Die energetische Sanierung von Gebäuden hat sich in den letzten Jahren zu einem zentralen Thema im Bereich der Immobilienwirtschaft und Energiepolitik entwickelt. Mit steigenden Energiepreisen, politischen Zielvorgaben und steuerlichen Anreizen ist es für Eigentümer von Wohnimmobilien immer attraktiver, in die Sanierung zu investieren. Eine der bedeutendsten steuerlichen Möglichkeiten ist die Abschreibung oder Absetzung von Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen. Diese kann dabei eine erhebliche finanzielle Entlastung bedeuten – vorausgesetzt, die Voraussetzungen sind erfüllt und die Abrechnung korrekt erfolgt.
Dieser Artikel beleuchtet die steuerliche Abschreibung bei energetischer Sanierung im Detail. Dabei werden die relevanten Voraussetzungen, steuerlich förderfähige Maßnahmen, Bescheinigungsverfahren, Grenzen der Abschreibung sowie praktische Beispiele und Tipps für die korrekte Anwendung vorgestellt. Ziel ist es, eine umfassende, praxisnahe Übersicht zu geben, die Eigentümer, Handwerker und Berater gleichermaßen unterstützt.
Voraussetzungen für die steuerliche Absetzung
Die steuerliche Absetzung für energetische Sanierungsmaßnahmen ist nach § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Sie ist nur für Sanierungsmaßnahmen am selbst genutzten Wohneigentum möglich. Der Steuerpflichtige muss also nachweisen, dass er das begünstigte Objekt selbst nutzt. Es ist unbedeutend, wenn Teile der Wohnung als häusliches Arbeitszimmer genutzt werden – dies gilt als unbedenklich.
Wichtig ist, dass die Sanierungsmaßnahmen nur einmal pro Objekt und nur bis zu einer Höhe von insgesamt 40.000 Euro abgesetzt werden können. Diese Summe gilt unabhängig davon, wie viele Eigentümer an dem Objekt beteiligt sind. Somit können auch mehrere Miteigentümer die steuerliche Abschreibung beanspruchen, der maximale Betrag bleibt jedoch auf 40.000 Euro begrenzt.
Ein weiteres zentrales Kriterium ist, dass keine staatlichen Fördermittel des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder der KfW in Anspruch genommen worden sein dürfen. Das bedeutet, dass staatliche Förderung und steuerliche Abschreibung nicht kombinierbar sind. Wer also z. B. ein Darlehen der KfW nutzt, kann nicht parallel die steuerliche Absetzung beanspruchen.
Zusätzlich ist erforderlich, dass die Sanierungsmaßnahmen durch Fachunternehmen ausgeführt werden. Das bedeutet, dass die Arbeiten nicht von Laien oder selbst durchgeführt werden dürfen. Die Fachunternehmen müssen in bestimmten Handwerksbereichen tätig sein – z. B. Mauer- und Betonbauarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Heizungsinstallationen, Wärmedämmarbeiten usw. Die genaue Liste der zulässigen Handwerke ist in der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) definiert.
Ein weiteres zentrales Element ist die Bescheinigung, die von dem ausführenden Fachunternehmen oder einem zugelassenen Energieberater ausgestellt werden muss. Diese Bescheinigung muss nach einem amtlichen Muster erstellt werden und muss mit der Einkommensteuererklärung eingereicht werden. Nur mit dieser Bescheinigung kann die Steuerermäßigung geltend gemacht werden.
Steuerlich förderfähige Maßnahmen
Nicht jede Sanierungsmaßnahme ist steuerlich förderfähig. Die förderfähigen Maßnahmen sind in § 35c EStG explizit aufgelistet. Dazu gehören beispielsweise:
- Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage
- Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
- Erneuerung von Fenstern und Außentüren
- Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage (sofern die Heizung älter als 2 Jahre ist)
- Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
Zusätzlich können 50 Prozent der Kosten für eine energetische Baubegleitung und Fachplanung abgesetzt werden – vorausgesetzt, die Energieberatung ist vom BAFA oder der KfW zugelassen. Dies ermöglicht es, Kosten für Planung und Beratung mit in die steuerliche Absetzung einzubeziehen.
Ein weiteres für steuerlich förderfähige Maßnahmen relevantes Kriterium ist die Energieeffizienz der Maßnahmen. So müssen beispielsweise Wärmedämmungen bestimmte Grenzwerte für die Wärmedurchlässigkeit einhalten. Die genauen Anforderungen sind in der Verordnung ESanMV geregelt.
Bescheinigungsverfahren und zuständige Stellen
Die Bescheinigung ist ein entscheidender Schritt im Prozess der steuerlichen Abschreibung. Sie muss nach einem amtlichen Muster ausgestellt werden und muss die folgenden Aspekte beinhalten:
- Art und Umfang der durchgeführten Sanierungsmaßnahme
- Nachweis, dass die Maßnahme den gesetzlichen Mindestanforderungen entspricht
- Angaben zum Ausführenden, zur Planung und zum Zeitpunkt der Maßnahme
Die Bescheinigung kann entweder vom ausführenden Fachunternehmen oder von einem zugelassenen Energieberater ausgestellt werden. Letzterer muss entweder von der KfW als Energieeffizienz-Experte oder vom BAFA als Energieberater zugelassen sein. Einen Überblick über zugelassene Energieberater bietet das Portal www.energie-effizienz-experten.de.
In einigen Fällen kann die Bescheinigung auch von einem Architekten oder Bauingenieur ausgestellt werden, sofern dieser berechtigt ist, Energieausweise für bestehende Gebäude auszustellen und eine entsprechende Fortbildung nachweisen kann. Die genauen Voraussetzungen regelt Paragraph 88 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).
Vorlagen für die Bescheinigung stellt das Bundesministerium der Finanzen (BMF) online bereit. Es gibt zwei unterschiedliche Formulare: eines für die Bescheinigung durch das Fachunternehmen und eines für die Bescheinigung durch den Energieberater. Diese Formulare müssen vollständig und korrekt ausgefüllt werden, um die steuerliche Absetzung zu ermöglichen.
Steuerermäßigung: Wie hoch ist der steuerliche Vorteil?
Die steuerliche Abschreibung für energetische Sanierungsmaßnahmen beträgt in der Regel 20 Prozent der anrechenbaren Kosten, mit einem Höchstbetrag von 40.000 Euro. Das bedeutet, dass für Sanierungskosten bis zu 200.000 Euro 20 Prozent abgesetzt werden können. Bei Kosten über 200.000 Euro ist der Höchstbetrag von 40.000 Euro erreicht.
Die Steuerermäßigung wird nicht auf einmal, sondern auf drei Jahre aufgeteilt:
- 7 Prozent im ersten Jahr
- 7 Prozent im zweiten Jahr
- 6 Prozent im dritten Jahr
Ein Beispiel: Bei Sanierungskosten in Höhe von 60.500 Euro beträgt die Steuerermäßigung 12.100 Euro (20 Prozent). Dieser Betrag wird auf die drei Jahre aufgeteilt:
- Im ersten Jahr: 7 Prozent von 60.500 Euro = 4.235 Euro
- Im zweiten Jahr: 7 Prozent = 4.235 Euro
- Im dritten Jahr: 6 Prozent = 3.630 Euro
Die steuerliche Absetzung muss also jährlich über drei Jahre in der Einkommensteuererklärung beantragt werden. Jedes Jahr muss die Anlage „Energetische Maßnahmen“ ausgefüllt werden. Dieser Vorgang ist wichtig, um die Steuerermäßigung vollständig zu nutzen.
Grenzen und Einschränkungen
Obwohl die steuerliche Abschreibung eine wertvolle Entlastung darstellt, gibt es auch klare Grenzen und Einschränkungen, die beachtet werden müssen.
Zunächst ist wichtig zu wissen, dass nur Maßnahmen an selbst genutztem Wohneigentum steuerlich absetzbar sind. Energieeffiziente Maßnahmen an vermieteten Immobilien sind dagegen steuerlich abzugsfähig, aber sie unterliegen anderen Regelungen. In diesem Fall handelt es sich um Werbungskosten, die die Einkünfte aus der Vermieter-Tätigkeit reduzieren können.
Ein weiterer Einschränkungspunkt ist die Gültigkeit der steuerlichen Absetzung bis zum Jahr 2029. Danach endet die steuerliche Förderung. Das bedeutet, dass alle steuerlichen Vorteile in diesem Zeitraum genutzt werden müssen.
Zusätzlich ist zu beachten, dass nicht jede Sanierungsmaßnahme automatisch förderfähig ist. So werden beispielsweise gasbetriebene Wärmepumpen, Gasbrennwerttechnik und Gas-Hybridheizungen seit 2023 nicht mehr gefördert. Wer eine solche Technik installiert, kann also keine steuerliche Abschreibung erhalten.
Ein weiteres Problem entsteht, wenn bei der Sanierung auch nicht förderfähige Maßnahmen durchgeführt werden. Solche Kosten müssen von den Gesamtkosten abgezogen werden, um die steuerliche Absetzung zu berechnen. Ein Beispiel:
- Energetische Maßnahmen (z. B. neue Heizung, Dämmung): 60.500 Euro
- Nicht förderfähige Maßnahmen (z. B. Fenster, Elektroinstallation): 12.000 Euro
- Erstellung der Bescheinigung: 500 Euro
- Gesamtkosten: 73.000 Euro
- Abzug der nicht förderfähigen Maßnahmen: – 12.000 Euro
- Bemessungsgrundlage: 61.000 Euro
- Steuerermäßigung (20 %): 12.200 Euro
In diesem Fall ist also nur ein Teil der Gesamtkosten förderfähig. Es ist daher wichtig, die Kosten klar zu trennen und nur die förderfähigen Maßnahmen in die steuerliche Absetzung einzubeziehen.
Praxisbeispiele und Tipps
Um die steuerliche Abschreibung korrekt zu nutzen, ist es wichtig, einige praktische Tipps zu beachten. Dazu gehören:
Vorabplanung und Beratung:
Vor der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen sollte eine umfassende Planung erfolgen. Es ist ratsam, sich von einem Energieberater oder Architekten beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass die Maßnahmen steuerlich förderfähig sind.Kombination mit staatlichen Förderungen:
Wenn die steuerliche Abschreibung gewählt wird, darf keine staatliche Förderung (z. B. KfW-Darlehen oder BAFA-Zuschüsse) in Anspruch genommen werden. Es ist wichtig, sich über die verschiedenen Förderoptionen zu informieren und die wirtschaftlichste Lösung auszuwählen.Korrekter Ablauf der Bescheinigungsverfahren:
Die Bescheinigung ist ein entscheidender Schritt. Sie muss nach einem amtlichen Muster ausgestellt werden und muss vor der Durchführung der Sanierungsmaßnahme beantragt werden. Es ist daher wichtig, mit dem ausführenden Fachunternehmen oder Energieberater frühzeitig zu kommunizieren.Dokumentation der Kosten:
Alle Kosten, die steuerlich abgesetzt werden sollen, müssen dokumentiert werden. Dazu gehören Rechnungen, Zahlungsbelege, Bescheinigungen und andere relevante Dokumente. Diese Dokumente sind erforderlich, um die Steuerermäßigung in der Einkommensteuererklärung zu begründen.Steuererklärungen über drei Jahre:
Die Steuerermäßigung wird auf drei Jahre aufgeteilt, was bedeutet, dass die Abrechnung jährlich erfolgen muss. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass die Anlage „Energetische Maßnahmen“ in jeder Steuererklärung bis zu drei Jahre nach Abschluss der Sanierung eingebracht werden muss.Steuerermäßigung für Energieberater:
Wenn ein Energieberater für die Planung und Begleitung der Sanierung engagiert wird, können 50 Prozent der Kosten steuerlich abgesetzt werden. Dies ist besonders wertvoll, da die Beratungskosten oft einen hohen Anteil ausmachen.Handwerkerleistungen:
Bei Sanierungsarbeiten, die nicht in den Katalog der steuerlich förderfähigen Maßnahmen fallen, kann eine Steuerermäßigung von 20 Prozent als Handwerkerleistung in Anspruch genommen werden. Der Höchstbetrag liegt bei 1.200 Euro pro Jahr, was einer Handwerkerleistung von bis zu 6.000 Euro entspricht. Dieser Betrag kann jährlich neu beantragt werden.Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum:
Bei Wohnungseigentumsobjekten können Sanierungsmaßnahmen sowohl am Sondereigentum als auch am Gemeinschaftseigentum steuerlich abgesetzt werden. In diesem Fall muss der Anteil an den Kosten nachgewiesen werden – z. B. durch eine Bescheinigung des Verwalters.Einsparung von Steuern durch Energieeinsparung:
Neben der steuerlichen Absetzung kann die energetische Sanierung auch zu einer eigentlichen Ersparnis durch geringere Energiekosten führen. Dies kann langfristig einen höheren finanziellen Vorteil bieten als die steuerliche Abschreibung allein.Kontakt mit dem Finanzamt:
Bei Fragen oder Unsicherheiten ist es ratsam, sich mit dem zuständigen Finanzamt in Verbindung zu setzen. Dies kann helfen, mögliche Fehler oder Missverständnisse vorzubeugen.
Fazit
Die steuerliche Abschreibung für energetische Sanierungsmaßnahmen bietet eine wertvolle finanzielle Entlastung für Eigentümer von Wohneigentum. Sie ermöglicht es, bis zu 40.000 Euro an Sanierungskosten über drei Jahre steuerlich abzusetzen – vorausgesetzt, die Voraussetzungen sind erfüllt und die Abrechnung korrekt erfolgt.
Zentrale Voraussetzungen sind die Selbstnutzung des Objekts, die Förderfähigkeit der Maßnahmen, die Bescheinigung durch Fachunternehmen oder Energieberater und die Nichtbeanspruchung staatlicher Förderungen. Wichtig ist auch, dass die Absetzung jährlich über drei Jahre erfolgt und dass nicht förderfähige Maßnahmen von den Gesamtkosten abgezogen werden.
Praktische Tipps wie eine frühzeitige Planung, eine klare Dokumentation und eine Beratung durch Experten helfen dabei, die steuerliche Absetzung optimal zu nutzen. Zudem ist es wichtig, die unterschiedlichen Förderoptionen zu kennen und die wirtschaftlichste Lösung zu wählen.
Insgesamt ist die steuerliche Abschreibung ein wichtiger Anreiz, der die energetische Sanierung finanziell attraktiver macht. Sie kann dabei helfen, Energiekosten zu senken, das Klima zu schützen und langfristig wertvolle Investitionen in Immobilien zu tätigen.