Viele Eigentümer fragen sich, ob und in welchem Umfang Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden können. Die Antwort auf diese Frage hängt von zahlreichen Faktoren ab, darunter die Art der Maßnahme, die Finanzierung der Sanierung und die steuerliche Nutzung der Immobilie. Dieser Artikel gibt eine umfassende Übersicht über die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungskosten anhand der geltenden Regelungen. Ziel ist es, Immobilienbesitzern, Selbstnutzern und Renovierungsbegeisterten eine klare Orientierung zu bieten, um steuerlich vorteilhaft zu handeln.
Einteilung der Sanierungskosten in Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
Die steuerliche Bewertung von Sanierungskosten beginnt mit der Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Diese Einteilung ist entscheidend für die Frage, ob und in welcher Form die Kosten steuerlich abgesetzt werden können.
Erhaltungsaufwand
Unter Erhaltungsaufwand versteht man Maßnahmen, die dazu dienen, eine Immobilie in ihrem aktuellen Zustand zu halten oder in einen ordnungsgemäßen Zustand zurückzubringen. Typische Beispiele hierfür sind die Erneuerung von Fenstern, Heizungen oder Bädern. Diese Maßnahmen dienen primär dem Erhalt des Gebäudes und nicht der Verbesserung seiner Funktionalität oder Energieeffizienz.
Erhaltungsaufwendungen können sofort oder über mehrere Jahre steuerlich abgesetzt werden. Das bedeutet, dass sie entweder vollständig in dem Jahr, in dem sie anfallen, berücksichtigt werden oder über eine Nutzungsdauer verteilt, z. B. durch lineare Abschreibung. Der konkrete Absetzungszeitraum hängt von der Art der Maßnahme und der steuerlichen Klassifizierung ab.
Herstellungskosten
Herstellungskosten beziehen sich auf Maßnahmen, die eine erhebliche Verbesserung oder Erweiterung der Immobilie darstellen. Beispiele hierfür sind der Anbau einer Terrasse, der Bau eines neuen Stockwerks oder die Errichtung eines Carports. Solche Maßnahmen gehen über den reinen Erhalt hinaus und erhöhen den Wert oder die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie.
Herstellungskosten können nur durch Abschreibung über die Nutzungsdauer berücksichtigt werden. In der Regel beträgt diese Nutzungsdauer 50 Jahre, wodurch sich die steuerliche Auswirkung auf mehrere Jahre verteilt. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen können Herstellungskosten daher nicht vollständig in einem Jahr abgesetzt werden.
Zusammenfassung der Unterscheidung
| Kategorie | Art der Maßnahme | Steuerliche Absetzung |
|---|---|---|
| Erhaltungsaufwand | Erneuerung, Erhalt, Wiederherstellung | Sofort oder über mehrere Jahre |
| Herstellungskosten | Verbesserung, Erweiterung | Nur über Abschreibung (meist 50 Jahre) |
Steuerliche Absetzung von Sanierungskosten nach § 35c EStG
Ein weiterer Aspekt der steuerlichen Absetzbarkeit ist der Steuerbonus gemäß § 35c Einkommensteuergesetz (EStG). Dieser Bonus ermöglicht es Eigentümern, eine gewisse Summe der Sanierungskosten über einen Zeitraum von drei Jahren steuerlich abzusetzen. Allerdings gelten hier strengere Voraussetzungen und Einschränkungen.
Voraussetzungen für den Steuerbonus nach § 35c
Um den Steuerbonus in Anspruch nehmen zu können, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
Selbstnutzung der Immobilie: Der Steuerbonus ist nur für Eigentümer verfügbar, die die Immobilie selbst nutzen. Vermietete Wohnungen oder gewerblich genutzte Räume sind nicht berücksichtigt. Zweit- und Ferienwohnungen können hingegen eingeschlossen sein, sofern sie tatsächlich zur privaten Nutzung dienen.
Fachgerechte Durchführung der Maßnahme: Die Sanierung muss durch ein Fachunternehmen durchgeführt werden. Das bedeutet, dass die Maßnahme einem bestimmten Gewerk zugeordnet ist und von einem Unternehmen mit der entsprechenden Qualifikation ausgeführt wird. Beispielsweise darf ein Dachdecker nicht als Elektriker tätig sein, wenn es um die Installation einer Photovoltaikanlage geht.
Erfüllung der Anforderungen der ESanMV: Die Maßnahme muss den Mindestanforderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) entsprechen. Diese Verordnung legt fest, welche Maßnahmen als energetische Sanierungen anerkannt werden und somit förderfähig sind. Dazu gehören beispielsweise die Dämmung von Wänden, die Erneuerung der Heizung oder der Einbau von Wärmepumpen.
Abgeschlossene und vollständig bezahlte Maßnahme: Der Steuerbonus kann nur dann geltend gemacht werden, wenn die Maßnahme abgeschlossen und vollständig bezahlt wurde. Bei Ratenzahlungen ist die steuerliche Absetzung erst nach der letzten Rate möglich.
Keine Doppelbelegung: Es ist nicht möglich, den Steuerbonus mit anderen steuerlichen Vorteilen wie der Förderung durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu kombinieren. Wenn bereits eine staatliche Förderung erhalten wurde, kann der Steuerbonus nicht zusätzlich in Anspruch genommen werden.
Steuerbonus – wie hoch ist er?
Der Steuerbonus kann über drei Kalenderjahre verteilt genutzt werden. Der maximale Abzug beträgt insgesamt 20 Prozent der Sanierungskosten, verteilt auf drei Jahre wie folgt:
- 1. Jahr: 7 Prozent (max. 14.000 Euro)
- 2. Jahr: 7 Prozent (max. 14.000 Euro)
- 3. Jahr: 6 Prozent (max. 12.000 Euro)
Die Summe der steuerlich absetzbaren Kosten darf 40.000 Euro pro Objekt nicht überschreiten. Es ist also möglich, mehrere Maßnahmen durchzuführen und die Kosten über mehrere Jahre abzusetzen, bis die Obergrenze erreicht ist.
Wie wird der Steuerbonus geltend gemacht?
Der Steuerbonus wird über die Steuererklärung geltend gemacht. In dem Jahr, in dem die Sanierungsarbeiten beendet werden, können die Kosten erstmals abgesetzt werden. Danach müssen die Kosten in den folgenden beiden Kalenderjahren ebenfalls über die Steuererklärung abgesetzt werden. Dazu ist die Anlage "Energetische Maßnahmen" erforderlich, die in der Steuererklärung einzureichen ist.
Ein entscheidender Vorteil des Steuerbonus ist, dass er die Steuerschuld direkt mindert, ohne das zu versteuernde Einkommen zu beeinflussen. Anders als bei Werbungskosten oder Sonderausgaben senkt er also nicht den Steuersatz, sondern reduziert den tatsächlich zu zahlenden Betrag. Dies kann in vielen Fällen eine erhebliche Erleichterung darstellen, da der Steuerbetrag direkt um den abgesetzten Betrag verringert wird.
Wichtige Einschränkungen
Es gibt einige wichtige Einschränkungen bei der steuerlichen Absetzung nach § 35c:
- Keine Kombination mit anderen Förderungen: Wenn bereits eine staatliche Förderung (z. B. von der KfW oder dem BAFA) für die gleiche Maßnahme erhalten wurde, kann der Steuerbonus nicht zusätzlich genutzt werden.
- Keine Doppelabzüge: Die Sanierungskosten dürfen nicht zusätzlich als Werbungskosten, Betriebsausgaben oder Sonderausgaben geltend gemacht werden. Ein Abzug als Werbungskosten ist beispielsweise nicht möglich, wenn die Sanierungskosten bereits über § 35c abgesetzt wurden.
- Belegpflicht: Alle Sanierungskosten müssen über Belege nachweisbar sein. Die Rechnungen müssen korrekt ausgestellt sein, die Dienstleistung und das Material müssen eindeutig benannt sein, und die Rechnung muss in deutscher Sprache vorliegen. Barzahlungen sind nicht zulässig; eine Überweisung ist erforderlich, um die Belege über den Kontoauszug nachweisen zu können.
Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG
Eine weitere Möglichkeit der steuerlichen Absetzung von Sanierungskosten ist die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG. Im Gegensatz zu § 35c handelt es sich hierbei um eine jährliche Absetzung, die sich auf die Arbeits- und Fahrtkosten von Handwerkern beschränkt.
Wie funktioniert die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen?
Bei dieser Steuerermäßigung können Eigentümer 20 Prozent der Arbeits- und Fahrtkosten von Handwerkern steuerlich absetzen. Die Höchstsumme beträgt 1.200 Euro pro Jahr und Haushalt. Das bedeutet, dass man 1.200 Euro sparen kann, wenn man 6.000 Euro an Handwerkerkosten im Jahr ausgibt.
Diese Regelung gilt jedoch nur, wenn die Arbeiten dem Erhalt oder der Renovierung der selbst genutzten Wohnung dienen. Die Materialkosten sind nicht absetzbar, nur die Leistungen des Handwerkers, die in Rechnung gestellt werden. Beispielsweise können Kosten für die Putzarbeiten, die Elektrik oder die Dacharbeiten abgesetzt werden.
Ein Vorteil dieser Regelung ist, dass sie jährlich wiederkehrend angewendet werden kann. Das bedeutet, dass Eigentümer jedes Jahr bis zu 1.200 Euro an Steuern sparen können, sofern sie im Jahr Handwerkerleistungen in Anspruch genommen haben.
Unterschiede zwischen § 35a und § 35c
| Kriterium | § 35a EStG (Handwerkerleistungen) | § 35c EStG (Energetische Sanierung) |
|---|---|---|
| Absetzbares | 20% der Arbeits- und Fahrtkosten | 20% der Gesamtkosten (über 3 Jahre) |
| Höchstsumme | 1.200 Euro pro Jahr | 40.000 Euro pro Objekt |
| Materialkosten absetzbar | Nein | Ja |
| Absetzung über mehrere Jahre | Nein, jährlich | Ja, über drei Kalenderjahre |
| Voraussetzungen | Leistungen des Handwerkers, keine Förderung | Fachgerechte Maßnahme, keine Doppelbelegung |
Praktische Schritte zur steuerlichen Absetzung
Um Sanierungskosten steuerlich abzusetzen, ist eine gründliche Planung und Dokumentation erforderlich. Im Folgenden werden die wichtigsten Schritte beschrieben, die Eigentümer beachten sollten.
1. Dokumentation und Belege sammeln
Es ist unerlässlich, alle Rechnungen und Belege gut zu ordnen und aufzubewahren. Diese dienen als Nachweis für das Finanzamt und müssen mindestens zwei Jahre lang aufbewahrt werden. Besonders wichtig ist, dass die Rechnungen in deutscher Sprache ausgestellt werden und die geleistete Arbeit eindeutig benannt ist.
Barzahlungen sind nicht zulässig; eine Überweisung ist erforderlich, um die Belege über den Kontoauszug nachweisen zu können.
2. Steuererklärung einreichen
Die Steuererklärung muss innerhalb von vier Jahren nach Abschluss der Renovierungsarbeiten eingereicht werden. Dies gibt Eigentümern genügend Zeit, um alle erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen und zu prüfen.
Die Anlage "Energetische Maßnahmen" ist erforderlich, um Sanierungskosten nach § 35c abzusetzen. Für Handwerkerleistungen wird die Anlage "Haushaltsnahe Dienstleistungen" verwendet.
3. Steuerberatung in Anspruch nehmen
Da die steuerlichen Regelungen komplex sind und sich im Laufe der Zeit ändern können, ist es ratsam, sich an einen Steuerberater zu wenden. Ein erfahrener Steuerberater kann helfen, die steuerliche Absetzung zu optimieren und mögliche Fehler zu vermeiden.
Fazit
Die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungskosten bietet Eigentümern eine wertvolle Möglichkeit, Kosten zu sparen. Allerdings hängt die Absetzbarkeit stark von der Art der Maßnahme, der Finanzierung und der steuerlichen Nutzung der Immobilie ab.
Zu unterscheiden sind Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten, wobei letztere nur über Abschreibung berücksichtigt werden können. Für energetische Sanierungen steht der Steuerbonus gemäß § 35c EStG zur Verfügung, der bis zu 20 Prozent der Kosten über drei Jahre absetzen kann. Alternativ kann auch die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG genutzt werden, die jedoch auf jährliche Arbeitskosten beschränkt ist.
Um die steuerliche Absetzung erfolgreich umzusetzen, ist eine sorgfältige Dokumentation, eine korrekte Einreichen der Steuererklärung und ggf. eine Steuerberatung erforderlich. Nur so können Eigentümer sicherstellen, dass sie die vollen steuerlichen Vorteile nutzen können, ohne in Rechtsverstöße oder Verzögerungen zu geraten.