Einführung
Die Telli-Überbauung in Aarau, einer der bedeutendsten Städte im Kanton Aargau, ist eine der grössten Wohnsiedlungen der Deutschschweiz mit rund 2.500 Bewohnern. Entstanden in den 1970er- und 1980er-Jahren, standen die vier Gebäudezeilen der Telli-Überbauung vor der Herausforderung, sich den heutigen Anforderungen an Energieeffizienz, Wohnqualität und soziale Nachhaltigkeit anzupassen. Zwischen 2020 und 2023 wurde eine umfassende energetische Sanierung durchgeführt, die zwei der vier Gebäudezeilen betraf. Diese Sanierung war nicht nur technisch, sondern auch sozial von grosser Bedeutung: Sie erfolgte im bewohnten Zustand, um die soziale Struktur des Quartiers zu bewahren. Insgesamt wurden rund 581 Wohnungen in 24 Gebäuden saniert, wodurch das Quartier heute energieeffizienter, attraktiver und nachhaltiger ist.
Die Sanierungsarbeiten umfassten den Ersatz der Fenster, Heizungen und Lüftungsanlagen, die Dämmung der Fassaden, den Anschluss an das lokale Fernwärmenetz sowie die Renovierung von Gemeinschafts- und Freiflächen. Die Sanierung wurde im Rahmen des Nachhaltigkeitszertifikats "Nachhaltiges Bauen Schweiz" (SNBS) zertifiziert und ist heute ein Modellbeispiel für energetische Sanierung in bewohntem Bestand. Dieser Artikel beleuchtet die Hintergründe, die Planung, die Umsetzung sowie die sozialen und ökologischen Auswirkungen der Sanierungsarbeiten an der Telli-Überbauung.
Das Quartier Telli in Aarau: Eine historische Übersicht
Die Telli-Überbauung wurde in den 1970er- und 1980er-Jahren als Teil der damaligen Wohnungsbaupolitik entworfen und errichtet. Sie ist Teil der Nachkriegsarchitektur und spiegelt den Stil der damaligen Zeit wider, insbesondere mit ihren schlichten, aber funktionalen Hochhäusern. Die Gebäude stehen inmitten eines sorgfältig gestalteten Parks, der direkt in eine Auenlandschaft entlang der Aare übergeht. Das Quartier zählt zu den grössten Wohnsiedlungen der Schweiz und ist ein lebendiges Beispiel für soziale Mischung und Gemeinschaft. Viele Mieterinnen und Mieter wohnten bereits seit Jahrzehnten im Quartier, was bedeutete, dass eine Sanierung im bewohnten Zustand nicht nur technisch, sondern auch sozial eine Herausforderung war.
Die ursprüngliche Bauweise der Gebäude, insbesondere die Holzfassaden und die raumhohen Fenster, erfüllten zwar die Anforderungen ihrer Zeit, entsprachen jedoch nicht mehr den heutigen Standards in Bezug auf Energieeffizienz und Wohnqualität. Zudem war die Siedlung in ihrer Planung so gestaltet, dass sie eine hohe soziale Identität und eine starke Gemeinschaftskultur entwickeln konnte. Diese soziale Struktur war es, die die AXA Anlagestiftung motivierte, die Sanierung im bewohnten Zustand durchzuführen, um nicht nur die baulichen, sondern auch die sozialen Bindungen im Quartier zu bewahren.
Planung und Vorbereitung der Sanierung
Die Sanierung der Telli-Überbauung begann 2020 und endete 2023. Sie betraf zwei der vier Gebäudezeilen, Telli B und C, die sich im Besitz der AXA Anlagestiftung befanden. Die Planung dieser umfassenden Sanierung war äusserst komplex und umfasste verschiedene Phasen, von der Analyse des baulichen Zustandes bis hin zur Entwicklung eines detaillierten Bauplanungskonzepts.
Ein zentrales Ziel der Sanierung war die Erhöhung der Energieeffizienz. Dazu wurden die Fassaden gedämmt, die Fenster durch dichtere und grössere ersetzt, und eine moderne Lüftungsanlage installiert. Ein weiterer Schwerpunkt lag auf der Anbindung der Gebäude an das lokale Fernwärmenetz, was bedeutete, dass die bisherige Gasheizung durch eine nachhaltigere Wärmequelle ersetzt werden konnte. Prognostiziert wird, dass der Heizwärmebedarf der Gebäudehülle dadurch um bis zu 70 % sinkt. Zudem wurden die Balkone auf der Westseite vergrössert, was nicht nur die Wohnqualität verbesserte, sondern auch zur Biodiversität beitrug.
Die Planung berücksichtigte auch soziale Aspekte. Die AXA Anlagestiftung entschied sich bewusst, keine Leerkündigungen auszusprechen, da sie die soziale Struktur des Quartiers bewahren wollte. Stattdessen wurde eine sorgfältige Planung durchgeführt, die es ermöglichte, die Sanierungsarbeiten in bewohntem Zustand durchzuführen. Dies erforderte nicht nur eine hohe Vorfertigungsrate und modulares Bauen, sondern auch ein kontinuierliches Gespräch mit den Mieterinnen und Mieter. Die Mieter:innen mussten ihre Wohnungen nur für einen Zeitraum von rund zwei Wochen verlassen, während die Fenster und andere Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden.
Um die Arbeiten koordinieren zu können, setzte das Projektteam auf Lean Construction Management, ein Verfahren, das den Fokus auf Effizienz, Kollaboration und kontinuierliche Verbesserung legt. Zudem wurde ein hohes Mass an Vorfertigung genutzt, um die Bauzeit zu reduzieren und die Belastung für die Mieter:innen zu minimieren.
Die Sanierungsarbeiten: Technische Details und Umfang
Die Sanierungsarbeiten umfassten mehrere Bereiche des Quartiers, von der Gebäudehülle über Tiefgaragen bis hin zu Gemeinschaftsflächen. Im Folgenden werden die einzelnen Sanierungsphasen und deren technische Aspekte detailliert beschrieben.
Ersatz der Fenster, Heizung und Lüftung
Die Fenster der Telli-Bauten wurden durch dreifachverglaste Fenster mit Holzrahmen ersetzt. Diese Fenster verbessern nicht nur die Wärmedämmung, sondern tragen auch dazu bei, dass mehr Tageslicht in die Wohnungen gelangt. Die alte Heizung wurde durch eine moderne Lüftungsanlage ersetzt, die sowohl die Luftqualität als auch die Energieeffizienz verbessert. Die Sanierung der Lüftungsanlage erfolgte in Kombination mit der Anbindung an das lokale Fernwärmenetz, was bedeutete, dass die bisherige Gasheizung durch eine nachhaltigere Wärmequelle ersetzt werden konnte.
Fassadendämmung und Anschluss an das Fernwärmenetz
Die Fassaden wurden sorgfältig gedämmt, um den Wärmeverlust zu minimieren. Die Dämmung umfasste nicht nur die äusseren Wände, sondern auch Dächer und Balkone. Insgesamt wurden rund 1800 Fassadenelemente ausgetauscht, was einer Fläche von drei Fussballfeldern entspricht. Zudem wurden 9,5 Kilometer Balkongeländer erneuert und 1200 Türen ersetzt.
Die Anbindung an das Fernwärmenetz war ein weiterer wichtiger Schritt, um die Energieeffizienz der Gebäude zu steigern. Dadurch konnten die CO2-Emissionen der Gebäude deutlich reduziert werden. Die AXA Anlagestiftung hat mit dieser Sanierung nicht nur die Energiekosten für die Mieter:innen gesenkt, sondern auch einen wichtigen Beitrag zur Klimaneutralität geleistet.
Renovierung von Gemeinschafts- und Freiflächen
Neben den baulichen Sanierungsarbeiten wurde auch ein grosser Fokus auf die Renovierung von Gemeinschafts- und Freiflächen gelegt. Die Gemeinschaftsflächen wurden umgestaltet und zu einem grünen, biodiversen Bereich mit viel Platz für die Gemeinschaft entwickelt. Dieser Bereich fungiert heute als das Herzstück der Telli-Überbauung und trägt dazu bei, dass das Quartier nicht nur funktional, sondern auch lebenswert bleibt.
Die Freiflächen wurden mit einem Fokus auf Nachhaltigkeit gestaltet. So wurden beispielsweise heimische Pflanzen gepflanzt, um die Biodiversität zu fördern. Zudem wurden Bänke und Sitzbereiche eingerichtet, die es ermöglichen, dass sich Mieter:innen im Quartier begegnen und soziale Beziehungen pflegen können.
Erdbebenertüchtigung und Brandschutz
Ein weiteres wichtiges Element der Sanierung war die Erdbebenertüchtigung der Gebäude. Die Telli-Bauten wurden saniert, um sie den heutigen Sicherheitsanforderungen zu unterziehen. Zudem wurden brandschutztechnische Massnahmen umgesetzt, um die Sicherheit der Mieter:innen zu gewährleisten.
Die Erdarbeiten und Freilegungen der Decken der Unterniveau-Garagen wurden von der Firma Walo Bertschinger AG durchgeführt. Zudem wurden statische Ertüchtigungen der Garagendecken vorgenommen, wodurch die Sicherheit des Quartiers weiter verbessert wurde. Die bituminöse Abdichtung mit Nutzschicht wurde ebenfalls erneuert, um den Schutz vor Wasser und Feuchtigkeit zu gewährleisten.
Soziale Aspekte der Sanierung
Die Sanierung der Telli-Überbauung war nicht nur eine technische Herausforderung, sondern auch eine soziale. Die AXA Anlagestiftung war sich der Bedeutung der sozialen Struktur im Quartier bewusst und hat deshalb bewusst auf eine Sanierung im bewohnten Zustand gesetzt. Dies war nicht nur eine Frage der Nachhaltigkeit, sondern auch eine Frage des sozialen Verantwortungsbewusstseins.
Die Mieter:innen wurden aktiv in die Planung einbezogen. So wurden beispielsweise Kommunikationsplattformen eingerichtet, über die die Mieterschaft ihre Ideen und Anregungen einbringen konnte. Eine Siedlungs-App wurde eingerichtet, um den Austausch zwischen den Mieter:innen zu fördern. Zudem wurden Telli-Treffen und andere Aktionen organisiert, um das Gemeinschaftsgefühl im Quartier zu stärken.
Trotz der sorgfältigen Planung und der Bemühungen, die Sanierung so wenig belastend wie möglich zu gestalten, gab es dennoch Herausforderungen. Die Sanierungsarbeiten fielen in die Zeit der Corona-Pandemie, was bedeutete, dass viele Mieter:innen, die im Homeoffice arbeiteten, mit dem Baulärm konfrontiert wurden. Um die Belastung zu reduzieren, wurden Ersatzwohnungen eingerichtet, die Mieter:innen während der Sanierungsarbeiten nutzen konnten. Zudem wurden zusätzliche Desinfektionsanlagen installiert, um die Sicherheit der Mieter:innen und der Baupersonal zu gewährleisten.
Zwar konnten die Arbeiten im Zeitplan bleiben, doch gab es dennoch einen gewissen Auszug von Mieter:innen. Laut Projektleiterin Manuela Gnehm der AXA Anlagestiftung zogen etwa 30 Prozent der Mieter:innen während der Sanierungsarbeiten aus. Dies lag nicht nur an der Belastung durch den Baulärm und die Bauarbeiten, sondern auch an den Mieterhöhungen, die mit der Sanierung einhergingen. Die Mieterhöhung betrug je nach Wohnung zwischen 50 und 500 Franken. Allerdings betonte ein Sprecher der AXA Anlagestiftung, dass die Mieterhöhung moderat und individuell erfolgt sei, und dass die Mieten in den sanierten Telli-Häusern immer noch unter dem Marktdurchschnitt lägen.
Zudem konnten die Nebenkosten durch die Sanierung um bis zu 60 Prozent gesenkt werden, was für viele Mieter:innen einen finanziellen Vorteil bedeutete. Zudem betonte eine Mieterin, Käthi Märki, dass sich die Sanierung aus ihrer Sicht gelohnt habe, da sie nach der Sanierung einen grösseren Balkon mit tollen Ausblicken erhalten habe.
Nachhaltigkeit und Zertifizierung
Die Sanierung der Telli-Überbauung war nicht nur ein technisches und soziales Projekt, sondern auch ein nachhaltiges. Ziel der AXA Anlagestiftung war es, das Quartier in eine lebenswerte und klimafreundliche Wohnsiedlung zu verwandeln. Dazu trugen verschiedene Massnahmen bei, darunter die Anbindung an das Fernwärmenetz, die Dämmung der Gebäudehülle und die Erneuerung der Lüftungsanlagen.
Die Sanierung wurde im Rahmen des Nachhaltigkeitszertifikats "Nachhaltiges Bauen Schweiz" (SNBS) zertifiziert. Dieses Zertifikat ist ein anerkanntes Qualitätsmerkmal für nachhaltig gebaute und sanierte Gebäude. Es berücksichtigt nicht nur ökologische Aspekte, sondern auch soziale und wirtschaftliche Faktoren. Die Telli-Überbauung erfüllt alle Kriterien dieses Zertifikats und ist somit ein Vorbild für nachhaltige Quartiersentwicklung.
Ein weiteres wichtiges Element der Nachhaltigkeit war der Fokus auf Ressourceneffizienz. Die Sanierung wurde mit einem hohen Vorfertigungsgrad durchgeführt, was bedeutete, dass viele Elemente vor Ort bereits vorgefertigt und direkt montiert werden konnten. Dies reduzierte nicht nur die Bauzeit, sondern auch den Materialverbrauch und die Umweltbelastung.
Zudem trugen die Sanierungsarbeiten dazu bei, dass die Telli-Überbauung als Wall of Fame-Projekt der AXA Investment Managers Schweiz AG zertifiziert wurde. Dies ist ein weiteres Zeichen für die Qualität und Nachhaltigkeit der Sanierung. Die AXA Investment Managers Schweiz AG hat in die Sanierung rund 185 Millionen Franken investiert, was zeigt, dass die AXA Anlagestiftung nicht nur aus finanziellen, sondern auch aus sozialen und ökologischen Gründen auf eine nachhaltige Sanierung setzte.
Fazit
Die energetische Sanierung der Telli-Überbauung in Aarau ist ein Musterbeispiel für nachhaltige Quartiersentwicklung. Sie zeigt, dass es möglich ist, ein grosses Wohnquartier im bewohnten Zustand zu sanieren, ohne die soziale Struktur zu zerstören. Die Sanierung war nicht nur technisch, sondern auch sozial und ökologisch von grosser Bedeutung.
Die AXA Anlagestiftung hat mit dieser Sanierung nicht nur die Energieeffizienz der Gebäude verbessert, sondern auch die Wohnqualität erhöht und die soziale Struktur des Quartiers bewahrt. Die Mieter:innen wurden aktiv in die Planung einbezogen, und die Sanierung wurde so gestaltet, dass die Belastung für die Mieter:innen so gering wie möglich war.
Die Telli-Überbauung ist heute ein lebendiges Quartier mit einer starken Gemeinschaftskultur, einer hohen Biodiversität und einer nachhaltigen Infrastruktur. Sie ist ein Vorbild für andere Quartiere, die sich an ähnlichen Herausforderungen gegenübersehen.
Die Sanierung war jedoch auch nicht ohne Schwierigkeiten. Die Corona-Pandemie und die damit einhergehenden Einschränkungen sowie die Mieterhöhung führten dazu, dass etwa 30 Prozent der Mieter:innen während der Sanierungsarbeiten auszogen. Dennoch gelang es der AXA Anlagestiftung, die Sanierung erfolgreich abzuschliessen und das Quartier in eine lebenswerte und klimafreundliche Wohnsiedlung zu verwandeln.
Die Telli-Überbauung in Aarau steht heute als ein lebendiges Beispiel für nachhaltige Quartiersentwicklung und zeigt, dass es möglich ist, auch in alten Siedlungen eine moderne, energieeffiziente und sozial verträgliche Zukunft zu gestalten.