ist, ob und wann Rücklagen tatsächlich für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum verwendet wurden. Nur dann kann der entsprechende Anteil bei vermieteten Objekten steuerlich berücksichtigt werden.

Die monatlichen Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage können nicht von der Steuer abgezogen werden. Abziehbar sind nur die tatsächlich verwendeten Beträge, sobald sie für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurden.

Eigenleistungen

Wenn Handwerkerarbeiten an der Immobilie selbst durchgeführt werden, spricht man steuerlich von Eigenleistungen. Für diese gilt: Die eigene Arbeitszeit kann nicht bei der Steuer angesetzt werden. Das Finanzamt berücksichtigt nur tatsächlich entstandene Kosten, etwa für Material, Werkzeuge oder gemietete Geräte.

Praktische Hinweise für die Dokumentation und Antragstellung

Rechnungen und Belege

Für die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungskosten sind korrekte und vollständige Rechnungen unerlässlich. Die Rechnung muss folgende Angaben enthalten: - Die förderfähigen Maßnahmen - Die Arbeitsleistung des Fachunternehmens - Die Adresse der Immobilie - Ausgestellt in deutscher Sprache

Zahlungsweise

Die Rechnung darf nicht bar bezahlt werden. Die Zahlung sollte per Überweisung erfolgen, da das Finanzamt die Ausgaben nur dann anerkennt, wenn sie anhand eines Kontoauszugs belegbar sind. Die Nachweise sollten mindestens zwei Jahre aufbewahrt werden.

Steuererklärung

Die Steuerermäßigung wird nur gewährt, wenn für jedes der drei Jahre die Steuererklärung mit der ausgefüllten Anlage "Energetische Maßnahmen" abgegeben wird.

Fazit

Sanierungskosten im Eigenheim können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich abgesetzt werden, was die Modernisierung von Immobilien attraktiver macht. Der Steuerbonus für energetische Sanierungen nach § 35c EStG bietet die Möglichkeit, 20 % der Kosten über drei verteilt Jahre geltend zu machen, bis zu einer maximalen Förderung von 40.000 Euro.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand, der sofort absetzbar ist, und Herstellungskosten, die über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen. Für den Steuerbonus müssen die Maßnahmen von einem Fachunternehmen durchgeführt werden und bestimmten technischen Anforderungen entsprechen.

Eigentümer sollten sich frühzeitig über die verschiedenen Fördermöglichkeiten informieren und sich idealerweise vor der Sanierung mit einem Steuerberater beraten lassen, um die optimale Förderform für ihr individuelles Projekt zu wählen.