Die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungsmaßnahmen ist für Immobilienbesitzer, Investoren und Bauherren eine wertvolle Option, um Kosten zu senken und langfristige Vorteile zu erzielen. Insbesondere energetische Sanierungen, Renovierungen sowie Instandhaltungsarbeiten können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden. Dieser Artikel bietet einen detaillierten Überblick über die steuerlichen Möglichkeiten, die Anforderungen und praktischen Aspekte der Absetzbarkeit. Ziel ist es, die Leser*innen über die rechtliche Grundlage, steuerliche Vorteile, Fristen, Dokumentationspflichten und weitere relevante Aspekte zu informieren.
Was bedeutet steuerliche Absetzbarkeit?
Steuerlich absetzbare Sanierungsmaßnahmen sind Investitionen, die entweder direkt als Werbungskosten oder über steuerliche Erleichterungen wie den sogenannten „Steuerbonus“ berücksichtigt werden können. Die Absetzbarkeit bedeutet, dass die anfallenden Kosten entweder unmittelbar von der Steuerlast abgezogen oder über mehrere Jahre verteilt geltend gemacht werden können.
Für Vermieter sind Sanierungskosten oftmals direkt als Werbungskosten absetzbar, wodurch sie unmittelbar steuerlich berücksichtigt werden. Selbstnutzer, also Personen, die die Immobilie selbst bewohnen, profitieren von der sogenannten Steuerermäßigung nach § 35c EStG, die ab 2020 eingeführt wurde. Diese Regelung erlaubt es, Sanierungskosten in drei Jahren über einen Prozentsatz der Gesamtausgaben zu vermindern.
Ein entscheidender Faktor für die Absetzbarkeit ist, dass die Maßnahme den Wohnwert oder die Energieeffizienz der Immobilie verbessert. Dazu zählen beispielsweise die Dämmung von Wänden oder Dächern, der Einbau einer Wärmepumpe, die Erneuerung von Fenstern oder die Sanierung von Badezimmern und Küchen.
Steuerliche Vorteile von Sanierungsmaßnahmen
Die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungen bietet mehrere Vorteile, die sowohl finanziell als auch ökologisch relevant sind:
- Reduzierung der Steuerlast: Durch die Berücksichtigung von Sanierungskosten kann die zu versteuernde Einkommenshöhe reduziert werden. Dies führt zu einer geringeren Steuerbelastung.
- Förderung von Energieeffizienz: Energetische Sanierungen sind in der Regel besonders steuerlich attraktiv, da sie staatlich gefördert werden. Maßnahmen wie Fassadendämmung, Einbau einer Wärmepumpe oder der Austausch von Fenstern können bis zu 20 Prozent der Gesamtkosten über drei Jahre steuerlich abgesetzt werden.
- Wertsteigerung der Immobilie: Sanierungen tragen zur Wertsteigerung bei, was langfristig zu einer höheren Rendite führen kann.
- Erhalt historischer Gebäude: In einigen Fällen ist die steuerliche Absetzbarkeit auch für die Sanierung historischer Gebäude möglich, wodurch denkmalpflegerische Ziele unterstützt werden.
- Verbesserung des Wohnkomforts: Sanierungsmaßnahmen tragen zum Komfort, zur Sicherheit und zur Attraktivität der Immobilie bei.
Ein weiterer Vorteil ist, dass die steuerliche Absetzbarkeit oft in Kombination mit staatlichen Förderprogrammen genutzt werden kann. So können Eigentümer beispielsweise sowohl Zuschüsse des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder der KfW-Bank nutzen als auch den Steuerbonus geltend machen. Dies ermöglicht eine Vielzahl von Finanzierungs- und Steueroptimierungsmöglichkeiten.
Welche Sanierungsmaßnahmen sind steuerlich absetzbar?
Nicht jede Sanierung ist steuerlich absetzbar. Die Absetzbarkeit hängt von der Art der Maßnahme, ihrer Zielsetzung und den rechtlichen Vorgaben ab. Grundsätzlich sind folgende Maßnahmen steuerlich geltend zu machen:
Energetische Sanierungen
Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz sind besonders attraktiv. Dazu gehören:
- Dämmung von Wänden, Dächern und Fenstern
- Austausch alter Fenster durch moderne, energieeffiziente Modelle
- Einbau einer Wärmepumpe oder moderner Heizsysteme
- Dämmung von Rohrleitungen und Installationen
Diese Maßnahmen müssen durch ein Fachunternehmen durchgeführt werden, um den Steuerbonus nach § 35c EStG in Anspruch zu nehmen. Fachunternehmen sind laut Gesetz solche, die in den entsprechenden Gewerken tätig sind, wie Heizungsbau, Dachdeckerhandwerk, Elektrobau usw.
Instandhaltung
Instandhaltungsarbeiten sind in der Regel direkt als Werbungskosten absetzbar, vorausgesetzt, sie dienen der Erhaltung des baulichen Zustands. Dazu gehören:
- Dachreparaturen
- Sanierung von Fassaden
- Renovierung von Badezimmern und Küchen
- Installation neuer Türen oder Fenster
Modernisierungen
Maßnahmen, die den Wohnwert der Immobilie dauerhaft erhöhen, können ebenfalls steuerlich berücksichtigt werden. Dazu zählen:
- Komplette Renovierung von Räumen
- Einbau moderner sanitärer Anlagen
- Installation neuer Elektro- oder Gasanlagen
Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit
Um Sanierungskosten steuerlich absetzen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Diese gelten sowohl für Selbstnutzer als auch für Vermieter, wobei die Regelungen in einigen Punkten unterschiedlich ausfallen.
1. Fristen für die Absetzbarkeit
Die steuerliche Absetzbarkeit ist zeitlich begrenzt. Generell müssen die Sanierungsmaßnahmen innerhalb eines bestimmten Zeitraums abgeschlossen sein. Für den Steuerbonus nach § 35c EStG gelten folgende Fristen:
- Die Maßnahme muss nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 1.1.2030 abgeschlossen worden sein.
- Die Absetzung kann über drei Kalenderjahre erfolgen: 7 % im ersten Jahr, 7 % im zweiten Jahr und 6 % im dritten Jahr.
Für direkte Werbungskostenabzüge gelten andere Regelungen. Diese können direkt im Jahr der Ausführung berücksichtigt werden, vorausgesetzt, sie dienen der Instandhaltung oder Modernisierung der Immobilie.
2. Voraussetzungen für den Steuerbonus nach § 35c EStG
Für die steuerliche Erleichterung nach § 35c EStG gelten folgende Voraussetzungen:
- Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken: Der Steuerbonus ist nur für selbst genutzte Immobilien möglich. Vermietete Wohnungen oder Gewerbeeinheiten qualifizieren sich nicht.
- Durchführung durch ein Fachunternehmen: Die Maßnahme muss von einem Unternehmen durchgeführt werden, das in den entsprechenden Gewerken tätig ist.
- Nachweis der Maßnahme: Die Rechnung des Fachunternehmens muss die Maßnahme, die geleistete Arbeit und die Adresse der Immobilie enthalten.
- Nicht bereits steuerlich berücksichtigt: Die Kosten dürfen nicht bereits in Form von Werbungskosten oder anderen Steuerermäßigungen berücksichtigt worden sein.
3. Eigenleistungen
Eigenleistungen können in begrenztem Umfang steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings gelten hier strengere Voraussetzungen:
- Materialkosten können abgesetzt werden, wenn sie für die Durchführung der Sanierung notwendig sind.
- Handwerkerarbeiten, die die Eigentümer*innen selbst durchführen, sind in der Regel nicht absetzbar.
- Bei vermieteten Immobilien gelten andere Regelungen. Hier können Eigenleistungen in bestimmten Fällen berücksichtigt werden, vorausgesetzt, sie werden nachweislich in Form von Materialkosten erbracht.
Wie wird die steuerliche Absetzbarkeit beantragt?
Die Absetzung von Sanierungskosten erfolgt über die Steuererklärung. Je nach Art der Maßnahme und der Art der Nutzung der Immobilie (Selbstnutzung oder Vermietung) gelten unterschiedliche Antragsverfahren.
Für Selbstnutzer: Steuerbonus nach § 35c EStG
Selbstnutzer können den Steuerbonus über drei Jahre verteilt geltend machen. Dazu ist es notwendig, in jedem Jahr die Anlage Energetische Maßnahmen in der Steuererklärung auszufüllen. Die Absetzung erfolgt wie folgt:
- Im ersten Jahr: 7 % der Gesamtkosten (maximal 14.000 Euro)
- Im zweiten Jahr: 7 % der Gesamtkosten (maximal 14.000 Euro)
- Im dritten Jahr: 6 % der Gesamtkosten (maximal 12.000 Euro)
Die Gesamtkosten dürfen 200.000 Euro nicht überschreiten. Die Absetzung ist nur möglich, wenn die Maßnahme nach 2019 begonnen und vor 2030 abgeschlossen wurde.
Für Vermieter: Werbungskostenabzug
Vermieter können Sanierungskosten direkt als Werbungskosten absetzen. Dazu ist es notwendig, die Kosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) der Steuererklärung zu erfassen. Dabei gilt:
- Die Kosten müssen direkt mit der Vermieterfunktion verbunden sein.
- Die Absetzung ist unmittelbar im Jahr der Ausführung möglich.
- Es ist wichtig, die Rechnungen und Dokumente für mindestens zwei Jahre aufzubewahren.
Dokumentationspflichten
Die ordnungsgemäße Dokumentation ist entscheidend für die steuerliche Absetzbarkeit. Folgende Punkte sind dabei zu beachten:
- Rechnungen müssen vollständig und korrekt ausgestellt werden. Sie sollten die Maßnahme, die geleistete Arbeit, die Materialkosten und die Immobilienadresse enthalten.
- Zahlungsweise: Die Rechnung darf nicht bar gezahlt werden. Zahlungen per Überweisung sind empfehlenswert, da das Finanzamt nur solche Ausgaben anerkennt, die über einen Kontoauszug belegt werden können.
- Aufbewahrungspflicht: Rechnungen und Belege müssen mindestens zwei Jahre aufbewahrt werden, da sie im Bedarfsfall von den Finanzbehörden angefordert werden können.
- Steuererklärung: Die Absetzung erfolgt über die Steuererklärung. Bei der Anlage Energetische Maßnahmen ist es wichtig, alle relevanten Daten korrekt einzutragen.
Kombination mit staatlichen Förderungen
Die steuerliche Absetzbarkeit kann in Kombination mit staatlichen Förderprogrammen genutzt werden. Beispielsweise sind die folgenden Programme relevant:
- Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Dieses Programm fördert energetische Sanierungen mit Zuschüssen oder Krediten.
- KfW-Förderprogramme: Die KfW-Bank bietet eine Vielzahl von Krediten und Zuschüssen für Sanierungsmaßnahmen.
- BAFA-Programme: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert bestimmte Sanierungsmaßnahmen, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz.
Es ist wichtig zu beachten, dass die steuerliche Absetzbarkeit nur erfolgen kann, wenn die Kosten nicht bereits anderweitig berücksichtigt wurden. Das bedeutet, dass der Steuerbonus nur dann genutzt werden kann, wenn keine anderen Förderungen für dieselbe Maßnahme in Anspruch genommen wurden.
Praktische Tipps für die Absetzung
Um die steuerliche Absetzbarkeit optimal zu nutzen, sind einige praktische Schritte besonders wichtig:
- Frühzeitige Planung: Sanierungsmaßnahmen sollten rechtzeitig geplant werden, um die steuerlichen Fristen einzuhalten.
- Kooperation mit Fachunternehmen: Die Maßnahme muss von einem Fachunternehmen durchgeführt werden, um steuerliche Vorteile in Anspruch zu nehmen.
- Dokumentation: Alle Rechnungen, Belege und Verträge sollten sorgfältig aufbewahrt werden.
- Steuerberatung: Bei unsicherheiten ist es sinnvoll, einen Steuerberater hinzuzuziehen. Ein Berater kann helfen, die Absetzung korrekt zu beantragen und mögliche Fehler zu vermeiden.
Ein weiterer Tipp ist die Nutzung von Steuer-Software, die bei der Erstellung der Steuererklärung hilft. Empfehlenswerte Programme sind beispielsweise WISO Steuer, Steuersparerklärung oder Tax 2025. Diese Programme unterstützen die Erstellung der Anlagen und helfen, Fehler zu vermeiden.
Fazit
Die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungsmaßnahmen ist eine wertvolle Möglichkeit, um Kosten zu senken und langfristig von Vorteilen zu profitieren. Insbesondere energetische Sanierungen bieten hohe steuerliche Erleichterungen, da sie staatlich gefördert werden. Die Absetzbarkeit hängt von der Art der Maßnahme, der Nutzung der Immobilie und den rechtlichen Voraussetzungen ab. Wichtig ist, dass die Maßnahme von einem Fachunternehmen durchgeführt wird und die Kosten ordnungsgemäß dokumentiert werden. Durch die richtige Planung und Vorbereitung können Immobilienbesitzer*innen nicht nur von finanziellen Vorteilen profitieren, sondern auch den ökologischen Fußabdruck reduzieren und die Wohnqualität ihrer Immobilien verbessern.