Förderung für die Sanierung von Mehrfamilienhäusern – Chancen, Modelle und Praxis

Die Sanierung von Mehrfamilienhäusern ist in den letzten Jahren nicht nur eine Frage der baulichen Modernisierung, sondern eine gesetzliche und wirtschaftliche Herausforderung, die sich durch staatliche Förderprogramme adressieren lässt. Besonders seit Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und der steigenden Klimaziele in Deutschland ist die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien, insbesondere in Mehrfamilienhäusern, zu einer zentralen Aufgabe für Eigentümer, Investoren und Wohnungseigentümergemeinschaften geworden.

Doch die Sanierungspflicht bringt nicht nur Risiken mit sich – sie eröffnet auch Chancen. Durch gezielte Fördermaßnahmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) können die Kosten der Sanierung erheblich reduziert werden. Die richtige Planung, die Einbindung von Fachexperten und das strategische Zusammenspiel zwischen Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen tragen dazu bei, das Projekt wirtschaftlich, technisch und rechtlich sicher umzusetzen.

Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über die aktuell verfügbaren Fördermodelle für die Sanierung von Mehrfamilienhäusern in Deutschland, unter Berücksichtigung der Anforderungen, der Finanzierungsmöglichkeiten und der Praxiserfahrungen aus der Branche.

Wichtige Hintergründe: Sanierungspflicht und rechtliche Rahmenbedingungen

Gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das ab 2024 in Kraft ist, sind Eigentümer von Mehrfamilienhäusern verpflichtet, energetische Sanierungen vorzunehmen. Besonders relevant ist die Sanierungspflicht im Zusammenhang mit Heizungsanlagen: Ab 2024 müssen Heizsysteme zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das Ziel ist, bis 2045 eine vollständige Umstellung auf klimafreundliche Heiztechniken zu erreichen.

Ein weiterer Schwerpunkt der Sanierungspflicht liegt auf der Einhaltung von Energieeffizienzstandards. Nach einem Eigentümerwechsel müssen Sanierungen innerhalb von zwei Jahren durchgeführt werden, um Bußgelder bis zu 50.000 Euro zu vermeiden. Diese rechtlichen Vorgaben unterstreichen die Notwendigkeit einer proaktiven Planung und Nutzung staatlicher Unterstützungen.

Die Rolle staatlicher Förderungen

Die Sanierung von Mehrfamilienhäusern ist nicht nur mit hohen Kosten verbunden, sondern auch mit komplexen Planungsaufgaben. Hier bieten staatliche Förderprogramme wie die KfW- und BAFA-Förderungen entscheidende Unterstützung. Sie sind nicht nur finanzielle Entlastungen, sondern auch Instrumente, um die Sanierungsmaßnahmen effizient und nachhaltig umzusetzen.

Ziel der Förderprogramme ist es, den Neubau, den Erwerb oder die Sanierung von Mehrfamilienhäusern zu unterstützen, wobei der Schwerpunkt auf Energieeffizienz, erneuerbaren Energien und der Reduzierung von Treibhausgasemissionen liegt. Die Programme orientieren sich an den Vorgaben der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die sowohl Komplettsanierungen als auch Einzelmaßnahmen fördert.

KfW-Förderprogramme für Mehrfamilienhäuser

KfW-Programm 261 – Sanierung zu Effizienzhäusern

Das KfW-Programm 261 richtet sich gezielt an Eigentümer, Investoren oder Wohnungseigentümergemeinschaften von Mehrfamilienhäusern, die eine Komplettsanierung planen. Ziel ist es, das Gebäude auf definierte Effizienzhaus-Stufen wie EH85, EH70 oder EH40 zu heben.

Konditionen:

Klimafreundlicher Neubau (KFN): Zuschüsse bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit.
Kreditrahmen: Bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit.
Tilgungszuschüsse: Bis zu 45 % je nach erreichtem Effizienzstandard.
Voraussetzungen: Das Gebäude muss bestimmte Energieeffizienzkriterien erfüllen, die von einem KfW-Experten zertifiziert werden müssen.

Vorteile:

Hohe Fördersätze, die von der erreichten Energieeffizienz abhängen.
Gute Kombinierbarkeit mit weiteren Maßnahmen wie Photovoltaik oder Smart-Home-Systemen.
Unterstützung von langfristigen Sanierungsstrategien durch die Möglichkeit, mehrere Maßnahmen zu bündeln.

KfW-Programm 264 – Investitionszuschüsse für größere Projektentwicklungen

Dieses Programm ist besonders für größere Wohnungsbauunternehmen geeignet. Es bietet zinsgünstige Kredite, die auf die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen in mehreren Wohneinheiten abzielen.

Die Vorteile liegen in der Skalierbarkeit und der Flexibilität – es eignet sich für größere Projekte, die über mehrere Gebäude oder Wohneinheiten verteilt sind.

BAFA-Förderung: Einzelmaßnahmen und der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP)

BAFA-Programm – Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM)

Die BAFA-Förderung konzentriert sich auf Einzelmaßnahmen, was sie besonders attraktiv für Eigentümer macht, die schrittweise sanieren möchten. Im Gegensatz zu den KfW-Programmen, die meist auf Komplettsanierungen abzielen, eignet sich die BAFA-Förderung gut für gezielte Modernisierungen wie Heizungsoptimierung, Wärmedämmung oder Installation erneuerbarer Energiesysteme.

Förderfähige Einzelmaßnahmen 2025:

Heizungsoptimierung und -austausch: Zuschüsse bis zu 30–70 %, abhängig vom System. Wärmepumpen mit Umweltwärme erhalten den höchsten Fördersatz, besonders in Kombination mit dem Einkommensbonus oder einem iSFP.
Wärmedämmung der Gebäudehülle: Außenwände, Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecken und Bodenplatten sind förderfähig – mit einer Basisförderung von 15–20 %.
Erneuerbare Energien und Gebäudetechnik: Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung, Solarkollektoren oder Smart-Home-Technik sind ebenfalls förderfähig.

Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)

Der iSFP ist ein zentrales Instrument der BAFA-Förderung. Er ist ein strukturiertes Konzept, das den langfristigen Sanierungsbedarf des Gebäudes unter Berücksichtigung der Energieeffizienz beschreibt. Ein von einem Energieberater erstellter iSFP ermöglicht nicht nur eine bessere Planung, sondern auch zusätzliche Fördermittel.

Vorteile des iSFP:

Kosteneinsparung: Durch die finanzielle Unterstützung der BAFA können Kosten für Sanierungsmaßnahmen erheblich gesenkt werden.
Zusatzförderung: Bei Umsetzung der iSFP-Empfehlungen erhält der Eigentümer eine zusätzliche Förderung in Höhe von 5 %, was bis zu 3.000 Euro pro Jahr und Wohneinheit bedeuten kann.
Strukturierte Planung: Der iSFP bietet eine klare Übersicht über die geplanten Maßnahmen, was die Entscheidungsfindung erleichtert und die Sanierung effizienter gestaltet.
Langfristige Wertsteigerung: Eine energetische Sanierung erhöht den Wert der Immobilie, macht sie attraktiver für Mieter oder Käufer und kann langfristig zu höheren Einnahmen führen.

Voraussetzungen und Antragsberechtigung

Die Inanspruchnahme der Förderungen setzt bestimmte Voraussetzungen voraus, die sowohl formelle als auch inhaltliche Anforderungen betreffen.

Antragsberechtigte

Eigentümer: Individuelle Eigentümer von Mehrfamilienhäusern.
Investoren: Unternehmen oder Projektentwickler, die in die Sanierung investieren.
Wohnungseigentümergemeinschaften: Für gemeinsam genutzte Immobilien gelten besondere Regeln, die oft durch das Wohnungseigentumsgesetz geregelt sind.

Technische Voraussetzungen

Energieberater: Die Einbindung eines anerkannten Energieberaters ist Voraussetzung für die Zertifizierung und Förderung.
Energieeffizienz-Standard: Je nach Programm müssen definierte Energieeffizienzkriterien erfüllt werden. Für den KfW-Programm 261 ist beispielsweise ein Effizienzhausstandard erforderlich.
Technische Mindeststandards: Die Sanierungsmaßnahmen müssen bestimmte energetische Kennwerte erfüllen, beispielsweise bezüglich Transmissionswärmeverlust oder Primärenergiebedarf.

Praktische Vorteile der Sanierung

Die Sanierung eines Mehrfamilienhauses bringt zahlreiche Vorteile mit sich, die über die reinen wirtschaftlichen Aspekte hinausgehen.

Finanzielle Vorteile

Kostensenkung im Betrieb: Moderne Heizsysteme wie Wärmepumpen oder Photovoltaikanlagen senken die laufenden Energiekosten erheblich.
Förderung bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit: Bei Komplettsanierungen durch das KfW-Programm 261 können beträchtliche Beträge als Zuschuss oder günstiger Kredit gewährt werden.
Keine Rückzahlung bei BAFA-Zuschüssen: Zuschüsse durch BAFA fallen nicht zurück, was sie besonders attraktiv für schrittweise Modernisierungen macht.

Wertsteigerung und Mieterbindung

Gehobene Mieterfreundlichkeit: Eine energetische Sanierung verbessert das Wohnklima und den Komfort, was zu einer höheren Zufriedenheit und geringeren Fluktuationen führt.
Mehr Attraktivität auf dem Immobilienmarkt: Energieeffiziente Gebäude sind bei Käufern und Mieter:innen zunehmend gefragt, was den Wert der Immobilie steigert.

Nachhaltigkeit und Klimaschutz

CO₂-Reduktion: Sanierungen tragen zum Klimaschutz bei, indem sie den Energieverbrauch und die Treibhausgasemissionen senken.
Imagegewinn: Die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen stärkt das Image des Eigentümers als verantwortungsbewusster und nachhaltig agierender Investor.

Herausforderungen und Lösungsansätze

Trotz der zahlreichen Vorteile und Unterstützung durch staatliche Förderungen sind Sanierungen von Mehrfamilienhäusern mit Herausforderungen verbunden:

Finanzierungsfragen

Hohe Anfangskosten: Die Investition in neue Heiztechniken, Dämmmaterialien oder Smart-Home-Lösungen kann hohe Anfangskosten erzeugen.
Lösung: Gezielte Kombination von KfW-Krediten und BAFA-Zuschüssen, sowie die Erstellung eines iSFP, der langfristige Finanzierungsstrategien ermöglicht.

Kommunikation mit Bewohner:innen

Mangel an Einwilligung: Die Sanierung erfordert in vielen Fällen die Zustimmung der Bewohner:innen, insbesondere bei umfangreichen Baumaßnahmen.
Lösung: Transparenz, gut kommunizierte Vorteile und die Einbindung der Mieter in die Planung können die Akzeptanz erhöhen.

Technische Integration

Komplexität bei Bestandsbauten: Die Integration moderner Technologien in ältere Gebäude kann aufgrund von baulichen Einschränkungen schwierig sein.
Lösung: Zusammenarbeit mit erfahrenen Handwerker:innen und Planer:innen, die auf Sanierungsprojekte spezialisiert sind.

Erfolgsbeispiele und Praxis

Viele Immobilienentwickler, Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften haben bereits Erfahrungen mit Sanierungsprojekten gesammelt. Einige Beispiele zeigen, wie die Kombination aus KfW- und BAFA-Förderungen sowie der Erstellung eines iSFP zu wirtschaftlichem Erfolg und nachhaltiger Modernisierung führen kann.

Ein typisches Szenario ist die Sanierung eines 1950er-Jahre-Bestandsgebaudes mit 20 Wohneinheiten. Durch die Installation einer Wärmepumpe, einer Dämmung der Außenwände und der Dachfläche, sowie der Einrichtung eines Smart-Home-Systems wurde das Gebäude auf den Standard eines Effizienzhauses gehoben. Die Kombination aus KfW-Programm 261 und BAFA-Zuschüssen deckte rund 80 % der Gesamtkosten ab. Zudem profitierte der Eigentümer von einem Tilgungszuschuss von 45 % durch die KfW.

Ein weiteres Beispiel ist die schrittweise Sanierung eines Mehrfamilienhauses durch den iSFP. Hier wurden in mehreren Phasen Dämmmaßnahmen, Heizungsoptimierungen und der Einbau einer Photovoltaikanlage vorgenommen. Jede Phase wurde durch BAFA-Zuschüsse finanziert, was die Kosten für den Eigentümer erheblich reduzierte.

Diese Beispiele zeigen, dass es möglich ist, Sanierungsmaßnahmen erfolgreich umzusetzen – vor allem dann, wenn sie gut geplant, finanziell abgesichert und technisch realistisch umgesetzt werden.

Fazit

Die Sanierung von Mehrfamilienhäusern ist in der heutigen Zeit mehr denn je eine notwendige, aber auch wirtschaftlich sinnvolle Aufgabe. Die gesetzlichen Anforderungen, insbesondere durch das Gebäudeenergiegesetz, erfordern proaktives Handeln. Gleichzeitig bietet der Staat durch das KfW-Programm 261 und die BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen sowie den iSFP wertvolle Unterstützung, die es ermöglicht, diese Sanierungen wirtschaftlich und nachhaltig umzusetzen.

Durch eine sorgfältige Planung, die Einbindung von Energieberater:innen und die strategische Kombination von Förderprogrammen können die Kosten der Sanierung erheblich reduziert werden. Gleichzeitig profitiert die Immobilie von einer Wertsteigerung, einer verbesserten Mieterbindung und einem positiven Image als nachhaltig agierende Immobilie.

Für Eigentümer, Investoren und Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Sanierung nicht nur eine Pflicht, sondern auch eine Chancen- und Wachstumsgeschichte. Wer frühzeitig plant, die richtigen Partner einbindet und die Förderungen optimal nutzt, kann aus der Sanierung einen langfristig wirtschaftlichen Erfolg schaffen.