Sonderabschreibung bei Sanierungsmaßnahmen: Voraussetzungen, Praktiken und steuerliche Auswirkungen

Einführung

Die steuerliche Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) bietet Investoren im Wohnungsbau und in der Sanierung von Gebäuden steuerliche Vorteile, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Regelung zielt darauf ab, den Neubau und die Sanierung von Wohnraum zu fördern und Investitionen in die Immobilienwirtschaft zu stimulieren. Insbesondere bei Sanierungsmaßnahmen stellt sich die Frage, unter welchen Umständen eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden kann und welche steuerrechtlichen Auswirkungen dies hat.

Die vorliegende Analyse basiert auf aktuellen Rechtsprechungen, Erkenntnissen aus Finanzgerichten und den gesetzlichen Regelungen. Ziel ist es, die steuerlichen Möglichkeiten bei Sanierungsmaßnahmen transparent zu machen und für Bauherren, Investoren und Bauunternehmen praxisnahe Orientierung zu bieten. Die Sonderabschreibung kann unter bestimmten Voraussetzungen auch in Verbindung mit Sanierungsmaßnahmen in Anspruch genommen werden, sofern diese als „bautechnischer Neubau“ gelten.

Voraussetzungen für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist für den Neubau oder die Herstellung neuer Wohnungen bestimmt. Die gesetzliche Regelung legt fest, dass durch die Baumaßnahme zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden muss. Dieser muss nicht zwingend in Form eines neuen Gebäudes entstehen, sondern kann auch durch Umbau, Erweiterung oder Teilung bestehender Wohnflächen erfolgen.

Ein zentraler Aspekt ist die Frage, ob die Sanierung eines bestehenden Wohngebäudes als „Neubau“ im steuerrechtlichen Sinne gilt. Nach aktuellen Erkenntnissen der Finanzverwaltung kann eine Sanierung nur dann als Neubau angesehen werden, wenn sie mit einem erheblichen Bauaufwand verbunden ist – ein sogenannter „bautechnischer Neubau“. Dieser Begriff ist nicht eindeutig definiert, doch als Orientierung dient oft die Vergleichung der Baukosten mit dem Verkehrswert des ursprünglichen Gebäudes. Wenn die Sanierungskosten diesen Wert übertreffen, wird in der Regel von einem bautechnischen Neubau ausgegangen.

Wichtige Voraussetzungen im Überblick:

Neue Wohnung: Eine Wohnung gilt als „neu“, wenn sie entweder durch einen Neubau, einen Umbau, einen Erweiterungsbau oder eine Teilung entstanden ist. Ein Abriss eines nutzbaren Wohngebäudes ohne Erstellung zusätzlichen Wohnraums reicht nicht aus.
Zeitliche Grenzen für den Bauantrag: Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss innerhalb bestimmter Zeitfenster erfolgt haben. Für Baumaßnahmen, die nach dem 31.12.2022 begonnen wurden, liegt die Frist bis 30.09.2029.
Baukostenobergrenze: Die Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche dürfen nicht die gesetzlich festgelegten Höchstbeträge überschreiten. Diese Grenzen sind in der Regel auf 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche festgelegt. Abweichend davon gibt es für Wohnungen, die nach dem 31.12.2022 begonnen wurden, eine Höchstbemessungsgrenze von 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Nachweis der Nachhaltigkeit: Ab dem Veranlagungszeitraum 2023 ist zudem ein Nachweis für die Nachhaltigkeit der Sanierungsmaßnahmen erforderlich. Dies bezieht sich auf energieeffiziente Ausstattung und die Einhaltung bestimmter ökologischer Standards.

Sanierung als „bautechnischer Neubau“

Ein zentraler Rechtsgrundsatz ist, dass eine Sanierung nur dann als Neubau gilt, wenn sie einen erheblichen Bauaufwand erfordert. Dieser Grundsatz ist in der Praxis oft schwierig umzusetzen, da die Begriffe „erheblich“ und „Bauaufwand“ nicht exakt definiert sind. In der Praxis wird oft der Vergleich zwischen den Sanierungskosten und dem Verkehrswert des ursprünglichen Gebäudes herangezogen. Überschreiten die Sanierungskosten den Verkehrswert, wird in der Regel angenommen, dass es sich um einen bautechnischen Neubau handelt.

Praxisbeispiel: Abriss und Neubau

Ein typisches Beispiel, das in der Rechtsprechung diskutiert wird, ist der Abriss eines bestehenden Wohngebäudes und die Errichtung eines neuen auf dem gleichen Grundstück. Hier stellt sich die Frage, ob der Neubau als „neue Wohnung“ im Sinne von § 7b EStG gilt. Entscheidend ist, ob zusätzlicher Wohnraum entstanden ist. Wenn das ursprüngliche Gebäude bereits bewohnbar war und lediglich durch einen Neubau ersetzt wird, ist die Sonderabschreibung nicht möglich. Die Finanzverwaltung betont, dass der Gesetzgeber nicht den Austausch von bestehendem Wohnraum fördern wolle, sondern die Schaffung neuer Wohnflächen.

Dies ist insbesondere im Lichte des Urteils des Finanzgerichts Köln vom 12. September 2024 (1 K 2206/21) relevant. Danach kann die Sonderabschreibung nicht in Anspruch genommen werden, wenn ein bestehendes Wohngebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird, ohne dass zusätzlicher Wohnraum entsteht.

Sanierung von Gewerbeimmobilien zu Wohnraum

Auch der Umbau von Nichtwohngebäuden zu Wohnraum kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich gefördert werden. Dabei gilt der gleiche Grundsatz, dass der Umbau einen erheblichen Bauaufwand erfordert. In der Praxis kann dies beispielsweise der Fall sein, wenn ein ehemaliges Industriegebäude umgebaut wird, um als Wohnfläche genutzt zu werden.

Auch hier ist es entscheidend, dass der Umbau nicht lediglich eine äußere Veränderung darstellt, sondern dass die gesamte Infrastruktur – von der Elektroinstallation über die Heizung bis hin zur baulichen Ausstattung – neu gestaltet wird. In solchen Fällen kann die Sanierung als bautechnischer Neubau angesehen werden, sofern die Finanzbehörde dies bestätigt.

Steuerliche Auswirkungen der Sonderabschreibung

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist zeitlich begrenzt und kann in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung der Baumaßnahme in Anspruch genommen werden. Im Jahr der Fertigstellung und den drei darauffolgenden Jahren kann eine jährliche Sonderabschreibung von bis zu 5 % der Anschaffungskosten berücksichtigt werden.

Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums wird die Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG fortgeführt. Diese Regelung wurde mit dem Wachstumschancengesetz von 2024 aktualisiert und klärt, dass die Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG ab dem fünften Jahr auf den Restwert und einen Abschreibungssatz von 3,448 % bemessen wird.

Kombination mit linearer oder degressiver Abschreibung

Die Sonderabschreibung kann neben der linearen oder degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG geltend gemacht werden. Allerdings ist hier Vorsicht geboten: Die Bemessungsgrundlage für die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG wird nur um die in Anspruch genommene degressive AfA gekürzt, nicht aber um die Sonderabschreibung. Dies kann steuerliche Vorteile schaffen, aber auch zu komplexen Berechnungen führen.

Praktische Umsetzung und Dokumentation

Um die Sonderabschreibung in Anspruch zu nehmen, ist eine umfassende Dokumentation erforderlich. Die Finanzbehörde verlangt Nachweise über den Bauantrag, die Baukosten, die Flächenberechnung und die Nachhaltigkeit der Maßnahmen. Insbesondere ab dem Veranlagungszeitraum 2023 ist ein Nachweis der Nachhaltigkeit zwingend.

Die Finanzverwaltung hat hierzu zwei aktualisierte Checklisten bereitgestellt, die verpflichtend mit der Steuererklärung eingereicht werden müssen. Diese Listen enthalten u. a. Angaben zur Nutzungsart und -dauer, Flächenberechnungen, Prüfung der Baukostenobergrenze und Nachweise für die Nachhaltigkeit. Eigentümer und Investoren sollten diese Unterlagen sorgfältig ausfüllen, um mögliche Rückfragen oder eine Ablehnung der Abschreibung zu vermeiden.

Fazit

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bietet für Investoren und Eigentümer im Bereich Sanierung und Neubau steuerliche Vorteile, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Entscheidend ist, dass durch die Baumaßnahme zusätzlicher Wohnraum entsteht, und dass die Sanierung einen erheblichen Bauaufwand erfordert. In der Praxis kann dies schwierig zu beweisen sein, weshalb eine sorgfältige Dokumentation und Planung erforderlich ist.

Auch wenn der Gesetzgeber den Fokus auf die Schaffung neuer Wohnflächen legt, bleibt die steuerliche Förderung von Sanierungsmaßnahmen – insbesondere bei bautechnischen Neubauten – eine wichtige Möglichkeit, Investitionen in den Wohnungsbau zu unterstützen. Für Bauherren, Investoren und Bauunternehmen ist es daher ratsam, sich frühzeitig über die steuerrechtlichen Möglichkeiten zu informieren und diese in die Planung einzubeziehen.