Sondereigentümer haftet für Sanierungskosten der Dachterrasse – BGH-Urteil klärt Rechtslage

Einführung

Die Frage, wer die Sanierungskosten einer Dachterrasse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) trägt, ist oftmals Gegenstand von Streitigkeiten. Das Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einem aktuellen Urteil (BGH, Urteil vom 4. Mai 2018, V ZR 163/17) mit dieser Thematik befasst und klare Vorgaben gemacht. Laut dem BGH-Urteil kann die Verpflichtung zur Sanierung einer Dachterrasse auch auf den Sondereigentümer ausgedehnt werden – nicht nur für die zum Sondereigentum gehörenden Teile, sondern auch für solche, die zum Gemeinschaftseigentum zählen.

Die Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen für Eigentümergemeinschaften, Sondereigentümer und den Umgang mit der Teilungserklärung. Sie unterstreicht, dass die genaue Formulierung der Teilungserklärung entscheidend ist, um Rechte und Pflichten klar zu definieren.

Im Folgenden wird der BGH-Urteil detailliert vorgestellt, die rechtliche Grundlage hergeleitet und die praktischen Auswirkungen für Wohnungseigentümer aufgezeigt.

Der BGH-Urteilsfall: Sanierung der Dachterrasse in der WEG

Im vorliegenden Fall standen die Kosten der Sanierung einer Dachterrasse im Mittelpunkt. Die Terrasse war Teil einer Wohnung im Dachgeschoss einer Eigentümergemeinschaft. Die Dachterrasse war in das Dach des Gebäudes integriert und stützte sich auf eine Dachplatte, unter der sich eine weitere Wohnung befand.

In der Teilungserklärung der WEG war festgelegt, dass die Dachterrasse zum Sondereigentum des Eigentümers der Dachgeschosswohnung gehört. Nach § 2 der Teilungserklärung zählen Einrichtungen und Anlagen, die ausschließlich einem Wohnungseigentümer dienen, zum Sondereigentum. § 6 der Teilungserklärung regelte zudem die Instandhaltungspflichten:

Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.
Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.

Die Eigentümergemeinschaft erkannte an, dass Schäden an Bauteilen aufgetreten waren, die zum Gemeinschaftseigentum zählten. In einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, die Dachterrasse zu sanieren und die Kosten dafür dem Sondereigentümer der Dachgeschosswohnung zu berechnen.

Der betroffene Sondereigentümer lehnte die Kostenübernahme ab und führte eine Anfechtungsklage ein, da er der Auffassung war, dass die Sanierungskosten nicht allein auf ihn abwälzen könnten, insbesondere für Teile, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten.

BGH-Urteil: Sondereigentümer muss Sanierungskosten tragen

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft und stellte klar, dass die Kosten der Sanierung der Dachterrasse – einschließlich der konstruktiven Teile, die zum Gemeinschaftseigentum zählen – auf den Sondereigentümer abwälzen können. Die Entscheidung basiert auf der konkreten Formulierung der Teilungserklärung, insbesondere auf § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung.

Das Gericht wies darauf hin, dass die Klausel nicht nur auf die nichtkonstruktiven Teile der Terrasse (z. B. Beläge, Mauern) abzielt, sondern auch auf konstruktive Elemente (z. B. Dachkonstruktion, Unterkonstruktion). Ein Ausschluss solcher Elemente aus der Instandhaltungspflicht des Sondereigentümers war in der Teilungserklärung nicht formuliert.

Zudem betonte der BGH, dass die Teilungserklärung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auch abweichende Regelungen zulässt. Es ist also zulässig, dass die Instandhaltungspflichten für eine Dachterrasse – einschließlich konstruktiver Elemente – auf den Sondereigentümer übertragen werden, sofern dies in der Teilungserklärung eindeutig festgelegt ist.

Rechtliche Grundlage: Teilungserklärung und WEG

Die Teilungserklärung ist ein zentraler Rechtsakt in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie legt fest, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Zudem regelt sie die Pflichten der Eigentümer hinsichtlich der Instandhaltung, Versicherung und Nutzung der verschiedenen Teile.

Im vorliegenden Fall war entscheidend, dass die Dachterrasse in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen wurde und dass der Sondereigentümer nicht nur für die nichtkonstruktiven, sondern auch für die konstruktiven Teile der Terrasse verantwortlich war.

§ 6 der Teilungserklärung ist dabei von besonderer Bedeutung. Der Wortlaut lautet:

„Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. … Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.“

Der BGH interpretierte diese Klausel so, dass sie nicht nur auf nichtkonstruktive Elemente der Terrasse (z. B. Bodenbeläge, Mauern) abzielt, sondern auch auf konstruktive Bauteile. Damit war es legitim, auch die Sanierungskosten solcher Elemente dem Sondereigentümer zu belasten.

Praktische Auswirkungen des BGH-Urteils

Das BGH-Urteil hat für Wohnungseigentümer, Sondereigentümer und WEG-Verwalter weitreichende Konsequenzen:

1. Klärung der Verantwortung bei Dachterrassen

Dachterrassen sind oftmals Teil des Sondereigentums des Eigentümers der Dachgeschosswohnung. Allerdings können sie auch konstruktive Elemente enthalten, die zum Gemeinschaftseigentum gehören. Das BGH-Urteil klärt, dass der Sondereigentümer – sofern es in der Teilungserklärung entsprechend geregelt ist – nicht nur für die nichtkonstruktiven, sondern auch für die konstruktiven Teile verantwortlich sein kann.

2. Wichtigkeit der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist daher nicht nur eine formelle Grundlage, sondern eine rechtliche Regelung, die maßgeblich über die Rechte und Pflichten entscheidet. Eine präzise Formulierung der Klauseln ist entscheidend, um Streitigkeiten zu vermeiden. Wohnungseigentümer sollten sich daher mit der Teilungserklärung ihrer Gemeinschaft auseinandersetzen und ggf. rechtlichen Rat einholen.

3. Möglichkeit zur Lastenverteilung

Das Urteil zeigt, dass es zulässig ist, die Kosten der Sanierung einer Dachterrasse – einschließlich konstruktiver Elemente – dem Sondereigentümer abzurechnen. Allerdings muss dies in der Teilungserklärung explizit festgelegt sein. Ohne eine solche Regelung wäre eine solche Kostenübernahme rechtswidrig.

4. Vermeidung von Streitigkeiten

Die klare Regelung in der Teilungserklärung hilft, Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern zu vermeiden. Der BGH betont, dass die Klauseln objektiv ausgelegt werden müssen und sich der unbefangene Betrachter nach dem Wortlaut und dem Sinn orientieren muss. Eine eindeutige Formulierung der Klauseln ist daher von großer Bedeutung.

Differenzierung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Ein entscheidender Aspekt des BGH-Urteils ist die klare Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Nach § 5 Abs. 2 WEG bleiben konstruktive Teile eines Gebäudes – unabhängig davon, ob sie zum Sondereigentum gehören – im Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für Dachterrassen, die in das Dach integriert sind.

In dem vorliegenden Fall stützte sich die Dachterrasse auf die Dachplatte, die zum Gemeinschaftseigentum zählte. Dennoch entschied der BGH, dass der Sondereigentümer aufgrund der Klausel in der Teilungserklärung auch für die Sanierung der konstruktiven Teile verantwortlich war.

Was bedeutet das für Sondereigentümer?

Für Sondereigentümer, die über eine Dachterrasse verfügen, hat das BGH-Urteil folgende Konsequenzen:

1. Erweiterte Instandhaltungspflicht

Sondereigentümer müssen nicht nur für die nichtkonstruktiven Elemente (z. B. Beläge, Mauern) ihrer Terrasse sorgen, sondern auch für konstruktive Bauteile (z. B. Dachkonstruktion, Unterkonstruktion), sofern dies in der Teilungserklärung geregelt ist.

2. Möglichkeit zur Kostenbeteiligung der Gemeinschaft

Falls in der Teilungserklärung keine solche Regelung vorhanden ist, müsste die Sanierung der konstruktiven Teile als Aufgabe der Gemeinschaft angesehen werden, und die Kosten müssten nach § 16 Abs. 2 WEG nach den Miteigentumsanteilen getragen werden. Das BGH-Urteil bestätigt aber, dass es zulässig ist, die Kosten auch auf den Sondereigentümer abzuwälzen, sofern dies in der Teilungserklärung eindeutig festgelegt ist.

3. Verpflichtung zur Planung und Durchführung von Sanierungen

Sondereigentümer, die für die Sanierung einer Dachterrasse verantwortlich sind, müssen sicherstellen, dass die Arbeiten fachgerecht durchgeführt werden. Dazu ist es ratsam, auf erfahrene Handwerker zurückzugreifen und gegebenenfalls Gutachten einholen, um Schäden an konstruktiven Bauteilen zu erkennen und zu beheben.

Praxisbeispiel: Wie kann eine Sanierung der Dachterrasse abgewickelt werden?

Im Rahmen der Sanierung einer Dachterrasse, die zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört, sollten folgende Schritte beachtet werden:

Prüfung der Teilungserklärung
- Überprüfen, ob die Dachterrasse als Sondereigentum ausgewiesen ist.
- Prüfen, ob die Klauseln in § 6 der Teilungserklärung klare Regelungen zur Instandhaltung enthalten.
Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung
- Wenn die Sanierungskosten auch auf den Sondereigentümer abwälzen sollen, muss dies in der Eigentümerversammlung eindeutig beschlossen werden.
- Der Beschluss muss auf der Grundlage der Teilungserklärung gefasst werden.
Einschätzung der Schäden
- Beauftragen eines Sachverständigen oder Handwerkers mit der Beurteilung der Schäden.
- Klärung, ob Schäden an konstruktiven oder nichtkonstruktiven Elementen vorliegen.
Planung und Durchführung der Sanierung
- Aufstellung eines Kostenvoranschlags.
- Auswahl eines fachgerechten Handwerkers.
- Durchführung der Sanierungsmaßnahmen nach den geltenden Bauvorschriften.
Kostenübernahme durch den Sondereigentümer
- Der Sondereigentümer trägt die Kosten der Sanierung, sofern dies in der Teilungserklärung festgelegt ist.
- Die Rechnungen sollten ordnungsgemäß archiviert werden, um Streitigkeiten vorzubeugen.

Fazit

Die Frage, wer die Sanierungskosten einer Dachterrasse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft trägt, hängt maßgeblich von der Formulierung der Teilungserklärung ab. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 4. Mai 2018 klargestellt, dass es zulässig ist, den Sondereigentümer auch für die Sanierung konstruktiver Bauteile verantwortlich zu machen, sofern dies in der Teilungserklärung eindeutig festgelegt ist.

Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung einer präzisen und eindeutigen Formulierung der Klauseln in der Teilungserklärung. Wohnungseigentümer sollten sich daher mit dieser Regelung auseinandersetzen und ggf. rechtlichen Rat einholen, um Streitigkeiten zu vermeiden und die Verantwortung klar abzugrenzen.

Für Sondereigentümer, die über eine Dachterrasse verfügen, hat das BGH-Urteil praktische Konsequenzen. Sie müssen nicht nur für die nichtkonstruktiven, sondern auch für die konstruktiven Elemente verantwortlich sein, sofern dies in der Teilungserklärung geregelt ist. Eine fachgerechte Planung und Durchführung der Sanierungsmaßnahmen ist daher unerlässlich.