Steuerliche Absetzung von Sanierungskosten: Chancen und Rahmenbedingungen 2020 bis 2030

Seit 2020 bietet der deutsche Gesetzgeber eine steuerliche Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen an. Diese Regelung, die sich aus § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) ergibt, ermöglicht es Eigentümern von selbstgenutzten Wohnimmobilien, bis zu 40.000 Euro an Sanierungskosten über einen Zeitraum von drei Jahren steuerlich abzusetzen. Die Maßnahmen müssen bestimmte technische Voraussetzungen erfüllen und innerhalb einer definierten Zeitspanne begonnen und abgeschlossen werden.

Diese Möglichkeit bietet nicht nur finanzielle Vorteile, sondern auch einen Beitrag zur Energiewende. Die steuerliche Absetzung ist Teil der umfassenden Förderpolitik der Bundesregierung im Klimaschutzprogramm 2030 und richtet sich gezielt an Eigentümer, die ihre Immobilien energetisch optimieren möchten. In diesem Artikel werden die Bedingungen, Vorteile, Grenzen und Praxisbeispiele der steuerlichen Absetzung von Sanierungskosten detailliert vorgestellt.

Grundlagen der steuerlichen Absetzung: Was ist möglich?

Die steuerliche Absetzung von Sanierungskosten ist auf selbstgenutzte Wohnimmobilien beschränkt. Hierzu zählen sowohl freistehende Häuser als auch Eigentumswohnungen. Vermietetes Wohnraum oder Gewerbeimmobilien sind nicht förderberechtigt. Die Immobilie muss zudem mindestens zehn Jahre alt sein. Entscheidend ist das Datum der Bauantragsstellung oder der Einreichung der Bauunterlagen.

Die Sanierungsmaßnahmen müssen zwischen 31. Dezember 2019 und 1. Januar 2030 begonnen und abgeschlossen werden. Nur dann können sie in die steuerliche Absetzung einfließen. Die Maßnahmen müssen von einem qualifizierten Fachunternehmen durchgeführt werden, das die Arbeiten dokumentiert und eine ordnungsgemäße Rechnung ausstellt.

Ermäßigung der Einkommensteuer: Wie funktioniert die Absetzung?

Die steuerliche Absetzung erfolgt in Form einer Einkommenssteuerermäßigung, die sich über drei Jahre verteilt. In den ersten beiden Jahren kann jeweils 7 % der Sanierungskosten abgesetzt werden, im dritten Jahr 6 %. Die maximale Steuerermäßigung beträgt 40.000 Euro pro Immobilie. Der Abzug erfolgt nicht auf das zu versteuernde Einkommen, sondern direkt auf die Steuerschuld.

Beispiel:
Bei Sanierungskosten in Höhe von 100.000 Euro ergibt sich: - Jahr 1: 7 % → 7.000 Euro Steuervermindlung
- Jahr 2: 7 % → 7.000 Euro
- Jahr 3: 6 % → 6.000 Euro
Gesamt: 20.000 Euro Steuervermindlung

Diese Regelung gilt bis zu einem Höchstbetrag von 200.000 Euro an Sanierungskosten. Für diesen Betrag kann der maximale Steuernachlass von 40.000 Euro in Anspruch genommen werden.

Welche Maßnahmen sind förderfähig?

Förderfähig sind ausschließlich energetische Sanierungsmaßnahmen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen. Dazu gehören:

Wärmedämmung an Fassade, Dach oder Geschossdecke
Erneuerung von Fenstern und Türen
Modernisierung oder Austausch der Heizungsanlage
Installation effizienter Lüftungssysteme
Energetische Baubegleitung und Fachplanung

Die Maßnahmen müssen sinnvoll aufeinander abgestimmt sein und einen klaren Beitrag zur Energieeinsparung leisten. Zudem müssen sie von einem zertifizierten Fachunternehmen durchgeführt werden. Nur dann ist der Nachweis der ordnungsgemäßen Ausführung und die Erstellung einer ordnungsgemäßen Rechnung gewährleistet.

Energieberatung und Planung: Exklusive Vorteile

Ein weiterer Vorteil der steuerlichen Förderung ist die 50 %ige Absetzbarkeit der Kosten für Energieberatung. Dies umfasst die Planung und Begleitung der Sanierungsmaßnahmen durch einen qualifizierten Energieberater. Diese Regelung gilt jedoch nur, wenn der Energieberater von den zuständigen Behörden zugelassen ist und die Beratungsergebnisse in einen sogenannten Sanierungsfahrplan (iSFP) einfließen.

Der Sanierungsfahrplan ist ein detailliertes Planungsdokument, das die notwendigen Maßnahmen, die geplante Umsetzung sowie den erwarteten Energieverbrauch nach der Sanierung beschreibt. Er kann sowohl bei der steuerlichen Absetzung als auch bei der Beantragung von Fördermitteln der KfW oder des BAFA hilfreich sein.

Wichtige Voraussetzungen und Einschränkungen

Neben den bereits genannten Voraussetzungen gibt es einige wichtige Einschränkungen, die bei der steuerlichen Absetzung von Sanierungskosten beachtet werden müssen:

1. Nur einmalig geltend machen

Die steuerliche Absetzung ist einmalig möglich. Das bedeutet, dass bereits durch staatliche Förderprogramme (z. B. KfW oder BAFA) gedeckte Kosten nicht erneut steuerlich geltend gemacht werden können. Eine Kombination ist nicht zulässig.

2. Keine doppelte Absetzung

Die Absetzung erfolgt nur in Form einer Steuerminderung. Das bedeutet, dass die Kosten nicht als Werbungskosten oder Sonderausgaben geltend gemacht werden können. Die Absetzung reduziert direkt die Steuerschuld und nicht das zu versteuernde Einkommen.

3. Voraussetzungen für die Rechnung

Die Rechnung des ausführenden Unternehmens muss bestimmte Kriterien erfüllen: - Sie muss in deutscher Sprache ausgestellt werden
- Sie muss den Namen und die Anschrift des Unternehmens enthalten
- Sie muss die durchgeführten Arbeiten detailliert beschreiben
- Sie muss die genauen Kosten aufschlüsseln

Die Rechnung darf nicht bar bezahlt werden. Zahlungen müssen per Überweisung erfolgen, um sie später nachweisen zu können. Die Nachweise müssen mindestens zwei Jahre aufbewahrt werden.

4. Einschränkung bei anteilig genutzten Immobilien

Wenn ein Teil der Immobilie vermietet wird und ein anderer Teil selbst genutzt wird, können die Sanierungskosten nur anteilig abgesetzt werden. Die steuerliche Absetzung erfolgt entsprechend dem anteiligen Nutzungsaufwand.

5. Zeitliche Absetzung über drei Jahre

Die Steuerminderung wird über drei Kalenderjahre verteilt. Jährlich müssen die entsprechenden Anlagen in der Steuererklärung vorgelegt werden. Das bedeutet, dass der Eigentümer über mehrere Jahre hinweg von der Absetzung profitieren kann.

Praktische Umsetzung: Wie beantrage ich die steuerliche Absetzung?

Die steuerliche Absetzung erfolgt über die Einkommensteuererklärung. Dazu ist es notwendig, die folgenden Schritte zu beachten:

Sanierung durchführen und Rechnungen sichern
Die Sanierungsmaßnahmen müssen innerhalb des definierten Zeitraums (2020–2029) begonnen und abgeschlossen werden. Die Rechnungen müssen ordnungsgemäß ausgestellt und aufbewahrt werden.
Sanierungsfahrplan erstellen (falls gewünscht)
Der iSFP ist optional, kann aber bei der Planung und Abrechnung hilfreich sein. Er muss von einem qualifizierten Energieberater erstellt werden.
Anlage Energetische Maßnahmen ausfüllen
In der Einkommensteuererklärung muss die Anlage „Energetische Maßnahmen“ korrekt ausgefüllt werden. Hier werden die Kosten und die entsprechenden Maßnahmen detailliert erfasst.
Jährliche Absetzung über drei Jahre
Die Steuerminderung ist auf drei Jahre verteilt. Jährlich müssen die Anlagen erneut vorgelegt werden. Das bedeutet, dass der Eigentümer in den folgenden Jahren auch wieder von der Absetzung profitieren kann.
Nachweis der ordnungsgemäßen Ausführung
Die Finanzämter prüfen, ob die Maßnahmen tatsächlich durchgeführt wurden und die technischen Vorgaben erfüllt sind. Dazu sind die Rechnungen und der iSFP erforderlich.

Fazit

Die steuerliche Absetzung von Sanierungskosten bietet Eigentümern von selbstgenutzten Wohnimmobilien eine attraktive Möglichkeit, ihre Investitionen in die energetische Sanierung finanziell zu entlasten. Mit einer maximalen Steuerermäßigung von 40.000 Euro pro Immobilie und einer Verteilung über drei Jahre ist diese Förderung eine wertvolle Unterstützung bei der Modernisierung.

Wichtig ist jedoch, dass die Maßnahmen innerhalb des definierten Zeitraums durchgeführt werden, bestimmte technische Vorgaben erfüllt sind und die Rechnungen korrekt ausgestellt werden. Zudem ist die Kombination mit anderen Förderprogrammen nicht zulässig.

Für Eigentümer ist es ratsam, vor Beginn der Sanierungsarbeiten mit einem Steuerberater oder Energieberater Rücksprache zu halten. So kann eine optimale Planung erfolgen, und die steuerliche Absetzung kann korrekt und vollständig genutzt werden.