Sanierung des Kreishauses Osnabrück: Wirtschaftlichste Lösung bestätigt – Modernisierung in vier Bauabschnitten

Einführung

Die Sanierung des Kreishauses Osnabrück, ein Projekt, das seit mehreren Jahren in der Öffentlichkeit und Politik diskutiert wird, hat in den letzten Monaten entscheidende Meilensteine erreicht. Nachdem die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung bestätigt hat, dass die umfassende Sanierung die wirtschaftlichste Variante bleibt, hat der Landkreis Osnabrück nun den Start der Bauplanung und -ausführung beschlossen. Die Sanierung, die in vier Bauabschnitten durchgeführt wird, ist nicht nur eine reine bauliche Maßnahme, sondern auch ein Schritt in Richtung moderner, energieeffizienter und zukunftsfähiger Verwaltungsbaukunst.

Mit einer Investitionssumme von insgesamt 118 Millionen Euro, inklusive aller Baunebenkosten, ist die Sanierung ein komplexes Projekt, das sowohl auf technischen als auch auf organisatorischen Herausforderungen basiert. Die assmann gruppe fungiert als Generalplaner und koordiniert die Planung und Umsetzung. Ziel ist es, das Gebäude den heutigen Anforderungen an Energieeffizienz, Brandschutz und Nutzbarkeit anzupassen, ohne den historischen Standort aufzugeben.

Hintergrund und Notwendigkeit der Sanierung

Veraltete Technik und Brandschutzmängel

Das Kreishaus Osnabrück wurde 1981 errichtet und dient seitdem als zentrale Verwaltungseinrichtung des Landkreises. Nach mehr als 40 Jahren Nutzung hat das Gebäude erhebliche bauliche und technische Mängel angenommen. Besonders dringend ist die Sanierung aus brandschutztechnischer Sicht. Die Baugenehmigungsbehörde hat klargestellt, dass das Gebäude aufgrund des fortgeschrittenen Alters nicht mehr den aktuellen Brandschutzvorschriften entspricht. Zudem weist das Gebäude eine zu hohe Schadstoffbelastung auf, was eine Sanierung zwingend notwendig macht.

Auch die Technik des Gebäudes, insbesondere Heizung und Lüftung, ist veraltet. Die Nutzung dieser Systeme über die erwartete Lebensdauer hinaus führt zu unverhältnismäßigen Wartungs- und Energiekosten. Der Aufwand, die Anlagen betriebsbereit zu halten, ist hoch, und das Ausfallrisiko ist entsprechend groß. Zudem steigen die Energiekosten kontinuierlich, was langfristig eine höhere Energieeffizienz wirtschaftlich sinnvoll macht.

Betreiberverantwortung und gesetzliche Vorgaben

Der Landkreis Osnabrück ist laut der sogenannten Betreiberverantwortung verpflichtet, das Gebäude auf den aktuellen Stand zu bringen. Diese Pflicht ergibt sich aus den gesetzlichen Rahmenbedingungen, die sich in den letzten Jahren geändert haben. Insbesondere die Anforderungen an den Brandschutz und die Energieeffizienz sind heute strenger als im Jahr 1981, als das Gebäude errichtet wurde.

Zudem ist das Kreishaus ein zentraler Arbeitsplatz für über 1.100 Mitarbeitende. In den Räumlichkeiten sind unter anderem das Jugendamt, das Sozialamt, die Ausländerbehörde, die KFZ-Zulassungsstelle sowie der Katastrophenschutz-Stab untergebracht. Die Sanierung ist also nicht nur aus baulicher Sicht notwendig, sondern auch, um den Arbeitsalltag der Beschäftigten sicherzustellen und die öffentliche Verwaltung weiterhin reibungslos zu ermöglichen.

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung: Sanierung als wirtschaftlichste Lösung

Vergleich mit alternativen Varianten

Um die Wirtschaftlichkeit der geplanten Sanierung abzusichern, beauftragte der Landkreis Osnabrück im Dezember 2024 die PSPC GmbH mit einer detaillierten Wirtschaftlichkeitsuntersuchung. In dieser Untersuchung wurden neben der geplanten umfassenden Sanierung vier alternative Lösungsvarianten geprüft:

Neubau an einem anderen Standort
Abriss mit anschließendem Neubau am aktuellen Standort
Teilabriss mit Teilneubau
Minimalsanierung mit anschließendem Neubau nach Restnutzung

Die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung wertete diese Varianten hinsichtlich monetärer und nicht-monetärer Faktoren aus. Ein zentraler Bestandteil der Analyse war die Berechnung des sogenannten Ausgabenbarwerts. Dieser Wert stellt die Gesamtausgaben einer Variante über die gesamte Nutzungsdauer dar, wobei alle zukünftigen Kosten auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden. So können die verschiedenen Alternativen miteinander verglichen und ihre langfristigen finanziellen Auswirkungen bewertet werden.

Die Ergebnisse der Untersuchung sind eindeutig: Die umfassende Sanierung ist auch unter veränderten Parametern wie Baukosten oder Zinssätzen immer die wirtschaftlichste Variante. Dies gilt unabhängig davon, ob die Kosten sich stark ändern oder nicht. Die Sanierung erwies sich nicht nur als wirtschaftlich, sondern auch als langfristig tragfähigste Lösung.

Kritik an der Minimalsanierung

Die CDU hatte in der Vergangenheit für eine sogenannte Minimalsanierung argumentiert, bei der nur die unbedingt notwendigen Maßnahmen durchgeführt werden sollen. Diese Variante würde zwar kurzfristig geringere Kosten verursachen, aber langfristig zu einer höheren Belastung führen. Der Landkreis Osnabrück lehnte diese Variante ab, da sie keine dauerhafte Lösung darstellt. Zudem wären nach einer Minimalsanierung in spätestens 15 Jahren neue Investitionen nötig, was sich negativ auf die langfristige Haushaltsplanung auswirken würde.

Die Kreisverwaltung betonte, dass eine umfassende Sanierung nicht nur wirtschaftlich, sondern auch sinnvoll sei, um die Gebäudequalität langfristig zu sichern und die Energieeffizienz zu steigern. Zudem würden die Kosten für einen möglichen Neubau von verschiedenen Bauunternehmern zu niedrig geschätzt, da in diesen Kalkulationen oft nur die reinen Baukosten ohne Mehrwertsteuer und unter Berücksichtigung von unrealistischen Preissteigerungen berücksichtigt wurden.

Planung und Umsetzung der Sanierung

Generalplanung durch assmann gruppe

Die assmann gruppe fungiert als Generalplaner und koordiniert die gesamte Planung und Umsetzung. Der Bauantrag wurde bereits im Oktober 2024 eingereicht, was den Beginn der detaillierten Ausführungsplanung und der Vorbereitung der Ausschreibungen markierte. In der Leistungsphase 5, die mit der Einreichung des Bauantrags begann, wurde intensiv an den Planungen gearbeitet, um den ersten Bauabschnitt in Angriff zu nehmen.

Ein zentraler Aspekt der Sanierung ist die Erreichung des Energieeffizienzstandards KfW 55 für das Gesamtgebäude. Dazu zählen unter anderem die Verbesserung der Dämmeigenschaften, die Optimierung der Heizungssteuerung, der Lüftungs- und Kälteanlagen sowie der Beleuchtung. Zudem wird ein zukunftsweisendes Bürokonzept umgesetzt, das die Arbeitsplätze flexibler und effizienter gestaltet.

Bauphasen und Zeitplan

Die Sanierung wird in vier Bauabschnitten durchgeführt. Der erste Bauabschnitt, für den der Start im dritten Quartal 2025 vorgesehen ist, ist ein wichtiger Meilenstein. Vor Beginn der Arbeiten werden organisatorische Maßnahmen durchgeführt, um die Betriebsstörungen möglichst gering zu halten. So werden betroffene Verwaltungsbereiche in Interimsunterbringungen untergebracht, und Umzüge werden vorbereitet.

Die Investitionskosten für die Sanierung betragen insgesamt 98 Millionen Euro, wobei in diese Summe auch die Baunebenkosten einfließen. Der Landkreis Osnabrück will die Öffentlichkeit während der gesamten Sanierungsphase regelmäßig über den Fortschritt informieren, um Transparenz und Vertrauen zu schaffen.

Umzüge und Zwischenanmietungen

Bereits jetzt wurde der erste Abschnitt der Sanierung begonnen. 250 Arbeitsplätze wurden umgezogen, und die kommenden Sitzungen des Kreistages finden nicht mehr im Kreishaus statt. Diese Maßnahmen sind Teil der Vorbereitung auf die Bauphase und tragen dazu bei, die Arbeit im Kreishaus möglichst wenig zu stören.

Die Umzüge und Zwischenanmietungen sind in die Gesamtkosten einberechnet, da sie als notwendige Nebenkosten angesehen werden. Ziel ist es, eine langfristig tragfähige Lösung zu schaffen, die nicht nur baulich, sondern auch organisatorisch den Anforderungen entspricht.

Kritik und politische Diskussionen

Diskussion um Kosten und Alternativen

Trotz der wirtschaftlichen Klarheit der Sanierung gab es in der Vergangenheit heftige Diskussionen in der Politik. Im Jahr 2017 war die Zahl von 14 Millionen Euro für Teilsanierungen in die öffentliche Debatte eingegangen, was aber mit den heutigen Planungen nicht vergleichbar ist. Die aktuelle Sanierung ist umfassender und berücksichtigt alle notwendigen Maßnahmen, um das Gebäude auf den neuesten Stand zu bringen.

Einige Bauunternehmer und politische Akteure sprachen sich öffentlich gegen die Sanierung aus und forderten stattdessen einen Neubau. Sie kritisierten die Kalkulationen der Kreisverwaltung und argumentierten, dass die Kosten für einen Neubau geringer sein könnten. Die Kreisverwaltung verteidigte den Sanierungsplan und betonte, dass die Kalkulationen der Bauunternehmer oft nicht realistisch seien. Zudem würde ein Stopp der Sanierungsplanung zu Verzögerungen und höheren Kosten führen.

Kreistag beschließt Wirtschaftlichkeitsprüfung

Im Dezember 2024 beschloss der Osnabrücker Kreistag, die Wirtschaftlichkeit der Sanierung erneut prüfen zu lassen. Dies führte zur Wirtschaftlichkeitsuntersuchung durch die PSPC GmbH, deren Ergebnisse die ursprüngliche Entscheidung bestätigten. Damit war der Weg frei für die weiteren Planungen und die Einreichung des Bauantrags.

Die Kreispolitik war in alle wesentlichen Entscheidungen eingebunden, was Transparenz und demokratische Kontrolle gewährleistete. Zudem wurde die technische Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit der Sanierungsmaßnahmen intensiv geprüft, was die Entscheidung abstützte.

Ausblick und Fazit

Die Sanierung des Kreishauses Osnabrück ist ein komplexes und langfristig angelegtes Projekt, das nicht nur bauliche, sondern auch organisatorische und politische Herausforderungen beinhaltet. Nach intensiven Diskussionen und einer detaillierten Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ist die umfassende Sanierung als wirtschaftlichste und langfristig tragfähigste Variante bestätigt worden. Mit der Einreichung des Bauantrags und der Erteilung der Baugenehmigung hat der Landkreis Osnabrück den nächsten entscheidenden Schritt getan.

Ziel der Sanierung ist es, das Kreishaus in die Zukunft zu führen – modern, energieeffizient und zukunftsfähig. Die Investition von insgesamt 118 Millionen Euro, inklusive aller Nebenkosten, ist eine klare Entscheidung für die Sicherheit, die Qualität und die Wirtschaftlichkeit der Verwaltungseinrichtung. Die assmann gruppe als Generalplaner koordiniert die Planung und Umsetzung in vier Bauabschnitten, wobei der erste Bauabschnitt für das dritte Quartal 2025 geplant ist.

Die Sanierung ist nicht nur eine Investition in ein Gebäude, sondern auch in die Zukunft der Verwaltung und der Menschen, die dort arbeiten. Sie ist ein Beispiel dafür, wie Renovations- und Modernisierungsprojekte mit sorgfältiger Planung, wirtschaftlicher Kalkulation und politischer Entscheidung zur Schaffung nachhaltiger Strukturen beitragen können.