Einführung
Die steuerliche Förderung von Neubau- und Sanierungsmaßnahmen im Wohnungsbau ist für viele Eigentümer und Investoren eine wertvolle Unterstützung. Besonders hervorzuheben ist die Sonderabschreibung (Sonder-AfA) gemäß § 7b Einkommensteuergesetz (EStG), die unter bestimmten Voraussetzungen erhebliche steuerliche Vorteile bietet. Im Zusammenhang mit Sanierungen stellt sich jedoch die Frage, ob und unter welchen Bedingungen diese Förderung auch auf Sanierungsmaßnahmen anwendbar ist.
Die aktuelle Rechtsprechung, insbesondere das Urteil des Finanzgerichts Köln vom 12. September 2024 (1 K 2206/21), klärt wichtige Aspekte und legt fest, dass eine reine Sanierung oder ein Ersatzneubau ohne Schaffung zusätzlichen Wohnraums in der Regel keine Sonder-AfA nach § 7b EStG rechtfertigt. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein bestehendes Wohngebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird, ohne dass neue Wohneinheiten entstehen.
In diesem Artikel werden die Voraussetzungen, Grenzen und steuerlichen Auswirkungen der Sonder-AfA im Zusammenhang mit Sanierungsmaßnahmen detailliert ausgearbeitet. Dabei werden auch die neueren Regelungen, wie die degressive AfA gemäß § 7 Abs. 5a EStG, berücksichtigt, die in Kombination mit der Sonder-AfA zusätzliche steuerliche Vorteile ermöglichen können.
Voraussetzungen für die Anwendung der Sonder-AfA bei Sanierungen
1. Was ist eine Sanierung im steuerrechtlichen Sinne?
Im steuerrechtlichen Verständnis ist eine Sanierung eine umfassende Modernisierung oder Wiederherstellung bestehender Gebäude. Im Gegensatz zum Neubau, der eine vollständige Errichtung einer neuen Immobilie bezeichnet, zielt eine Sanierung darauf ab, bestehende Gebäude in einen besseren Zustand zu versetzen. Dies kann beispielsweise durch energetische Maßnahmen, Umbauplanungen oder bauliche Erweiterungen erfolgen.
Allerdings ist es entscheidend, dass die Sanierung nicht lediglich eine Erneuerung des Alten darstellt, sondern auch neue Wohneinheiten oder Wohnfläche schafft, um die Voraussetzungen für die Sonder-AfA zu erfüllen.
2. Keine Sonder-AfA bei reinem Ersatzneubau
Ein zentrales Urteil, das hier maßgeblich ist, ist das FG Köln vom 12. September 2024 (1 K 2206/21). Darin wird klargestellt, dass eine reine Ersetzung bestehenden Wohnraums durch einen Neubau ohne Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten die Voraussetzungen für die Sonder-AfA nicht erfüllt. Die Entscheidung besagt explizit:
„Wird lediglich eine alte Wohnung durch eine neue ersetzt, wird auch kein zusätzlicher neuer Wohnraum (= neue Wohneinheiten) geschaffen. § 7b EStG gilt für ‚zusätzlich geschaffene Wohnungen‘.“
Die Sonder-AfA zielt darauf ab, Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken. Dazu muss durch die Baumaßnahme tatsächlich neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum entstehen. Ein Ersatzneubau, der lediglich eine vorhandene Wohnfläche ersetzt, erfüllt diese Voraussetzung nicht.
Ein weiteres Kriterium ist die Baufälligkeit des abgerissenen Gebäudes. Nur wenn das alte Gebäude faktisch unbewohnbar war, kommt eine Anwendung der Sonder-AfA in Betracht. Im Fall des FG Köln lag dieser Umstand nicht vor.
3. Ausnahmen bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen
Eine Ausnahme kann dann in Betracht kommen, wenn umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die mit einem Neubau vergleichbar sind. Dies gilt beispielsweise:
- bei der Kernsanierung eines Einfamilienhauses, bei der die gesamte Gebäudehülle und die technischen Anlagen erneuert werden,
- bei der Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnraum, beispielsweise aus alten Büro- oder Industriegebäuden,
- bei der Aufstockung oder Teilung bestehender Wohnflächen, wodurch neue Wohneinheiten entstehen.
Auch in solchen Fällen ist es jedoch entscheidend, dass neue Wohnfläche oder zusätzliche Wohneinheiten entstehen, die vorher nicht vorhanden waren. Nur dann kann die Sonder-AfA in Betracht kommen.
4. Wichtige Fristen und Bauzeiträume
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist zeitlich befristet und auf bestimmte Bauzeiträume beschränkt. Gemäß dem Wachstumschancengesetz gilt die Sonder-AfA für Wohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2019 und dem 30. September 2029 gebaut werden. Maßgeblich ist hierbei:
- bei Bauanträgen: der Zeitpunkt der Antragstellung,
- bei Bauanzeigen: der Zeitpunkt der Bauanzeige,
- bei Käufen: der Zeitpunkt des Lastenwechsels.
Die Fristen sind auch für Sanierungsmaßnahmen, die im steuerrechtlichen Sinne als Neubau gelten, relevant. Wichtig ist, dass die Baumaßnahme im genannten Zeitraum begonnen und abgeschlossen wird.
Grenzen der Sonder-AfA bei Sanierungen
1. Keine Förderung für Luxuswohnungen
Um die Förderung nicht für Luxuswohnungen zu nutzen, hat der Gesetzgeber Baukostenobergrenzen festgelegt. Diese betragen:
- 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wobei auch Nebenräume wie Balkone oder Terrassen einbezogen werden,
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 4.000 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten.
Überschreiten die Kosten diese Grenzen, werden die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht. Dies gilt insbesondere für Sanierungsmaßnahmen, bei denen die Kosten aufgrund der umfangreichen Baumaßnahmen besonders hoch sind.
2. Keine Förderung ohne Schaffung zusätzlichen Wohnraums
Ein weiteres entscheidendes Kriterium ist die Schaffung von neuem Wohnraum. Wie bereits erwähnt, ist die Sonder-AfA ausschließlich für zusätzliche Wohneinheiten gedacht. Dies bedeutet:
- Die Anzahl der Wohneinheiten muss nach der Maßnahme steigen,
- Die Gesamtwohnfläche muss sich vergrößern,
- Ein Ersatzneubau ohne Erweiterung ist nicht förderbar.
Diese Vorgaben gelten auch für Sanierungen, die in ihrer Ausführung einem Neubau sehr nahekommen.
3. Keine Förderung für Energieeffizienz allein
Auch wenn eine Sanierung energetisch hochwertig ist, genügt das nicht für die Anwendung der Sonder-AfA. Der FG Köln betonte explizit, dass energetische Verbesserungen allein nicht ausreichen. Die Sonder-AfA setzt voraus, dass neuer Wohnraum entsteht, nicht dass die bestehende Immobilie energieeffizienter wird.
Steuerliche Auswirkungen der Sonder-AfA
1. Steuervorteile durch Sonder-AfA
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt es, bis zu 5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Jahr der Fertigstellung als Abschreibung geltend zu machen. Dies kann erhebliche steuerliche Vorteile mit sich bringen, da:
- die Abschreibung steuermindernd wirkt,
- sie neben der normalen linearen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG genutzt werden kann,
- sie auch kombinierbar ist mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG, sofern die Voraussetzungen beider Abschnitte erfüllt sind.
2. Kombination mit der degressiven AfA
Mit dem Wachstumschancengesetz wurde eine neue degressive AfA eingeführt, die in Kombination mit der Sonder-AfA besonders vorteilhaft sein kann. Die degressive Abschreibung erlaubt:
- eine geometrisch degressive Abschreibung in Höhe von 5 Prozent im ersten Jahr,
- danach 5 Prozent des jeweils verbleibenden Buchwerts,
- die Abschreibung kann bis zu 5 Jahre genutzt werden.
Diese Regelung ist besonders für Sanierungsmaßnahmen, die als Neubau gelten, interessant. Sofern die Voraussetzungen für beide Abschreibungsmöglichkeiten erfüllt sind, können sie nebeneinander genutzt werden.
3. Voraussetzungen für die degressive AfA
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ist nur für neue oder neu erworbenen Gebäude anwendbar, die Wohnzwecken dienen. Im Gegensatz zur Sonder-AfA ist kein spezifischer Energieeffizienzstandard vorgeschrieben. Allerdings ist keine Sanierung als solche förderfähig, da die Abschreibung ausschließlich für Neubau- oder Neuerwerbungsmaßnahmen bestimmt ist.
Praktische Anwendung: Beispiele und Berechnungen
1. Beispiel 1: Ersatzneubau ohne Schaffung neuer Wohnfläche
Ein Eigentümer baut ein Einfamilienhaus ab und errichtet auf dem gleichen Grundstück ein neues Einfamilienhaus. Die alte Immobilie war nicht baufällig, die neue hat die gleiche Wohnfläche wie die alte.
Ergebnis: Die Sonder-AfA ist nicht anwendbar, da keine neuen Wohneinheiten entstanden sind und der Wohnraum lediglich ersetzt wurde.
2. Beispiel 2: Sanierung mit Schaffung zusätzlicher Wohnfläche
Ein Investor erwirbt ein altbaufälliges Mehrfamilienhaus und führt eine Kernsanierung durch, bei der die Dachgeschosse ausgebaut werden und eine neue Wohneinheit entsteht.
Ergebnis: Die Maßnahme kann als Neubau im steuerrechtlichen Sinne gelten. Die Sonder-AfA ist in Betracht zu ziehen, da zusätzliche Wohnfläche entstanden ist.
3. Beispiel 3: Umbau von Nichtwohngebäuden in Wohnraum
Ein leerstehendes Industriegebäude wird umgebaut und in eine Wohnanlage mit 4 Wohneinheiten verwandelt. Die Baukosten bleiben unter den gesetzlichen Grenzen.
Ergebnis: Die Maßnahme kann als Neubau gelten, da neue Wohnfläche entstanden ist. Die Sonder-AfA ist anwendbar.
Fazit
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist eine wertvolle steuerliche Förderung, die aber klare Voraussetzungen erfordert. Besonders im Zusammenhang mit Sanierungen muss klar sein, ob tatsächlich zusätzlicher Wohnraum entstanden ist. Ein reiner Ersatzneubau oder eine reine Sanierung ohne Erweiterung rechtfertigen nicht die Anwendung der Sonder-AfA.
Doch wenn Sanierungsmaßnahmen mit einem Neubau vergleichbar sind und neue Wohneinheiten oder Wohnfläche entstehen, kann die Sonder-AfA steuerlich vorteilhaft genutzt werden. In Kombination mit der neu eingeführten degressiven AfA ergeben sich zusätzliche Vorteile.
Es ist entscheidend, dass Baumaßnahmen aus steuerrechtlicher Sicht klar abgegrenzt werden. Für eine sachgerechte Anwendung der Sonder-AfA ist es ratsam, mit einem Steuerberater oder Gutachter zu klären, ob die Voraussetzungen erfüllt sind.